الاستثمار العقاري لذوي الملاءة المالية العالية: الفرص والتحديات

شهد سوق العقارات الياباني ازدهارًا في السنوات الأخيرة، مع اتجاه تصاعدي واضح في الأسعار. فوفقًا للمسح الذي أجرته وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة لأسعار الأراضي الرسمية، سيرتفع متوسط أسعار الأراضي على المستوى الوطني (جميع الاستخدامات) في عام 2025 بنسبة 2.7% على أساس سنوي للعام الرابع على التوالي، مسجلاً أعلى معدل زيادة منذ فترة الفقاعة العقارية. وعلى وجه الخصوص، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية والتجارية في المناطق الحضرية على حد سواء، حيث ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بنسبة +2.1% وأسعار الأراضي التجارية بنسبة +3.9% عن العام السابق. في الخلفية، كان الطلب مدعومًا بالانتعاش الاقتصادي المعتدل وأسعار الفائدة المنخفضة للغاية لفترة طويلة، ولا يزال الطلب السكني قويًا في مراكز المدن والمناطق ذات الراحة المعيشية العالية. كما أن الاستخدام التجاري مدعوم بزيادة الطلب على المحلات التجارية والفنادق بسبب ارتفاع السياحة الوافدة وانتعاش الطلب على المكاتب بعد تقارب كورونا، كما تواصل أسعار الأراضي ارتفاعها بمعدل مرتفع. في الواقع، عزز انتعاش عدد السياح وانخفاض قيمة الين الإقبال على الاستثمار في الفنادق والمباني التجارية في جميع أنحاء البلاد، وقد أفادت التقارير أنه في عام 2024، سترتفع أسعار الأراضي في 64% من جميع المواقع في عام 2024 عما كانت عليه قبل كورونا (2020).

آخر التطورات في سوق العقارات المحلية

ومع ذلك، وخلف الأداء القوي للسوق، تتسع الفوارق الإقليمية أيضًا. فبينما لا تزال المناطق الحضرية تعاني من نقص في المعروض بسبب الطلب الزائد على العقارات، مما يؤدي إلى سوق البائعين، تعاني المناطق الريفية من فائض كبير في المساكن بسبب انخفاض عدد السكان. ووفقًا لمسح الإسكان والأراضي الذي أجرته وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات اليابانية، سيصل عدد المنازل الشاغرة في اليابان إلى ما يقرب من 9 ملايين منزل بحلول عام 2023، وقد وصلت نسبة المنازل الشاغرة من إجمالي المساكن إلى مستوى قياسي بلغ 13.8%. يتركز العديد من هذه المنازل الشاغرة في الضواحي والمناطق الريفية حيث ينخفض الطلب، مما يؤدي إلى "استقطاب" سوق العقارات. من ناحية أخرى، فإن الطلب قوي في المناطق الحضرية والمدن الكبرى، مع محدودية المعروض الجديد من العقارات الرئيسية، مما يخلق فجوة بين العرض والطلب، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. في السنوات الأخيرة، إلى جانب ارتفاع تكاليف البناء، تم كبح عمليات البدء في بناء المساكن الجديدة ونقص المخزون، مما أدى أيضًا إلى دعم أسعار العقارات المستعملة والأراضي. وبالتالي، فإن سوق العقارات الياباني ككل يعاني من ازدواجية "الشح في المناطق الحضرية وزيادة العرض في المناطق الريفية"، ولكن بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، فإن أهداف الاستثمار تتركز بشكل رئيسي في المناطق الحضرية والمناطق الشعبية حيث الطلب قوي، ويمكن وصف اتجاه السوق بأنه ثابت بشكل عام.

البيئة المالية مهمة أيضاً. فقد أدت تدابير التيسير النقدي طويلة الأجل التي اتخذها بنك اليابان المركزي إلى بيئة منخفضة لأسعار الفائدة، مما زاد من ربحية الاستثمار العقاري. على الرغم من أن العائد المتوقع (معدل رأس المال) على العقارات في اتجاه تنازلي، إلا أن فارق العائد (فجوة العائد) مع السندات الحكومية طويلة الأجل لا يزال أكثر من 2% بشكل عام، مما يعني أنه يمكن تحقيق عوائد مرتفعة نسبيًا مقارنة بالسندات الحكومية والودائع، وهي أصول آمنة. على سبيل المثال، فإن العائد المتوقع على مبنى من الفئة "أ" في مارونوتشي ومراكز المدن الأخرى منخفض عند حوالي 4%، ولكن الفرق مع معدل السندات الحكومية لمدة 10 سنوات (حوالي 0.5%) يبلغ عدة في المائة، وكانت جاذبية هذا العائد عاملاً في جذب أموال الاستثمار من اليابان وخارجها. ومع ذلك، فمنذ عام 2023، بدأ بنك اليابان في تعديل سياسته النقدية فائقة التيسير التي طال أمدها وبدأ في رفع أسعار الفائدة تدريجيًا: في النصف الثاني من عام 2024، سيتم رفع أسعار الفائدة السلبية ورفع أسعار الفائدة، كما أن أسعار الفائدة في السوق آخذة في الارتفاع. ونتيجة لذلك، فإن فوائد أسعار الفائدة المنخفضة تتلاشى وهناك شعور بالحذر بشأن الزيادات المستقبلية في العوائد (معدلات الحد الأقصى)، مما قد يؤدي إلى تعديل الأسعار. ومع ذلك، فإن التأثير على سوق العقارات محدود في الوقت الحالي. في الواقع، فإن موقف الإقراض لدى المؤسسات المالية الرئيسية في اليابان تجاه العقارات إيجابي بشكل عام، وليس هناك قلق كبير من أن مواقف الإقراض ستتشدد بشكل حاد حتى عام 2025. وبالتالي، فإن وجهة النظر السائدة هي أن سوق العقارات اليابانية، على الرغم من أنها تواجه تحدي ارتفاع أسعار الفائدة، ستظل مستقرة في الوقت الحالي بسبب البيئة المالية الداعمة للعرض والطلب والبيئة المالية.

