Prévention de la vacance locative : 10 stratégies pour une occupation totale

Le déclin de la population japonaise a un impact sérieux sur la gestion locative. Selon les statistiques du ministère de l'intérieur et de la communication, la population du Japon en 2024 sera inférieure d'environ 800 000 personnes à celle de l'année précédente et cette tendance devrait se poursuivre. Dans ces conditions, le plus grand défi auquel sont confrontés les propriétaires de logements locatifs est de résoudre le problème des logements vacants.

Il n'est plus possible de maintenir un taux d'occupation complet en utilisant les méthodes traditionnelles de gestion locative. Cependant, en adoptant les bonnes stratégies et des approches pratiques, il est possible de parvenir à une gestion locative stable, même en période de déclin démographique. Cet article présente dix stratégies spécifiques pour améliorer lestaux de vacance et augmenter le taux d'occupation.

Ces stratégies sont basées sur le savoir-faire accumulé par INA&Associates K.K. au cours de nombreuses années d'expérience dans le conseil en investissement immobilier, et sont des méthodes éprouvées qui ont réellement produit des résultats pour de nombreux propriétaires. Nous expliquerons en détail les mesures à prendre pour résoudre le problème structurel du déclin de la population, ainsi que les mesures spécifiques de rentabilité.

L'impact sérieux du déclin démographique sur le marché de la location

Situation actuelle et tendances des taux d'inoccupation nationaux

L'augmentation des taux d'inoccupation est une tendance nationale notable. Selon l'enquête sur le logement et les terrains du ministère de l'intérieur et des communications, le taux d'inoccupation national atteindra 13,8 % en 2023, un niveau record. En particulier, dans les immeubles locatifs, la période prolongée d'inoccupation est un problème grave dans de nombreuses régions, bien qu'il y ait des différences régionales.

Le déclin de la population par région

L'impact du déclin de la population varie considérablement d'une région à l'autre. Selon les projections de l'Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale, la population devrait diminuer de plus de 20 % dans environ 60 % des municipalités du pays d'ici 2040. Dans les villes régionales en particulier, une baisse fondamentale de la demande locative est inévitable en raison de l'exode des jeunes vers les zones urbaines.

Dans les grandes villes de la région métropolitaine de Tokyo et de la région du Kansai, l'impact du déclin de la population a été relativement mineur, mais les changements dans la composition des ménages et la diversification des besoins en matière de logement rendent difficile le maintien de la compétitivité des propriétés locatives conventionnelles. Des mesures d'inoccupation sont nécessaires pour répondre aux changements de la structure sociale, tels que l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne, le vieillissement de la population et la prévalence du travail à distance.

L'évolution de la demande locative et ses facteurs

Les changements dans la structure de la demande sur le marché immobilier sont plus complexes qu'une simple baisse de la population. Les changements de mode de vie provoqués par la catastrophe de Corona ont considérablement modifié les fonctions et les exigences en matière de localisation des logements.

Alors que dans le passé, la proximité d'une gare était le facteur le plus important, aujourd'hui, l'aménagement et les équipements adaptés au télétravail et la qualité de l'environnement sont également des critères de sélection importants. En outre, la sensibilisation croissante à l'environnement a conduit un nombre croissant de locataires à accorder de l'importance aux performances en matière d'économie d'énergie et de durabilité, et même les biens immobiliers anciens ont le potentiel de redevenir compétitifs grâce à une rénovation appropriée.

Un autre facteur à ne pas négliger est l'augmentation du nombre de locataires étrangers. La politique du gouvernement consistant à accepter davantage de travailleurs étrangers a augmenté la demande de logements locatifs pour les étrangers dans certaines régions. Afin de répondre à cette demande diversifiée, il est essentiel de mettre en œuvre des mesures stratégiques de lutte contre la vacance avec des objectifs clairement définis, plutôt que d'adopter l'approche traditionnelle de la taille unique.

