Warum Anwälte in Immobilien investieren sollten: 5 überzeugende Gründe

Ein effektiver Vermögensaufbau ist ein wichtiges Thema für Anwälte, die täglich ein hohes Arbeitspensum zu bewältigen haben und dabei das Beste aus ihrem hohen Einkommen machen müssen. Vor allem in den letzten Jahren haben viele Anwälte aufgrund der zunehmenden Steuerlast und der Unsicherheit über die Zukunft ihr Augenmerk auf Immobilieninvestitionen gerichtet.

In diesem Artikel werden fünf Gründe genannt, warum vielbeschäftigte Anwälte Immobilieninvestitionen in Betracht ziehen sollten. Er enthält auch spezifische Informationen über Finanzierungsbedingungen undAnlagestrategien, die die besonderen Eigenschaften und dasjuristische Wissen von Anwälten nutzen.

Jahreseinkommen von Anwälten und aktuelle Steuerbelastung

Daten zum durchschnittlichen Jahreseinkommen von Anwälten

Nach der jüngsten Erhebung der Japan Federation of Bar Associations liegt das durchschnittliche Jahreseinkommen von Anwälten bei 25,58 Mio. JPY, mit einem Medianeinkommen von 14,37 Mio. JPY. Andererseits berichtet die Basic Survey on Wage Structure (Ausgabe 2021), dass das durchschnittliche Jahreseinkommen von männlichen Anwälten bei 9,7 Millionen Yen und das von weiblichen Anwälten bei 8,79 Millionen Yen liegt.

Der Unterschied bei diesen Zahlen ist auf Unterschiede beim Erhebungsgegenstand und bei der Erhebungsmethode zurückzuführen, aber in jedem Fall sind Anwälte ein gut verdienender Berufsstand. Insbesondere das Durchschnittseinkommen von Anwälten mit 25 bis 30 Jahren Berufserfahrung erreichte 46,99 Millionen Yen und das Medianeinkommen 30 Millionen Yen, was im Vergleich zu anderen Berufen bei weitem das höchste Niveau ist.

Hohe Steuerlast bei hohem Einkommen

Hohe Einkommen gehen jedoch mit einer entsprechenden Steuerbelastung einher. Japans Einkommenssteuersystem basiert auf einem progressiven Steuersystem, d.h. je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Die derzeitigen Einkommenssteuersätze lauten wie folgt

Bei einem zu versteuernden Einkommen von etwa 15 Millionen JPY erreicht der effektive Steuersatz 43 %. Das bedeutet, dass etwa die Hälfte des erzielten Einkommens als Steuern erhoben wird.

Um diese hohe Steuerlast zu verringern und einen effizienten Vermögensaufbau zu erreichen, greifen viele einkommensstarke Anwälte zu Steuersparmaßnahmen durch Immobilieninvestitionen.

Fünf Gründe, warum viel beschäftigte Anwälte in Immobilien investieren sollten

Grund 1: Günstige Finanzierungsbedingungen durch Ausnutzung hoher Attribute

Anwälte gehören zu den Berufen, die von den Finanzinstituten als "hochqualifiziert" eingestuft werden. Zusammen mit Ärzten und Steuerberatern gehören sie zu den Berufen, die langfristig hohe Einkommen erwarten lassen, und genießen bei der Beurteilung von Immobilieninvestitionskrediten äußerst günstige Konditionen.

Im Einzelnen gibt es folgende Vergünstigungen

• Höhere Bewilligungsquoten für Vollkredite (Finanzierung von 100 % des Immobilienwerts)
• Möglichkeit der Überbeleihung (Finanzierung einschließlich aller Kosten)
• Möglichkeit der Finanzierung zu niedrigen Zinssätzen
• Möglichkeit, ohne Anzahlung mit der Investition zu beginnen

Die Standardkreditgrenze für einen durchschnittlichen Angestellten liegt beim 7- bis 10-fachen seines Jahreseinkommens, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass Anwälte Kredite in Höhe des 15- bis 20-fachen ihres Jahreseinkommens erhalten können. Ein Anwalt mit einem Jahreseinkommen von 15 Mio. JPY kann mehr als 200 Mio. JPY in Immobilien investieren, was einen umfangreichen Vermögensaufbau in kurzer Zeit ermöglicht.

