Guia Completo: Estratégias de Sucesso para Gestão de Imóveis em 2024

A diminuição da população no Japão está a afetar gravemente o mercado de arrendamento. De acordo com estatísticas do Ministério da Administração e Comunicações, a população japonesa diminuirá em cerca de 800 000 pessoas em 2024, em comparação com o ano anterior, e prevê-se que esta tendência se mantenha no futuro. Nestas circunstâncias, o maior desafio que os proprietários de imóveis para arrendamento enfrentam é a redução do número de imóveis vagos.

Com os métodos tradicionais de gestão de imóveis para arrendamento, já não é possível manter uma ocupação total. No entanto, com estratégias adequadas e uma abordagem prática, é possível alcançar uma gestão estável dos imóveis para arrendamento, mesmo numa era de declínio populacional. Neste artigo, apresentamos 10 estratégias concretas para melhorar a taxa de vacância e aumentar a taxa de ocupação.

Essas estratégias são baseadas no know-how acumulado pela INA&Associates Co., Ltd. ao longo de muitos anos de experiência em consultoria de investimento imobiliário e são métodos comprovados que têm trazido resultados para muitos proprietários. Explicaremos em detalhes quais medidas devem ser tomadas para enfrentar o problema estrutural da diminuição da população, juntamente com a relação custo-benefício específica.

O grave impacto da diminuição da população no mercado de arrendamento

Situação atual e evolução da taxa de vacância em todo o país

O aumento da taxa de vacância é uma tendência nacional evidente. De acordo com o Inquérito sobre Habitação e Terrenos do Ministério da Administração e Comunicações, a taxa de casas vazias em todo o país atingiu 13,8% em 2023, um recorde histórico. Em particular, no caso dos imóveis para arrendamento, embora existam diferenças regionais, o prolongamento do período de vacância é um problema grave em muitas áreas.

A realidade da diminuição da população por região

O impacto da diminuição da população varia muito de região para região. De acordo com as estimativas futuras do Instituto Nacional de Segurança Social e População, prevê-se que, até 2040, cerca de 60% dos municípios do país terão uma diminuição populacional de 20% ou mais. Especialmente nas cidades do interior, é inevitável uma diminuição fundamental da procura por imóveis para arrendamento devido à saída dos jovens para as áreas urbanas.

Por outro lado, nas principais cidades da região metropolitana de Tóquio e da região de Kansai, embora o impacto da diminuição da população seja relativamente pequeno, devido às mudanças na composição dos agregados familiares e à diversificação das necessidades em termos de habitação, está a tornar-se difícil manter a competitividade dos imóveis para arrendamento tradicionais. São necessárias medidas contra a vacância que respondam às mudanças na estrutura social, tais como o aumento do número de agregados familiares unipessoais, o envelhecimento da população e a disseminação do teletrabalho.

Mudanças na procura por imóveis para aluguel e seus fatores

As mudanças na estrutura da procura no mercado imobiliário envolvem fatores mais complexos do que a simples redução da população. As mudanças no estilo de vida provocadas pela pandemia da COVID-19 alteraram significativamente as funcionalidades e a localização exigidas dos imóveis.

Anteriormente, a proximidade da estação era o fator mais importante, mas atualmente, o layout e as instalações adequadas para o trabalho remoto, bem como a qualidade do ambiente circundante, também são critérios importantes na escolha de um imóvel.Além disso, com o aumento da consciência ambiental, há cada vez mais inquilinos que valorizam a eficiência energética e a sustentabilidade, o que significa que mesmo imóveis antigos podem recuperar a sua competitividade com reformas adequadas.

Outro fator que não pode ser ignorado é o aumento do número de inquilinos estrangeiros. Devido à política governamental de expansão da aceitação de trabalhadores estrangeiros, a procura por imóveis para aluguel voltados para estrangeiros está aumentando em determinadas regiões. Para responder a essa diversificação da procura, é essencial adotar estratégiaspara lidar com imóveis vagos que sejam claras e direcionadas, em vez de uma abordagem uniforme.

