Immobilieninvestitionen: Schlüsselrolle für vermögende Privatpersonen in Japan

Der japanische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen Boom erlebt, mit einem deutlichen Aufwärtstrend bei den Preisen. Nach der Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus über die offiziellen Grundstückspreise wird der landesweite durchschnittliche Grundstückspreis (alle Nutzungen) im Jahr 2025 das vierte Jahr in Folge um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr steigen und damit die höchste Steigerungsrate seit der Blasenbildung aufweisen. Insbesondere der Anstieg bei Wohn- und Gewerbegrundstücken in städtischen Gebieten nahm zu, wobei die Preise für Wohngrundstücke um +2,1 % und die für Gewerbegrundstücke um +3,9 % gegenüber dem Vorjahr stiegen. Im Hintergrund wurde die Nachfrage durch einen moderaten Wirtschaftsaufschwung und anhaltend extrem niedrige Zinsen gestützt, und die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt in Stadtzentren und Gebieten mit hohem Wohnkomfort stark. Die gewerbliche Nutzung wird auch durch einen Anstieg der Nachfrage nach Geschäften und Hotels unterstützt, der auf eine Zunahme des Einreiseverkehrs und eine Belebung der Büronachfrage nach der Corona-Konvergenz zurückzuführen ist, und die Grundstückspreise steigen weiterhin mit hoher Geschwindigkeit. Tatsächlich haben die Erholung der Touristenzahlen und die Abwertung des Yen den Appetit auf Investitionen in Hotels und Geschäftsräume im ganzen Land angekurbelt, und es wurde berichtet, dass im Jahr 2024 an 64 % aller Standorte die Grundstückspreise höher sein werden als vor Corona (2020).

Neueste Entwicklungen auf dem heimischen Immobilienmarkt

Hinter der starken Marktentwicklung verbergen sich jedoch auch wachsende regionale Disparitäten. Während in den städtischen Gebieten aufgrund der übermäßigen Nachfrage nach Immobilien weiterhin ein Angebotsmangel herrscht, was zu einem Verkäufermarkt führt, gibt es in den ländlichen Gebieten aufgrund des Bevölkerungsrückgangs einen erheblichen Wohnungsüberhang. Nach Angaben des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation (Ministry of Internal Affairs and Communications' Housing and Land Survey) wird die Zahl der leerstehenden Häuser in Japan bis zum Jahr 2023 auf etwa 9 Millionen ansteigen, und der Anteil der leerstehenden Häuser am Gesamtwohnungsbestand hat mit 13,8 % einen Rekordwert erreicht. Viele dieser leer stehenden Häuser befinden sich in den Vororten und ländlichen Gebieten, wo die Nachfrage gering ist, was zu einer "Polarisierung" des Immobilienmarktes führt. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage in den Ballungsgebieten und Großstädten groß, und es gibt nur ein begrenztes neues Angebot an erstklassigen Immobilien, so dass eine Angebots-Nachfrage-Lücke entsteht, die die Preise in die Höhe treibt. In den letzten Jahren wurde in Verbindung mit den steigenden Baukosten die Zahl der Neubauten gedrosselt, und die Lagerbestände sind knapp, was auch die Preise für Gebrauchtimmobilien und Grundstücke gestützt hat. Für vermögende Privatpersonen liegen die Investitionsziele jedoch hauptsächlich in städtischen Gebieten und beliebten Gegenden, wo die Nachfrage stark ist und die Markttrends im Allgemeinen fest sind.

Auch das finanzielle Umfeld ist wichtig. Die langfristigen geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen der Bank of Japan haben zu einem Niedrigzinsumfeld geführt, das die Rentabilität von Immobilieninvestitionen erhöht hat. Obwohl die erwartete Rendite (Cap Rate) von Immobilien rückläufig ist, beträgt der Renditeabstand zu langfristigen Staatsanleihen im Allgemeinen immer noch mehr als 2 %, was bedeutet, dass im Vergleich zu Staatsanleihen und Einlagen, die sichere Anlagen sind, relativ hohe Renditen erzielt werden können. Beispielsweise ist die erwartete Rendite für ein Gebäude der Klasse A im Stadtzentrum, wie in Marunouchi, mit etwa 4 % niedrig, aber die Differenz zum Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen (ca. 0,5 %) beträgt mehrere Prozent, und die Attraktivität dieser Rendite war ein Faktor, der Investmentfonds aus Japan und dem Ausland anlockte. Seit 2023 hat die Bank of Japan jedoch begonnen, ihre langjährige ultralockere Geldpolitik anzupassen und die Zinssätze allmählich anzuheben; in der zweiten Jahreshälfte 2024 werden die Negativzinsen abgeschafft und die Leitzinsen angehoben, und auch die Marktzinsen steigen an. Infolgedessen schwinden die Vorteile der niedrigen Zinssätze, und es herrscht ein Gefühl der Vorsicht im Hinblick auf künftige Erhöhungen der Renditen (Cap Rates) und Preisanpassungen. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind jedoch derzeit begrenzt. Die Kreditvergabe der großen japanischen Finanzinstitute an Immobilien ist im Allgemeinen positiv, und es gibt kaum Befürchtungen, dass sich die Kreditvergabe bis zum Jahr 2025 drastisch verschärfen wird. Die vorherrschende Meinung ist daher, dass der japanische Immobilienmarkt zwar mit steigenden Zinsen konfrontiert ist, aber aufgrund des günstigen Angebots-/Nachfrage- und Finanzumfelds vorerst stabil bleiben wird.

