Investimento Imobiliário no Japão: Perspectivas e Estratégias para Ricos

O mercado imobiliário japonês tem se expandido nos últimos anos, com uma clara tendência de alta nos preços. De acordo com a pesquisa de preços oficiais de terrenos do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o preço médio nacional de terrenos (todos os usos) em 2025 aumentará 2,7% em relação ao ano anterior pelo quarto ano consecutivo, registrando a maior taxa de aumento desde o período da bolha. Em particular, os preços de terrenos residenciais e comerciais em áreas urbanas aumentaram, com os preços de terrenos residenciais subindo +2,1% e os preços de terrenos comerciais +3,9% em relação ao ano anterior. Em segundo plano, a demanda foi sustentada por uma recuperação econômica moderada e por taxas de juros ultrabaixas prolongadas, e a demanda residencial continua forte nos centros das cidades e em áreas com alta conveniência de moradia. O uso comercial também é apoiado por um aumento na demanda por lojas e hotéis devido a um aumento no turismo de entrada e uma retomada na demanda por escritórios após a convergência do coronavírus, e os preços dos terrenos continuam a subir a uma taxa elevada. De fato, a recuperação do número de turistas e a desvalorização do iene aumentaram o apetite por investimentos em hotéis e instalações comerciais em todo o país, e foi relatado que, em 2024, 64% de todas as localidades terão preços de terrenos mais altos do que eram antes do Corona (2020).

Desenvolvimentos mais recentes no mercado imobiliário doméstico

No entanto, por trás do forte desempenho do mercado, as disparidades regionais também estão se ampliando. Enquanto as áreas urbanas continuam a experimentar uma escassez de oferta devido ao excesso de demanda por imóveis, resultando em um mercado de vendedores, as áreas rurais têm um sério excedente de moradias devido a uma população em declínio. De acordo com a Pesquisa de Habitação e Terrenos do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número de casas vagas no Japão chegará a aproximadamente 9 milhões até 2023, e a porcentagem de casas vagas no estoque total de moradias atingiu um recorde de 13,8%. Muitas dessas casas vagas estão concentradas nos subúrbios e nas áreas rurais, onde a demanda é baixa, levando a uma "polarização" do mercado imobiliário. Por outro lado, a demanda é forte na área metropolitana e nas principais cidades, com oferta limitada de novos imóveis de primeira linha, criando uma lacuna entre oferta e demanda que está elevando os preços. Nos últimos anos, juntamente com o aumento dos custos de construção, o início da construção de novas moradias foi restringido e os estoques estão escassos, o que também sustentou os preços de propriedades e terrenos de segunda mão. Assim, o mercado imobiliário japonês como um todo tem uma dualidade de "aperto nas áreas urbanas e excesso de oferta nas áreas rurais", mas para indivíduos de alto patrimônio líquido, as metas de investimento são principalmente em áreas urbanas e áreas populares onde a demanda é forte, e a tendência do mercado pode ser descrita como geralmente firme.

O ambiente financeiro também é importante. As medidas de flexibilização monetária de longo prazo do Banco do Japão levaram a um ambiente de taxas de juros baixas, o que aumentou a lucratividade do investimento imobiliário. Embora o rendimento esperado (cap rate) dos imóveis esteja em uma tendência de queda, a diferença de rendimento (yield gap) em relação aos títulos públicos de longo prazo ainda é geralmente superior a 2%, o que significa que é possível obter retornos relativamente altos em comparação com os títulos públicos e depósitos, que são ativos seguros. Por exemplo, o rendimento esperado de um edifício de classe A no centro da cidade, como Marunouchi, é baixo, em torno de 4%, mas a diferença em relação à taxa de títulos do governo de 10 anos (aproximadamente 0,5%) é de vários por cento, e a atratividade desse rendimento tem sido um fator de atração de fundos de investimento do Japão e do exterior. No entanto, desde 2023, o Banco do Japão começou a ajustar sua política monetária ultrafácil de longa data e começou a aumentar gradualmente as taxas de juros; no segundo semestre de 2024, as taxas de juros negativas serão suspensas e as taxas de política serão aumentadas, e as taxas de juros do mercado também estão subindo. Como resultado, os benefícios das baixas taxas de juros estão desaparecendo e há um senso de cautela sobre futuros aumentos nos rendimentos (cap rates) e ajustes de preços. Entretanto, o impacto sobre o mercado imobiliário é atualmente limitado. De fato, a atitude de empréstimo das principais instituições financeiras do Japão em relação ao setor imobiliário é geralmente favorável, e há pouca preocupação de que as atitudes de empréstimo se tornem mais rígidas até 2025. Assim, a opinião predominante é que o mercado imobiliário japonês, embora enfrente o desafio do aumento das taxas de juros, permanecerá estável por enquanto devido ao ambiente financeiro e de oferta e demanda favorável.

