L'importance de l'immobilier dans le portefeuille des particuliers fortunés

Le marché immobilier japonais est en plein essor depuis quelques années, avec une nette tendance à la hausse des prix. Selon l'enquête du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme sur les prix officiels des terrains, le prix moyen national des terrains (toutes utilisations confondues) en 2025 augmentera de 2,7 % en glissement annuel pour la quatrième année consécutive, enregistrant ainsi le taux d'augmentation le plus élevé depuis la période de la bulle spéculative. En particulier, les prix des terrains résidentiels et commerciaux dans les zones urbaines ont augmenté, les prix des terrains résidentiels augmentant de 2,1 % et les prix des terrains commerciaux de 3,9 % par rapport à l'année précédente. En toile de fond, la demande a été soutenue par une reprise économique modérée et des taux d'intérêt ultra-bas prolongés, et la demande résidentielle reste forte dans les centres-villes et les zones où le confort de vie est élevé. L'utilisation commerciale est également soutenue par une augmentation de la demande de magasins et d'hôtels en raison d'une hausse du tourisme entrant et d'une reprise de la demande de bureaux après la convergence Corona, et les prix des terrains continuent d'augmenter à un rythme élevé. En fait, la reprise du nombre de touristes et la dépréciation du yen ont stimulé l'appétit d'investissement dans les hôtels et les locaux commerciaux à travers le pays, et il a été rapporté qu'en 2024, 64% de tous les sites auront des prix fonciers plus élevés qu'avant la Corona (2020).

Derniers développements sur le marché immobilier national

Cependant, derrière la forte performance du marché, les disparités régionales se creusent également. Alors que les zones urbaines continuent de connaître une pénurie d'offre due à une demande excédentaire de biens immobiliers, ce qui se traduit par un marché de vendeurs, les zones rurales connaissent un grave excédent de logements en raison d'une population en déclin. Selon l'enquête sur le logement et la terre du ministère de l'intérieur et des communications, le nombre de logements vacants au Japon atteindra environ 9 millions d'ici 2023, et le pourcentage de logements vacants dans le parc immobilier total a atteint un niveau record de 13,8 %. Beaucoup de ces logements vacants sont concentrés dans les banlieues et les zones rurales où la demande est faible, ce qui entraîne une "polarisation" du marché immobilier. D'autre part, la demande est forte dans les zones métropolitaines et les grandes villes, avec une offre limitée de nouveaux biens immobiliers de premier ordre, créant un écart entre l'offre et la demande qui pousse les prix à la hausse. Ces dernières années, avec la flambée des coûts de construction, les nouvelles mises en chantier ont été freinées et les stocks sont insuffisants, ce qui a également soutenu les prix des propriétés et des terrains de seconde main. Ainsi, le marché immobilier japonais dans son ensemble présente une dualité "tension dans les zones urbaines et offre excédentaire dans les zones rurales", mais pour les particuliers fortunés, les cibles d'investissement se situent principalement dans les zones urbaines et les zones populaires où la demande est forte, et la tendance du marché peut être décrite comme généralement ferme.

L'environnement financier est également important. Les mesures d'assouplissement monétaire à long terme de la Banque du Japon ont conduit à un environnement de taux d'intérêt bas, ce qui a augmenté la rentabilité de l'investissement immobilier. Bien que le rendement attendu (cap rate) de l'immobilier soit en baisse, l'écart de rendement (yield gap) avec les obligations d'État à long terme reste généralement supérieur à 2 %, ce qui signifie qu'il est possible d'obtenir des rendements relativement élevés par rapport aux obligations d'État et aux dépôts, qui sont des actifs sûrs. Par exemple, le rendement attendu d'un immeuble de classe A en centre-ville, comme à Marunouchi, est faible (environ 4 %), mais la différence avec le taux des obligations d'État à 10 ans (environ 0,5 %) est de plusieurs pour cent, et l'attrait de ce rendement a permis d'attirer des fonds d'investissement du Japon et de l'étranger. Cependant, depuis 2023, la Banque du Japon a commencé à ajuster sa politique monétaire ultra-facile de longue date et a commencé à relever progressivement les taux d'intérêt : au second semestre 2024, les taux d'intérêt négatifs seront supprimés et les taux directeurs seront relevés, et les taux d'intérêt du marché sont également à la hausse. Par conséquent, les avantages des taux d'intérêt bas s'estompent et il existe un sentiment de prudence quant aux augmentations futures des rendements (taux plafond), ce qui pourrait conduire à un ajustement des prix. Toutefois, l'impact sur le marché immobilier est actuellement limité. En fait, l'attitude des principales institutions financières japonaises à l'égard de l'immobilier est généralement favorable, et l'on ne craint guère un durcissement brutal de cette attitude d'ici à 2025. Ainsi, l'opinion dominante est que le marché immobilier japonais, bien que confronté au défi de la hausse des taux d'intérêt, restera stable pour le moment en raison du soutien de l'offre, de la demande et de l'environnement financier.