أهداف الاستثمار العقاري ودوره بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية

يلعب الاستثمار العقاري دوراً بالغ الأهمية في تخصيص الأصول بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. فوفقًا لبحث أجراه معهد نومورا للأبحاث، يستثمر أعلى 1% من أصحاب الثروات في اليابان 77% في المتوسط من إجمالي أصولهم في العقارات، وهي نسبة أعلى بكثير من المتوسط العالمي لأصحاب الثروات (حوالي 15%). وبالتالي، يميل أصحاب الثروات في اليابان إلى الاحتفاظ بغالبية أصولهم في العقارات، مما يجعل العقارات "حجر الزاوية في حماية الأصول بالنسبة للأثرياء". إذن ما هي بالضبط أهداف أصحاب الثروات من الاستثمار في العقارات؟ تشمل الأهداف الرئيسية ما يلي

• الحفاظ على قيمة الأصول والحماية من التضخم: فالعقارات هي أصول حقيقية وتميل إلى أن تكون ذات تقلبات سعرية منخفضة نسبياً وقيمة أساسية ثابتة. فهي لا تتعرض لتقلبات السوق اليومية مثل الأسهم، كما أن خطر الانهيار المفاجئ بسبب أداء الشركات أو معنويات السوق ضئيل، مما يجعلها مناسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية كوسيلة للحفاظ على ثرواتهم. وبالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن أسعار العقارات والإيجارات تميل إلى الارتفاع جنبًا إلى جنب عند ارتفاع الأسعار، فإنها تعتبر أصولاً مقاومة لمراحل التضخم. في الواقع، هناك العديد من حالات الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة الذين يدمجون العقارات كـ "تحوط من التضخم"، مما يساهم في استقرار أصولهم بشكل عام.

• مكاسب الدخل المستقر (دخل الإيجار): عامل الجذب الرئيسي للاستثمار العقاري هو دخل الإيجار المستمر من عمليات الإيجار. وطالما يمكن تأمين المستأجرين، يمكن توقع تدفق نقدي شهري مستقر، وهو ما يدعم بناء أصول الأثرياء كدخل غير مكتسب. يمكن للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين لديهم أموال شخصية وفيرة الاستفادة بسهولة من وفورات الحجم من خلال الاستثمار في وحدة سكنية واحدة أو عدة عقارات، ويمكنهم توليد مبالغ كبيرة من دخل الإيجار. ومقارنةً بأرباح الأسهم وفوائد السندات، فإن العائدات أعلى والإيجارات تأتي بثبات من خلال العقود، مما يجعلها مصدر دخل أقل عرضة للتقلبات الاقتصادية. هذا الدخل الثابت يجعل الاستثمار العقاري خياراً استثمارياً شائعاً للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.

• مزايا الميراث والضرائب (المزايا الضريبية): أحد الدوافع الرئيسية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية للاستثمار في العقارات هو اتخاذ تدابير ضريبية. وبالمقارنة مع النقد والأوراق المالية، تتميز العقارات بميزة انخفاض القيمة المقدرة لأغراض ضريبة الميراث. على سبيل المثال، يتم تقييم الأرض بحوالي 80% من السعر الرسمي للأرض، وفي حالة العقارات المؤجرة، ليس من غير المعتاد أن تكون القيمة المقدرة أقل بكثير من القيمة الفعلية، حيث يتم إجراء خصومات لنسبة الأراضي المؤجرة ونسبة إيجار المنازل باعتبارها "أرضاً ذات حقوق ملكية مستأجرة". كما يتم تقييم المباني أيضاً بمعدل الضريبة العقارية (حوالي 60% من تكلفة البناء للمباني الجديدة)، وإذا كان العقار مؤجراً، يتم إضافة خصم لحقوق الإيجار ويتم تخفيض التقييم بشكل أكبر. وعلاوة على ذلك، هناك نظام يمكن بموجبه تخفيض القيمة المقيّمة للأرض بشكل كبير حتى مساحة معينة من خلال الاستفادة من الاستثناءات الخاصة مثل قطع الأراضي الصغيرة للبناء. وبهذه الطريقة، يمكن لامتلاك العقارات أن يقلل من المبلغ الخاضع للضريبة وقت الميراث، مما يجعلها إجراءً فعالاً لضريبة الميراث للأفراد الأثرياء. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم تسجيل عجز في الدفاتر بسبب الاستهلاك والإطفاء في إدارة الإيجار، فكلما زاد الدخل، انخفضت ضريبة الدخل وضريبة السكن. ونظراً لأن نظام ضريبة الدخل في اليابان تصاعدي، فكلما كان الشخص أكثر ثراءً، كلما ارتفع معدل الضريبة، وزاد تأثير تخفيض الدخل الخاضع للضريبة عن طريق تسجيل النفقات. هذا النوع من ضرائب الدخل هو أيضًا دور مهم للاستثمار العقاري.

