人口减少时代的满租秘诀：租赁管理的十大策略

日本人口减少对租赁管理产生了严重影响。根据日本总务省的统计数据，2024 年日本人口将比上一年减少约 80 万，而且预计这一趋势还将持续下去。在这种情况下，出租房业主面临的最大挑战是如何解决空置问题。

采用传统的租赁管理方法已不可能维持满租。然而，通过采取正确的策略和实用的方法，即使在人口下降时期，也有可能实现稳定的出租管理。本文介绍了改善空置率和提高出租率的十项具体策略。

这些策略是 INA&Associates K.K. 在多年的房地产投资咨询经验中积累的专业技能，也是为许多业主带来实际成果的行之有效的方法。我们将详细介绍应采取哪些措施来应对人口减少带来的结构性挑战，以及具体的成本效益措施。

人口减少对租赁市场的严重影响

全国房屋空置率的现状和趋势

空置率上升是一个明显的全国性趋势。根据总务省的住房和土地调查，2023 年全国空置率将达到 13.8%，创历史新高。特别是在出租房方面，尽管存在地区差异，但空置时间过长在许多地区都是一个严重问题。

各地区人口减少情况

人口减少对各地区的影响差别很大。根据国家人口与社会保障研究所的未来预测，到 2040 年，全国约 60% 的城市人口将减少 20% 以上。特别是在区域性城市，由于年轻人涌入城市地区，租房需求的根本性下降不可避免。

与此同时，在首都圈的主要城市和关西地区，人口减少的影响相对较小，但家庭构成的变化和住房需求的多样化使得传统租赁物业难以保持竞争力。需要采取空置措施来应对社会结构的变化，如单身家庭数量的增加、人口老龄化和远程工作的盛行。

租赁需求的变化及其因素

房地产市场需求结构的变化比简单的人口减少更为复杂。科罗娜灾难引发的生活方式变化极大地改变了对住房功能和地点的要求。

过去，靠近火车站的便利性是最重要的因素，而如今，适合远程办公的布局和设施以及周边环境的质量也成为重要的选择标准。此外，环保意识的增强使得越来越多的租户重视节能性能和可持续性，即使是老旧的房产也有可能通过适当的翻新重新获得竞争力。

另一个不容忽视的因素是外国租户的增加。政府接收更多外国工人的政策增加了某些地区对外国人租房的需求。为了应对这种多样化的需求，必须实施目标明确的战略性空置对策，而不是传统的 "一刀切 "做法。

有效管理空置率的十项战略

战略 1：审查初始成本和灵活的合同条款

减轻入住初期的成本负担是应对空置的极为有效的第一步。减少租户经济负担的措施，如减少押金和礼金、实行分期付款、设立免租期等，都会使咨询量大幅增加。

初期费用是入住的一大障碍，对于年轻人和换工作的人来说尤其如此。在许多情况下，只需将押金从一个月减少到 0.5 个月，就能使咨询量增加 10%-20%。此外，通过取消押金并将其计入月租金，可以在保持长期盈利的同时降低初始成本。

在合同条款方面提供灵活性也很重要。除了传统的两年期合同外，还可以提供一年期和短期合同选项，以满足调职人员和短期住户的需求。这种灵活的合同条款是直接提高入住率的有效途径。

策略 2：通过资本投资实现增值

现代租户对设施标准的要求逐年提高。互联网接入、空调和安全设施尤为重要。现在，免费 Wi-Fi 环境已成为先决条件，而光纤连接的兼容性则决定了出租物业的基本竞争力。

在空调方面，更新到节能性能高的最新型号是有效的。虽然初期投资约需 10 万至 30 万日元，但通过提高租户满意度和减少电费支出，有助于实现长期满租。此外，随着远程办公的普及，人们越来越重视室内的舒适度。

在安全方面，安装自动门锁、监控摄像头和快递箱尤为有效。对于单身女性租户和老年人来说，安全是选择房产的一个重要因素。这些资本投资往往能使租金高于周边市场价格，投资回收期一般为 12-18 个月。

策略 3：实施翻新和改造

对于老旧物业，战略性翻新和改造是防止空置的决定性因素。更新供水系统、更换地板和墙纸尤其有效。这些基本的翻新可以大大改善房产给人的印象。

在更大范围的翻新中，通过改变布局和安装最新设备，甚至可以使旧物业与新物业一样具有竞争力。例如，可以将日式房间改造成西式房间，还可以引进朝向式厨房，以提供适应现代生活方式的居住空间。

翻新费用一般在 50 万至 150 万日元之间，但如果实施得当，租金可提高 20%至 30%。预计投资回收期为 12-24 个月，但这是长期稳定租金管理的必要投资。

策略 4：优化广告和营销策略

充分宣传房产吸引力的广告策略对于消除空置率至关重要。尤其是，提高照片质量对看房数量有直接影响。专业摄影师和虚拟导览可以最大限度地展现房产的吸引力。

使用互联网广告也很有效。通过提高房产门户网站的排名和利用社交网络传播信息，您可以接触到更多的潜在租户。使用 Instagram 和 TikTok 等可视化平台对年轻人尤其有效。