Objectifs et rôle de l'investissement immobilier chez les particuliers fortunés

Pour les particuliers fortunés, l'investissement immobilier joue un rôle extrêmement important dans l'allocation d'actifs. Selon une étude menée par l'Institut de recherche Nomura, les 1 % de grosses fortunes japonaises investissent en moyenne 77 % de leurs actifs totaux dans l'immobilier, ce qui est nettement plus élevé que la moyenne mondiale des grosses fortunes (environ 15 %). Ainsi, les HNWI japonais ont tendance à détenir la majorité de leurs actifs dans l'immobilier, ce qui fait de l'immobilier "la clé de la protection des actifs pour les HNWI". Quels sont donc les objectifs exacts des HNWI en matière d'investissement immobilier ? Les principaux objectifs sont les suivants

• Préservation de la valeur de l'actif et protection contre l'inflation: l'immobilier est un actif réel dont la volatilité des prix est relativement faible et dont la valeur sous-jacente est solide. Il n'est pas exposé aux fluctuations quotidiennes du marché comme les actions, et le risque d'un effondrement soudain dû aux performances des entreprises ou à l'humeur du marché est faible, ce qui en fait un moyen approprié pour les particuliers fortunés de préserver leur patrimoine. En outre, comme les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à augmenter en même temps que les prix, ils sont considérés comme des actifs qui résistent aux phases inflationnistes. En fait, il existe de nombreux cas de particuliers fortunés qui utilisent l'immobilier comme "couverture contre l'inflation", contribuant ainsi à la stabilité globale de leur patrimoine.

• Gains de revenus stables (revenus locatifs): le principal attrait de l'investissement immobilier réside dans les revenus locatifs continus provenant des opérations de location. Tant qu'il est possible de trouver des locataires, on peut s'attendre à un flux de trésorerie mensuel stable, qui contribue à la constitution du patrimoine des personnes fortunées en tant que revenu non gagné. Les personnes fortunées disposant de fonds personnels importants peuvent facilement bénéficier d'économies d'échelle en investissant dans un seul ou plusieurs immeubles, et peuvent générer des revenus locatifs importants. Par rapport aux dividendes d'actions et aux intérêts d'obligations, les rendements sont plus élevés et les loyers sont perçus régulièrement par le biais de contrats, ce qui en fait une source de revenus moins sensible aux fluctuations économiques. Cette stabilité des revenus fait de l'investissement immobilier une option d'investissement très prisée par les personnes fortunées.

• Avantages successoraux et fiscaux (avantages fiscaux): l'une des principales motivations des particuliers fortunés pour investir dans l'immobilier est de prendre des mesures fiscales. Par rapport aux liquidités et aux titres, les biens immobiliers ont l'avantage d'avoir une valeur imposable plus faible pour les droits de succession. Par exemple, les terrains sont évalués à la valeur des terrains en bordure de route, qui correspond à environ 80 % de la valeur officielle des terrains, et dans le cas des immeubles locatifs, des déductions sont faites pour le pourcentage de terrains loués et le pourcentage de maisons louées en tant que "terrains avec droit de bail", de sorte qu'il n'est pas inhabituel que la valeur estimée soit nettement inférieure à la valeur réelle. Les bâtiments sont également évalués au taux de l'impôt foncier (environ 60 % du coût de construction pour les nouveaux bâtiments), et si le bien est loué, une déduction pour les droits de location est ajoutée et l'évaluation est encore réduite. En outre, il existe un système qui permet de réduire considérablement la valeur imposable d'un terrain jusqu'à une certaine superficie en recourant à des exceptions spéciales telles que les petites zones résidentielles. Ainsi, la possession d'un bien immobilier peut réduire le montant imposable au moment de la succession, ce qui en fait une mesure efficace en matière de droits de succession pour les personnes fortunées. En outre, si un déficit est enregistré dans les livres en raison de la dépréciation et de l'amortissement dans la gestion locative, plus le revenu est élevé, moins l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation peuvent être élevés. Le système japonais d'imposition des revenus étant progressif, plus une personne est riche, plus le taux d'imposition est élevé, et plus l'effet de réduction du revenu imposable par l'enregistrement des dépenses est important. Ce type d'imposition des revenus joue également un rôle important dans l'investissement immobilier.

