يؤثر انخفاض عدد سكان اليابان تأثيرًا خطيرًا على إدارة الإيجارات. فوفقًا لإحصاءات وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، سيقل عدد سكان اليابان في عام 2024 بحوالي 800000 نسمة عن العام السابق، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه. وفي ظل هذه الظروف، فإن التحدي الأكبر الذي يواجه أصحاب العقارات المستأجرة هو معالجة مشكلة الشواغر.
لم يعد من الممكن الحفاظ على الإشغال الكامل باستخدام أساليب إدارة الإيجار التقليدية. ومع ذلك، من خلال اعتماد الاستراتيجيات الصحيحة والأساليب العملية، من الممكن تحقيق إدارة مستقرة للإيجارات حتى في أوقات انخفاض عدد السكان. تقدم هذه المقالة عشر استراتيجيات محددة لتحسينمعدلات الشغوروزيادة الإشغال.
تستند هذه الاستراتيجيات إلى الخبرة التي اكتسبتها شركة INA&Asociates K.K. من خلال سنوات عديدة من الخبرة في مجال الاستشارات الاستثمارية العقارية، وهي أساليب مجربة حققت نتائج فعلية للعديد من المالكين. سوف نشرح بالتفصيل التدابير التي ينبغي اتخاذها لمواجهة التحدي الهيكلي المتمثل في انخفاض عدد السكان، إلى جانب تدابير محددة فعالة من حيث التكلفة.
التأثير الخطير لانخفاض عدد السكان على سوق الإيجار
الوضع الحالي واتجاهات معدلات الشغور الوطنية
يعد ارتفاع معدلات الشواغر اتجاهًا وطنيًا ملحوظًا. وفقًا لمسح الإسكان والأراضي الذي أجرته وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، بلغ معدل الشغور الوطني 13.8% في عام 2023، وهو رقم قياسي. على وجه الخصوص، في العقارات المستأجرة، تمثل فترة الشغور الطويلة مشكلة خطيرة في العديد من المناطق، على الرغم من وجود اختلافات إقليمية.
انخفاض عدد السكان حسب المنطقة
يختلف تأثير انخفاض عدد السكان بشكل كبير حسب المنطقة. وفقًا للتوقعات المستقبلية للمعهد الوطني لبحوث السكان والضمان الاجتماعي، من المتوقع أن ينخفض عدد السكان بأكثر من 20% في حوالي 60% من البلديات على مستوى البلاد بحلول عام 2040. في المدن الإقليمية على وجه الخصوص، لا مفر من حدوث انخفاض جوهري في الطلب على الإيجارات بسبب نزوح الشباب إلى المناطق الحضرية.
وفي الوقت نفسه، في المدن الكبرى في منطقة العاصمة طوكيو ومنطقة كانساي، كان تأثير الانخفاض السكاني طفيفًا نسبيًا، ولكن التغيرات في تكوين الأسر وتنوع الاحتياجات السكنية تجعل من الصعب الحفاظ على القدرة التنافسية في العقارات الإيجارية التقليدية. وهناك حاجة إلى اتخاذ تدابير للإ يجار استجابة للتغيرات في البنية الاجتماعية، مثل الزيادة في عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد، وشيخوخة السكان وانتشار العمل عن بعد.
التغيرات في الطلب على الإيجار وعواملها
التغيرات في هيكل الطلب في سوق العقارات أكثر تعقيداً من مجرد انخفاض عدد السكان. فقد أدت التغيرات في نمط الحياة الناجمة عن كارثة كورونا إلى تغيير كبير في وظائف ومتطلبات موقع السكن.
فبينما كانت الراحة في الماضي هي العامل الأكثر أهمية في القرب من محطة القطار، أصبح التصميم والمرافق المناسبة للعمل عن بُعد وجودة البيئة المحيطة من معايير الاختيار المهمة في الوقت الحاضر. وبالإضافة إلى ذلك، أدى الوعي البيئي المتزايد إلى زيادة عدد المستأجرين الذين يولون أهمية للأداء الموفر للطاقة والاستدامة، وحتى العقارات القديمة لديها القدرة على استعادة قدرتها التنافسية من خلال التجديد المناسب.