Grund 2: Hohe Steuerersparnis durch Abschreibung

Einer der größten Vorteile von Immobilieninvestitionen ist der Steuerspareffekt der Abschreibung. Es wird davon ausgegangen, dass der Gebäudeteil im Laufe der Zeit an Wert verliert, und dieser Wertverlust kann als Ausgabe verbucht werden.

In diesem Abschnitt wird anhand konkreter Beispiele erläutert, wie die Abschreibung funktioniert:

Wenn ein Rechtsanwalt mit einem Jahreseinkommen von ¥20 Millionen (steuerpflichtiges Einkommen von ¥15 Millionen, Steuersatz von 33%) die oben genannte Immobilie erwirbt:

Jährliche Steuerersparnis = 640.000 JPY x 33% = ca. 210.000 JPY

Darüber hinaus ist es möglich, die Abschreibungsdauer zu verkürzen und eine größere Steuerersparnis durch den Kauf einer gebrauchten Immobilie zu erzielen. Bei einer 20 Jahre alten RC-Eigentumswohnung beträgt die Restnutzungsdauer 27 Jahre, was die jährliche Abschreibung auf ca. 1,11 Mio. JPY erhöht.

Jährlicher Steuerspareffekt = 1.110.000 Yen x 33% = ca. 370.000 Yen

Dieser Steuerspareffekt ergibt sich aus der Addition des Verlustes mit dem Arbeitseinkommen, wenn das Immobilieneinkommen im Minus ist. Mit anderen Worten: Die tatsächliche Steuerlast kann durch die Abschreibung erheblich reduziert werden, ohne dass dafür Geld ausgegeben werden muss.

Grund 3: Risikomanagement durch Rechtswissen

Das juristische Fachwissen von Rechtsanwälten ist ein großer Vorteil bei Immobilieninvestitionen. Rechtliche Risiken, die von normalen Anlegern oft übersehen werden, können im Vorfeld vermieden werden, was Investitionen sicherer und rentabler macht.

Spezifische Anwendungssituationen:

Fähigkeit zur Prüfung von Verträgen.

• Bestätigung von Haftungsklauseln in Kauf- und Verkaufsverträgen.
• Beurteilung der Rechtmäßigkeit von Sonderklauseln in Mietverträgen
• Aushandeln der Bedingungen von Verwaltungsverträgen

Fähigkeit, mit Problemen umzugehen

• Zügige Beilegung von Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
• Behandlung von Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn.
• Aufdeckung und Behandlung von Objekten, die gegen das Baugesetz verstoßen

Reaktion auf Gesetzesänderungen

• Bewertung der Auswirkungen der Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches (in Kraft getreten im April 2020) auf Mietverträge
• Identifizierung bestehender unqualifizierter Immobilien aufgrund von Änderungen des Baugesetzes
• Überprüfung von Investitionsstrategien aufgrund von Änderungen im Steuersystem

Mit diesem Wissen ist es möglich, "Immobilien mit Grund", die von Investoren in der Regel gemieden werden, zu einem fairen Preis zu erwerben und durch die Lösung rechtlicher Fragen erhebliche Einnahmen zu erzielen. In der Tat gibt es viele Fälle, in denen Immobilien mit Erbschaftsproblemen oder Immobilien, bei denen die Grenzfeststellung noch nicht abgeschlossen ist, mit Hilfe des Fachwissens von Anwälten gelöst und zu 70-80 % des Marktpreises erworben werden konnten.

Grund 4: Zeiteffizienz und Vereinbarkeit mit dem Kerngeschäft

Einer der wichtigsten Faktoren für Anwälte ist die Zeiteffizienz. Immobilieninvestitionen können durch die Auslagerung an eine geeignete Verwaltungsgesellschaft fast vollständig als passive Investition verwaltet werden.

Automatisierung der Arbeit durch ausgelagertes Management

Die Kosten für das Outsourcing der Verwaltung belaufen sich auf etwa 5 % der Mieteinnahmen, aber die Zahlung dieser Kosten ermöglicht die Fortführung der Investition mit nur 1-2 Stunden Kontrollarbeit pro Monat.

Vergleich mit Bestandsinvestitionen

Immobilieninvestitionen sind daher die beste Anlagemöglichkeit für "vielbeschäftigte Anwälte". Sie ermöglichen es Ihnen, sich auf Ihre Haupttätigkeit zu konzentrieren und gleichzeitig ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu erzielen.