• Effet de levier et expansion des actifs: l'investissement immobilier permet aux investisseurs de recourir à des prêts auprès d'institutions financières et de réaliser des investissements importants, en visant des rendements supérieurs à leur propre capital. Les personnes fortunées sont mieux placées pour tirer parti de l'effet de levier, car elles peuvent bénéficier de conditions de prêt favorables en raison de leur solvabilité élevée et de leur solidité financière. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, ils peuvent investir dans des biens immobiliers à haut rendement avec des coûts d'emprunt faibles, ce qui augmente leur rendement des capitaux propres (ROE). Bien sûr, il faut trouver un équilibre avec le risque d'emprunt, mais dans le cas des particuliers fortunés, ils disposent de ressources de remboursement suffisantes et de la garantie d'autres actifs, de sorte qu'ils adoptent une approche stratégique de l'effet de levier pour augmenter la taille de leurs actifs. Cela peut accélérer le taux de croissance global de leur patrimoine.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier est un outil utile pour les personnes fortunées dans tous les aspects de la préservation, de la gestion et de la succession de leur patrimoine. La place de l'immobilier dans le portefeuille d'actifs est extrêmement importante, car il contribue non seulement à la constitution d'un patrimoine en tant que source stable de revenus, mais il réduit également la charge fiscale et facilite le transfert en douceur des actifs à la génération suivante. En fait, un examen de la composition des actifs des particuliers japonais fortunés montre que l'immobilier représente une proportion plus élevée de leurs actifs que les actifs financiers tels que l'épargne et les actions, ce qui indique que l'immobilier fonctionne comme une "police d'assurance pour les personnes fortunées disposant d'actifs réels". Cependant, comme l'investissement immobilier implique des problèmes tels que la faible liquidité et les difficultés de gestion, les HNWI sont tenus de sélectionner et de gérer soigneusement les biens immobiliers en coopération avec des sociétés immobilières et des experts de confiance.

Caractéristiques de l'immobilier par rapport à d'autres classes d'actifs

Comparé à d 'autres classes d'actifs telles que les actions et les obligations, l'immobilier se distingue par ses caractéristiques risque-rendement et son rôle. Les actions sont des actifs à forte croissance et liquidité, mais avec une forte volatilité des prix et un risque élevé de volatilité à court terme. Les obligations offrent un capital relativement stable et des rendements préétablis, mais ont des niveaux de rendement faibles et sont vulnérables à l'inflation. Dans ce contexte, l'immobilier peut être considéré comme un "actif intermédiaire" qui ne fluctue pas autant que les actions, mais qui génère des rendements plus élevés que les obligations.

Tout d'abord, du point de vue du risque et du rendement, l'immobilier est un actif moins risqué et moyennement rentable que les actions. Les prix de l'immobilier sont moins directement influencés par les performances des entreprises et le sentiment des investisseurs, et il est rare que les prix de l'immobilier chutent de plus de la moitié à court terme. Les gains réguliers provenant des revenus locatifs atténuent également les fluctuations des rendements totaux. En revanche, le risque de fluctuation des prix est plus important que pour les obligations, mais le rendement locatif (ou le rendement de distribution dans le cas des sociétés d'investissement immobilier) est donc plus élevé que celui d'actifs sûrs tels que les obligations d'État. Les rendements attendus par les investisseurs immobiliers sont généralement de l'ordre de plusieurs pour cent par an, et les taux d'intérêt à long terme au Japon sont restés dans la fourchette de 0 % pendant de nombreuses années, ce qui se traduit par des rendements de flux de trésorerie beaucoup plus élevés que pour les obligations. Par exemple, le rendement moyen des distributions des J-REITs (real estate investment trusts) a été d'environ 3-4%, et la différence (écart de rendement) avec le taux des obligations d'État à 10 ans est encore d'environ 4% ces dernières années. Cet écart est plus important que dans les grandes villes d'Europe et des États-Unis, et c'est l'une des raisons pour lesquelles les rendements de l'immobilier japonais sont relativement attractifs en tant qu'investissement. Comme les rendements réels des obligations ont parfois été négatifs pendant la période des taux d'intérêt ultra-bas, l'immobilier a été considéré par les particuliers fortunés comme un produit de rendement fiable protégé contre l'inflation et a été intégré comme un troisième pilier (voire plus important) après les actions et les obligations.

Il existe également des différences en termes de liquidité et d'horizon temporel. Étant donné que l'achat et la vente de biens immobiliers prennent du temps et entraînent des coûts, leur liquidité est inférieure à celle des actions (qui peuvent être achetées et vendues immédiatement) et des obligations (qui peuvent être achetées et vendues sur le marché). En revanche, il peut être détenu pendant une longue période et fournir ainsi un flux de revenus stables sans avoir à se soucier des fluctuations à court terme du marché. Les particuliers fortunés disposent de beaucoup de liquidités, ils ont donc tendance à considérer l'immobilier comme un actif stable à long terme plutôt que de se concentrer sur une conversion rapide en liquidités. Dans le portefeuille global, les actifs liquides tels que les actions et les fonds d'investissement sont détenus en fonction des besoins, tandis que l'immobilier est détenu en même temps, ce qui renforce la stabilité globale des actifs.