وهناك عامل آخر لا يمكن إغفاله وهو زيادة عدد المستأجرين الأجانب. فقد أدت سياسة الحكومة في قبول المزيد من العمال الأجانب إلى زيادة الطلب على تأجير العقارات للأجانب في مناطق معينة. وللاستجابة لهذا الطلب المتنوع، من الضروري تنفيذ تدابير استراتيجية لمواجهة الشواغر بأهداف محددة بوضوح، بدلاً من النهج التقليدي الذي يناسب الجميع.
عشر استراتيجيات للإدارة الفعالة للشواغر
الاستراتيجية 1: مراجعة التكاليف الأولية وشروط العقود المرنة
يُعدّ تقليل عبء التكلفة الأولية عند الانتقال خطوة أولى فعالة للغاية في مكافحة الشواغر. يمكن أن تؤدي التدابير الرامية إلى تقليل العبء المالي على المستأجرين، مثل تقليل ودائع التأمين والأموال الرئيسية، وإدخال نظام الدفع بالتقسيط وتحديد فترات الإعفاء من الإيجار، إلى زيادة كبيرة في عدد الاستفسارات.
تمثل التكاليف الأولية عائقاً رئيسياً أمام الانتقال إلى السكن، خاصة بالنسبة للشباب والأشخاص الذين يغيرون وظائفهم. في كثير من الحالات، يمكن أن يؤدي مجرد تخفيض مبلغ التأمين من شهر واحد إلى 0.5 شهر إلى زيادة عدد الاستفسارات بنسبة 10-20%. بالإضافة إلى ذلك، من خلال إلغاء مبلغ التأمين الرئيسي وإضافته إلى الإيجار الشهري، يمكن خفض التكاليف الأولية مع الحفاظ على الربحية على المدى الطويل.
من المهم أيضاً توفير المرونة من حيث شروط العقد. فبالإضافة إلى العقد التقليدي لمدة عامين، يمكن تقديم خيارات عقود لمدة عام واحد وعقود قصيرة الأجل لتلبية احتياجات المنقولين والمقيمين لفترات قصيرة. وتعد شروط العقود المرنة هذه وسيلة فعالة لزيادة معدلات الإشغال بشكل مباشر.
الاستراتيجية 2: إضافة قيمة من خلال الاستثمار الرأسمالي
يزداد مستوى المرافق التي يطلبها المستأجرون العصريون عاماً بعد عام. ومما له أهمية خاصة الوصول إلى الإنترنت وتكييف الهواء والمرافق الأمنية. كما أن توفر خدمة الإنترنت اللاسلكي المجاني أصبح الآن شرطاً أساسياً، ويحدد توافق الاتصال بالألياف الضوئية القدرة التنافسية الأساسية للعقارات المستأجرة.
بالنسبة لمكيفات الهواء، فإن التحديث إلى أحدث الموديلات ذات الأداء العالي الموفر للطاقة فعال. على الرغم من أن الاستثمار المبدئي المطلوب يتراوح بين 100,000 و300,000 ين ياباني تقريباً، إلا أن ذلك سيساهم في تحقيق الإشغال الكامل على المدى الطويل من خلال تحسين رضا المستأجرين وتقليل فواتير الكهرباء. بالإضافة إلى ذلك، مع انتشار العمل عن بُعد، يتم التركيز بشكل أكبر على الراحة الداخلية.
أما فيما يتعلق بالأمن، فإن تركيب الأقفال الأوتوماتيكية والكاميرات الأمنية وصناديق التوصيل فعال بشكل خاص. بالنسبة للمستأجرات العازبات وكبار السن، تعتبر السلامة عاملاً مهماً في اختيار العقار. وغالباً ما تتيح هذه الاستثمارات الرأسمالية تحديد إيجارات أعلى من سعر السوق المحيط، مع فترة استرداد نموذجية تتراوح بين 12 و18 شهراً.