• تأثير الرافعة المالية وتوسيع الأصول: يسمح الاستثمار العقاري للمستثمرين بالاستفادة من القروض من المؤسسات المالية والقيام باستثمارات كبيرة، بهدف تحقيق عوائد تتجاوز رأس المال الخاص بهم. يتمتع الأفراد من أصحاب الملاءة المالية العالية بوضع أفضل للاستفادة من تأثير ال رافعة المالية، حيث يمكنهم الاستفادة من شروط القروض المواتية بناءً على جدارتهم الائتمانية العالية وقوتهم المالية. وفي ظل انخفاض أسعار الفائدة، يمكنهم الاستثمار في العقارات ذات العائد المرتفع مع انخفاض تكاليف الاقتراض، وبالتالي زيادة العائد على حقوق الملكية (ROE). وبالطبع، يجب تحقيق التوازن مع مخاطر الاقتراض، ولكن في حالة الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، فإنهم يتمتعون بموارد سداد كافية ودعم من أصول أخرى، لذلك فهم يتبعون نهجًا استراتيجيًا للاستدانة لتوسيع حجم أصولهم. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تسريع معدل النمو الإجمالي لأصولهم.

كما هو موضح أعلاه، يعد الاستثمار العقاري أداة مفيدة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في جميع جوانب الحفاظ على الأصول وإدارتها وتوريثها. إن مكانة العقارات في محفظة الأصول مهمة للغاية، فهي لا تساهم في بناء الأصول كمصدر ثابت للدخل فحسب، بل تقلل أيضاً من العبء الضريبي وتسهل نقل الأصول بسلاسة إلى الجيل التالي. في الواقع، تُظهر نظرة على تركيبة أصول الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في اليابان أن العقارات تمثل نسبة أعلى من أصولهم من الأصول المالية مثل المدخرات والأسهم، مما يشير إلى أن العقارات تعمل بمثابة "بوليصة تأمين للأثرياء ذوي الأصول الحقيقية". ولكن، نظراً لأن الاستثمار العقاري ينطوي على مشاكل مثل انخفاض السيولة ومتاعب الإدارة، يتعين على أصحاب الثروات اختيار العقارات وإدارتها بعناية بالتعاون مع شركات عقارية موثوقة وخبراء عقاريين.

خصائص العقارات بالمقارنة مع فئات الأصول الأخرى

بالمقارنة مع فئات الأصول الأخرى مثل الأسهم والسندات، فإن العقارات تتميز بخصائصها ودورها من حيث المخاطر والعائد. فالأسهم هي أصول ذات نمو وسيولة عالية، ولكنها ذات تقلبات سعرية عالية ومخاطر تقلب عالية على المدى القصير. أما السندات فتقدم أصل ثابت نسبيًا وعائدات ثابتة مسبقًا، ولكنها ذات مستويات عائدات منخفضة ومعرضة للتضخم. في هذا السياق، يمكن وضع العقارات في هذا السياق باعتبارها "أصلًا وسيطًا" لا يتقلب بقدر تقلب الأسهم، ولكنه يولد عوائد أعلى من السندات.

أولاً، من من منظور المخاطرة والعائد، تُعد العقارات من الأصول ذات المخاطر الأقل والعائد المتوسط مقارنةً بالأسهم. أسعار العقارات أقل تأثراً بشكل مباشر بأداء الشركات ومعنويات المستثمرين، ومن النادر أن تنخفض أسعار العقارات بأكثر من النصف على المدى القصير. كما أن مكاسب الدخل المنتظمة من إيرادات الإيجار تخفف من التقلبات في إجمالي العوائد. ومن ناحية أخرى، تنطوي هذه الصناديق على مخاطر تقلبات الأسعار أكثر من السندات، ولكن عائد الإيجار (أو عائد التوزيع في حالة صناديق الاستثمار العقاري) أعلى من عائد الأصول الآمنة مثل السندات الحكومية. وعادةً ما تكون العوائد التي يتوقعها المستثمرون العقاريون في نطاق عدة في المائة سنوياً، وظلت أسعار الفائدة طويلة الأجل في اليابان في نطاق 0% لسنوات عديدة، مما أدى إلى عوائد تدفق نقدي أعلى بكثير من السندات. على سبيل المثال، بلغ متوسط عائد توزيعات صناديق الاستثمار العقاري اليابانية (صناديق الاستثمار العقاري) حوالي 3-4%، ولا يزال الفرق (فارق العائد) مع معدل السندات الحكومية لمدة 10 سنوات حوالي 4% في السنوات الأخيرة. هذا الفارق أكبر مما هو عليه في المدن الكبرى في أوروبا والولايات المتحدة، وهو أحد أسباب جاذبية عائدات العقارات اليابانية نسبياً كاستثمار. ونظراً لأن العائدات الحقيقية على السندات كانت سلبية في بعض الأحيان خلال فترة أسعار الفائدة شديدة الانخفاض، فقد اعتبر الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية العقارات منتجاً موثوقاً للعائدات المحمية من التضخم وتم دمجها كركيزة ثالثة (أو حتى أكثر أهمية) بعد الأسهم والسندات.

هناك أيضًا اختلافات من حيث السيولة والأفق الزمني. نظرًا لأن العقارات تستغرق وقتًا وتكاليف للشراء والبيع، فإن سيولتها أقل من سيولة الأسهم (التي يمكن شراؤها وبيعها على الفور) والسندات (التي يمكن شراؤها وبيعها في السوق). وبدلاً من ذلك، يمكن الاحتفاظ بها لفترة طويلة من الزمن، مما يسمح بدخل مستقر دون الحاجة إلى القلق بشأن ضوضاء السوق على المدى القصير. يمتلك الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الكثير من السيولة النقدية الاحتياطية، لذا فهم يميلون إلى إعداد الممتلكات كأصل مستقر طويل الأجل بدلاً من التركيز بالضرورة على التحويل النقدي السريع. في المحفظة الإجمالية، يتم الاحتفاظ بالأصول السائلة مثل الأسهم وصناديق الاستثمار حسب الضرورة، بينما يتم الاحتفاظ بالعقارات في الوقت نفسه، مما يعزز الاستقرار العام للأصول.