10 estratégias eficazes para combater a vacância

Estratégia 1: Revisão dos custos iniciais e condições contratuais flexíveis

Como primeiro passo para combater a vacância, é extremamente eficaz reduzir os custos iniciais do inquilino. Medidas que aliviam o encargo financeiro do inquilino, como a redução do depósito e da taxa de entrada, a introdução de pagamentos parcelados e a definição de um período de aluguel gratuito, levam a um aumento significativo no número de consultas.

Os custos iniciais são um grande obstáculo à mudança, especialmente para os jovens e aqueles que estão mudando de emprego.

Em muitos casos, basta reduzir o depósito de um mês para meio mês para aumentar o número de consultas em 10 a 20%. Além disso, é possível manter a rentabilidade a longo prazo e reduzir os custos iniciais eliminando a taxa de apresentação e adicionando esse valor ao aluguel mensal. É importante oferecer flexibilidade no prazo do contrato. Além do contrato tradicional de dois anos, é possível oferecer contratos de um ano ou contratos de curto prazo para atender às necessidades de pessoas transferidas ou que precisam de uma estadia curta.

Essas condições contratuais flexíveis são uma forma eficaz de aumentar a taxa de ocupação.

Estratégia 2: Aumentar o valor agregado através de investimentos em equipamentos

Os padrões de equipamentos exigidos pelos inquilinos modernos estão a aumentar a cada ano. É especialmente importante oferecer internet, ar condicionado e equipamentos de segurança. O acesso gratuito à internet já é um requisito básico, e a disponibilidade de internet de banda larga é um fator determinante na competitividade dos imóveis para aluguel.

No que diz respeito ao ar condicionado, é eficaz atualizar para modelos mais recentes com alto desempenho energético. O investimento inicial é de cerca de 100.000 a 300.000 ienes, mas contribui para a ocupação total a longo prazo, aumentando a satisfação dos inquilinos e reduzindo as contas de eletricidade. Além disso, com a popularização do trabalho remoto, o conforto interior está a tornar-se cada vez mais importante.

Em termos de segurança, a instalação de fechaduras automáticas, câmaras de segurança e caixas de correio é particularmente eficaz. A segurança é um fator importante na escolha de um imóvel para mulheres que vivem sozinhas e idosos.Com estes investimentos, muitas vezes é possível definir um valor de aluguer mais elevado do que o valor de mercado na área, e o período de retorno do investimento é geralmente de 12 a 18 meses.

Estratégia 3: Realizar reformas e renovações

Em imóveis antigos, reformas e renovações estratégicas são decisivas para prevenir vagas. Particularmente eficazes são a renovação das instalações sanitárias, a substituição do piso e a troca do papel de parede. Estas reformas básicas podem melhorar significativamente a impressão do imóvel.

Em renovações mais amplas, é possível tornar imóveis antigos tão competitivos quanto os novos, com mudanças no layout e a introdução de equipamentos modernos. Por exemplo, transformar um quarto japonês em um quarto ocidental e instalar uma cozinha aberta permite oferecer um espaço que se adapta ao estilo de vida moderno.

Os custos de renovação geralmente variam entre 500.000 e 1.500.000 ienes, mas, se forem bem executadas, podem aumentar o aluguel em 20% a 30%.

O período de retorno do investimento é de cerca de 12 a 24 meses, mas pode ser considerado um investimento indispensável para a estabilização do negócio de arrendamento a longo prazo.

Estratégia 4: Otimização da estratégia de publicidade e marketing

Uma estratégia publicitária que transmita adequadamente o apelo do imóvel é extremamente importante para prevenir vagas. Em particular, a melhoria da qualidade das fotografias tem um impacto direto no número de visitas. É possível transmitir ao máximo o apelo do imóvel através de fotografias tiradas por fotógrafos profissionais e da introdução de visitas virtuais.

O uso de publicidade na Internet também é eficaz. É possível alcançar mais potenciais inquilinos através de uma boa classificação em sites de imóveis e da divulgação de informações nas redes sociais. O uso de plataformas visuais como o Instagram e o TikTok é especialmente eficaz quando o alvo é o público jovem.