Objetivos e função do investimento imobiliário entre indivíduos de alto patrimônio líquido

Para os HNWIs, o investimento em imóveis desempenha um papel extremamente importante na alocação de ativos. De acordo com uma pesquisa do Nomura Research Institute, o 1% dos HNWIs mais ricos do Japão investe, em média, 77% de seus ativos totais em imóveis, o que é significativamente mais alto do que a média global dos HNWIs (cerca de 15%). Assim, os HNWIs do Japão tendem a manter a maior parte de seus ativos em imóveis, tornando-os "a pedra angular da proteção de ativos para os ricos". Então, quais são exatamente os objetivos dos HNWIs ao investir em imóveis? Os principais objetivos incluem

• Preservação do valor do ativo e proteção contra a inflação: o setor imobiliário é um ativo real e tende a ter uma volatilidade de preço relativamente baixa e um valor subjacente firme. Ele não está exposto às flutuações diárias do mercado, como as ações, e o risco de uma queda repentina devido ao desempenho corporativo ou ao sentimento do mercado é pequeno, o que o torna adequado para indivíduos de alto patrimônio líquido como meio de preservar seu patrimônio. Além disso, como os preços dos imóveis e os aluguéis tendem a subir em conjunto quando os preços sobem, eles são considerados ativos resistentes às fases inflacionárias. De fato, há muitos casos de indivíduos de alto patrimônio líquido que incorporam imóveis como uma "proteção contra a inflação", contribuindo para a estabilidade geral de seus ativos.

• Ganhos de renda estáveis (renda de aluguel): o maior atrativo do investimento em imóveis é a renda contínua das operações de aluguel. Desde que os inquilinos possam ser garantidos, pode-se esperar um fluxo de caixa mensal estável, que apoia a construção de ativos de pessoas ricas como renda não auferida. Indivíduos de alto patrimônio líquido com amplos fundos pessoais podem facilmente se beneficiar de economias de escala investindo em um único condomínio ou em várias propriedades e podem gerar grandes quantidades de renda de aluguel. Em comparação com dividendos de ações e juros de títulos, os rendimentos são mais altos e os aluguéis chegam de forma constante por meio de contratos, o que os torna uma fonte de renda menos suscetível a flutuações econômicas. Essa renda estável faz com que o investimento em propriedades seja uma opção de investimento popular para pessoas físicas de alto patrimônio líquido.

• Herança e vantagens fiscais (benefícios fiscais): uma das principais motivações para as pessoas físicas de alto patrimônio líquido investirem em imóveis é tomar medidas fiscais. Em comparação com dinheiro e títulos, os imóveis têm a vantagem de ter um valor avaliado mais baixo para fins de imposto sobre herança. Por exemplo, a terra é avaliada pelo valor da terra na beira da estrada, que é de aproximadamente 80% do valor oficial da terra e, no caso de propriedades de aluguel, são feitas deduções para a porcentagem de terra alugada e a porcentagem de aluguéis de casas como "terra com direitos de arrendamento", portanto, não é incomum que o valor avaliado seja significativamente menor do que o valor real. Os edifícios também são avaliados de acordo com a alíquota do imposto sobre a propriedade (aproximadamente 60% do custo de construção de novos edifícios) e, se a propriedade estiver sendo alugada, uma dedução pelos direitos de locação é adicionada e a avaliação é reduzida ainda mais. Além disso, há um sistema pelo qual o valor avaliado da terra pode ser substancialmente reduzido até uma determinada área, fazendo uso de exceções especiais, como pequenas áreas residenciais. Dessa forma, a propriedade de imóveis pode reduzir o valor tributável no momento da herança, tornando-a uma medida eficaz de imposto sobre herança para indivíduos ricos. Além disso, se um déficit for registrado nos livros devido à depreciação e à amortização na administração de aluguéis, quanto maior for a renda, menor será o imposto de renda e a carga tributária do morador. Como o sistema de imposto de renda do Japão é progressivo, quanto mais rica for a pessoa, maior será a alíquota do imposto e maior será o efeito da redução da renda tributável por meio do registro de despesas. Esse tipo de tributação de renda também é uma função importante do investimento imobiliário.