Dix stratégies pour une gestion efficace de l'inoccupation

Stratégie 1 : revoir les coûts initiaux et assouplir les conditions contractuelles

Réduire la charge financière initiale lors de l'emménagement est une première étape extrêmement efficace dans la lutte contre la vacance. Les mesures visant à réduire la charge financière des locataires, telles que la réduction des dépôts de garantie et du pas-de-porte, l'introduction de paiements échelonnés et la mise en place de périodes de franchise de loyer, peuvent entraîner une augmentation significative du nombre de demandes de renseignements.

Les coûts initiaux constituent un obstacle majeur à l'emménagement, en particulier pour les jeunes et les personnes qui changent d'emploi. Dans de nombreux cas, le simple fait de réduire le dépôt de garantie d'un mois à 0,5 mois peut augmenter le nombre de demandes de 10 à 20 %. En outre, en éliminant le pas-de-porte et en l'ajoutant au loyer mensuel, il est possible de réduire les coûts initiaux tout en maintenant la rentabilité à long terme.

Il est également important d'offrir une certaine flexibilité en termes de durée des contrats. Outre le contrat traditionnel de deux ans, des options de contrat d'un an et à court terme peuvent être proposées pour répondre aux besoins des personnes transférées et des résidents à court terme. Ces conditions contractuelles flexibles sont un moyen efficace d'augmenter directement les taux d'occupation.

Stratégie 2 : Ajouter de la valeur grâce à l'investissement en capital

Le niveau d'équipement exigé par les locataires modernes augmente d'année en année. L'accès à l'internet, la climatisation et les installations de sécurité revêtent une importance particulière. Un environnement Wi-Fi gratuit est désormais une condition préalable, et la compatibilité de la connexion à la fibre optique détermine la compétitivité de base des propriétés locatives.

En ce qui concerne la climatisation, il est efficace d'opter pour les modèles les plus récents qui permettent d'économiser de l'énergie. Bien qu'un investissement initial d'environ 100 000-300 000 JPY soit nécessaire, cela contribuera à une occupation complète à long terme en améliorant la satisfaction des locataires et en réduisant les factures d'électricité. En outre, avec la généralisation du travail à distance, l'accent est mis sur le confort intérieur.

En termes de sécurité, l'installation de serrures automatiques, de caméras de sécurité et de boîtes de livraison est particulièrement efficace. Pour les femmes seules et les personnes âgées, la sécurité est un facteur important dans le choix d'un bien immobilier. Ces investissements permettent souvent de fixer des loyers plus élevés que ceux du marché environnant, avec une période d'amortissement typique de 12 à 18 mois.

Stratégie 3 : Mettre en œuvre la rénovation et le remodelage

Dans les immeubles plus anciens, la rénovation et le remodelage stratégiques sont des facteurs décisifs pour éviter la vacance. La mise à jour de l'approvisionnement en eau, le remplacement des revêtements de sol et des papiers peints sont particulièrement efficaces. Ces rénovations de base peuvent améliorer considérablement l'impression d'un bien immobilier.

Dans le cadre de rénovations plus importantes, il est possible de rendre des biens anciens aussi compétitifs que des biens neufs en modifiant l'agencement et en installant les équipements les plus récents. Par exemple, des chambres de style japonais peuvent être transformées en chambres de style occidental et des cuisines en vis-à-vis peuvent être introduites pour offrir des espaces de vie adaptés aux modes de vie modernes.

Les coûts de rénovation sont généralement de l'ordre de 500 000 à 1,5 million de yens, mais ils peuvent augmenter les loyers de 20 à 30 % s'ils sont correctement mis en œuvre. Il faut compter une période de retour sur investissement de 12 à 24 mois, mais il s'agit d'un investissement essentiel pour stabiliser la gestion locative sur le long terme.

Stratégie 4 : Optimiser les stratégies de publicité et de marketing

Une stratégie publicitaire qui communique de manière adéquate l'attractivité du bien est cruciale pour lutter contre la vacance. En particulier, l'amélioration de la qualité des photographies a un impact direct sur le nombre de visites. Des photographes professionnels et des visites virtuelles peuvent contribuer à rendre le bien immobilier le plus attrayant possible.