Grund 5: Inflationsschutz und langfristiger Werterhalt des Vermögens

Die jüngsten weltweiten Inflationstendenzen haben dazu geführt, dass der reale Wert von Bargeld und Einlagen gesunken ist. Immobilieninvestitionen wirken als Inflationsschutz und sind äußerst wirksam bei der langfristigen Erhaltung von Vermögenswerten.

Stabilität der Mieteinnahmen

Ein großer Vorteil von Immobilieninvestitionen ist die Stabilität der Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu Aktiendividenden oder Anleihezinsen sind die Mieten weniger anfällig für Konjunkturschwankungen und bieten langfristig ein stabiles Einkommen.

Tatsächliche Renditedaten:

Ein Rechtsanwalt mit einem Jahreseinkommen von 20 Millionen Yen kann ein jährliches Mieteinkommen von 6 Millionen Yen (6 % Rendite) erzielen, wenn er 100 Millionen Yen in Immobilien investiert, was einem stabilen Einkommen von 30 % seines Haupteinkommens entspricht.

Darüber hinaus sind Immobilien als erbschaftssteuerliche Maßnahme äußerst effektiv. Während Bargeldnachlässe zum Nennwert bewertet werden, liegt der erbschaftsteuerliche Schätzwert bei Immobilien bei 70-80 % des Marktwerts, was einen erheblichen Steuerspareffekt erwarten lässt.

Empfohlene Immobilieninvestitionsstrategien für Juristen

Für Anfänger: Investition in Eigentumswohnungen

Für Anwälte, die neu im Bereich der Immobilieninvestitionen sind, empfiehlt es sich, mit Investitionen in Eigentumswohnungen zu beginnen. Sie kann mit relativ geringen Beträgen begonnen werden und erfordert einen minimalen Verwaltungsaufwand.

Konditionen der empfohlenen Objekte

Für fortgeschrittene Anleger: Investition in eine einzelne Wohnung oder ein Stockwerkseigentum

Nachdem Sie einige Erfahrungen gesammelt haben, sollten Sie in eine einzelne Immobilie investieren. Sie können mit einer größeren Steuerersparnis und Rentabilität rechnen.

Vorteile der Investition in ein einzelnes Gebäude

• Höherer Vermögenswert, einschließlich Grundstück
• Stabilisierung des Einkommens durch mehrere Einheiten
• Recht, über die Verwaltung und die Betriebspolitik für das gesamte Gebäude zu entscheiden
• Steuerersparnis durch höhere Abschreibung

Für fortgeschrittene Investoren: Gewerbeimmobilien und Entwicklungsprojekte

Für Juristen, die über umfangreiche finanzielle Mittel und Erfahrung verfügen, sind auch Investitionen in Gewerbeimmobilien und Entwicklungsprojekte eine Option.

Merkmale von Investitionen in Gewerbeimmobilien

• Hohe Renditen (7-12%)
• Stabilität durch langfristige Verträge
• Nutzung von Fachwissen bei rechtlichen Verhandlungen mit Mietern
• Hohe Steuerersparnis

Häufig gestellte Fragen

Q1: Sind Immobilieninvestitionen wirklich steuergünstig?

A1: Ja, wenn es richtig gemacht wird, kann es erhebliche Steuerspareffekte haben. Je höher jedoch das zu versteuernde Einkommen ist, desto größer ist der Steuerspareffekt. Anwälte mit einem Jahreseinkommen von 10 Millionen JPY oder mehr können ausreichende Steuerspareffekte erzielen.

Wichtig ist, dass die Investitionen in erster Linie dem langfristigen Vermögensaufbau dienen und nicht allein der Steuerersparnis. Das Erfolgsgeheimnis besteht darin, die Steuerersparnis als sekundären Vorteil zu betrachten.

Q2: Ich mache mir Sorgen, dass ich zu beschäftigt bin, um meine Immobilie zu verwalten.

A2: Wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, können Sie weiterhin investieren und brauchen nur 1-2 Stunden pro Monat für die Kontrolle der Immobilie aufzubringen. Viele Anwaltsinvestoren investieren in Immobilien, ohne ihren Beruf zu unterbrechen.

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft:

• In der Gemeinschaft ansässig und mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz
• 24-Stunden-Reaktionssystem
• Nachgewiesene Belegungsrate von über 95 %
• Äußerst transparentes Berichtssystem

F3: Mit wie viel Geld kann ich anfangen?