Ziele und Rolle von Immobilieninvestitionen bei vermögenden Privatpersonen

Für HNWI spielen Immobilieninvestitionen eine äußerst wichtige Rolle bei der Vermögensallokation. Nach Untersuchungen des Nomura Research Institute investieren die obersten 1 % der HNWI in Japan durchschnittlich 77 % ihres Gesamtvermögens in Immobilien, was deutlich über dem weltweiten Durchschnitt für HNWI (rund 15 %) liegt. Japans HNWI neigen also dazu, den Großteil ihres Vermögens in Immobilien zu halten, was Immobilien zum "Eckpfeiler des Vermögensschutzes für die Wohlhabenden" macht. Welche Ziele verfolgen die HNWI mit ihren Investitionen in Immobilien? Zu den wichtigsten Zielen gehören

• Werterhaltung und Inflationsschutz: Immobilien sind ein realer Vermögenswert und haben in der Regel eine relativ geringe Preisvolatilität und einen festen Basiswert. Sie sind nicht den täglichen Marktschwankungen ausgesetzt wie Aktien, und das Risiko eines plötzlichen Absturzes aufgrund der Unternehmensleistung oder der Marktstimmung ist gering, so dass sie sich für vermögende Privatpersonen als Mittel zur Erhaltung ihres Vermögens eignen. Da Immobilienpreise und Mieten bei steigenden Preisen in der Regel im Gleichschritt steigen, gelten sie zudem als inflationsresistente Anlagen. In der Tat gibt es viele Fälle, in denen vermögende Privatpersonen Immobilien als "Inflationsabsicherung" einsetzen und damit zur allgemeinen Stabilität ihres Vermögens beitragen.

• Stabile Einkommensgewinne (Mieteinnahmen): Die größte Attraktivität von Immobilieninvestitionen sind die kontinuierlichen Mieteinnahmen aus dem Vermietungsgeschäft. Solange Mieter gewonnen werden können, ist mit einem stabilen monatlichen Cashflow zu rechnen, der als unverdientes Einkommen den Vermögensaufbau von Vermögenden unterstützt. Vermögende Privatpersonen, die über ein umfangreiches Privatvermögen verfügen, können durch die Investition in eine einzige Eigentumswohnung oder in mehrere Immobilien leicht von Skaleneffekten profitieren und große Mengen an Mieteinnahmen erzielen. Im Vergleich zu Aktiendividenden und Anleihezinsen sind die Renditen höher, und die Mieten fließen kontinuierlich durch Verträge ein, was sie zu einer Einkommensquelle macht, die weniger anfällig für wirtschaftliche Schwankungen ist. Dieses stabile Einkommen macht Immobilieninvestitionen zu einer beliebten Anlagemöglichkeit für vermögende Privatpersonen.

• Erbschafts- und Steuervorteile: Eine der Hauptmotivationen für vermögende Privatpersonen, in Immobilien zu investieren, sind steuerliche Maßnahmen. Im Vergleich zu Bargeld und Wertpapieren haben Immobilien den Vorteil, dass sie bei der Erbschaftssteuer mit einem niedrigeren Wert angesetzt werden. So werden Grundstücke mit etwa 80 % des amtlichen Bodenrichtwerts bewertet, und bei Mietobjekten ist es nicht ungewöhnlich, dass der bewertete Wert deutlich unter dem tatsächlichen Wert liegt, da Abzüge für den Anteil der verpachteten Grundstücke und den Anteil der als "Grundstücke mit Erbbaurechten" vermieteten Häuser vorgenommen werden. Gebäude werden ebenfalls mit dem Grundsteuersatz bewertet (ca. 60 % der Baukosten für neue Gebäude), und wenn die Immobilie vermietet wird, wird ein Abzug für Mietrechte hinzugerechnet und die Bewertung wird weiter reduziert. Darüber hinaus gibt es ein System, bei dem der veranlagte Wert von Grundstücken bis zu einer bestimmten Fläche durch die Inanspruchnahme von Ausnahmeregelungen, wie z. B. kleine Baugrundstücke, erheblich reduziert werden kann. Auf diese Weise kann der Besitz von Immobilien die Steuerbemessungsgrundlage zum Zeitpunkt des Erbfalls verringern, was für vermögende Personen eine wirksame erbschaftsteuerliche Maßnahme darstellt. Darüber hinaus kann die Einkommensteuer- und Einwohnersteuerbelastung umso niedriger ausfallen, je höher das Einkommen ist, wenn in den Büchern ein Defizit aufgrund von Abschreibungen bei der Mietverwaltung ausgewiesen wird. Da das japanische Einkommenssteuersystem progressiv ist, ist der Steuersatz umso höher, je wohlhabender eine Person ist, und je größer der Effekt der Verringerung des zu versteuernden Einkommens durch die Erfassung von Ausgaben ist. Diese Art der Einkommensbesteuerung spielt auch bei Immobilieninvestitionen eine wichtige Rolle.