لا يمكن إغفال تأثيرات الارتباط والتنويع. بشكل عام، لا ترتبط اتجاهات أسعار العقارات وإيرادات الإيجار ارتباطاً تاماً بسوق الأسهم. على الرغم من أنهما يشتركان في بعض العوامل المؤثرة نفسها، مثل النمو الاقتصادي واتجاهات أسعار الفائدة، إلا أن قيمة العقارات تتأثر أيضاً بالعرض والطلب المحلي والعوامل الحقيقية المتأصلة. لذلك، يمكن أن تؤدي إضافة العقارات إلى محفظة من الأسهم والسندات فقط إلى تقليل مخاطر تقلبات الأسعار في محفظة الأصول الإجمالية وتحسين نسبة شارب (العائد لكل مخاطرة). يدير الأفراد من أصحاب الثروات الكبيرة على وجه الخصوص المخاطر من خلال تنويع أصولهم الكبيرة في فئات مختلفة، وتحتل العقارات مكانة مهمة كأصل بديل (الأصول البديلة). في السنوات الأخيرة، اجتذبت صناديق التحوط والأسهم الخاصة والذهب والفن أيضًا الاهتمام كأصول بديلة، لكن العقارات توفر توازنًا أفضل من هذه الأصول من حيث الاستقرار والربحية مقارنة بهذه الأصول، بالإضافة إلى الأمان الذي يأتي مع الأصول الحقيقية. فالذهب، على سبيل المثال، هو وسيلة تحوط ضد التضخم ولكنه لا يدر دخلاً، في حين أن الفن يتعلق فقط بالمكاسب الناتجة عن ارتفاع الأسعار. وعلى النقيض من ذلك، تُعد العقارات من الأصول التي تتمتع بتوازن ممتاز بين الهجوم والدفاع بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، حيث يمكنهم استهداف كل من دخل الإيجار ومكاسب الأسعار.

ومع ذلك، فإن الاستثمار العقاري له أيضًا نقاط ضعفه. وتتمثل أكبر المشاكل في انخفاض السيولة والأعباء الإدارية المذكورة أعلاه، مما يجعل من الصعب شراء وبيع العقارات في الوقت المناسب أو التصرف فيها بالتقسيط، كما هو الحال مع الأسهم والسندات. وبالإضافة إلى ذلك، فإن مبلغ الاستثمار لكل عقار كبير ويميل إلى التركز، لذلك ما لم يتم السعي إلى التنويع من حيث المنطقة والاستخدام، فإن تأثير فشل أصل معين على المحفظة بأكملها يمكن أن يكون كبيراً. وعلاوة على ذلك، هناك مخاطر ملازمة للعقارات (مخاطر الأضرار المادية)، مثل الزلازل والأعاصير، والتي يجب أخذها في الاعتبار عند اتخاذ قرارات الاستثمار، على الرغم من أنه يمكن تغطيتها بالتأمين. وبسبب هذه الخصائص، يتم الاحتفاظ بالعقارات بشكل عام في مجموعات تكميلية مع الأصول المالية الأخرى. يحتفظ الأفراد من أصحاب الملاءة المالية العالية بأصول متنوعة في شكل أسهم وسندات ونقد وما يعادله وعقارات وبدائل أخرى، والتي يعيدون توازنها استجابة لظروف السوق من أجل تحقيق نمو وحماية الأصول على المدى الطويل. وفي هذا السياق، يمكن القول بأن الاستثمارات العقارية تعمل كمثبت للمحفظة بسبب استقرار العوائد وانخفاض الارتباطات.

التوقعات المستقبلية: تأثيرات الاقتصاد الكلي والديموغرافيا والأموال الأجنبية

فيما يتعلق بعوامل الاقتصاد الكلي، هناك ما يبرر التفاؤل الحذر لسوق العقارات اليابانية في السنوات القادمة. يستمر الاقتصاد ككل في النمو بشكل معتدل، مع بقاء أرباح الشركات وبيئة التوظيف مرنة. ويقترب معدل التضخم من هدف بنك اليابان المركزي، وتتحسن الأجور في بعض أنحاء البلاد، لذلك من المتوقع أن يظل الطلب على العقارات قوياً في بيئة تضخمية معتدلة. وفي الوقت نفسه، فإن التحول في السياسة النقدية هو محور الاهتمام الرئيسي. بدأ البنك المركزي في استكشاف الخروج التدريجي من التيسير النقدي اعتبارًا من عام 2024 فصاعدًا، ويقترب عصر أسعار الفائدة المنخفضة للغاية من نهايته. لا يمكن استبعاد إمكانية ارتفاع أسعار الفائدة أكثر من ذلك حتى عام 2025، وهو ما قد يشكل رياحًا معاكسة لربحية الاستثمار العقاري. يُعد ارتفاع أسعار القروض عاملاً في انخفاض العائدات بالنسبة للمستثمرين، وستؤدي المراجعة العالمية (الزيادة) في مستويات العائدات إلى ضغوط تعديل على أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن معنويات المستثمرين وأساسيات السوق هادئة في الوقت الحالي. وفقًا لاستطلاع رأي المستثمرين الذي أجراه المعهد العقاري الياباني (JREI)، قال أكثر من 90% من المستثمرين إنهم سيواصلون الاستثمار بنشاط في العقارات، محافظين على موقفهم المتفائل على الرغم من البيئة المالية المتغيرة. كما أن العوائد المتوقعة (العوائد التي يسعى المستثمرون للحصول عليها) لم ترتفع بشكل كبير في الاستطلاع الأخير، ويبدو أن الفارق في العوائد العقارية محدود، حتى خلال مرحلة رفع أسعار الفائدة. وهذا دليل على أن المستثمرين لا يزالون يقدرون استقرار وربحية سوق العقارات اليابانية.