L'utilisation de la publicité sur Internet est également efficace. Vous pouvez atteindre davantage de locataires potentiels grâce à un meilleur classement sur les sites de portails immobiliers et en utilisant les réseaux sociaux pour diffuser des informations. L'utilisation de plateformes visuelles telles qu'Instagram et TikTok est particulièrement efficace pour cibler les plus jeunes.

Il est également important de promouvoir spécifiquement les caractéristiques du bien et l'attrait de l'environnement proche. Fournir des informations détaillées non seulement sur la distance par rapport à la gare la plus proche, mais aussi sur les infrastructures commerciales, éducatives et médicales à proximité peut évoquer une image concrète de la vie pour les locataires potentiels.

Stratégie 5 : Renforcer la coopération avec les sociétés de gestion

Une coopération étroite avec les sociétés de gestion est essentielle pour une gestion efficace de l'inoccupation. Les sociétés de gestion disposent d'une mine d'informations sur les tendances du marché et les besoins des locataires, et l'utilisation de ces informations permet de prendre des mesures plus efficaces.

En partageant des rapports réguliers d'analyse du marché et en comprenant les tendances des propriétés concurrentes, il est possible de formuler des plans appropriés de fixation des loyers et de rénovation. En outre, en recrutant des locataires grâce au réseau de la société de gestion, il est possible d'atteindre un plus grand nombre de locataires.

Il est également important de revoir les termes et conditions des contrats avec les sociétés de gestion. Un contrat basé sur la performance ou un système d'incitation basé sur l'amélioration des taux d'occupation peut aider à motiver les sociétés de gestion.

Stratégie 6 : revoir et diversifier les groupes cibles

Vous pouvez réduire le risque d'inoccupation en acceptant un éventail diversifié de locataires, plutôt que de vous en tenir au groupe cible traditionnel. Par exemple, vous pouvez vous différencier en répondant à des demandes de niche, telles que l'acceptation d'animaux domestiques, de locataires étrangers ou l'amélioration des services pour les personnes âgées.

Si le nombre absolu de propriétaires d'animaux de compagnie est limité dans le cas des biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie, il y a peu de biens immobiliers concurrents, de sorte que la mise en place de conditions adéquates peut garantir une base de locataires stable. Le risque d'augmentation des coûts de restauration en raison de la présence d'animaux domestiques peut être atténué en augmentant le dépôt de garantie et en recourant à une assurance spécifique.

Bien que l'assistance multilingue et les considérations culturelles doivent être prises en compte lors de l'acceptation de locataires étrangers, il peut être possible de résoudre les problèmes d'inoccupation qui ne peuvent être résolus par des locataires japonais. On peut s'attendre à une demande stable, en particulier dans les zones qui comptent un grand nombre de stagiaires techniques et d'étudiants étrangers.

Stratégie 7 : Fixation appropriée des loyers

L'optimisation de la fixation des loyers est l'élément le plus fondamental et le plus important de la prévention de l'inoccupation. Une fixation des loyers qui s'écarte considérablement du taux du marché est une cause majeure d'inoccupation à long terme. Il est nécessaire de maintenir un niveau de loyer approprié grâce à des études de marché régulières.

Bien qu'une réduction du loyer entraîne une diminution de la rentabilité, un ajustement à un niveau approprié est une décision raisonnable par rapport à la perte d'opportunité causée par l'inoccupation de longue durée. Par exemple, si un bien immobilier avec un loyer mensuel de 100 000 yens est vacant pendant trois mois, la perte d'opportunité est de 300 000 yens. Si le loyer est réduit à 90 000 yens par mois et qu'un locataire est trouvé immédiatement, la perte annuelle est réduite de 180 000 yens.

L'adaptation progressive du loyer est également une méthode efficace. Fixer un loyer plus élevé que le taux du marché pendant les trois premiers mois et l'ajuster par étapes si la réponse est faible peut vous aider à trouver la fourchette de prix optimale.