• Hebeleffekt und Vermögensvermehrung: Immobilieninvestitionen ermöglichen es Anlegern, Kredite von Finanzinstituten in Anspruch zu nehmen und große Investitionen zu tätigen, wobei sie Renditen anstreben, die ihr eigenes Kapital übersteigen. Vermögende Privatpersonen sind in einer besseren Position, um den Leverage-Effekt zu nutzen, da sie aufgrund ihrer hohen Kreditwürdigkeit und Finanzkraft günstige Kreditkonditionen in Anspruch nehmen können. Bei niedrigen Zinsen können sie in renditestarke Immobilien mit geringen Fremdkapitalkosten investieren und so ihre Eigenkapitalrendite (ROE) erhöhen. Natürlich muss das Kreditrisiko abgewogen werden, aber im Falle von vermögenden Privatpersonen verfügen sie über ausreichende Rückzahlungsressourcen und andere Vermögenswerte, so dass sie einen strategisch fremdfinanzierten Ansatz zur Ausweitung ihres Vermögens wählen. Dies kann die allgemeine Wachstumsrate ihres Vermögens beschleunigen.

Wie oben beschrieben, sind Immobilieninvestitionen ein nützliches Instrument für vermögende Privatpersonen in allen Aspekten der Vermögenserhaltung, -verwaltung und -nachfolge. Die Stellung von Immobilien im Vermögensportfolio ist äußerst wichtig, da sie nicht nur zum Vermögensaufbau als stabile Einkommensquelle beitragen, sondern auch die Steuerlast verringern und die reibungslose Übertragung von Vermögenswerten auf die nächste Generation erleichtern. Ein Blick auf die Vermögenszusammensetzung von Japans vermögenden Privatpersonen zeigt, dass Immobilien einen höheren Anteil ihres Vermögens ausmachen als Finanzanlagen wie Ersparnisse und Aktien, was darauf hindeutet, dass Immobilien als "Versicherungspolice für Vermögende mit Sachwerten" fungieren. Da Immobilieninvestitionen jedoch mit Problemen wie geringer Liquidität und Schwierigkeiten bei der Verwaltung verbunden sind, müssen HNWI ihre Immobilien in Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Immobilienunternehmen und Experten sorgfältig auswählen und verwalten.

Merkmale von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen

Im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen unterscheiden sich Immobilien in ihren Risiko-Rendite-Eigenschaften und ihrer Rolle. Aktien sind Vermögenswerte mit hohem Wachstum und hoher Liquidität, aber mit hoher Preisvolatilität und hohem kurzfristigem Volatilitätsrisiko. Anleihen bieten ein relativ stabiles Kapital und feste Renditen, haben aber ein niedriges Renditeniveau und sind anfällig für Inflation. In diesem Zusammenhang können Immobilien als "Zwischenanlage" positioniert werden , die nicht so stark schwankt wie Aktien, aber höhere Renditen als Anleihen erzielt.

Erstens sind Immobilien aus einer Risiko-Rendite-Perspektive ein Vermögenswert mit geringerem Risiko und mittlerer Rendite als Aktien. Die Immobilienpreise werden weniger direkt von der Unternehmensleistung und der Anlegerstimmung beeinflusst, und es ist selten, dass die Immobilienpreise kurzfristig um mehr als die Hälfte fallen. Die regelmäßigen Einkommensgewinne aus den Mieteinnahmen mildern auch die Schwankungen der Gesamtrendite. Andererseits sind sie mit einem höheren Kursschwankungsrisiko behaftet als Anleihen, aber die Mietrendite (oder Ausschüttungsrendite im Falle von Real Estate Investment Trusts) ist daher höher als die von sicheren Anlagen wie Staatsanleihen. Die von Immobilieninvestoren erwarteten Renditen liegen in der Regel im Bereich von mehreren Prozent pro Jahr, und die langfristigen Zinssätze in Japan liegen seit vielen Jahren im Bereich von 0 %, was zu wesentlich höheren Cashflow-Renditen als bei Anleihen führt. So lag die durchschnittliche Ausschüttungsrendite von J-REITs (Real Estate Investment Trusts) in den letzten Jahren bei etwa 3 bis 4 %, und die Differenz (Renditespanne) zum Zinssatz 10-jähriger Staatsanleihen beträgt immer noch etwa 4 %. Diese Spanne ist größer als in den großen Städten Europas und der USA und ist ein Grund dafür, dass japanische Immobilienrenditen als Anlage relativ attraktiv sind. Da die realen Renditen von Anleihen in der Zeit der ultraniedrigen Zinsen zeitweise negativ waren, wurden Immobilien von vermögenden Privatpersonen als zuverlässiges, inflationsgesichertes Renditeprodukt angesehen und als dritte Säule (oder sogar noch wichtiger) nach Aktien und Anleihen integriert.

Auch in Bezug auf die Liquidität und den Zeithorizont gibt es Unterschiede. Da der Kauf und Verkauf von Immobilien Zeit und Kosten erfordert, ist ihre Liquidität geringer als die von Aktien (die sofort gekauft und verkauft werden können) und Anleihen (die auf dem Markt gekauft und verkauft werden können). Stattdessen können sie über einen langen Zeitraum gehalten werden und ermöglichen ein stabiles Einkommen, ohne dass man sich um kurzfristige Marktschwankungen sorgen muss. Vermögende Privatpersonen verfügen über reichlich freie Liquidität, so dass sie dazu neigen, Immobilien als langfristig stabilen Vermögenswert anzulegen, anstatt sich unbedingt auf eine schnelle Bargeldumwandlung zu konzentrieren. Im Gesamtportfolio werden bei Bedarf liquide Vermögenswerte wie Aktien und Investmentfonds gehalten, während gleichzeitig Immobilien gehalten werden, was die Gesamtstabilität des Vermögens erhöht.