الاستراتيجية 3: تنفيذ التجديد وإعادة التصميم
في العقارات القديمة، يعتبر التجديد الاستراتيجي وإعادة التصميم هو العامل الحاسم في منع الشواغر في العقارات القديمة. ومن الأمور الفعالة بشكل خاص تحديث إمدادات المياه واستبدال الأرضيات وورق الجدران. يمكن لهذه التجديدات الأساسية أن تحسن الانطباع عن العقار بشكل كبير.
في التجديدات الأكثر شمولاً، من الممكن جعل حتى العقارات القديمة قادرة على المنافسة مثل العقارات الجديدة من خلال تغيير التصميم وتركيب أحدث المعدات. على سبيل المثال، يمكن تحويل الغرف على الطراز الياباني إلى غرف على الطراز الغربي ويمكن إدخال مطابخ مواجهة لتوفير مساحات معيشة تتكيف مع أنماط الحياة الحديثة.
وتتراوح تكاليف التجديد بشكل عام بين 500,000 و1.5 مليون ين ياباني، ولكن يمكن أن تزيد الإيجارات بنسبة 20-30% إذا تم تنفيذها بشكل صحيح. وينبغي توقع فترة استرداد تتراوح بين 12 و24 شهراً، ولكنه استثمار أساسي لتحقيق الاستقرار في إدارة الإيجارات على المدى الطويل.
الاستراتيجية 4: تحسين استراتيجيات الإعلان والتسويق
تعتبر الاستراتيجية الإعلانية التي تبرز جاذبية العقار بشكل كافٍ أمراً بالغ الأهمية في مكافحة الشواغر. وعلى وجه الخصوص، فإن تحسين جودة الصور الفوتوغرافية له تأثير مباشر على عدد المشاهدات. يمكن أن يساعد المصورون المحترفون والجولات الافتراضية في نقل أقصى جاذبية للعقار.
كما أن استخدام الإعلان عبر الإنترنت فعال أيضاً. يمكنك الوصول إلى عدد أكبر من المستأجرين المحتملين من خلال تصنيفات أعلى على مواقع بوابات العقارات واستخدام الشبكات الاجتماعية لنشر المعلومات. يعد استخدام المنصات المرئية مثل إنستغرام وتيك توك فعالاً بشكل خاص عند استهداف الشباب.
ومن المهم أيضاً الترويج على وجه التحديد لمميزات العقار وجاذبية البيئة المحيطة به. ويمكن أن يؤدي توفير معلومات مفصلة ليس فقط عن المسافة من أقرب محطة قطار، ولكن أيضًا عن المرافق التجارية والتعليمية والطبية القريبة إلى استحضار صورة ملموسة للحياة للمستأجرين المحتملين.
الاستراتيجية 5: تعزيز التعاون مع شركات الإدارة
التعاون الوثيق مع شركات الإدارة أمر ضروري لإدارة الشواغر بفعالية. فشركات الإدارة لديها ثروة من المعلومات عن اتجاهات السوق واحتياجات المستأجرين، ومن خلال الاستفادة من هذه المعلومات، يمكن اتخاذ تدابير أكثر فعالية.
من خلال مشاركة تقارير تحليل السوق المنتظمة وفهم اتجاهات العقارات المتنافسة، يمكن وضع خطط مناسبة لتحديد الإيجار والتجديد. بالإضافة إلى ذلك، من خلال استقطاب المستأجرين باستخدام شبكة شركة الإدارة، يمكن الوصول إلى مجموعة أوسع من المستأجرين.
من المهم أيضاً النظر في مراجعة شروط وأحكام العقود مع شركات الإدارة. يمكن أن يساعد العقد القائم على الأداء أو نظام الحوافز القائم على تحسين معدلات الإشغال في تحفيز شركات الإدارة.