同样重要的是，要有针对性地宣传房产的特点和周边环境的吸引力。不仅要提供与最近火车站距离的详细信息，还要提供附近商业、教育和医疗设施的详细信息，这样才能唤起潜在租户对生活的具体印象。

策略 5：加强与管理公司的合作

与管理公司密切合作对有效管理空置率至关重要。管理公司掌握着大量有关市场趋势和租户需求的信息，利用这些信息可以采取更有效的措施。

通过共享定期市场分析报告和了解竞争物业的发展趋势，可以制定适当的租金厘定和翻新计划。此外，利用管理公司的网络招募租户，可以接触到更广泛的租户。

考虑审查与管理公司签订合同的条款和条件也很重要。基于绩效的合同或基于提高入住率的奖励制度有助于激励管理公司。

策略 6：审查目标群体并使其多样化

不拘泥于传统的目标群体，接受多样化的租户，可以降低空置风险。例如，你可以通过满足小众需求来实现差异化，如改成宠物友好型物业、接受外国租户或加强对老年人的服务。

虽然允许饲养宠物的物业中，饲养宠物的绝对人数有限，但竞争物业却不多，因此设置适当的条件可以确保租户基础稳定。可以通过提高押金和使用专用保险来降低因养宠物而增加修复成本的风险。

虽然在接纳外国租户时必须考虑多语言支持和文化因素，但还是有可能解决日本租户无法填补的空缺。特别是在技术实习生和留学生较多的地区，可以预计会有稳定的需求。

策略 7：适当设定租金

优化租金设置是防止空置的最基本、最重要的要素。租金设定严重偏离市场价格是造成长期空置的主要原因。有必要通过定期的市场调查来维持适当的租金水平。

虽然降低租金意味着盈利能力的下降，但与长期空置造成的机会损失相比，调整到适当的水平是一个合理的决定。例如，月租金为 10 万日元的房产空置三个月，机会损失为 30 万日元；如果将租金降至每月 9 万日元，并立即找到租户，则每年的损失将减少 18 万日元。

分阶段调整租金也是一种有效的方法。前三个月的租金定得比市场价高，如果反响不好，再分阶段调整租金，这样可以帮助你找到最佳的价格区间。

策略 8：改善租户服务

改善入住后的服务可以鼓励长期租用，并通过口碑吸引新租户--24 小时呼叫中心、定期清洁服务、及时响应设施维护等都是直接提高租户满意度的重要服务。

改善公共区域也很有效。快递箱、自行车和垃圾存放设施可以提高日常生活的便利性。共享休息室和工作空间也能为现代生活方式提供附加值。

为居民举办活动和支持社区建设也有助于促进长期租赁。通过季节性活动和灾难演习，住户可以加深彼此之间的联系，从而增加对居住环境的依恋。

策略 9：物业差异化和品牌化

要使自己的物业区别于竞争物业，必须明确物业的独特之处和理念。例如，以特定的生活方式和价值观为重点的品牌推广，如 "宠物友好型公寓"、"艺术家友好型住房 "或 "老年人安全住房"，都会很有效。

改进设计是差异化的另一个重要因素。改进入口和公共区域的设计、协调室内装饰的整体感以及促进绿化，都能增强物业的吸引力。

对物业名称和标识的审查也值得考虑。一个易于记忆并能表达物业特色的名称可以提高品牌知名度。

战略 10：通过数据分析不断改进

数据驱动的持续改进对于最大限度地提高空置管理措施的有效性至关重要。通过分析租户人口统计数据、调查迁出原因和了解市场趋势，可以采取更有效的措施。

通过积累和分析有关租期、搬出原因和租户满意度的数据，可以明确物业问题和需要改进的地方。此外，了解季节性和经济状况导致的需求波动，也可以适时采取措施。

数字化工具的使用也很重要。物业管理系统和客户管理系统可以有效地收集和分析数据。这些系统可以不断优化租赁管理。

空置措施的成本效益比较

从成功案例研究中学到的实用方法

案例 1：活化旧建筑的案例研究

本案例研究介绍了一个有 30 年楼龄的单间公寓，通过翻新实施了空置对策，共花费 120 万日元。该物业距离车站步行只需 10 分钟，但由于楼龄和设施老化，已经空置了 6 个月。

翻新工程包括更换单元浴室（40 万日元）、地板（30 万日元）、更新厨房设备（25 万日元）、更换空调（15 万日元）和重新铺贴壁纸（10 万日元）。这些翻修工程使租金从之前的 60 000 日元降至 75 000 日元，并且在翻修后一个月内就确定了租户。

投资回收期约为 8 个月，由于在接下来的两年中持续出租，总投资回报率显著提高。本案例研究表明，通过改善出租物业的基本性能，重新获得竞争力是可能的。

案例研究 2：通过改变目标实现全面出租

这是一个位于某地区城市的家庭型公寓的案例研究，该公寓通过改变目标群体实现了满租。最初，该公寓是作为一个拥有 3 个卧室的家庭式公寓来管理的，但由于该地区人口减少，很难找到租户。