Les effets de corrélation et de diversification ne doivent pas être négligés. En général, l'évolution des prix de l'immobilier et des revenus locatifs n'est pas parfaitement liée au marché boursier. Bien qu'ils partagent certains des mêmes facteurs d'influence, tels que la croissance économique et l'évolution des taux d'intérêt, la valeur de l'immobilier est également affectée par l'offre et la demande locales et par des facteurs réels inhérents. Par conséquent, l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille composé uniquement d'actions et d'obligations peut réduire le risque de fluctuation des prix dans l'ensemble du portefeuille d'actifs et améliorer le ratio de Sharpe (rendement par rapport au risque). Les particuliers fortunés, en particulier, gèrent les risques en diversifiant leurs nombreux actifs dans différentes catégories, et l'immobilier occupe une place importante en tant qu'actif alternatif (actif alternatif). Ces dernières années, les fonds spéculatifs, le capital-investissement, l'or et l'art ont également attiré l'attention en tant qu'actifs alternatifs, mais l'immobilier offre un meilleur équilibre entre stabilité et rentabilité que ces actifs, ainsi que la sécurité qui va de pair avec les actifs réels. L'or, par exemple, est une protection contre l'inflation mais ne génère pas de revenus, tandis que l'art n'offre que des gains sur les augmentations de prix. En revanche, l'immobilier est un actif qui présente un excellent équilibre entre l'offensive et la défensive pour les particuliers fortunés, puisqu'ils peuvent viser à la fois des revenus locatifs et des gains de prix.

Cependant, l'investissement immobilier a aussi ses faiblesses. Les problèmes les plus importants sont la faible liquidité et les charges de gestion mentionnées plus haut, qui rendent difficile l'achat et la vente en temps voulu ou la cession échelonnée de biens immobiliers, comme c'est le cas pour les actions et les obligations. En outre, le montant de l'investissement par bien immobilier est élevé et tend à être concentré, de sorte qu'à moins de rechercher une diversification en termes de région et d'utilisation, l'impact de la défaillance d'un actif particulier sur l'ensemble du portefeuille peut être significatif. En outre, il existe des risques inhérents à l'immobilier (risques de dommages physiques), tels que les tremblements de terre et les typhons, qui doivent être pris en compte dans les décisions d'investissement, même s'ils peuvent être couverts par une assurance. En raison de ces caractéristiques, l'immobilier est généralement détenu dans des combinaisons complémentaires avec d 'autres actifs financiers. Les particuliers fortunés détiennent des actifs diversifiés sous forme d'actions, d'obligations, de liquidités et d'équivalents de liquidités, d'immobilier et d'autres alternatives, qu'ils rééquilibrent en fonction des conditions du marché afin d'obtenir une croissance et une protection des actifs à long terme. Dans ce contexte, on peut dire que les investissements immobiliers agissent comme un stabilisateur de portefeuille en raison de leurs rendements stables et de leurs faibles corrélations.

Perspectives d'avenir : influences macroéconomiques, démographiques et de l'argent étranger

En ce qui concerne les facteurs macroéconomiques, un optimisme prudent est justifié pour le marché immobilier japonais dans les années à venir. L'économie dans son ensemble continue de croître modérément, les bénéfices des entreprises et l'environnement de l'emploi restant solides. L'inflation se rapproche de l'objectif de la BOJ et les salaires s'améliorent dans certaines régions du pays, de sorte que la demande immobilière devrait rester forte dans un environnement modérément inflationniste. Entre-temps, la réorientation de la politique monétaire est au centre de l'attention. La Banque commence à envisager une sortie progressive de l'assouplissement monétaire à partir de 2024, et l'ère des taux d'intérêt ultra-bas touche à sa fin. La possibilité d'une nouvelle hausse des taux d'intérêt en 2025 n'est pas à exclure, ce qui pourrait nuire à la rentabilité des investissements immobiliers. La hausse des taux d'emprunt est un facteur de baisse des rendements pour les investisseurs, et une révision globale (augmentation) des niveaux de rendement entraînera une pression d'ajustement sur les prix de l'immobilier. Toutefois, à l'heure actuelle, le sentiment des investisseurs et les fondamentaux du marché sont calmes. Selon une enquête menée par l'Institut japonais de l'immobilier (JREI), plus de 90 % des investisseurs ont déclaré qu'ils continueraient à investir activement dans l'immobilier, conservant ainsi une attitude optimiste malgré l'évolution de l'environnement financier. Les rendements attendus (les rendements recherchés par les investisseurs) n'ont pas non plus augmenté de manière significative dans l'enquête la plus récente, et l'écart avec les rendements immobiliers semble être limité, même pendant la phase de hausse des taux d'intérêt. Cela prouve que les investisseurs apprécient toujours la stabilité et la rentabilité du marché immobilier japonais.