الاستراتيجية 6: مراجعة وتنويع الفئات المستهدفة
يمكنك الحد من مخاطر الشواغر من خلال قبول مجموعة متنوعة من المستأجرين، بدلاً من الالتزام بالمجموعة المستهدفة التقليدية. على سبيل المثال، يمكنك أن تميز نفسك من خلال الاستجابة للطلبات المتخصصة، مثل التحول إلى عقارات صديقة للحيوانات الأليفة أو قبول مستأجرين أجانب أو تعزيز الخدمات لكبار السن.
في حين أن العدد المطلق لمالكي الحيوانات الأليفة محدود بالنسبة للعقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة، إلا أن هناك عدداً قليلاً من العقارات المنافسة، لذا فإن وضع الشروط المناسبة يمكن أن يضمن قاعدة مستأجرين مستقرة. يمكن التخفيف من مخاطر زيادة تكاليف الترميم بسبب امتلاك الحيوانات الأليفة عن طريق زيادة مبلغ التأمين واستخدام تأمين مخصص.
على الرغم من أنه يجب مراعاة الدعم متعدد اللغات والاعتبارات الثقافية عند قبول مستأجرين أجانب، إلا أنه قد يكون من الممكن حل مشكلة الشواغر التي لا يمكن ملؤها من قبل المستأجرين اليابانيين. يمكن توقع طلب مستقر، خاصة في المناطق التي يوجد بها عدد كبير من المتدربين الفنيين والطلاب الأجانب.
الاستراتيجية 7: تحديد الإيجار المناسب
إن تحديد الإيجار الأمثل هو العنصر الأساسي والأكثر أهمية لمنع الشواغر. يعد تحديد الإيجار الذي ينحرف بشكل كبير عن سعر السوق سببًا رئيسيًا للشواغر طويلة الأجل. من الضروري الحفاظ على مستوى إيجار مناسب من خلال إجراء مسوحات منتظمة للسوق.
على الرغم من أن تخفيض الإيجار يعني انخفاضًا في الربحية، إلا أن التعديل إلى مستوى مناسب هو قرار معقول عند مقارنته بخسارة الفرصة البديلة الناجمة عن الشواغر طويلة الأجل. على سبيل المثال، إذا كان العقار الذي يبلغ إيجاره الشهري 100,000 ين شاغرًا لمدة ثلاثة أشهر، فإن خسارة الفرصة البديلة تبلغ 300,000 ين، وإذا تم تخفيض الإيجار إلى 90,000 ين شهريًا وتم العثور على مستأجر على الفور، فإن الخسارة السنوية تنخفض بمقدار 180,000 ين.
يعد تعديل الإيجار على مراحل طريقة فعالة أيضًا. تحديد الإيجار أعلى من سعر السوق للأشهر الثلاثة الأولى وتعديله على مراحل إذا كانت الاستجابة ضعيفة يمكن أن يساعدك في العثور على النطاق السعري الأمثل.
الاستراتيجية 8: تحسين خدمات المستأجرين
يمكن للخدمات المحسّنة بعد الإشغال أن تشجّع على الاستئجار طويل الأجل وتجذب مستأجرين جدد من خلال الكلام الشفهي - مراكز الاتصال على مدار 24 ساعة، وخدمات التنظيف المنتظمة، والاستجابة السريعة لصيانة المرافق، وما إلى ذلك، كلها خدمات مهمة تحسّن رضا المستأجرين بشكل مباشر.
كما أن تحسين المناطق المشتركة فعال أيضاً. يمكن لصناديق التوصيل ومرافق تخزين الدراجات الهوائية والنفايات أن تحسن من راحة الحياة اليومية. كما يمكن أن توفر الصالات المشتركة ومساحات العمل المشتركة قيمة مضافة لأنماط الحياة العصرية.
كما تساهم الفعاليات المخصصة للسكان ودعم بناء المجتمع في تعزيز الإيجار طويل الأمد. من خلال الفعاليات الموسمية والتدريبات على مواجهة الكوارث، يمكن للمستأجرين تعميق تواصلهم مع بعضهم البعض، وبالتالي زيادة ارتباطهم ببيئتهم المعيشية.