ومن منظور طويل الأجل، فإن التغير الديموغرافي هو موضوع لا مفر منه. سيكون لانخفاض معدل المواليد في اليابان وشيخوخة السكان وانخفاض عدد السكان تأثير كبير على هيكل الطلب على العقارات. ووفقًا للتوقعات المستقبلية للمعهد الوطني لبحوث السكان والضمان الاجتماعي، من المتوقع أن يبلغ إجمالي عدد الأسر في اليابان ذروته في عام 2030 تقريبًا عند حوالي 57.73 مليون نسمة، ومن المتوقع أن يبدأ بعدها في الانخفاض التدريجي. وكانت التقديرات السابقة تشير إلى أن الذروة في عام 2023، ولكن تم تأجيل الذروة قليلاً بسبب الزيادة في عدد الأسر المكونة من شخص واحد. ومع ذلك، من المتوقع أيضًا أنه بحلول عام 2040 سيكون عدد الأسر أقل بنسبة 5% تقريبًا مما كان عليه في عام 2020، ومن المرجح جدًا أن يتقلص الحجم المطلق للطلب على المساكن على المدى الطويل. ونتيجة لذلك، من المرجح أيضًا أن يتعرض سوق العقارات لضغوط في اتجاه تخفيف العرض والطلب على المدى الطويل. وسيشكل ذلك ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات، لا سيما في المناطق الريفية والضواحي حيث يتراجع عدد السكان بشكل كبير. من ناحية أخرى، في المناطق الحضرية، تتقدم عملية تطوير المدن المدمجة وإعادة التطوير الحضري من أجل التكيف مع انخفاض معدل المواليد وشيخوخة المجتمع، ومن المتوقع أن يستمر السكان في التركز في المناطق الملائمة للغاية. كما ستحدث تغيرات نوعية في الطلب، مثل الطلب على المساكن الحضرية لكبار السن والأسر العازبة، واحتياجات الضواحي لاستيعاب طرق العمل الجديدة (مثل العمل عن بُعد). وفي مجال الاستثمار العقاري، سيصبح الاستثمار الانتقائي مع مراعاة هذه التغيرات الديموغرافية أكثر أهمية. من المتوقع أن يحتفظ أصحاب الملاءة المالية المرتفعة بأصولهم على المدى الطويل، لذلك يجب أن يستثمروا بكثافة في المناطق والاستخدامات التي سيظل الطلب فيها قوياً في المستقبل (مثل العقارات السكنية في مراكز المدن، والمرافق التي تلبي احتياجات كبار السن، والعقارات التجارية في مناطق إعادة التطوير، وما إلى ذلك). وعلى العكس من ذلك، يجب تقييم العقارات في المناطق التي يتقلص فيها الطلب حتماً بسبب انخفاض عدد السكان بعناية، حتى لو كانت العوائد مرتفعة حالياً.

اتجاهات المستثمرين الأجانب هي عامل مهم آخر يؤثر على سوق العقارات اليابانية. على مدى السنوات القليلة الماضية، تدفقت الأموال الأجنبية إلى سوق العقارات اليابانية بحثاً عن أسعار الفائدة المنخفضة وظروف السوق المستقرة، مما أدى إلى سلسلة من الاستثمارات الكبيرة في الفنادق ومباني المكاتب والمرافق اللوجستية. ومع ذلك، ابتداءً من النصف الثاني من عام 2023 فصاعداً، وعلى خلفية ارتفاع أسعار الفائدة في أوروبا والولايات المتحدة والركود في أسواق العقارات في الخارج، كانت هناك تحركات من قبل المستثمرين الأجانب لبيع بعض العقارات اليابانية لجني الأرباح. في الواقع، أظهرت دراسة استقصائية أنه في النصف الثاني من عام 2023، تحولت مبيعات المستثمرين الأجانب للعقارات المحلية اليابانية إلى عمليات بيع للمرة الأولى منذ أربع سنوات. كما أشار بنك اليابان في تقرير النظام المالي إلى أنه "حدث تغيير في النصف الثاني من عام 2023، عندما تحول المستثمرون الأجانب إلى البيع المفرط لأول مرة منذ أربع سنوات، حيث لوحظ شعور محلي بالمبالغة في الأسعار في المناطق التجارية المركزية". على الرغم من هذا التعديل المؤقت، إلا أنه في النصف الثاني من عام 2024، كانت هناك مرة أخرى سلسلة من الصفقات الكبيرة من قبل الصناديق الأجنبية، ووصل حجم الأموال الأجنبية المستثمرة إلى مستوى قياسي جديد. ويرجع السبب وراء ذلك إلى حقيقة أن الأصول اليابانية تبدو مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية بسبب ضعف الين، والمستوى المرتفع نسبيًا لعائدات العقارات اليابانية مقارنة بأوروبا والولايات المتحدة، والثقة في استقرار السوق اليابانية (استقرار النظام القانوني والعقود، وانخفاض المخاطر السياسية). على وجه الخصوص، يُنظر إلى العقارات اليابانية على أنها وجهة استثمارية آمنة للأفراد الأثرياء والمستثمرين المؤسسيين من البلدان الآسيوية المجاورة، ويتزايد حضور المشترين الأجانب في مجموعة واسعة من فئات الأصول، من مباني المكاتب الكبيرة في طوكيو وأوساكا إلى عقارات المنتجعات في نيسيكو في هوكايدو. على الرغم من ضرورة الانتباه إلى تحركات أموال الاستثمار الأجنبي في المستقبل، إلا أن السيناريو الأساسي هو أنه على الرغم من أنه قد يكون هناك تدفق مؤقت للأموال الداخلة والخارجة استجابة للتغيرات في البيئة المالية، إلا أن الطلب من الخارج على العقارات اليابانية سيظل قوياً على المدى المتوسط إلى الطويل. وعلى الرغم من تغير درجات الحرارة على المدى القصير اعتماداً على أسعار الصرف والاتجاهات الاقتصادية في الخارج، إلا أن شفافية واستقرار السوق اليابانية لا تزال جذابة ومن غير المرجح أن تشهد تدفقات رأسمالية واسعة النطاق إلى الخارج. ومع ذلك، لا يوجد أي خطر على الإطلاق من أن أي تدهور في ظروف سوق العقارات العالمية أو تعديل الأسواق المالية سوف يمتد بشكل غير مباشر إلى السوق المحلية من خلال الصناديق. كمستثمر ثري، من المهم مراقبة تحركات المستثمرين الأجانب عن كثب والانتباه إلى أي شعور بارتفاع حرارة السوق.