Dans une perspective à plus long terme, l'évolution démographique est un thème incontournable. La baisse du taux de natalité au Japon et le vieillissement et le déclin de la population auront un impact significatif sur la structure de la demande immobilière. Selon les projections de l'Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale, le nombre total de ménages au Japon devrait atteindre son maximum vers 2030, soit environ 57,73 millions, avant d'amorcer un déclin progressif. Les estimations précédentes faisaient état d'un pic en 2023, mais celui-ci a été légèrement repoussé en raison de l'augmentation du nombre de ménages composés d'une seule personne. Toutefois, on prévoit également que d'ici 2040, le nombre de ménages sera inférieur d'environ 5 % à celui de 2020, et il est très probable que le volume absolu de la demande de logements diminuera à long terme. Par conséquent, le marché de l'immobilier est également susceptible de subir des pressions dans le sens d'une diminution de l'offre et de la demande à long terme. Il en résultera une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier, en particulier dans les zones rurales et suburbaines où la population diminue de manière significative. D'autre part, dans les zones urbaines, le développement de villes compactes et le réaménagement urbain progressent afin de s'adapter à la baisse du taux de natalité et au vieillissement de la société, et la population devrait continuer à se concentrer dans des zones très pratiques. Des changements qualitatifs de la demande se produiront également, tels que la demande de logements urbains pour les personnes âgées et les ménages célibataires, et les besoins des banlieues pour s'adapter aux nouveaux modes de travail (par exemple, le travail à distance). Dans le domaine de l'investissement immobilier, il sera encore plus important d'investir de manière sélective en tenant compte de ces changements démographiques. Les particuliers fortunés sont censés conserver leurs actifs à long terme et devraient donc investir massivement dans des zones et des utilisations où la demande restera forte à l'avenir (par exemple, les propriétés résidentielles dans les centres-villes, les installations répondant aux besoins des personnes âgées, les propriétés commerciales dans les zones de redéveloppement, etc.) À l'inverse, les biens immobiliers situés dans des zones où la demande diminue inévitablement en raison du déclin de la population doivent être évalués avec soin, même si les rendements sont actuellement élevés.

L'évolution des investisseurs étrangers est un autre facteur important qui influe sur le marché immobilier japonais. Au cours des dernières années, l'argent étranger a afflué sur le marché immobilier japonais à la recherche de taux d'intérêt bas et de conditions de marché stables, ce qui a donné lieu à une série d'investissements importants dans des hôtels, des immeubles de bureaux et des installations logistiques. Toutefois, à partir du second semestre 2023, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt en Europe et aux États-Unis et de stagnation des marchés immobiliers étrangers, les investisseurs étrangers ont cherché à vendre certains biens immobiliers japonais afin d'engranger des bénéfices. En fait, une enquête a montré qu'au cours du second semestre 2023, les ventes de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers se sont transformées en liquidation pour la première fois en quatre ans. La Banque du Japon a également noté dans son rapport sur le système financier qu'"il y a eu un changement au second semestre 2023, lorsque les investisseurs étrangers se sont tournés vers la survente pour la première fois en quatre ans, alors qu'un sentiment localisé de surévaluation a été observé dans les zones commerciales centrales". Malgré cet ajustement temporaire, le second semestre 2024 a été marqué par une nouvelle série de transactions importantes de la part des fonds étrangers, et le montant des investissements étrangers a atteint un nouveau record. Cette situation s'explique par le fait que les actifs japonais semblent sous-évalués en raison de l'affaiblissement du yen, du niveau relativement élevé des rendements immobiliers japonais par rapport à l'Europe et aux États-Unis, et de la confiance dans la stabilité du marché japonais (stabilité du système juridique et des contrats, faible risque politique). En particulier, l'immobilier japonais est considéré comme une destination d'investissement sûre pour les particuliers fortunés et les investisseurs institutionnels des pays asiatiques voisins, et les acheteurs étrangers sont de plus en plus présents dans un large éventail de catégories d'actifs, depuis les grands immeubles de bureaux à Tokyo et Osaka jusqu'aux propriétés de villégiature à Niseko, Hokkaido. Bien qu' il faille prêter attention aux mouvements des investissements étrangers à l'avenir, le scénario de base est que , même s'il peut y avoir des entrées et des sorties temporaires de fonds en réponse aux changements de l'environnement financier, la demande étrangère pour l'immobilier japonais restera forte à moyen et à long terme. Bien que les températures à court terme changent en fonction des taux de change et des tendances économiques à l'étranger, la transparence et la stabilité du marché japonais restent attrayantes et il est peu probable que la structure connaisse des sorties de capitaux à grande échelle. Toutefois, il n'y a pas de risque nul que toute détérioration des conditions du marché immobilier mondial ou toute modulation des marchés financiers se répercute indirectement sur le marché domestique par le biais des fonds. En tant qu'investisseur fortuné, il est important de suivre de près les mouvements des investisseurs étrangers et d'être attentif à tout sentiment de surchauffe du marché.