Também é importante destacar as características do imóvel e o encanto da área circundante. Ao fornecer informações detalhadas não só sobre a distância da estação mais próxima, mas também sobre as instalações comerciais, instituições de ensino e serviços médicos nas proximidades, é possível dar aos potenciais inquilinos uma ideia concreta do estilo de vida que poderão ter.

Estratégia 5: Reforçar a colaboração com a empresa de gestão

Para implementar medidas eficazes contra a vacância, é essencial uma colaboração estreita com a empresa de gestão. A empresa de gestão possui informações abrangentes sobre as tendências do mercado e as necessidades dos inquilinos, e essas informações podem ser utilizadas para tomar medidas mais eficazes.

Através da partilha regular de relatórios de análise de mercado e do acompanhamento das tendências dos imóveis concorrentes, é possível definir preços de aluguer adequados e planos de renovação. Além disso, é possível alcançar um público mais vasto através da angariação de inquilinos utilizando a rede da empresa de gestão.

É importante rever os termos do contrato com a empresa de gestão. É possível aumentar a motivação da empresa de gestão através da introdução de contratos baseados em resultados e de um sistema de incentivos de acordo com a melhoria da taxa de ocupação.

Estratégia 6: Rever e diversificar o público-alvo

É possível reduzir o risco de vagas aceitando uma diversidade de inquilinos, em vez de se limitar ao público-alvo tradicional. Por exemplo, é possível diferenciar-se respondendo a uma procura de nicho, como permitir animais de estimação, aceitar inquilinos estrangeiros ou oferecer serviços para idosos.

Os imóveis que aceitam animais de estimação têm um número limitado de proprietários, mas também têm pouca concorrência, pelo que é possível garantir inquilinos estáveis através da definição de condições adequadas. O risco de aumento dos custos de restauração devido à presença de animais de estimação pode ser reduzido através do aumento da caução ou da contratação de um seguro específico.

A aceitação de inquilinos estrangeiros requer um atendimento multilingue e consideração cultural, mas pode ajudar a preencher vagas que não seriam ocupadas por inquilinos japoneses. É possível esperar uma procura estável, especialmente em áreas com muitos estagiários e estudantes estrangeiros.

Estratégia 7: Definição adequada do valor do aluguel

Na estratégia contra imóveis vagos, a definição adequada do valor do aluguel é o elemento mais básico e importante. Um valor muito diferente do mercado é um dos principais fatores que levam a um longo período de imóveis vagos. É necessário manter um nível adequado de aluguel por meio de pesquisas de mercado regulares.

A redução do aluguel significa uma diminuição na rentabilidade, mas, em comparação com a perda de oportunidades causada por um longo período de imóveis vagos, o ajuste para um nível adequado é uma decisão razoável.Por exemplo, se um imóvel com renda mensal de 100.000 ienes ficar vago por três meses, a perda de oportunidade será de 300.000 ienes, mas se a renda for reduzida para 90.000 ienes e um inquilino for encontrado imediatamente, a perda anual será reduzida em 180.000 ienes.

O ajuste gradual da renda também é uma técnica eficaz. Defina um valor acima do mercado para os primeiros três meses e, se a resposta for ruim, faça ajustes graduais para encontrar a faixa de preço ideal.

Estratégia 8: Melhoria dos serviços aos inquilinos

A melhoria dos serviços após a mudança dos inquilinos leva à promoção de estadias prolongadas e à aquisição de novos inquilinos por meio do boca a boca. É importante oferecer serviços que aumentem diretamente a satisfação dos inquilinos, como call center 24 horas, serviço de limpeza regular e manutenção rápida das instalações.

Também é eficaz melhorar as áreas comuns. É possível melhorar a conveniência da vida quotidiana com a instalação de caixas de correio, estacionamento para bicicletas e lixeiras. Além disso, a instalação de salas comuns e espaços de trabalho pode oferecer um valor agregado que atende ao estilo de vida moderno.

Eventos para inquilinos e apoio à formação de comunidades também contribuem para promover a permanência dos inquilinos. É possível aumentar o apego ao ambiente residencial ao aprofundar os laços entre os inquilinos por meio de eventos sazonais e treinamentos de prevenção de desastres.