Korrelations- und Diversifikationseffekte sind nicht zu vernachlässigen. Im Allgemeinen sind die Entwicklung der Immobilienpreise und der Mieteinnahmen nicht vollständig an den Aktienmarkt gekoppelt. Obwohl sie einige der gleichen Einflussfaktoren wie Wirtschaftswachstum und Zinsentwicklung aufweisen, wird der Wert von Immobilien auch durch lokales Angebot und Nachfrage sowie inhärente reale Faktoren beeinflusst. Daher kann die Beimischung von Immobilien zu einem Portfolio, das nur aus Aktien und Anleihen besteht, das Risiko von Preisschwankungen im gesamten Vermögensportfolio verringern und das Sharpe-Verhältnis (Rendite pro Risiko) verbessern. Insbesondere vermögende Privatpersonen steuern das Risiko, indem sie ihr umfangreiches Vermögen in verschiedene Klassen diversifizieren, wobei Immobilien als alternative Vermögenswerte (alternative asset) eine wichtige Stellung einnehmen. In den letzten Jahren haben auch Hedge-Fonds, Private Equity, Gold und Kunst als alternative Vermögenswerte Aufmerksamkeit erregt, aber Immobilien bieten ein besseres Gleichgewicht von Stabilität und Rentabilität als diese Vermögenswerte und die Sicherheit, die mit Sachwerten einhergeht. Gold zum Beispiel ist eine Absicherung gegen die Inflation, generiert aber keine Erträge, während es bei Kunst nur um Gewinne aus Preissteigerungen geht. Im Gegensatz dazu sind Immobilien für vermögende Privatpersonen ein Vermögenswert mit einem ausgezeichneten Gleichgewicht zwischen Offensive und Defensive, da sie sowohl auf Mieteinnahmen als auch auf Kursgewinne abzielen können.

Allerdings haben Immobilieninvestitionen auch ihre Schwächen. Die größten Probleme sind die bereits erwähnte geringe Liquidität und der Verwaltungsaufwand, der es schwierig macht, rechtzeitig zu kaufen und zu verkaufen oder Immobilien in Raten zu veräußern, wie es bei Aktien und Anleihen der Fall ist. Darüber hinaus ist der Investitionsbetrag pro Immobilie groß und tendenziell konzentriert, so dass der Ausfall eines bestimmten Vermögenswerts erhebliche Auswirkungen auf das gesamte Portfolio haben kann, wenn keine Diversifizierung in Bezug auf Region und Nutzung angestrebt wird. Darüber hinaus gibt es immobilienimmanente Risiken (Sachschadenrisiko), wie Erdbeben und Taifune, die bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden müssen, auch wenn sie durch Versicherungen abgedeckt werden können. Aufgrund dieser Merkmale werden Immobilien im Allgemeinen in ergänzenden Kombinationen mit anderen Finanzanlagen gehalten. Vermögende Privatpersonen verfügen über ein diversifiziertes Vermögen in Form von Aktien, Anleihen, liquiden Mitteln, Immobilien und anderen Alternativen, das sie je nach Marktlage umschichten, um einen langfristigen Vermögenszuwachs und Schutz zu erzielen. In diesem Zusammenhang kann man sagen, dass Immobilieninvestitionen aufgrund stabiler Erträge und niedriger Korrelationen als Portfoliostabilisator fungieren.

Zukunftsaussichten: makroökonomische, demografische und ausländische Einflüsse

Was die makroökonomischen Faktoren betrifft, so ist für den japanischen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren vorsichtiger Optimismus angebracht. Die Wirtschaft insgesamt wächst weiterhin moderat, die Unternehmensgewinne und das Beschäftigungsumfeld bleiben stabil. Die Inflation nähert sich dem Ziel der BOJ, und auch die Löhne steigen in einigen Teilen des Landes, so dass die Immobiliennachfrage in einem moderat inflationären Umfeld stark bleiben dürfte. In der Zwischenzeit steht die Änderung der Geldpolitik im Mittelpunkt des Interesses. Die Bank beginnt, einen schrittweisen Ausstieg aus der geldpolitischen Lockerung ab 2024 zu erwägen, und die Ära der ultraniedrigen Zinssätze geht zu Ende. Es ist nicht auszuschließen, dass die Zinssätze bis 2025 weiter steigen, was die Rentabilität von Immobilieninvestitionen beeinträchtigen könnte. Steigende Kreditzinsen sind ein Faktor für niedrigere Renditen für Investoren, und eine globale Überprüfung (Erhöhung) des Renditeniveaus wird zu einem Anpassungsdruck auf die Immobilienpreise führen. Gegenwärtig sind die Stimmung der Anleger und die Fundamentaldaten des Marktes jedoch ruhig. Laut einer Investorenbefragung des Japan Real Estate Institute (JREI) gaben mehr als 90 % der Anleger an, dass sie weiterhin aktiv in Immobilien investieren werden und trotz des sich verändernden finanziellen Umfelds eine optimistische Haltung einnehmen. Auch die erwarteten Renditen (von den Anlegern angestrebte Renditen) sind in der jüngsten Umfrage nicht wesentlich gestiegen, und der Abstand zu den Immobilienrenditen scheint selbst in der Phase der Zinserhöhung begrenzt zu sein. Dies ist ein Beweis dafür, dass die Anleger die Stabilität und Rentabilität des japanischen Immobilienmarktes nach wie vor zu schätzen wissen.