الاستراتيجية 9: التمييز بين العقارات والعلامات التجارية
لتمييز عقارك عن العقارات المنافسة، من المهم توضيح الميزات والمفهوم الفريد للعقار. على سبيل المثال، يمكن أن تكون العلامات التجارية التي تركز على أنماط حياة وقيم معينة، مثل "شقق ملائمة للحيوانات الأليفة" أو "سكن ملائم للفنانين" أو "سكن آمن لكبار السن" فعالة.
التصميم المحسّن هو عنصر مهم آخر للتمييز. يمكن أن يؤدي تحسين تصميم المداخل والمناطق المشتركة، وتنسيق الديكورات الداخلية مع الشعور بالوحدة والترويج للتخضير إلى تعزيز جاذبية العقار.
كما أن مراجعة اسم العقار وشعاره أمر يستحق النظر فيه أيضاً. الاسم الذي يسهل تذكره ويعبر عن خصائص العقار يمكن أن يحسن الوعي بالعلامة التجارية.
الاستراتيجية 10: التحسين المستمر من خلال تحليل البيانات
التحسين المستمر القائم على البيانات ضروري لزيادة فعالية تدابير إدارة الشواغر. من خلال تحليل التركيبة السكانية للمستأجرين والتحقيق في أسباب الخروج وفهم اتجاهات السوق، يمكن اتخاذ تدابير أكثر فعالية.
من خلال تجميع وتحليل البيانات المتعلقة بمدة الإيجار وأسباب الخروج ورضا المستأجرين، يمكن توضيح المشاكل العقارية والمجالات التي تحتاج إلى تحسين. بالإضافة إلى ذلك، من خلال فهم تقلبات الطلب بسبب الموسمية والظروف الاقتصادية، يمكن تنفيذ التدابير في الوقت المناسب.
من المهم أيضاً استخدام الأدوات الرقمية. تتيح أنظمة إدارة الممتلكات وأنظمة إدارة العملاء جمع البيانات وتحليلها بكفاءة. تتيح هذه الأنظمة التحسين المستمر لإدارة الإيجارات.
مقارنة فعالية التكلفة والفعالية من حيث التكلفة لتدابير الشواغر
التدابير المتخذة | التكلفة الأولية | التأثير المتوقع | فترة استرداد الاستثمار | درجة الصعوبة | التوصية |
---|---|---|---|---|---|
وديعة الضمان ومراجعة الأموال الرئيسية | 0 ين | 10-20% زيادة في الاستفسارات | تأثير فوري | منخفض | ★★★★★ |
تجديد المعدات (مثل تكييف الهواء) | 100-300,000 ين | صيانة الإيجار والتحسين بنسبة 5-10% | 6-12 شهرًا | متوسط | ★★★★☆ |
التجديد الداخلي | 500,000-1,500,000 ين | 20-30% زيادة في الإيجار | 12-24 شهرًا | مرتفع | ★★★★☆ |
تحديثات الصور الإعلانية | 30,000-50,000 ين | 30-50% زيادة في عدد المشاهدات | 1-3 أشهر | منخفضة | ★★★★★ |
تعزيز الأمن | 200,000-500,000 ين | تحسين رضا المستأجرين | 12-18 شهرًا | متوسط | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
تغيير شركة الإدارة | 0-100,000 ين | 10-20% زيادة في معدل الإشغال | 3-6 أشهر | متوسط | ★★★★☆ |
تحسين الإيجار | 0 | تقصير فترة الشغور | فوري | منخفض | ★★★★★ |
صديقة للحيوانات الأليفة | 50,000 - 150,000 ين | استقطاب الطلب المتخصص | 6-12 شهرًا | متوسط | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
المناهج العملية المستفادة من دراسات الحالة الناجحة
الحالة 1: دراسة حالة إعادة إحياء مبنى قديم
تقدم دراسة الحالة هذه شقة استوديو عمرها 30 عامًا حيث تم تنفيذ تدابير مضادة للشواغر من خلال تجديدات بتكلفة إجمالية قدرها 1.2 مليون ين. كان العقار يقع على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة، ولكنه كان شاغراً لمدة ستة أشهر بسبب قدم المبنى وتقادم مرافقه.