بشكل عام، من المتوقع أن يتجه سوق العقارات الياباني نحو "سوق يحافظ على استقراره وسط نمو اقتصادي معتدل وتغيير هيكلي، بينما يصبح أكثر انتقائية ". من من منظور الاقتصاد الكلي، سيواجه السوق تحدي ارتفاع أسعار الفائدة، ولكن من المتوقع أن يتم تجنب التعديلات الكبيرة إذا ساد ارتفاع الإيجارات والطلب القوي. وسيستمر التغلب على التحدي طويل الأجل المتمثل في انخفاض عدد السكان من خلال تركيز السكان في المدن وخلق طلب جديد. ومن وجهة نظر المستثمرين الأجانب، ستظل السوق اليابانية وجهة استثمارية جذابة. وفي هذا السياق، سيُطلب من الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة الحفاظ على نسبة استثماراتهم في العقارات وتعديلها بشكل مناسب في استراتيجيات تخصيص الأصول الخاصة بهم. من الضروري إلقاء نظرة طويلة الأجل على اتجاهات السوق، مع الأخذ بعين الاعتبار جانبي العقارات كحصن لحماية الأصولوكمحرك للدخل.

اتجاهات المنطقة حسب المنطقة

في الاستثمار العقاري من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة، فإن المنطقة التي يستثمرون فيها مهمة للغاية. حتى داخل اليابان، هناك اختلافات في إمكانات النمو والاستقرار حسب المنطقة، والتوقعات المستقبلية لقيم الأصول ليست موحدة. يقدم هذا القسم لمحة عامة عن الاتجاهات والتوقعات حسب المنطقة، مقسمة بشكل عام إلى منطقة العاصمة طوكيو والمدن الإقليمية الكبرى ومناطق المنتجعات الراقية.

تُعد منطقة العاصمة طوكيو أهم منطقة للاستثمار العقاري من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في اليابان، وخاصة في وسط طوكيو. تُعرف المناطق الـ 23 في طوكيو، وخاصةً المناطق الثلاث في وسط طوكيو (شيودا وتشو وميناتو) ومناطق شيبويا وشينجوكو، بأنها مناطق ذات توقعات عالية للغاية للحفاظ على قيمة العقارات أو زيادتها. والواقع أن الطلب على المساكن من قبل الأثرياء في المناطق السكنية الراقية في وسط طوكيو ظل قوياً في السنوات الأخيرة، واستمرت أسعار مبيعات الوحدات السكنية في المناطق ذات العلامات التجارية في الارتفاع بشكل معتدل في منطقة الأسعار المرتفعة. ونظراً لأن المعروض من الأراضي محدود للغاية، يتجه المطورون العقاريون جميعاً للاستحواذ على المواقع، لذلك ظلت أسعار الأراضي في المناطق الرئيسية النادرة قوية ومن غير المرجح أن تنهار بشكل حاد في المستقبل. كما أن طوكيو هي مركز الاقتصاد الياباني والطلب على المكاتب والمحلات التجارية مستقر. وبالنظر إلى سوق الإيجارات، فقد ارتفع معدل شواغر المكاتب في وسط المدينة مؤقتًا بسبب كارثة كورونا، ولكنه تحول إلى الانخفاض منذ ذلك الحين، وهناك طلب قوي، خاصة على المباني عالية الجودة. فيما يتعلق بالبنية التحتية، هناك عدد من مشاريع إعادة التطوير قيد التنفيذ، وتستمر جاذبية المدينة في التحسن مع اكتمال المجمعات الشاهقة مثل جسر محطة طوكيو توكيوا ومشروع تورانومون-أزابوداي وغيرها. وفي أواخر عام 2020، يلوح في الأفق أيضًا افتتاح خط شينكانسن المركزي الخطي (بين طوكيو وناغويا، *سيتم تأكيد تاريخ الافتتاح). لا تزال إمكانات التنمية المتوسطة إلى طويلة الأجل في منطقة طوكيو عالية. بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، تعتبر عقارات طوكيو "أصلًا آمنًا ذا قيمة أصول قوية"، ومن المفيد الاحتفاظ بها لأغراض حماية الأصول، حتى لو كان العائد منخفضًا بعض الشيء. وفي الواقع، فإن العائدات السطحية على العقارات الرئيسية في طوكيو منخفضة، حيث تبلغ حوالي 3-4%، ولكن لا يزال المشترون ينجذبون إليها لأنهم يتوقعون عائدًا شاملاً، بما في ذلك المكاسب المستقبلية في القيمة وتأثير انخفاض التقييم في وقت الميراث. وستظل منطقة طوكيو أهم منطقة استثمارية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، مع تفضيل قوي بشكل خاص للعقارات السكنية الراقية في وسط المدينة والمباني التجارية في وسط المدينة وشقق الإيجار للعائلة الواحدة.