Estratégia 9: Diferenciação e branding do imóvel

Para se diferenciar dos imóveis concorrentes, é importante definir claramente as características e o conceito exclusivos do imóvel. Por exemplo, um branding especializado em estilos de vida e valores específicos, como «apartamentos que aceitam animais de estimação», «residências para artistas» ou «residências seguras para idosos», é eficaz.

A melhoria do design também é um elemento importante para a diferenciação. É possível aumentar o apelo do imóvel através da melhoria do design da entrada e das áreas comuns, da coordenação uniforme da decoração interior e da promoção da vegetação.

Também vale a pena considerar a revisão do nome e do logotipo do imóvel. Um nome fácil de lembrar e que expresse as características do imóvel pode aumentar o reconhecimento da marca.

Estratégia 10: Melhoria contínua por meio da análise de dados

Para maximizar a eficácia das medidas contra a vacância, é essencial realizar melhorias contínuas com base em dados. É possível tomar medidas mais eficazes por meio da análise das características dos inquilinos, da investigação dos motivos de desocupação e da compreensão das tendências do mercado.

A acumulação e análise de dados como o período de ocupação, os motivos de saída e a satisfação dos inquilinos permitem identificar claramente os problemas e pontos a melhorar do imóvel. Além disso, compreender as flutuações da procura devido à sazonalidade e à situação económica permite implementar medidas no momento oportuno.

A utilização de ferramentas digitais também é importante. A introdução de sistemas de gestão de imóveis e de gestão de clientes permite uma recolha e análise eficientes dos dados. Estes sistemas permitem promover continuamente a otimização da gestão de arrendamentos.

Comparação da relação custo-benefício das medidas contra imóveis vagos

Medida Custo inicial Efeito esperado Período de retorno do investimento Dificuldade Recomendação

Revisão do depósito e da taxa de entrada 0 ienes Aumento de 10-20% nas consultas Eficácia imediata Baixa ★★★★★

Renovação de equipamentos (ar condicionado, etc.) 100.000-300.000 ienes Manutenção do aluguel/aumento de 5-10% 6-12 meses Média ★★★★☆

Renovação do interior 500.000-1.500.000 ienes Aumento de 20-30% no aluguel 12-24 meses Alta ★★★★☆

Atualização das fotos publicitárias 30.000-50.000 ienes Aumento de 30-50% no número de visitas 1-3 meses Baixa ★★★★★

Reforço da segurança 200.000-500.000 ienes Aumento da satisfação dos inquilinos 12-18 meses Média ★★★☆☆

Mudança da empresa de gestão 0-100 mil ienes Aumento de 10-20% na taxa de ocupação 3-6 meses Médio ★★★★☆

Ajuste do valor do aluguel 0 ienes Redução do período de vacância Eficácia imediata Baixo ★★★★★

Aceitação de animais de estimação 50-150 mil ienes Conquista de nicho de mercado 6-12 meses Médio ★★★☆☆

Abordagem prática aprendida com casos de sucesso

Caso 1: Reabilitação de imóvel antigo

Apresentamos um caso de medidas contra imóveis vagos implementadas num apartamento de um quarto com 30 anos de idade, através de uma renovação no valor total de 1,2 milhões de ienes. Este imóvel, localizado a 10 minutos a pé da estação, estava vago há 6 meses devido à sua idade e ao estado de degradação das instalações.

As reformas realizadas foram a substituição do banheiro (400 mil ienes), a troca do piso (300 mil ienes), a renovação do equipamento da cozinha (250 mil ienes), a substituição do ar condicionado (150 mil ienes) e a troca do papel de parede (100 mil ienes). Com essas reformas, foi possível aumentar o aluguel de 60 mil ienes para 75 mil ienes, e um inquilino foi encontrado um mês após a conclusão das obras.

O período de retorno do investimento foi de cerca de 8 meses e, após 2 anos de ocupação contínua, o rendimento total melhorou significativamente. Este caso demonstra que é possível recuperar a competitividade através da melhoria das características básicas de um imóvel para arrendamento.