Stratégie 8 : amélioration des services aux locataires

L'amélioration des services après occupation peut encourager la location à long terme et attirer de nouveaux locataires grâce au bouche-à-oreille : un centre d'appel ouvert 24 heures sur 24, des services de nettoyage réguliers et une réponse rapide à l'entretien des installations sont autant d'éléments importants qui améliorent directement la satisfaction des locataires.

L'amélioration des espaces communs est également efficace. Des boîtes de livraison, des locaux pour les vélos et les déchets peuvent faciliter la vie quotidienne. Des salons et des espaces de travail partagés peuvent également apporter une valeur ajoutée aux modes de vie modernes.

Les événements organisés pour les résidents et le soutien à la construction de la communauté contribuent également à promouvoir la location à long terme. Grâce à des événements saisonniers et à des exercices d'évacuation en cas de catastrophe, les locataires peuvent approfondir les liens qui les unissent les uns aux autres, ce qui renforce leur attachement à leur cadre de vie.

Stratégie 9 : Différenciation des biens immobiliers et image de marque

Pour différencier votre propriété des propriétés concurrentes, il est important de clarifier les caractéristiques et le concept uniques de la propriété. Par exemple, une stratégie de marque axée sur des modes de vie et des valeurs spécifiques, comme "appartements adaptés aux animaux de compagnie", "logements adaptés aux artistes" ou "logements sécurisés pour les personnes âgées", peut s'avérer efficace.

L'amélioration du design est un autre élément important de différenciation. L'amélioration de la conception des entrées et des zones communes, la coordination des intérieurs avec un sens de l'unité et la promotion de l'écologisation peuvent renforcer l'attrait d'un bien immobilier.

Il convient également de revoir le nom et le logo du bien. Un nom facile à retenir et exprimant les caractéristiques du bien peut améliorer la notoriété de la marque.

Stratégie 10 : Amélioration continue grâce à l'analyse des données

L'amélioration continue basée sur les données est essentielle pour maximiser l'efficacité des mesures de gestion de l'inoccupation. L'analyse des caractéristiques démographiques des locataires, l'étude des raisons des départs et la compréhension des tendances du marché permettent de prendre des mesures plus efficaces.

En accumulant et en analysant les données sur la durée des locations, les raisons des déménagements et la satisfaction des locataires, les problèmes immobiliers et les domaines à améliorer peuvent être clarifiés. En outre, en comprenant les fluctuations de la demande dues à la saisonnalité et aux conditions économiques, il est possible de mettre en œuvre des mesures au bon moment.

L'utilisation d'outils numériques est également importante. Les systèmes de gestion immobilière et les systèmes de gestion de la clientèle permettent de collecter et d'analyser efficacement les données. Ces systèmes permettent d'optimiser en permanence la gestion locative.

Comparaison coût-efficacité des mesures de lutte contre la vacance

Approches pratiques tirées d'études de cas réussies

Cas 1 : Étude de cas sur la revitalisation d'un vieux bâtiment

Cette étude de cas présente un studio vieux de 30 ans pour lequel des mesures de lutte contre l'inoccupation ont été mises en œuvre par le biais de rénovations d'un coût total de 1,2 million de yens. L'immeuble se trouvait à 10 minutes à pied de la gare, mais était inoccupé depuis six mois en raison de l'âge du bâtiment et de la vétusté des installations.

Les rénovations effectuées comprenaient le remplacement de la salle de bain (400 000 yens), du revêtement de sol (300 000 yens), de l'équipement de cuisine (250 000 yens), de la climatisation (150 000 yens) et du papier peint (100 000 yens). Ces rénovations ont permis de fixer le loyer à 75 000 yens, contre 60 000 yens auparavant, et les locataires ont été choisis dans le mois qui a suivi les rénovations.