Längerfristig gesehen ist der demografische Wandel ein unvermeidliches Thema. Japans rückläufige Geburtenrate sowie die Alterung und der Rückgang der Bevölkerung werden sich erheblich auf die Nachfragestruktur nach Immobilien auswirken. Nach Zukunftsprognosen des National Institute of Population and Social Security Research wird die Gesamtzahl der Haushalte in Japan voraussichtlich um das Jahr 2030 mit etwa 57,73 Millionen ihren Höhepunkt erreichen und danach allmählich zurückgehen. Frühere Schätzungen gingen von einem Höchststand im Jahr 2023 aus, der jedoch aufgrund des Anstiegs der Zahl der Ein-Personen-Haushalte leicht verschoben wurde. Allerdings wird auch prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte bis 2040 um etwa 5 % niedriger sein wird als im Jahr 2020, und es ist sehr wahrscheinlich, dass das absolute Volumen der Wohnungsnachfrage langfristig schrumpfen wird. Infolgedessen dürfte auch der Immobilienmarkt langfristig in Richtung einer Entspannung von Angebot und Nachfrage unter Druck geraten. Dies wird einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben, insbesondere in ländlichen und vorstädtischen Gebieten, in denen die Bevölkerung deutlich zurückgeht. In den städtischen Gebieten hingegen schreitet die kompakte Stadtentwicklung und der Stadtumbau voran, um sich an die sinkende Geburtenrate und die alternde Gesellschaft anzupassen, und es wird erwartet, dass sich die Bevölkerung weiterhin in besonders günstigen Gebieten konzentriert. Die Nachfrage wird sich auch qualitativ verändern, z. B. durch die Nachfrage nach städtischem Wohnraum für ältere Menschen und Single-Haushalte sowie durch den Bedarf an Vororten, die neuen Arbeitsformen (z. B. Telearbeit) Rechnung tragen. Bei Immobilieninvestitionen werden selektive Investitionen mit Blick auf diese demografischen Veränderungen noch wichtiger werden. Es wird erwartet, dass vermögende Privatpersonen ihr Vermögen langfristig halten, daher sollten sie verstärkt in Bereiche und Nutzungen investieren, die auch in Zukunft stark nachgefragt werden (z. B. Wohnimmobilien in Stadtzentren, Einrichtungen, die den Bedürfnissen älterer Menschen entsprechen, Gewerbeimmobilien in Sanierungsgebieten usw.). Umgekehrt sollten Immobilien in Gebieten, in denen die Nachfrage aufgrund des Bevölkerungsrückgangs unweigerlich schrumpfen wird, sorgfältig bewertet werden, auch wenn die Renditen derzeit hoch sind.

Die Entwicklung ausländischer Investoren ist ein weiterer wichtiger Faktor, der den japanischen Immobilienmarkt beeinflusst. In den letzten Jahren ist ausländisches Geld auf der Suche nach niedrigen Zinsen und stabilen Marktbedingungen in den japanischen Immobilienmarkt geflossen, was zu einer Reihe von Großinvestitionen in Hotels, Bürogebäude und Logistikanlagen führte. Vor dem Hintergrund steigender Zinsen in Europa und den USA und der Stagnation der Immobilienmärkte in Übersee haben ausländische Investoren jedoch ab der zweiten Jahreshälfte 2023 versucht, einige japanische Immobilien zu verkaufen, um ihre Gewinne zu sichern. Eine Umfrage ergab, dass ausländische Investoren in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 zum ersten Mal seit vier Jahren wieder japanische Immobilien verkaufen würden. Auch die Bank of Japan stellte in ihrem Bericht über das Finanzsystem fest, dass "es in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 eine Veränderung gab, als ausländische Investoren zum ersten Mal seit vier Jahren zu Überverkäufen übergingen, da in zentralen Gewerbegebieten ein örtlich begrenztes Gefühl der Überteuerung zu beobachten war". Trotz dieser vorübergehenden Korrektur kam es in der zweiten Jahreshälfte 2024 erneut zu einer Reihe großer Transaktionen ausländischer Fonds, und der Betrag der investierten ausländischen Gelder erreichte einen neuen Rekordwert. Dahinter steht die Tatsache, dass japanische Vermögenswerte aufgrund der Abschwächung des Yen, des relativ hohen Niveaus der japanischen Immobilienrenditen im Vergleich zu Europa und den USA und des Vertrauens in die Stabilität des japanischen Marktes (Stabilität des Rechtssystems und der Verträge, geringes politisches Risiko) unterbewertet erscheinen. Insbesondere gelten japanische Immobilien als sicheres Investitionsziel für wohlhabende Privatpersonen und institutionelle Anleger aus den asiatischen Nachbarländern, und ausländische Käufer sind zunehmend in einer Vielzahl von Anlageklassen vertreten, von großen Bürogebäuden in Tokio und Osaka bis hin zu Ferienimmobilien in Niseko, Hokkaido. Obwohl die Bewegungen ausländischer Investitionsgelder in der Zukunft aufmerksam beobachtet werden müssen, ist das Basisszenario, dass es zwar zu einem vorübergehenden Zu- und Abfluss von Geldern als Reaktion auf Veränderungen im finanziellen Umfeld kommen kann, die Nachfrage aus dem Ausland nach japanischen Immobilien mittel- bis langfristig stark bleiben wird. Auch wenn sich die kurzfristigen Temperaturen in Abhängigkeit von den Wechselkursen und der wirtschaftlichen Entwicklung in Übersee ändern, bleiben die Transparenz und die Stabilität des japanischen Marktes attraktiv, und es ist unwahrscheinlich, dass es zu Kapitalabflüssen in großem Umfang kommt. Das Risiko, dass eine Verschlechterung der Bedingungen auf dem globalen Immobilienmarkt oder eine Modulation der Finanzmärkte über Fonds indirekt auf den heimischen Markt übergreift, ist jedoch nicht auszuschließen. Als vermögender Anleger ist es wichtig, die Bewegungen ausländischer Investoren genau zu beobachten und auf jegliche Anzeichen einer Marktüberhitzung zu achten.