وشملت التجديدات التي أجريت استبدال حمام الوحدة (400,000 ين) والأرضيات (300,000 ين) وتحديث معدات المطبخ (250,000 ين) واستبدال مكيف الهواء (150,000 ين) وإعادة تغطية ورق الحائط بالكامل (100,000 ين). وقد مكنت هذه التجديدات من تحديد الإيجار بـ 75,000 ين بدلاً من 60,000 ين سابقاً، وتم تحديد المستأجرين في غضون شهر واحد من التجديدات.
كانت فترة الاسترداد حوالي 8 أشهر تقريباً، وتحسن العائد الإجمالي على الاستثمار بشكل كبير من خلال الإشغال المستمر للسنتين التاليتين. توضح دراسة الحالة هذه أنه من الممكن استعادة القدرة التنافسية من خلال تحسين الأداء الأساسي للعقار المؤجر.
دراسة الحالة 2: تحقيق الإشغال الكامل من خلال تغيير الأهداف
هذه دراسة حالة عن عقار موجه للعائلات في مدينة إقليمية حقق الإشغال الكامل من خلال تغيير الفئة المستهدفة. في البداية، كان العقار يُدار في البداية كملكية عائلية مكونة من 3 غرف نوم، ولكن بسبب انخفاض عدد السكان في المنطقة، أصبح من الصعب تأمين مستأجرين.
ولذلك، تمت إضافة الفواصل وتحويل العقار إلى شكل منزل مشترك وإعادة بنائه كمسكن للأشخاص العزاب. ومن خلال توفير غرفة معيشة ومطبخ مشتركين وغرف خاصة تضم حوالي 6 حصائر من حصير التاتامي، تم تحقيق بيئة معيشية مُرضية مع تقليل عبء الإيجار.
وقد مكن هذا التغيير الشركة من تأمين دخل قدره 210,000 ين (6 غرف خاصة × 35,000 ين = 210,000 ين) من دخل الإيجار السابق البالغ 120,000 ين (3 لاند كيه). كان الاستثمار المبدئي حوالي 2 مليون ين ياباني للتقسيم وتجديد المناطق المشتركة، ولكن زيادة الدخل مكنت من استرداد الاستثمار في 12 شهراً.
الحالة 3: النجاح بتدابير منخفضة التكلفة
هذه دراسة حالة عن التدابير الناجحة ضد الشواغر بأقل قدر من الاستثمار في ظل قيود الميزانية. فقد تم تأمين مستأجرين في مبنى سكني عمره 15 عامًا من خلال تجديدات بلغت تكلفتها الإجمالية 150,000 ين.
وشملت التدابير التي تم تنفيذها التصوير الفوتوغرافي من قبل مصور محترف (50,000 ين)، واستبدال جزئي لورق الحائط (30,000 ين)، واستبدال تركيبات الإضاءة (20,000 ين)، ومراجعة الودائع والمفاتيح المالية (0 ين) والتنظيف الشامل (50,000 ين). أدت هذه التحسينات الطفيفة نسبياً إلى تحسين الانطباع عن العقار بشكل كبير.
كان تحسين التصوير الفوتوغرافي فعالاً بشكل خاص. فمن خلال التغيير من الانطباع التقليدي الداكن إلى صور أكثر إشراقاً وجاذبية، زاد عدد الاستفسارات على الإنترنت ثلاثة أضعاف. توضح دراسة الحالة هذه أن النهج الاستراتيجي يمكن أن يحسن معدلات الإشغال دون الحاجة إلى القيام باستثمارات كبيرة.