Globalement, le marché immobilier japonais devrait évoluer vers "un marché qui maintient la stabilité dans un contexte de croissance économique modérée et de changement structurel, tout en devenant plus sélectif ". D'un point de vue macroéconomique, le marché sera confronté à la hausse des taux d'intérêt, mais des ajustements majeurs devraient être évités si la hausse des loyers et la forte demande prévalent. Le défi à long terme d'une population en déclin continuera d'être surmonté en concentrant la population dans les villes et en créant une nouvelle demande. Du point de vue des investisseurs étrangers, le marché japonais restera une destination attrayante. Dans ce contexte, les particuliers fortunés devront maintenir et ajuster leur ratio d'investissement dans l'immobilier de manière appropriée dans le cadre de leurs propres stratégies d'allocation d'actifs. Il est essentiel d'adopter une vision à long terme des tendances du marché, en tenant compte des deux aspects de l'immobilier en tant queforteresse pour la protection des actifs et en tant que source de revenus.

Tendances par région

Dans le cadre des investissements immobiliers réalisés par des particuliers fortunés, il est extrêmement important de décider dans quelles régions investir. Même au sein du Japon, le potentiel de croissance et la stabilité varient d'une région à l'autre, et les perspectives d'évolution de la valeur des actifs ne sont pas uniformes. Cette section donne un aperçu des tendances et des perspectives par région, divisée en trois grandes catégories : la région métropolitaine de Tokyo, les grandes villes régionales et les stations balnéaires haut de gamme.

L'agglomération de Tokyo est la zone la plus importante pour les investissements immobiliers des particuliers fortunés au Japon, en particulier dans le centre de Tokyo. Les 23 quartiers de Tokyo, en particulier les trois quartiers centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo et Minato) et les quartiers de Shibuya et Shinjuku, sont connus pour être des zones où les attentes en matière de maintien ou d'augmentation de la valeur des biens immobiliers sont extrêmement élevées. En fait, la demande de logements par les riches dans les zones résidentielles haut de gamme du centre de Tokyo est restée forte ces dernières années, et les prix de vente des condominiums dans les zones de marque ont continué à augmenter modérément dans la zone des prix élevés. L'offre de terrains étant extrêmement limitée, les promoteurs immobiliers se lancent tous dans l'acquisition de sites, de sorte que les prix des terrains dans les zones privilégiées et rares sont restés élevés et ne risquent pas de s'effondrer brutalement à l'avenir. Tokyo est également le centre de l'économie japonaise et la demande de bureaux et de commerces est stable. Sur le marché de la location, le taux d'inoccupation des bureaux dans le centre-ville a augmenté temporairement en raison de la catastrophe de Corona, mais il a diminué depuis, et la demande est solide, en particulier pour les immeubles de grande qualité. En termes d'infrastructures, un certain nombre de projets de réaménagement sont en cours, et l'attractivité de la ville continue de s'améliorer avec l'achèvement de complexes de grande hauteur tels que le Tokyo Station Tokiwa Bridge et le projet Toranomon-Azabudai, etc. À la fin des années 2020, l'ouverture de la Linear Central Shinkansen Line (entre Tokyo et Nagoya, *date d'ouverture à confirmer) est également en vue. Le potentiel de développement à moyen et long terme de la région de Tokyo reste élevé. Pour les particuliers fortunés, l'immobilier à Tokyo est un "actif sûr avec une valeur patrimoniale solide", et il est utile de le détenir à des fins de protection du patrimoine, même si le rendement est un peu faible. En fait, les rendements en surface des propriétés de premier ordre à Tokyo sont faibles, de l'ordre de 3 à 4 %, mais les acheteurs sont toujours attirés par ces propriétés parce qu'ils anticipent un rendement global, y compris les plus-values futures et l'effet d'une évaluation réduite au moment de l'héritage. La région de Tokyo restera la principale zone d'investissement pour les particuliers fortunés, avec une préférence particulièrement marquée pour les immeubles résidentiels haut de gamme du centre-ville, les immeubles commerciaux du centre-ville et les appartements locatifs unifamiliaux.