Insgesamt wird erwartet, dass sich der japanische Immobilienmarkt auf einen Markt zubewegt , der bei moderatem Wirtschaftswachstum und strukturellem Wandel Stabilität bewahrt und gleichzeitig selektiver wird ". Aus makroökonomischer Sicht wird der Markt mit steigenden Zinsen konfrontiert sein, doch dürften größere Anpassungen vermieden werden, wenn steigende Mieten und eine starke Nachfrage vorherrschen. Die langfristige Herausforderung des Bevölkerungsrückgangs wird weiterhin durch die Konzentration der Bevölkerung in den Städten und die Schaffung neuer Nachfrage bewältigt werden. Aus der Sicht ausländischer Investoren wird der japanische Markt ein attraktives Investitionsziel bleiben. In diesem Zusammenhang müssen vermögende Privatpersonen ihre Investitionsquote in Immobilien im Rahmen ihrer eigenen Asset-Allocation-Strategie beibehalten und entsprechend anpassen. Es ist von entscheidender Bedeutung, die Marktentwicklung langfristig zu betrachten und dabei sowohl den Aspekt der Immobilie alsFestung zur Vermögenssicherung als auch den der Einkommensquelle zu berücksichtigen.

Regionale Trends nach Interessengebieten

Bei Immobilieninvestitionen von vermögenden Privatpersonen ist die Region, in der sie investieren, äußerst wichtig. Selbst innerhalb Japans gibt es je nach Region Unterschiede in Bezug auf Wachstumspotenzial und Stabilität, und die Zukunftsaussichten für die Vermögenswerte sind nicht einheitlich. Dieser Abschnitt gibt einen Überblick über die Trends und Aussichten in den einzelnen Regionen, die grob in den Großraum Tokio, die großen regionalen Städte und die gehobenen Feriengebiete unterteilt sind.

Der Großraum Tokio ist das wichtigste Gebiet für Immobilieninvestitionen von vermögenden Privatpersonen in Japan, insbesondere im Zentrum Tokios. Die 23 Bezirke von Tokio, insbesondere die drei zentralen Bezirke von Tokio (Chiyoda, Chuo und Minato) sowie die Bezirke Shibuya und Shinjuku, sind als Gebiete bekannt, in denen die Erwartungen an die Erhaltung oder Steigerung der Immobilienwerte extrem hoch sind. Tatsächlich ist die Nachfrage der Wohlhabenden nach Wohnungen in den gehobenen Wohngegenden im Zentrum Tokios in den letzten Jahren stark geblieben, und die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in den Markengebieten sind in der Hochpreiszone weiterhin moderat gestiegen. Da das Angebot an Grundstücken äußerst begrenzt ist, bemühen sich alle Bauträger um den Erwerb von Grundstücken, so dass die Grundstückspreise in den erstklassigen, knappen Gebieten stark geblieben sind und in Zukunft wahrscheinlich nicht stark einbrechen werden. Tokio ist auch das Zentrum der japanischen Wirtschaft, und die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen ist stabil. Was den Mietmarkt betrifft, so stieg der Büroleerstand im Stadtzentrum aufgrund der Corona-Katastrophe vorübergehend an, hat sich seitdem aber wieder verringert, und es besteht eine solide Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen Gebäuden. Was die Infrastruktur betrifft, so sind eine Reihe von Sanierungsprojekten im Gange, und die Attraktivität der Stadt wird mit der Fertigstellung von Hochhauskomplexen wie der Tokiwa-Brücke am Bahnhof Tokio und dem Toranomon-Azabudai-Projekt sowie der Eröffnung der linearen zentralen Shinkansen-Linie (zwischen Tokio und Nagoya) in den späten 2020er Jahren (*Eröffnungstermin wird noch bestätigt) weiter zunehmen. Das mittel- bis langfristige Entwicklungspotenzial der Region Tokio bleibt hoch. Für vermögende Privatpersonen sind Immobilien in Tokio eine "sichere Anlage mit solidem Wert", und es ist sinnvoll, sie zum Zweck der Vermögenssicherung zu halten, auch wenn die Rendite etwas niedrig ist. In der Tat sind die Oberflächenrenditen für erstklassige Tokioter Immobilien mit etwa 3 bis 4 % niedrig, aber die Käufer werden dennoch von ihnen angezogen, weil sie eine umfassende Rendite erwarten, einschließlich künftiger Wertsteigerungen und des Effekts einer geringeren Bewertung zum Zeitpunkt der Vererbung. Der Großraum Tokio wird auch weiterhin das wichtigste Investitionsgebiet für vermögende Privatpersonen sein, wobei eine besonders starke Präferenz für hochwertige Wohnimmobilien im Stadtzentrum, Geschäftsgebäude im Stadtzentrum und Mietwohnungen für Einfamilienhäuser besteht.