مصفوفة التدابير الموصى بها حسب المنطقة
الخصائص الإقليمية | التدابير ذات الأولوية | الميزانية الاستثمارية التقريبية | الآثار المتوقعة | نقاط يجب ملاحظتها |
---|---|---|---|---|
المناطق الحضرية، بالقرب من المحطات | تجديد المعدات والتحسينات الداخلية | 1 - 2 مليون ين | 10-20% زيادة في الإيجار | تمايز مهم بسبب العدد الكبير من المنافسين |
الضواحي، موجه للعائلات | تحسين مواقف السيارات والتخزين | 500,000 - 1,000,000 ين | تقصير فترة الشغور | ضروري لمواكبة مجتمع السيارات |
مدينة الطلاب | انخفاض التكلفة الأولية/التأثيث | 300,000-300,000 ين | تحسين معدل الإشغال | احذر من ارتفاع نسبة الشواغر خلال فترة التخرج |
مناطق بها العديد من كبار السن | خالية من العوائق وتدابير السلامة | 800,000-1,500,000 ين | تعزيز الإيجار طويل الأجل | التعاون مع مرافق الرعاية الطبية والتمريضية |
مناطق الجذب السياحي/المنتجعات السياحية | دعم الإقامات قصيرة الأجل وتحسين خدمة الواي فاي | 40-1.2 مليون ين | تحسين الربحية | الاستجابة للتقلبات الموسمية |
ملخص: لإدارة الإيجار المستدام
ملخص النقاط الرئيسية
من الواضح أن هناك حدوداً للطرق التقليدية للتعامل مع الوظائف الشاغرة في عصر يتناقص فيه عدد السكان. ومع ذلك، من خلال الاستراتيجيات الصحيحة والتحسينات المستمرة، لا يزال من الممكن تحقيق الإشغال الكامل في هذه البيئة الصعبة.
المفتاح هو تحديد التغيرات في بيئة السوق بدقة والاستجابة لاحتياجات المستأجرين المتنوعة. وبدلاً من اتباع نهج واحد يناسب الجميع، يجب اتخاذ تدابير مخصصة وفقاً لخصائص العقار وموقعه والفئة المستهدفة.
من المهم أيضاً التركيز على استقرار إدارة الإيجار على المدى الطويل بدلاً من تعظيم الأرباح على المدى القصير. من خلال زيادة قيم العقارات من خلال الاستثمارات المناسبة وبناء هيكل ربح مستدام، يمكن مواجهة التحدي الهيكلي المتمثل في انخفاض عدد السكان.
عرض الإجراءات التالية
البدء بتحليل الوضع العقاري الحالي بموضوعية. سيشكل فهم الوضع الحالي استناداً إلى بيانات مثل معدلات الشغور ومتوسط فترات الإيجار والمقارنة مع السوق المحيطة وفهم التركيبة السكانية للمستأجرين الأساس لتخطيط الإجراءات المضادة.
بعد ذلك، حدد أولويات الاستراتيجيات العشر الموضحة في هذه المقالة وفقاً لوضع العقار وميزانيته. ليس من الضروري تنفيذ جميع التدابير في نفس الوقت. من المهم تنفيذ التدابير الأكثر فعالية على مراحل ثم التحقق من النتائج أثناء النظر في التدابير التالية.
وأخيراً، استفد بشكل فعال من التعاون مع الخبراء. يمكنك تحقيق تدابير أكثر فعالية ضد الوظائف الشاغرة من خلال التعاون مع الاستشاريين ذوي المعرفة المتخصصة في الاستثمار العقاري وشركات الإدارة الملمة باتجاهات السوق المحلية.
الأسئلة المتداولة
السؤال 1: ما هي الميزانية الموصى بها لمنع الشواغر؟
تختلف ميزانية منع الشواغر بشكل كبير حسب حالة العقار والتأثير المتوقع. بشكل عام، يوصى عموماً بتخصيص 10-20% من دخل الإيجار السنوي للتجديد والتدابير المضادة.