因此，该物业增加了隔断，并改建为合租房形式，重建为单身公寓。通过提供共用客厅和厨房以及约 6 张榻榻米的单间，在减轻房租负担的同时，实现了舒适的居住环境。

这一变化使该公司从以前的租金收入 120,000 日元（3LDK）增加到 210,000 日元（6 个单间 x 35,000 日元 = 210,000 日元）。最初的投资约为 200 万日元，用于分隔和翻新公共区域，但收入的增加使投资在 12 个月内就收回了。

案例 3：低成本措施的成功案例

这是一个在预算有限的情况下，以最小的投资成功解决空置问题的案例研究。在一栋有 15 年楼龄的单间公寓楼里，通过总计花费 15 万日元的翻修，租户得到了保证。

所采取的措施包括：由专业摄影师拍摄照片（50,000 日元）、更换部分墙纸（30,000 日元）、更换照明设备（20,000 日元）、审查押金和礼金（0 日元）以及彻底清洁（50,000 日元）。这些相对较小的改进措施极大地改善了房产给人的印象。

尤为有效的是摄影方面的改进。由于照片从传统的暗淡印象转变为明亮、更具吸引力，互联网上的咨询数量增加了三倍。这一案例研究表明，采用战略性方法可以提高入住率，而不一定要进行大量投资。

各地区建议措施矩阵

总结：实现可持续的租赁管理

要点概述

在人口减少的时代，处理空置率的传统方法显然有其局限性。不过，只要采取正确的策略并不断加以改进，还是有可能在这个充满挑战的环境中实现满租。

关键是要准确识别市场环境的变化，应对租户多样化的需求。不能采用一刀切的方法，而是要根据物业的特点、位置和目标群体，采取量身定制的措施。

同样重要的是，要注重租金管理的长期稳定，而不是短期利润最大化。通过适当的投资提高房产价值，建立可持续的利润结构，可以应对人口减少带来的结构性挑战。

下一步行动介绍

首先要客观分析当前的房地产形势。根据空置率、平均租期、与周边市场的比较以及对租户人口结构的了解等数据来了解现状，这是制定对策的基础。

接下来，根据物业的情况和预算，对本文概述的十项策略进行优先排序。不必同时实施所有措施。重要的是要分阶段实施最有效的措施，然后在考虑下一步措施的同时验证效果。

最后，积极与专家合作。通过与具有房地产投资专业知识的顾问和熟悉当地市场趋势的管理公司合作，可以采取更有效的措施来解决空置问题。

常见问题

Q1: 建议用于预防空置的预算是多少？

防止空置的预算因物业的情况和预期效果而有很大不同。一般来说，建议预留年租金收入的 10%-20%，用于翻新和采取对策。

例如，月租金为 100 000 日元的物业，年收入为 120 万日元，宜预留约 120 000-240 000 日元的预算，必要时进行设备更新和小规模翻修。如果需要进行大规模翻修，年租金收入 50%-100%的投资也值得考虑，但应仔细考虑投资回收期。

问题 2：需要多长时间才能显现效果？

效果显现的时间主要取决于所采取措施的内容。条款和条件的改变，如审查押金和礼金或调整租金，会产生立竿见影的效果，在实施后 1-2 周内就能看到咨询数量的变化。

在设备更新和小规模翻修的情况下，一般在 1-3 个月内就能看到效果。如果是大规模翻新，则需要 3-6 个月的时间（包括施工期），但预计会有显著效果。

问题 3：我应该让管理公司来做吗？是否应该自己动手？

由谁负责实施空置措施取决于业主的资源和专业知识。在市场调研和租户招募方面，委托一家拥有专业知识和丰富网络的管理公司会更有效率。

另一方面，业主主动参与物业翻新政策和投资决策也很重要。他们不应依赖管理公司的建议，而应考虑多种方案，并仔细评估其成本效益。

问题 4：翻新和改建有什么区别？

翻新是指对现有设备和内部装饰进行维修和更新，主要目的是恢复其原状和改善其功能。翻新则是指大规模的翻修，包括改变布局和用途，目的是提高房产的价值或改变其用途。

在防止空置方面，重要的是要根据物业的状况和市场需求选择适当的方法。对于较新的物业，预计翻新即可，但对于较旧的物业或竞争激烈的市场，可能需要通过翻新进行大幅改善。

问题 5：人口减少的地区值得投资吗？

如果策略得当，在人口减少的地区是有可能找到投资价值的。关键是要准确评估该地区的特点和潜力。

例如，拥有大学或大型工厂的地区可能会继续存在一定的租赁需求。此外，作为旅游胜地或交通枢纽的地区可能会有短期需求或特殊用途的潜力。然而，长期的人口下降趋势是不可避免的，因此需要做出全面的投资决策，包括退出战略。