Caso 2: Alcançar a ocupação total através de uma mudança de público-alvo

Este é um caso em que se conseguiu alcançar a ocupação total num apartamento para famílias numa cidade do interior, através de uma mudança no público-alvo. Inicialmente, o imóvel era gerido como um apartamento de 3 quartos para famílias, mas devido ao declínio populacional na região, tornou-se difícil conseguir inquilinos.

Por isso, adicionaram divisórias e mudaram o formato para um tipo de casa partilhada, reconstruindo-a como um alojamento para pessoas solteiras. Criaram uma sala de estar e uma cozinha comuns e ofereceram quartos individuais com cerca de 6 tatames, proporcionando um ambiente de moradia completo e reduzindo o custo do aluguer.

Com essa mudança, a renda mensal passou de 120.000 ienes (3 quartos) para 210.000 ienes (6 quartos individuais a 35.000 ienes cada).O investimento inicial foi de cerca de 2 milhões de ienes para a construção das divisórias e a renovação das áreas comuns, mas o aumento da renda permitiu recuperar o investimento em 12 meses.

Exemplo 3: Exemplo de sucesso com medidas de baixo custo

Este é um exemplo de sucesso na medida contra a vacância com um investimento mínimo, apesar das restrições orçamentárias. Conseguimos garantir inquilinos em um apartamento de um quarto com 15 anos de idade, com uma renovação total de 150 mil ienes.

As medidas implementadas foram: fotografia por um fotógrafo profissional (50 000 ienes), substituição parcial do papel de parede (30 000 ienes), substituição dos aparelhos de iluminação (20 000 ienes), revisão do depósito e da taxa de entrada (0 ienes) e limpeza completa (50 000 ienes). Estas melhorias relativamente pequenas permitiram melhorar significativamente a imagem do imóvel.

O que foi mais eficaz foi a melhoria das fotografias. Ao substituir as fotografias antigas, que davam uma impressão sombria, por fotografias mais claras e atraentes, o número de consultas pela Internet triplicou. Este caso mostra que é possível aumentar a taxa de ocupação com uma abordagem estratégica, sem necessariamente fazer grandes investimentos.

Matriz de medidas recomendadas por região

Características da região Medidas prioritárias Orçamento de investimento estimado Efeitos esperados Pontos a ter em atenção

Áreas urbanas/próximas a estações Renovação de equipamentos/melhoria do interior 100-200 mil ienes Aumento de 10-20% no aluguel Diferenciação importante devido à concorrência acirrada

Áreas suburbanas/para famílias Estacionamento/armazenamento adequado 50-100 mil ienes Redução do período de vacância Necessidade de adaptação à sociedade motorizada

Bairros estudantis Redução dos custos iniciais e móveis incluídos 300.000 a 800.000 ienes Aumento da taxa de ocupação Atenção ao aumento de desocupação na época de formatura

Regiões com muitos idosos Acessibilidade e medidas de segurança 800.000 a 1,5 milhão de ienes Promoção da ocupação de longo prazo Cooperação com instalações médicas e de cuidados

Locais turísticos e resorts Acomodação para estadias curtas e reforço do Wi-Fi 400.000 a 1,2 milhão de ienes Aumento da rentabilidade Resposta às variações sazonais

Resumo: para uma gestão sustentável de imóveis para arrendamento

Pontos importantes

É evidente que as medidas tradicionais para combater a queda da taxa de ocupação numa era de diminuição da população têm limites. No entanto, com estratégias adequadas e melhorias contínuas, é perfeitamente possível alcançar a ocupação total mesmo neste ambiente difícil.

O importante é compreender com precisão as mudanças no ambiente de mercado e responder à diversificação das necessidades dos inquilinos. Em vez de uma abordagem uniforme, são necessárias medidas personalizadas de acordo com as características do imóvel, as condições da localização e o público-alvo.

Além disso, é importante dar mais importância à estabilização da gestão de arrendamento a longo prazo do que à maximização dos lucros a curto prazo. Através de investimentos adequados para aumentar o valor do imóvel e construir uma estrutura de lucros sustentável, é possível responder ao desafio estrutural do declínio populacional.