على سبيل المثال، بالنسبة للعقار الذي يبلغ إيجاره الشهري 100000 ين ياباني، من المناسب تخصيص ميزانية تتراوح بين 120000 و240000 ين ياباني تقريباً لدخل سنوي قدره 1.2 مليون ين ياباني وإجراء تجديدات للمعدات وتجديدات طفيفة حسب الضرورة. إذا كانت هناك حاجة إلى تجديدات واسعة النطاق، فإن استثمار 50-100% من دخل الإيجار السنوي يستحق النظر أيضاً، ولكن يجب النظر بعناية في فترة استرداد الاستثمار.
س2: كم من الوقت يستغرق ظهور التأثيرات؟
تعتمد الفترة التي يظهر فيها التأثير إلى حد كبير على محتوى التدابير المتخذة. فالتغييرات في الشروط والأحكام، مثل مراجعة ودائع الضمان والأموال الرئيسية أو تعديل الإيجارات، يكون لها تأثير فوري ويمكن ملاحظة التغييرات في عدد الاستفسارات في غضون أسبوع إلى أسبوعين أو أسبوعين من التنفيذ.
في حالة تحديث المعدات والتجديدات الطفيفة، يظهر التأثير بشكل عام في غضون شهر إلى 3 أشهر. أما في حالة التجديدات واسعة النطاق، فيستغرق الأمر من 3 إلى 6 أشهر بما في ذلك فترة الإنشاء، ولكن يمكن توقع حدوث تأثير كبير.
س3: هل يجب أن أترك الأمر لشركة الإدارة؟ هل يجب أن تقوم بذلك بنفسك؟
يعتمد القرار بشأن من يجب أن يكون مسؤولاً عن تنفيذ تدابير الشواغر على موارد المالك وخبرته. بالنسبة لأبحاث السوق وتوظيف المستأجرين، من الفعال تكليف شركة إدارة ذات خبرة وشبكة علاقات غنية.
من ناحية أخرى، من المهم أن يشارك المالك بشكل استباقي في سياسة تجديد العقار وقرارات الاستثمار. وبدلاً من الاعتماد على المقترحات المقدمة من شركة الإدارة، يجب عليه النظر في خيارات متعددة وتقييم فعاليتها من حيث التكلفة بعناية.
س4: ما الفرق بين التجديد وإعادة التجديد؟
يشير التجديد إلى إصلاح أو تحديث المعدات والديكورات الداخلية الموجودة، والغرض الرئيسي من ذلك هو إعادتها إلى حالتها الأصلية وتحسين وظائفها. من ناحية أخرى، يشير التجديد إلى التجديدات واسعة النطاق، بما في ذلك التغييرات في التصميم والاستخدام، بهدف زيادة قيمة العقار أو تغيير استخدامه.
في منع الشواغر، من المهم اختيار الطريقة المناسبة وفقاً لحالة العقار واحتياجات السوق. في العقارات الأحدث، يمكن توقع أن يكون التجديد كافياً، ولكن في العقارات القديمة أو في الأسواق ذات المنافسة القوية، قد يكون من الضروري إجراء تحسينات جذرية من خلال التجديد.
س5: هل يستحق الاستثمار في المناطق التي يتراجع فيها عدد السكان؟
من الممكن العثور على قيمة استثمارية في المناطق التي يتراجع فيها عدد السكان، مع اتباع الاستراتيجية الصحيحة. المفتاح هو التقييم الدقيق لخصائص المنطقة وإمكاناتها.
على سبيل المثال، قد تستمر المناطق التي توجد بها جامعات أو مصانع كبيرة في مواجهة مستوى معين من الطلب على الإيجار. وبالإضافة إلى ذلك، قد يكون للمناطق التي تمثل وجهات سياحية أو مراكز نقل إمكانات للطلب على الإقامة القصيرة أو استخدامات محددة. ومع ذلك، فإن اتجاهات الانخفاض السكاني على المدى الطويل أمر لا مفر منه، ولا بد من اتخاذ قرارات استثمارية شاملة، بما في ذلك استراتيجيات الخروج.

Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.