المدن الإقليمية الكبرى (أوساكا، ناغويا، فوكووكا، إلخ): يتزايد اهتمام الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بالمناطق الحضرية الكبرى بخلاف طوكيو. تجتذب أوساكا الاهتمام على الصعيدين المحلي والدولي، مع وجود العديد من النقاط المضيئة مثل معرض أوساكا كانساي إكسبو في عام 2025، وما بعد ذلك، خطط لمنتجع متكامل (IR، بما في ذلك الكازينوهات) من المقرر افتتاحه في عام 2029. كما أن أسعار العقارات في مدينة أوساكا آخذة في الارتفاع، حيث ارتفعت أسعار الأراضي التجارية بنسبة 7.1% على أساس سنوي في عام 2024، وهو أقوى نمو بين المناطق الحضرية الثلاث. ومع ذلك، لا تزال أسعار العقارات أرخص مما هي عليه في طوكيو، حيث يقول البعض إن سعر شقة الاستوديو "يبلغ نصف سعر طوكيو تقريبًا". وقد جذبت هذه الفجوة السعرية عددًا متزايدًا من الأثرياء من منطقة العاصمة طوكيو لشراء عقارات في أوساكا. وإذا استمر تدفق الأموال إلى أوساكا، فمن المتوقع تحقيق مكاسب رأسمالية على عقارات أوساكا بسبب تقارب الأسعار. ومن المتوقع أن تحفز الآثار الاقتصادية لمعرض إكسبو وزيادة عدد السائحين بسبب افتتاح معرض إكسبو الدولي على تحفيز الطلب على العقارات في منطقة أوساكا، والذي من المتوقع أن ينتشر على نطاق واسع من المكاتب والفنادق والمرافق التجارية إلى العقارات السكنية. وتتمتع ناغويا أيضًا بقاعدة اقتصادية قوية، خاصة في مجال صناعة السيارات، كما أن الافتتاح المتوقع لخط شينكانسن المركزي الخطي يجذب اهتمامًا متزايدًا. وترتفع أسعار الأراضي التجارية في منطقة ناغويا بالفعل بمعدل سنوي يبلغ +7% (في عام 2024)، وباعتبارها واحدة من أكبر ثلاث مناطق حضرية كبرى، فمن المتوقع أن يستمر النمو المستقر. تتمتع مدينة فوكوكا بوا حد من أعلى معدلات النمو السكاني مقارنة بأي مدينة أخرى مُصنَّفة بموجب مرسوم وهي سوق واعدة مع تدفق كبير من الشباب. يبلغ عدد سكان مدينة فوكوكا حوالي 1.65 مليون نسمة (اعتبارًا من عام 2025)، ومن المتوقع أن يستمر نمو سكان مدينة فوكوكا حتى عام 2040 تقريبًا، والطلب على المساكن قوي. وتحتل مدينة فوكوكا مرتبة عالية بين المدن الإقليمية من حيث معدل الزيادة في أسعار الأراضي، وتشهد كل من المناطق التجارية والسكنية نمواً مطرداً. يجذب قرب فوكوكا من آسيا وطرقها الجوية الدولية الواسعة اهتماماً متزايداً من المستثمرين الأجانب. من المتوقع أيضًا أن تشهد المراكز الإقليمية مثل سابورو وسينداي مستوى معينًا من الطلب، حيث تقدم سابورو على وجه الخصوص عوامل إيجابية مثل تحسين إمكانية الوصول وزيادة الطلب على السياحة بسبب افتتاح امتداد قطار هوكايدو شينكانسن السريع في عام 2030. ومع ذلك، نظرًا لأن المدن الإقليمية أصغر حجمًا وأقل سيولة من طوكيو، يجب اختيارها بعناية كأهداف استثمارية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. وبشكل أساسي، فإن المدن التي يتزايد عدد سكانها أو التي تتمتع بقاعدة اقتصادية صلبة (أوساكا وناغويا وفوكووكا وغيرها) هي المدن المرشحة الرئيسية للاستثمار، في حين ينبغي دراسة المدن الإقليمية الأخرى عن كثب بناءً على جاذبية العقارات الفردية (وجود مشاريع إعادة التطوير، وتفرد الموقع، وما إلى ذلك).

المنتجعات الراقية والوجهات السياحية: يهتم أصحاب الثروات الكبيرة أيضاً بعقارات المنتجعات في اليابان وخارجها لتلبية احتياجاتهم الفعلية. وقد اكتسبت بعض المنتجعات في اليابان شهرة عالمية في السنوات الأخيرة، ولا سيما منتجع نيسيكو في هوكايدو. نيسيكو هو منتجع تزلج معروف بثلوجه البودرة عالية الجودة، مما أدى إلى ازدهار الاستثمار العقاري، خاصة بين الأثرياء الأستراليين والآسيويين الأثرياء، وارتفعت أسعار الأراضي بشكل كبير على مدى السنوات الـ 15 الماضية. وقد كان لذلك تأثير مضاعف على المنطقة المحيطة بها، والتي تُعرف أيضًا باسم "نيسيكو الثانية ". على سبيل المثال، في كيتانومين-تشو، فورانو، هوكايدو، بلغت الزيادة الرسمية في أسعار الأراضي السكنية في عام 2024 +31.3% عن العام السابق، وهي أعلى زيادة في البلاد. ويرجع ذلك إلى تدفق أموال الاستثمار، بالإضافة إلى الاهتمام بها كمنتجع تزلج يأتي في المرتبة الثانية بعد نيسيكو، والطلب الخارجي بسبب ضعف الين. وقد شهدت فورانو ونيسيكو سلسلة من الفنادق والوحدات السكنية التي يتم بناؤها، ويزور المنطقة مشترو منازل العطلات والمستثمرون من اليابان والخارج للبحث عن عقارات. ووفقاً للوكلاء العقاريين المحليين، فإن أحد العوامل التي ساهمت في زيادة الطلب هو أن "ضعف الين قد زاد من الشعور بالقدرة على تحمل التكاليف من الخارج"، كما زاد عدد الزوار الأجانب الذين يقضون الليل في اليابان 4.2 مرة في السنوات العشر الماضية، مع توقع استمرار معدلات الزيادة المرتفعة في المستقبل. وبالتالي، تشهد منتجعات هوكايدو الراقية نوعًا من الارتفاع الشبيه بالفقاعة، وهي منطقة جذابة للأثرياء للاستثمار والتملك.