• Efeito de alavancagem e expansão de ativos: o investimento imobiliário permite que os investidores utilizem empréstimos de instituições financeiras e façam grandes investimentos para obter retornos que excedam seu próprio capital. Indivíduos com alto patrimônio líquido estão em uma posição melhor para aproveitar ao máximo o efeito de alavancagem, pois podem obter termos de empréstimo favoráveis com base em sua alta capacidade de crédito e solidez financeira. Com taxas de juros baixas, eles podem investir em propriedades de alto rendimento com baixos custos de empréstimo, aumentando assim seu retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). É claro que é preciso encontrar um equilíbrio com o risco de empréstimo, mas, no caso de pessoas físicas de alto patrimônio líquido, elas têm recursos de pagamento suficientes e o respaldo de outros ativos, de modo que adotam uma abordagem estrategicamente alavancada para expandir o tamanho de seus ativos. Isso pode acelerar a taxa de crescimento geral de seus ativos.

Conforme descrito acima, o investimento em imóveis é uma ferramenta útil para indivíduos de alto patrimônio líquido em todos os aspectos de preservação, gerenciamento e sucessão de ativos. A posição dos imóveis no portfólio de ativos é extremamente importante, pois não só contribui para a construção de ativos como uma fonte estável de renda, mas também reduz a carga tributária e facilita a transferência tranquila de ativos para a próxima geração. De fato, uma análise da composição de ativos dos indivíduos de alto patrimônio líquido do Japão mostra que os imóveis representam uma proporção maior de seus ativos do que os ativos financeiros, como poupança e ações, indicando que os imóveis funcionam como uma "apólice de seguro para os ricos com ativos reais". Entretanto, como o investimento em imóveis envolve questões como baixa liquidez e dificuldades de gerenciamento, os HNWIs devem selecionar e gerenciar cuidadosamente os imóveis em cooperação com empresas e especialistas confiáveis do setor imobiliário.

Características do setor imobiliário em comparação com outras classes de ativos

Em comparação com outras classes de ativos, como ações e títulos, o setor imobiliário é diferente em suas características e função de risco-retorno. As ações são ativos com alto crescimento e liquidez, mas com alta volatilidade de preço e alto risco de volatilidade de curto prazo. Os títulos de renda fixa oferecem capital relativamente estável e rendimentos pré-fixados, mas têm baixos níveis de retorno e são vulneráveis à inflação. Nesse contexto, o setor imobiliário pode ser posicionado como um "ativo intermediário" que não flutua tanto quanto as ações, mas gera retornos mais altos do que os títulos.