A3: Sie können mit einer Kaution von nur 1 Million Yen beginnen, wenn Sie die hohen Qualifikationen des Anwalts nutzen. Aus Sicherheitsgründen empfehlen wir jedoch eine Anzahlung von 10-20% des Immobilienpreises.

Empfohlene Investitionsgröße nach Jahreseinkommen:

• Jahreseinkommen von 10 Mio. JPY: Immobilie im Wert von 30-50 Mio. JPY
• Jahreseinkommen von 15 Mio. JPY: Immobilien im Wert von 50-80 Mio. JPY
• Jahreseinkommen von 20 Mio. Yen: Immobilien mit einem Jahreseinkommen von 80-120 Mio. Yen

Q4: Ich mache mir Sorgen wegen des Leerstandsrisikos.

A4: Das Leerstandsrisiko kann durch die Wahl des richtigen Standorts erheblich verringert werden. Die Wahl eines Standorts, der nicht weiter als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt ist und in einem Gebiet mit geringem Bevölkerungsrückgang liegt, gewährleistet eine langfristige Mietnachfrage.

Darüber hinaus können Sie durch den Besitz mehrerer Einheiten Ihre Einnahmen diversifizieren und die Gesamtauswirkungen minimieren, selbst wenn eine Einheit leer steht.

F5: Wie kann man sich gegen das Risiko steigender Zinssätze absichern?

A5: Es ist wichtig, Kredite zu festen Zinssätzen aufzunehmen und im Voraus eine Strategie für die vorzeitige Rückzahlung bei steigenden Zinssätzen zu entwickeln. Aufgrund des stabilen und hohen Einkommens von Rechtsanwälten dürfte selbst ein leichter Anstieg der Zinssätze kein wesentliches Hindernis für weitere Investitionen darstellen.

Darüber hinaus werden steigende Immobilienpreise dafür sorgen, dass eine Ausstiegsstrategie durch Refinanzierung oder Verkauf eine Option ist.

Schlussfolgerung.

Für vielbeschäftigte Anwälte sind Immobilieninvestitionen aus den folgenden fünf Gründen ein äußerst effektives Instrument zum Vermögensaufbau

1. Günstige Finanzierungsbedingungen durch Ausnutzung hoher Bonität - Möglichkeit von Volldarlehen und Überziehungskrediten
2. Hohe Steuerersparnis durch Abschreibung - Hunderttausende bis Millionen Yen pro Jahr
3. Risikomanagement durch rechtliche Kenntnisse - sichere Investitionsrealisierung durch Expertise
4. Zeiteffizienz und Vereinbarkeit mit dem Kerngeschäft - stabiles Einkommen mit 1-2 Stunden Verwaltungsaufwand pro Monat
5. Inflationsabsicherung und langfristiger Werterhalt - Gegenmaßnahmen gegen schwindendes Barvermögen

Der Immobilien-Investmentmarkt wird auch im Jahr 2025 sowohl für Käufer als auch für Verkäufer günstig bleiben. Nutzen Sie die Chance, durch geplante Immobilieninvestitionen sowohl Ihre Steuerlast zu senken als auch Vermögen aufzubauen.

Immobilieninvestitionen sind jedoch auch mit Risiken verbunden. Wenn Sie eine Investition in Erwägung ziehen, ist es immer wichtig, sich professionell beraten zu lassen und eine Strategie zu entwickeln, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Investitionszielen passt.

Nächste Schritte.

Anwälten, die sich für Immobilieninvestitionen interessieren, wird empfohlen, zunächst die folgenden Maßnahmen zu ergreifen

1. Organisieren Sie Ihre derzeitige finanzielle Situation - machen Sie sich ein Bild von Ihrem Jahreseinkommen, Ihrem Vermögen und Ihren Verbindlichkeiten
2. Klären Sie Ihre Investitionsziele - Steuerersparnis, Einkommensziele und Zeitrahmen für die Investition
3. Wenden Sie sich an ein seriöses Unternehmen für Immobilieninvestitionen - lassen Sie sich professionell beraten
4. Immobilienbesichtigungen und Marktforschung - Bestätigung der tatsächlichen Investitionsziele

Wir von INA&Associates Ltd. unterstützen Anwälte bei Immobilien-Investitionsstrategien, die das Beste aus ihrem hohen Einkommen machen. Für ein individuelles Beratungsgespräch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.