Grandes villes régionales (Osaka, Nagoya, Fukuoka, etc.): les particuliers fortunés s'intéressent de plus en plus aux zones métropolitaines autres que Tokyo. Osaka attire l'attention tant au niveau national qu'international, avec de nombreux points forts tels que l'exposition Osaka-Kansai en 2025 et, au-delà, des plans pour un centre de villégiature intégré (IR, y compris des casinos) dont l'ouverture est prévue en 2029. Les prix de l'immobilier dans la ville d'Osaka sont également en hausse, les prix des terrains commerciaux augmentant de 7,1 % en glissement annuel en 2024, soit la plus forte croissance parmi les trois régions métropolitaines. Toutefois, les prix de l'immobilier restent moins élevés qu'à Tokyo, certains affirmant que le prix d'un studio est "presque deux fois moins élevé qu'à Tokyo". Cet écart de prix a attiré un nombre croissant de personnes fortunées de la région métropolitaine de Tokyo qui ont acheté des biens immobiliers à Osaka. Si l'afflux de fonds à Osaka se poursuit, on peut s'attendre à des plus-values sur les biens immobiliers d'Osaka en raison de la convergence des prix. Les effets économiques de l'Expo et l'augmentation du nombre de touristes due à l'ouverture de l'IR devraient stimuler la demande de biens immobiliers dans la région d'Osaka, qui devrait s'étendre largement des bureaux, hôtels et installations commerciales aux propriétés résidentielles. Nagoya dispose également d'une base économique solide, en particulier dans l'industrie automobile, et l'ouverture prévue de la ligne centrale linéaire du Shinkansen attire de plus en plus l'attention. Les prix des terrains commerciaux dans la région de Nagoya augmentent déjà à un taux annuel de +7 % (en 2024) et, en tant que l'une des trois plus grandes régions métropolitaines, une croissance stable devrait se poursuivre. Fukuoka a l' un des taux de croissance démographique les plus élevés de toutes les villes désignées par l'ordonnance et constitue un marché prometteur avec un afflux important de jeunes. Avec une population d'environ 1,65 million d'habitants (en 2025), la ville de Fukuoka devrait continuer à croître jusqu'en 2040 environ, et la demande de logements est forte. La ville de Fukuoka se classe en tête des villes régionales en termes de taux d'augmentation des prix des terrains, et les zones commerciales et résidentielles affichent une croissance régulière. La proximité de Fukuoka avec l'Asie et ses nombreuses liaisons aériennes internationales suscitent un intérêt croissant de la part des investisseurs étrangers. Les centres régionaux tels que Sapporo etSendai devraient également connaître un certain niveau de demande, Sapporo en particulier présentant des facteurs positifs tels qu'une meilleure accessibilité et une demande touristique accrue en raison de l'ouverture de l'extension du train à grande vitesse Hokkaido Shinkansen en 2030. Toutefois, les villes régionales étant plus petites et moins liquides que Tokyo, elles doivent être sélectionnées avec soin en tant que cibles d'investissement pour les particuliers fortunés. En principe, les villes dont la population augmente ou se maintient et qui disposent d'une base économique solide (Osaka, Nagoya, Fukuoka, etc.) sont les principales candidates à l'investissement, tandis que les autres villes régionales doivent être examinées de près en fonction de l'attrait des propriétés individuelles (existence de projets de réaménagement, caractère unique de l'emplacement, etc.)

Stations balnéaires et destinations touristiques haut de gamme : les particuliers fortunés s'intéressent également à l'immobilier balnéaire au Japon et à l'étranger pour répondre à leurs besoins réels. Au Japon, certaines stations ont acquis une renommée internationale ces dernières années, notamment Niseko à Hokkaido. Niseko est une station de ski connue pour sa poudreuse de haute qualité, qui a déclenché un boom de l'investissement immobilier, principalement parmi les Australiens et les Asiatiques fortunés, et les prix des terrains ont augmenté de façon spectaculaire au cours des 15 dernières années. Les prix des terrains ont augmenté de façon spectaculaire au cours des 15 dernières années, ce qui a eu un effet d 'entraînement sur la région environnante , également connue sous le nom de "deuxième Niseko ". Par exemple, à Kitanomine-cho, Furano, Hokkaido, l'augmentation officielle du prix des terrains résidentiels en 2024 est de +31,3 % en glissement annuel, soit la plus forte du pays. C'est le résultat de l'afflux de fonds d'investissement, combiné à l'attention portée à la station de ski, deuxième après Niseko, et à la demande étrangère due à la faiblesse du yen. La construction d'hôtels et de condominiums se poursuit à Furano et à Niseko, et les acheteurs de maisons de vacances et les investisseurs japonais et étrangers visitent la région à la recherche de propriétés. Selon les agents immobiliers locaux, l'un des facteurs contribuant à l'augmentation de la demande est que "la faiblesse du yen a renforcé le sentiment d'accessibilité des étrangers", et que le nombre de visiteurs étrangers a été multiplié par 4,2 au cours des dix dernières années, avec des taux d'augmentation élevés qui devraient se poursuivre à l'avenir. Ainsi, les stations balnéaires haut de gamme d'Hokkaido connaissent une sorte de bulle spéculative et constituent une zone attrayante pour les personnes fortunées qui souhaitent investir et posséder des biens.