كما لا تزال المنتجعات الصيفية ومنتجعات الينابيع الحارة الأخرى التي لطالما حظيت بشعبية بين الأثرياء في اليابان، مثل كارويزاوا (محافظة ناغانو) وهاكوني وأتامي (محافظتي كاناغاوا وشيزوكا)، تحظى بشعبية كبيرة. فالطلب على منازل العطلات قوي، وبعد كارثة كورونا ارتفعت أسعار العقارات في بعض المناطق مع زيادة عدد الأثرياء المقيمين في المنتجعات القريبة من المدن لفترات أطول مع انتشار العمل عن بعد. وقد بدأت أسعار منازل العطلات في كارويزاوا في الارتفاع وأصبحت المعاملات أكثر نشاطًا. كما تجتذب عقارات المنتجعات في أوكيناوا الاهتمام، حيث يتم شراء عقارات المنتجعات في قرية أونا وجزيرة مياكو وأماكن أخرى من قبل الأثرياء من اليابان وخارجها. ويوفر الانتعاش في السياحة والزيادة في السياحة الوافدة رياحاً قوية، كما أن إمكانية الحصول على دخل من تأجير المنتجعات وعمليات الإقامة الخاصة تزيد من جاذبية هذه العقارات كأهداف استثمارية.

وعلى الرغم من أن تحركات أسعار عقارات المنتجعات الراقية تختلف عن تلك الموجودة في المناطق الحضرية وتتأثر بسهولة بالاقتصاد واتجاهات السياح الأجانب، إلا أنها خيار فريد للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، حيث توفر متعة امتلاك الأصولوعوائد الاستثمار. يمكن الاستخدام المرن، مثل استهداف زيادة قيمة الأصول أثناء استخدام العقار بنفسك، أو تأجيره لتوليد الدخل. ومع ذلك، فإن السيولة محدودة والمشاركون في السوق محدودون أيضاً، لذا يجب اتخاذ قرارات حذرة مع وضع استراتيجيات الخروج في الاعتبار. ومع ذلك، فإن السمعة الدولية للمنتجعات اليابانية آخذة في الارتفاع، ونجاح نيسيكو يرمز إلى ذلك. من المتوقع أن يستمر الطلب من الأثرياء في جميع أنحاء العالم، وخاصة في هوكايدو، وبالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، فإن المنتجعات الفاخرة تستحق النظر فيها كأصول لإضافة لون إلى جزء من محافظهم الاستثمارية.

كما رأينا أعلاه حسب المنطقة، فإن الاستراتيجية الأساسية للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية في الاستثمار العقاري هي "التركيز على طوكيو باعتبارها المركز، ولكن أيضًا البحث عن المدن والمنتجعات الإقليمية الواعدة". وينبغي أن تكون منطقة طوكيو هي جوهر القيمة العقارية، مع إضافة عقارات في أوساكا وناغويا وغيرها من المدن التي لديها مجال للنمو حسب الحاجة، وإذا كان هناك مجال، فعقارات المنتجعات للحصول على قيمة مضافة - وهذا التنويع الإقليمي متعدد الأوجه سيعزز محافظ الأصول لأصحاب الملاءة المالية العالية. يمكن القول إن هذا التنويع الإقليمي متعدد الأوجه سيعزز محافظ الأصول للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. من المهم مراقبة الاتجاهات الاقتصادية وخطط التنمية والبنية التحتية في كل منطقة عن كثب واتخاذ القرارات الاستثمارية الأنسب.

الخلاصة.

من من منظور تخصيص الأصول، لا يزال الاستثمار العقاري ركيزة أساسية للأثرياء في اليابان. ورغم أن سوق العقارات المحلية لا تزال قوية في الوقت الحاضر، إلا أنها تواجه تحديات أسعار الفائدة والتغيرات الديموغرافية، ولكن سيتمكن أصحاب الثروات من حماية وزيادة قيمة أصولهم مع الاستجابة بشكل مناسب بناءً على خبرتهم ومعرفتهم الطويلة. تجمع العقارات بين الاستقرار وقوة الكسب التي تتمتع بها الأصول العقارية مع جاذبية لا تضاهيها أي فئة أصول أخرى. ولكن في الوقت نفسه، يتطلب الأمر في الوقت نفسه الانتباه إلى التغيرات في بيئة السوق والمخاطر الفردية، وموقفاً شاملاً لتحديد المناطق والعقاراتوتنويع الاستثمارات دون ثقة مفرطة. من الضروري إدارة الأصول بناءً على قرارات منطقية وخالية من الأخطاء، مع الرجوع إلى البيانات الرسمية الموثوقة ومعرفة الخبراء. ستستمر مكانة الاستثمار العقاري بين الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة في الحفاظ على أهميته كوسيلة للحفاظ على الأصول ونموها على حد سواء، وستستمر في التطور بما يتماشى مع الاتجاهات في السوق المحلية.