La période d'amortissement a été d'environ 8 mois et le rendement total de l'investissement a été considérablement amélioré grâce à l'occupation continue pendant les deux années suivantes. Cette étude de cas démontre qu'il est possible de regagner en compétitivité en améliorant les performances de base d'un bien locatif.

Étude de cas n° 2 : obtenir une occupation complète en changeant d'objectif

Il s'agit d'une étude de cas portant sur un condominium à vocation familiale situé dans une ville régionale, qui a atteint un taux d'occupation complet en changeant de groupe cible. Au départ, la propriété était gérée comme une propriété familiale de trois chambres, mais en raison de la baisse de la population dans la région, il était devenu difficile de trouver des locataires.

Des cloisons ont donc été ajoutées et la propriété a été convertie en maison partagée, puis reconstruite en résidence pour personnes seules. En proposant une salle de séjour et une cuisine communes, ainsi que des chambres privées d'environ 6 tatamis, un cadre de vie satisfaisant a été créé tout en réduisant la charge locative.

Ce changement a permis à la société de s'assurer un revenu de 210 000 yens (6 chambres privées x 35 000 yens = 210 000 yens) par rapport au revenu locatif précédent de 120 000 yens (3LDK). L'investissement initial était d'environ 2 millions de yens pour le cloisonnement et la rénovation des parties communes, mais l'augmentation des revenus a permis de récupérer l'investissement en 12 mois.

Cas 3 : Succès des mesures à faible coût

Il s'agit d'une étude de cas de mesures réussies contre l'inoccupation avec un investissement minimal dans le cadre de contraintes budgétaires. Des locataires ont été trouvés dans un studio vieux de 15 ans grâce à des rénovations d'un coût total de 150 000 yens.

Les mesures mises en œuvre comprenaient la prise de photos par un photographe professionnel (50 000 yens), le remplacement partiel du papier peint (30 000 yens), le remplacement des appareils d'éclairage (20 000 yens), l'examen du dépôt de garantie et du trousseau de clés (0 yen) et un nettoyage approfondi (50 000 yens). Ces améliorations relativement mineures ont considérablement amélioré l'impression du bien.

L'amélioration de la photographie a été particulièrement efficace. En passant de l'impression sombre traditionnelle à des photos plus lumineuses et plus attrayantes, le nombre de demandes de renseignements sur Internet a été multiplié par trois. Cette étude de cas montre qu'une approche stratégique permet d'améliorer les taux d'occupation sans nécessairement réaliser de gros investissements.

Matrice des mesures recommandées par région

Résumé : pour une gestion locative durable

Résumé des points clés

Il est clair que les méthodes conventionnelles de gestion des logements vacants ont des limites à une époque où la population est en déclin. Cependant, avec les bonnes stratégies et des améliorations continues, il est encore possible d'atteindre un taux d'occupation complet dans cet environnement difficile.

La clé est d'identifier avec précision les changements dans l'environnement du marché et de répondre aux besoins diversifiés des locataires. Plutôt que d'adopter une approche unique, il convient de prendre des mesures personnalisées en fonction des caractéristiques du bien, de son emplacement et du groupe cible.

Il est également important de se concentrer sur la stabilisation à long terme de la gestion locative plutôt que sur la maximisation des profits à court terme. En augmentant la valeur des biens immobiliers par des investissements appropriés et en construisant une structure de profit durable, le défi structurel du déclin de la population peut être relevé.

Présentation des prochaines actions

Commencer par analyser objectivement la situation immobilière actuelle. Une compréhension de la situation actuelle basée sur des données telles que les taux d'inoccupation, les périodes moyennes de location, la comparaison avec le marché environnant et une compréhension de la démographie des locataires est la base pour formuler des contre-mesures.

Ensuite, il convient de hiérarchiser les dix stratégies décrites dans cet article en fonction de la situation du bien et de son budget. Il n'est pas nécessaire de mettre en œuvre toutes les mesures en même temps. Il est important de mettre en œuvre les mesures les plus efficaces par étapes, puis de vérifier les résultats tout en envisageant les mesures suivantes.