Em primeiro lugar, de uma perspectiva de risco-retorno, o setor imobiliário é um ativo com menor risco e retorno médio do que as ações. Os preços dos imóveis são menos influenciados diretamente pelo desempenho corporativo e pelo sentimento dos investidores, e é raro que os preços dos imóveis caiam mais da metade no curto prazo. Os ganhos regulares da renda de aluguel também atenuam as flutuações nos retornos totais. Por outro lado, eles têm mais risco de flutuação de preço do que os títulos, mas o rendimento do aluguel (ou rendimento de distribuição no caso de fundos de investimento imobiliário) é, portanto, maior do que o de ativos seguros, como títulos do governo. Os rendimentos esperados pelos investidores em imóveis geralmente estão na faixa de vários por cento ao ano, e as taxas de juros de longo prazo no Japão permaneceram na faixa de 0% por muitos anos, resultando em rendimentos de fluxo de caixa muito mais altos do que os dos títulos. Por exemplo, o rendimento médio de distribuição dos J-REITs (fundos de investimento imobiliário) tem sido de cerca de 3-4%, e a diferença (spread de rendimento) com a taxa de títulos do governo de 10 anos ainda é de cerca de 4% nos últimos anos. Esse spread é maior do que nas principais cidades da Europa e dos EUA, e é uma das razões pelas quais os rendimentos dos imóveis japoneses são relativamente atraentes como investimento. Como os rendimentos reais dos títulos foram negativos em alguns momentos durante o período de taxas de juros ultrabaixas, os imóveis foram vistos por indivíduos de alto patrimônio líquido como um produto confiável de rendimento protegido contra a inflação e foram incorporados como um terceiro pilar (ou até mais importante) depois das ações e dos títulos.

Também há diferenças em termos de liquidez e horizonte de tempo. Como os imóveis levam tempo e custos para comprar e vender, sua liquidez é menor do que a das ações (que podem ser compradas e vendidas imediatamente) e dos títulos (que podem ser comprados e vendidos no mercado). Em vez disso, pode ser mantido por um longo período de tempo, permitindo uma renda estável sem ter de se preocupar com o ruído do mercado de curto prazo. Indivíduos com alto patrimônio líquido têm muito dinheiro sobrando, portanto, tendem a estabelecer a propriedade como um ativo estável de longo prazo, em vez de necessariamente se concentrar na conversão rápida de dinheiro. No portfólio geral, os ativos líquidos, como ações e fundos de investimento, são mantidos conforme necessário, enquanto os imóveis são mantidos ao mesmo tempo, aumentando a estabilidade geral dos ativos.

Os efeitos de correlação e diversificação não podem ser ignorados. Em geral, as tendências dos preços dos imóveis e da renda de aluguel não estão perfeitamente vinculadas ao mercado de ações. Embora compartilhem alguns dos mesmos fatores de influência, como o crescimento econômico e as tendências das taxas de juros, o valor dos imóveis também é afetado pela oferta e demanda locais e por fatores reais inerentes. Portanto, acrescentar imóveis a um portfólio composto apenas de ações e títulos pode reduzir o risco de flutuações de preço no portfólio geral de ativos e melhorar o índice de Sharpe (retorno por risco). As pessoas físicas de alto patrimônio líquido, em particular, gerenciam o risco diversificando seus grandes volumes de ativos em várias classes, e os imóveis ocupam uma posição importante como um ativo alternativo (ativo alternativo). Nos últimos anos, os fundos de hedge, o private equity, o ouro e a arte também atraíram a atenção como ativos alternativos, mas os imóveis oferecem um equilíbrio melhor de estabilidade e rentabilidade do que esses ativos, além da segurança que vem com os ativos reais. O ouro, por exemplo, é um hedge contra a inflação, mas não gera renda, enquanto a arte é apenas um ganho com o aumento de preços. Por outro lado, o setor imobiliário é um ativo com um excelente equilíbrio entre ataque e defesa para indivíduos de alto patrimônio líquido, pois eles podem visar tanto à renda de aluguel quanto a ganhos de preço.

Entretanto, o investimento em imóveis também tem seus pontos fracos. Os maiores problemas são a já mencionada baixa liquidez e os encargos de gerenciamento, que dificultam a compra e a venda em tempo hábil ou a alienação de propriedades em parcelas, como no caso de ações e títulos. Além disso, o valor do investimento por propriedade é grande e tende a ser concentrado, portanto, a menos que se busque a diversificação em termos de região e uso, o impacto do fracasso de um determinado ativo em todo o portfólio pode ser significativo. Além disso, há riscos inerentes aos imóveis (risco de danos físicos), como terremotos e tufões, que precisam ser levados em conta ao tomar decisões de investimento, mesmo que possam ser cobertos por seguro. Devido a essas características, os imóveis geralmente são mantidos em combinações complementares com outros ativos financeiros. Indivíduos de alto patrimônio líquido mantêm ativos diversificados na forma de ações, títulos, caixa e equivalentes de caixa, imóveis e outras alternativas, que eles reequilibram em resposta às condições do mercado para obter crescimento e proteção de ativos a longo prazo. Nesse contexto, pode-se dizer que os investimentos imobiliários atuam como um estabilizador de portfólio devido aos retornos estáveis e às baixas correlações.