D'autres stations estivales et thermales qui ont longtemps été populaires auprès des personnes fortunées au Japon, telles que Karuizawa (préfecture de Nagano) et Hakone et Atami (préfectures de Kanagawa et Shizuoka), restent également très prisées. La demande de maisons de vacances est forte et, après la catastrophe de Corona, les prix de l'immobilier ont augmenté dans certaines régions, car le nombre de personnes fortunées séjournant plus longtemps dans des centres de villégiature proches des villes a augmenté avec le développement du télétravail. Les prix des maisons de vacances à Karuizawa ont commencé à augmenter et les transactions sont devenues plus actives. Les propriétés de villégiature à Okinawa attirent également l'attention, avec des développements de condominiums haut de gamme à Onna Village, sur l'île de Miyako et ailleurs, achetés par des personnes fortunées du Japon et de l'étranger. La reprise du tourisme et l'augmentation du tourisme entrant donnent un coup de pouce, et le potentiel de revenus provenant de la location de centres de villégiature et d'opérations d'hébergement privé augmente l'attrait de ces propriétés en tant que cibles d'investissement.

Bien que l'évolution des prix des propriétés de villégiature haut de gamme diffère de celle des zones urbaines et soit facilement influencée par l'économie et les tendances du tourisme étranger, elles constituent une option unique pour les personnes fortunées, car elles offrent à la fois le plaisir de posséder des actifs et desrendements d'investissement. Il est possible de les utiliser de manière flexible, par exemple en visant une augmentation de la valeur de l'actif tout en utilisant le bien soi-même, ou en le louant pour générer des revenus. Toutefois, les liquidités sont limitées et les acteurs du marché sont également limités, de sorte que des décisions prudentes doivent être prises en gardant à l'esprit les stratégies de sortie. Néanmoins, la réputation internationale des stations japonaises s'accroît, et le succès de Niseko en est le symbole. La demande devrait continuer à émaner de personnes fortunées du monde entier, en particulier à Hokkaido, et pour les investisseurs fortunés, les stations de luxe valent la peine d'être considérées comme des actifs permettant d'ajouter de la couleur à une partie de leurs portefeuilles.

Comme nous l'avons vu ci-dessus par région, la stratégie de base des investisseurs fortunés en matière d'investissement immobilier consiste à "se concentrer sur Tokyo en tant que noyau, mais aussi à rechercher des villes-centres et des stations balnéaires régionales prometteuses". La région de Tokyo doit être considérée comme le cœur de la valeur immobilière, avec des propriétés à Osaka, Nagoya et d'autres villes ayant une marge de croissance, et si la place le permet, des stations balnéaires pour la valeur ajoutée - cette diversification régionale à multiples facettes renforcera les portefeuilles d'actifs des particuliers fortunés. On peut dire que cette diversification régionale à multiples facettes renforcera les portefeuilles d'actifs des personnes fortunées. Il est important de suivre de près les tendances économiques, les plans de développement et les infrastructures de chaque région et de prendre les décisions d'investissement les plus appropriées.

Conclusion.

Du point de vue de l'allocation d'actifs, l'investissement immobilier reste un pilier essentiel de la richesse au Japon. Bien que le marché immobilier national reste solide à l'heure actuelle, il est confronté aux défis des taux d'intérêt et des changements démographiques, mais les HNWI seront en mesure de protéger et d'augmenter la valeur de leurs actifs tout en réagissant de manière appropriée sur la base de leurs nombreuses années d'expérience et de connaissances. L'immobilier combine la stabilité et la capacité de gain d'un actif réel avec un attrait qui n'est égalé par aucune autre classe d'actifs. Mais il faut aussi être attentif à l'évolution de l'environnement de marché et aux risques individuels, et adopter une attitude rigoureuse pour identifier les zones et les biens etdiversifier les investissements sans excès de confiance. Il est essentiel de gérer les actifs sur la base de décisions logiques et sans erreur, tout en se référant à des données officielles fiables et aux connaissances des experts. La place de l'investissement immobilier chez les particuliers fortunés continuera à maintenir son importance en tant que moyen de préservation et de croissance du patrimoine, et continuera à évoluer en fonction des tendances du marché domestique.