Apresentação das próximas ações

Comece por analisar objetivamente a situação atual do imóvel. A compreensão da situação atual com base em dados, tais como a taxa de vagas, o período médio de ocupação, a comparação com os preços de mercado na área e as características dos inquilinos, é a base para a elaboração de medidas.

Em seguida, determine as prioridades entre as 10 estratégias apresentadas neste artigo, de acordo com a situação do imóvel e o orçamento disponível. Não é necessário implementar todas as medidas ao mesmo tempo. É importante implementar as medidas mais eficazes gradualmente e, ao mesmo tempo, verificar os resultados antes de considerar as medidas seguintes.

Por fim, procure a colaboração de especialistas. É possível implementar medidas mais eficazes contra a vacância com a ajuda de consultores especializados em investimento imobiliário e empresas de gestão familiarizadas com as tendências do mercado local.

Perguntas frequentes

P1: Qual é o orçamento aproximado para medidas contra a vacância?

O orçamento para medidas contra a vacância varia muito de acordo com a situação do imóvel e os resultados esperados. Em geral, recomenda-se reservar cerca de 10% a 20% da renda anual para custos de reforma e medidas.

Por exemplo, para um imóvel com renda mensal de 100.000 ienes, é adequado reservar um orçamento de 120.000 a 240.000 ienes para uma renda anual de 1,2 milhão de ienes e realizar a renovação de equipamentos e pequenas reformas, conforme necessário.Se for necessária uma renovação em grande escala, vale a pena considerar um investimento de cerca de 50% a 100% da renda anual, mas é necessário analisar cuidadosamente o período de retorno do investimento.

P2: Quanto tempo leva para ver os resultados?

O período para ver os resultados varia muito de acordo com as medidas tomadas. Mudanças nas condições, como revisão do depósito e da taxa de entrada, e reajuste do aluguel, têm efeito imediato, e é possível verificar uma mudança no número de consultas em 1 a 2 semanas após a implementação.

No caso de atualização de equipamentos ou pequenas reformas, os efeitos geralmente aparecem em 1 a 3 meses. No caso de grandes reformas, é necessário um período de 3 a 6 meses, incluindo o período de construção, mas os efeitos esperados são maiores.

P3: Devo deixar isso a cargo da empresa de gestão? Devo fazer isso sozinho?

A decisão sobre quem deve implementar as medidas para evitar vagas depende dos recursos e do conhecimento especializado do proprietário. É mais eficiente contratar uma empresa de gestão com conhecimento especializado e uma rede extensa para realizar pesquisas de mercado e recrutar inquilinos.

Por outro lado, é importante que o proprietário se envolva ativamente nas decisões sobre a política de renovação do imóvel e os investimentos. Não se deve aceitar cegamente as propostas da empresa de gestão, mas sim considerar várias opções e avaliar cuidadosamente a relação custo-benefício.

P4: Qual é a diferença entre reforma e renovação?

Reforma refere-se à reparação e atualização de equipamentos e interiores existentes, tendo como objetivo principal restaurar o estado original e melhorar a funcionalidade.Por outro lado, a renovação refere-se a reformas em grande escala, incluindo mudanças no layout e na utilização, com o objetivo de aumentar o valor do imóvel ou mudar a sua utilização.

Para combater a vacância, é importante escolher a abordagem adequada de acordo com as condições do imóvel e as necessidades do mercado. Em imóveis recentes, a reforma pode ser eficaz, mas em imóveis antigos ou em mercados altamente competitivos, pode ser necessária uma renovação para melhorar significativamente o imóvel.

P5: Há valor de investimento mesmo em áreas com declínio populacional?

Mesmo em regiões com diminuição da população, é possível encontrar valor de investimento com uma estratégia adequada. O importante é compreender com precisão as características e o potencial futuro da região.

Por exemplo, em regiões com universidades e grandes fábricas, é possível que haja uma demanda constante por aluguéis. Além disso, em regiões turísticas e com boa localização, há potencial para estadias de curta duração e usos específicos. No entanto, como a tendência de diminuição da população a longo prazo é inevitável, é necessário tomar decisões de investimento abrangentes, incluindo uma estratégia de saída.