Regionale Großstädte (Osaka, Nagoya, Fukuoka usw.): Vermögende Privatpersonen interessieren sich zunehmend auch für andere Metropolen als Tokio. Osaka zieht sowohl im Inland als auch international die Aufmerksamkeit auf sich, mit vielen Lichtblicken wie der Osaka-Kansai Expo im Jahr 2025 und darüber hinaus mit Plänen für ein integriertes Resort (IR, einschließlich Kasinos), das im Jahr 2029 eröffnet werden soll. Auch die Immobilienpreise in Osaka City steigen, wobei die Preise für Gewerbegrundstücke bis 2024 im Jahresvergleich um 7,1 % steigen werden, was das stärkste Wachstum unter den drei Metropolregionen darstellt. Dennoch sind die Immobilienpreise immer noch billiger als in Tokio, wobei einige sagen, dass der Preis für eine Einzimmerwohnung "fast die Hälfte des Preises von Tokio" beträgt. Dieses Preisgefälle hat eine wachsende Zahl wohlhabender Menschen aus dem Großraum Tokio dazu veranlasst, Immobilien in Osaka zu kaufen. Wenn der Zustrom von Geldern nach Osaka anhält, sind aufgrund der Preiskonvergenz Kapitalgewinne bei Immobilien in Osaka zu erwarten. Es wird erwartet, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen der Expo und der Anstieg der Touristenzahlen aufgrund der Eröffnung der IR die Nachfrage nach Immobilien im Raum Osaka ankurbeln werden, die sich von Büros, Hotels und gewerblichen Einrichtungen bis hin zu Wohnimmobilien ausweiten dürfte. Nagoya verfügt ebenfalls über eine solide wirtschaftliche Basis, insbesondere in der Automobilindustrie, und die erwartete Eröffnung der linearen zentralen Shinkansen-Linie erregt zunehmend Aufmerksamkeit. Die Preise für Gewerbegrundstücke im Raum Nagoya steigen bereits mit einer jährlichen Rate von +7 % (im Jahr 2024), und als einer der drei größten Ballungsräume ist mit einem weiteren stabilen Wachstum zu rechnen. Fukuoka hat eine der höchsten Bevölkerungswachstumsraten aller per Verordnung ausgewiesenen Städte und ist ein vielversprechender Markt mit einem großen Zustrom junger Menschen. Mit einer Bevölkerung von etwa 1,65 Millionen (ab 2025) wird die Bevölkerung von Fukuoka City voraussichtlich bis etwa 2040 weiter wachsen, und die Nachfrage nach Wohnraum ist groß. Fukuoka City nimmt unter den regionalen Städten einen Spitzenplatz ein, was die Steigerungsrate der Grundstückspreise angeht, und sowohl Gewerbe- als auch Wohngebiete verzeichnen ein stetiges Wachstum. Fukuokas Nähe zu Asien und seine ausgedehnten internationalen Flugrouten wecken zunehmend das Interesse ausländischer Investoren. Auch für regionale Zentren wie Sapporo undSendai wird ein gewisses Maß an Nachfrage erwartet, wobei insbesondere Sapporo positive Faktoren wie eine bessere Erreichbarkeit und eine erhöhte touristische Nachfrage aufgrund der Eröffnung der Verlängerung des Hokkaido Shinkansen Hochgeschwindigkeitszuges im Jahr 2030 bietet. Da die regionalen Städte jedoch kleiner und weniger liquide sind als Tokio, müssen sie als Anlageziele für vermögende Privatpersonen sorgfältig ausgewählt werden. Grundsätzlich sind Städte mit einer wachsenden oder gleichbleibenden Bevölkerung und einer soliden wirtschaftlichen Basis (Osaka, Nagoya, Fukuoka usw.) die Hauptkandidaten für Investitionen, während andere Regionalstädte auf der Grundlage der Attraktivität einzelner Immobilien (Vorhandensein von Sanierungsprojekten, Einzigartigkeit des Standorts usw.) genau geprüft werden sollten.

Hochwertige Resorts und touristische Ziele: Vermögende Privatpersonen interessieren sich auch für Resort-Immobilien in Japan und im Ausland, die ihren tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen. In Japan haben einige Ferienorte in den letzten Jahren internationale Anerkennung erlangt, vor allem Niseko in Hokkaido. Niseko ist ein Skigebiet, das für seinen hochwertigen Pulverschnee bekannt ist, der einen Immobilieninvestitionsboom ausgelöst hat, vor allem bei wohlhabenden Australiern und Asiaten, und die Grundstückspreise sind in den letzten 15 Jahren drastisch gestiegen. Dies hat sich auch auf die umliegende Region ausgewirkt, die auch als "zweites Niseko " bezeichnet wird. In Kitanomine-cho, Furano, Hokkaido, beispielsweise betrug der offizielle Anstieg der Grundstückspreise für Wohngrundstücke im Jahr 2024 +31,3 % im Vergleich zum Vorjahr und war damit der höchste im ganzen Land. Dies ist das Ergebnis des Zuflusses von Investitionsgeldern in Verbindung mit der Aufmerksamkeit, die der Ort als zweitgrößter Skiort nach Niseko genießt, sowie der Nachfrage aus dem Ausland aufgrund des schwachen Yen. Der Bau von Hotels und Eigentumswohnungen wird in Furano und Niseko fortgesetzt, und Käufer von Ferienhäusern und Investoren aus Japan und dem Ausland besuchen das Gebiet, um nach Immobilien zu suchen. Den örtlichen Immobilienmaklern zufolge ist ein Faktor, der zum Anstieg der Nachfrage beiträgt, die Tatsache, dass "der schwache Yen das Gefühl der Erschwinglichkeit aus dem Ausland verstärkt hat", und dass die Zahl der ausländischen Übernachtungsgäste in den letzten 10 Jahren um das 4,2-fache gestiegen ist, wobei auch für die Zukunft hohe Steigerungsraten erwartet werden. Somit erleben Hokkaidos High-End-Resorts eine Art Blasenbildung und sind für wohlhabende Menschen ein attraktives Gebiet für Investitionen und Eigentum.