Enfin, utilisez activement la coopération avec des experts. La collaboration avec des consultants spécialisés dans l'investissement immobilier et des sociétés de gestion qui connaissent les tendances du marché local permet de prendre des mesures plus efficaces contre la vacance des logements.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quel est le budget recommandé pour la prévention de l'inoccupation ?

Le budget consacré à la prévention de la vacance varie considérablement en fonction de la situation du bien et de l'effet escompté. En règle générale, il est recommandé de consacrer 10 à 20 % du revenu locatif annuel à la remise en état et aux contre-mesures.

Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est de 100 000 JPY, il convient de prévoir un budget d'environ 120 000-240 000 JPY pour un revenu annuel de 1,2 million de JPY et de procéder au renouvellement des équipements et à des rénovations mineures si nécessaire. Si des travaux de rénovation de grande envergure sont nécessaires, un investissement de 50 à 100 % du revenu locatif annuel peut être envisagé, mais la période d'amortissement de l'investissement doit être soigneusement étudiée.

Q2 : Combien de temps faut-il pour que les effets apparaissent ?

Le délai d'apparition des effets dépend en grande partie du contenu des mesures prises. Les modifications des conditions générales, telles que la révision des dépôts de garantie et du pas-de-porte ou l'ajustement des loyers, ont un effet immédiat et des changements dans le nombre de demandes de renseignements peuvent être observés dans les 1 à 2 semaines qui suivent la mise en œuvre.

Dans le cas du renouvellement des équipements et des rénovations mineures, l'effet est généralement visible dans un délai de 1 à 3 mois. Dans le cas de rénovations à grande échelle, il faut compter entre 3 et 6 mois, y compris la période de construction, mais on peut s'attendre à un effet significatif.

Q3 : Dois-je m'en remettre à la société de gestion ? Faut-il s'en charger soi-même ?

La décision de confier la mise en œuvre des mesures d'inoccupation dépend des ressources et de l'expertise du propriétaire. Pour l'étude de marché et le recrutement des locataires, il est plus efficace de confier cette tâche à une société de gestion disposant d'une expertise et d'un riche réseau.

D'autre part, il est important que le propriétaire soit impliqué de manière proactive dans la politique de rénovation du bien et dans les décisions d'investissement. Plutôt que de se fier aux propositions de la société de gestion, il doit envisager plusieurs options et évaluer soigneusement leur rapport coût-efficacité.

Q4 : Quelle est la différence entre rénovation et réaménagement ?

La rénovation fait référence à la réparation ou à la mise à jour des équipements et des intérieurs existants, dans le but principal de les restaurer dans leur état d'origine et d'améliorer leur fonctionnalité. La rénovation, quant à elle, concerne les travaux de grande envergure, y compris les changements d'agencement et d'utilisation, dans le but d'augmenter la valeur du bien ou d'en changer l'usage.

Dans le cadre de la prévention de l'inoccupation, il est important de choisir la méthode appropriée en fonction de l'état du bien et des besoins du marché. Dans les immeubles récents, on peut s'attendre à ce que la rénovation soit suffisante, mais dans les immeubles plus anciens ou sur les marchés où la concurrence est forte, une amélioration radicale par le biais de la rénovation peut s'avérer nécessaire.

Q5 : Est-il intéressant d'investir dans des zones où la population est en déclin ?

Il est possible de trouver une valeur d'investissement dans les zones en déclin démographique, en adoptant la bonne stratégie. L'essentiel est d'évaluer avec précision les caractéristiques et le potentiel de la zone.

Par exemple, les zones où se trouvent des universités ou de grandes usines peuvent continuer à connaître un certain niveau de demande locative. En outre, les zones qui sont des destinations touristiques ou des nœuds de transport peuvent avoir un potentiel pour la demande de séjours de courte durée ou pour des utilisations spécifiques. Cependant, les tendances au déclin démographique à long terme sont inévitables et des décisions d'investissement globales, y compris des stratégies de sortie, sont nécessaires.