Auch andere Sommer- und Thermalbäder wie Karuizawa (Präfektur Nagano) sowie Hakone und Atami (Präfekturen Kanagawa und Shizuoka), die bei den Wohlhabenden Japans seit langem beliebt sind, erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit. Die Nachfrage nach Ferienhäusern ist groß, und nach der Corona-Katastrophe stiegen die Immobilienpreise in einigen Gebieten an, da die Zahl der wohlhabenden Menschen, die für längere Zeit in stadtnahen Ferienorten wohnen, mit der Verbreitung der Telearbeit zunahm. Die Preise für Ferienhäuser in Karuizawa haben zu steigen begonnen, und die Transaktionen sind aktiver geworden. Resort-Immobilien in Okinawa ziehen ebenfalls die Aufmerksamkeit auf sich, und hochwertige Eigentumswohnungen in Onna Village, auf der Insel Miyako und anderswo werden von wohlhabenden Menschen aus Japan und dem Ausland gekauft. Der Aufschwung im Tourismus und die Zunahme des Einreiseverkehrs sorgen für Rückenwind, und das Potenzial für Einnahmen aus der Vermietung von Ferienanlagen und privaten Unterkünften erhöht die Attraktivität dieser Immobilien als Investitionsziele.

Obwohl sich die Preise für hochwertige Ferienimmobilien von denen in städtischen Gebieten unterscheiden und leicht von der Wirtschaft und den Trends im Auslandstourismus beeinflusst werden, stellen sie eine einzigartige Option für vermögende Privatpersonen dar, da sie sowohl die Freude am Besitz von Vermögenswerten als auchInvestitionserträge bieten. Eine flexible Nutzung ist möglich, z. B. das Anstreben einer Wertsteigerung bei gleichzeitiger Eigennutzung der Immobilie oder die Vermietung zur Erzielung von Einnahmen. Allerdings ist die Liquidität begrenzt und die Marktteilnehmer sind ebenfalls begrenzt, so dass sorgfältige Entscheidungen mit Blick auf Ausstiegsstrategien getroffen werden müssen. Nichtsdestotrotz steigt das internationale Ansehen japanischer Urlaubsorte, und der Erfolg von Niseko ist ein Symbol dafür. Es wird erwartet, dass die Nachfrage von wohlhabenden Menschen in der ganzen Welt, insbesondere in Hokkaido, anhalten wird, und für sehr vermögende Investoren sind Luxusresorts eine Überlegung wert , um einen Teil ihres Portfolios zu bereichern.

Wie wir oben nach Regionen gesehen haben, besteht die grundlegende Strategie für vermögende Anleger bei Immobilieninvestitionen darin, "sich auf Tokio als Kern zu konzentrieren, aber auch nach vielversprechenden regionalen Drehscheiben und Resorts Ausschau zu halten". Der Großraum Tokio sollte als Kern des Immobilienwerts gehalten werden, wobei Immobilien in Osaka, Nagoya und anderen Städten mit Wachstumspotenzial je nach Bedarf hinzugefügt werden sollten, und wenn Platz vorhanden ist, auch Resort-Immobilien zur Wertsteigerung - diese vielseitige regionale Diversifizierung wird die Vermögensportfolios von vermögenden Privatpersonen stärken. Diese vielseitige regionale Diversifizierung stärkt die Vermögensportfolios vermögender Privatpersonen. Es ist wichtig, die wirtschaftlichen Trends, die Entwicklungspläne und die Infrastruktur in jeder Region genau zu beobachten und die am besten geeigneten Investitionsentscheidungen zu treffen.

Schlussfolgerung.

Unter dem Gesichtspunkt der Vermögensallokation sind Immobilieninvestitionen nach wie vor ein wesentlicher Pfeiler für die Vermögenden in Japan. Während der heimische Immobilienmarkt derzeit stark bleibt, steht er vor den Herausforderungen der Zinssätze und des demografischen Wandels, aber HNWIs werden in der Lage sein, den Wert ihres Vermögens zu schützen und zu steigern, indem sie auf der Grundlage ihrer langjährigen Erfahrung und ihres Wissens angemessen darauf reagieren. Immobilien verbinden die Stabilität und Ertragskraft eines Sachwertes mit einer Attraktivität, die von keiner anderen Anlageklasse übertroffen wird. Gleichzeitig erfordert sie aber auch Aufmerksamkeit für die Veränderungen des Marktumfelds und die individuellen Risiken sowie eine gründliche Einstellung zur Identifizierung von Gebieten und Objekten und zurDiversifizierung der Investitionen ohne Übermut. Es ist wichtig, das Vermögen auf der Grundlage logischer und fehlerfreier Entscheidungen zu verwalten und sich dabei auf zuverlässige offizielle Daten und das Wissen von Experten zu stützen. Die Stellung von Immobilieninvestitionen bei vermögenden Privatpersonen wird ihre Bedeutung als Mittel zum Vermögenserhalt und zum Vermögensaufbau beibehalten und sich im Einklang mit den Trends auf dem heimischen Markt weiterentwickeln.