Perspectiva futura: influências macroeconômicas, demográficas e do dinheiro estrangeiro

Em termos de fatores macroeconômicos, justifica-se um otimismo cauteloso em relação ao mercado imobiliário japonês nos próximos anos. A economia como um todo continua a crescer moderadamente, com os lucros corporativos e o ambiente de emprego permanecendo resilientes. A inflação está se aproximando da meta do BOJ e os salários estão melhorando em algumas partes do país, portanto, espera-se que a demanda por imóveis permaneça forte em um ambiente moderadamente inflacionário. Enquanto isso, a mudança na política monetária é o principal foco de atenção. O Banco está começando a explorar uma saída gradual da flexibilização monetária a partir de 2024, e a era das taxas de juros ultrabaixas está chegando ao fim. A possibilidade de as taxas de juros subirem ainda mais em 2025 não pode ser descartada, o que poderia ser um obstáculo para a lucratividade do investimento imobiliário. O aumento das taxas de empréstimo é um fator de rendimentos mais baixos para os investidores, e uma revisão (aumento) global nos níveis de rendimento levará a uma pressão de ajuste nos preços dos imóveis. No momento, entretanto, o sentimento dos investidores e os fundamentos do mercado estão calmos. De acordo com uma pesquisa com investidores realizada pelo Japan Real Estate Institute (JREI), mais de 90% dos investidores disseram que continuariam a investir ativamente em imóveis, mantendo uma atitude otimista apesar das mudanças no ambiente financeiro. Os rendimentos esperados (rendimentos exigidos pelos investidores) também não aumentaram significativamente na pesquisa mais recente, e o spread dos aumentos das taxas de juros para os rendimentos de imóveis parece ser limitado. Essa é uma evidência de que os investidores ainda valorizam a estabilidade e a lucratividade do mercado imobiliário japonês.

Em uma perspectiva de longo prazo, a mudança demográfica é um tema inevitável. O declínio da taxa de natalidade, o envelhecimento e o declínio da população do Japão terão um impacto significativo na estrutura da demanda por imóveis. De acordo com as projeções futuras do National Institute of Population and Social Security Research, o número total de residências no Japão deve atingir o pico por volta de 2030, com aproximadamente 57,73 milhões, após o que se espera que comece um declínio gradual. As estimativas anteriores previam o pico em 2023, mas o pico foi ligeiramente adiado devido ao aumento no número de famílias com uma única pessoa. No entanto, também se prevê que, em 2040, o número de famílias será aproximadamente 5% menor do que em 2020, e é altamente provável que o volume absoluto da demanda por moradia diminua a longo prazo. Como resultado, é provável que o mercado imobiliário também sofra pressão no sentido de diminuir a oferta e a demanda no longo prazo. Isso exercerá uma pressão de baixa sobre os preços dos imóveis, principalmente nas áreas rurais e suburbanas, onde a população está diminuindo significativamente. Por outro lado, nas áreas urbanas, o desenvolvimento de cidades compactas e o redesenvolvimento urbano estão progredindo para se adaptar à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da sociedade, e espera-se que a população continue a se concentrar em áreas altamente convenientes. Também ocorrerão mudanças qualitativas na demanda, como a demanda por moradias urbanas para idosos e famílias solteiras, e necessidades suburbanas para acomodar novas formas de trabalho (por exemplo, trabalho remoto). No investimento em imóveis, o investimento seletivo com vistas a essas mudanças demográficas se tornará ainda mais importante. Espera-se que os indivíduos com alto patrimônio líquido mantenham seus ativos a longo prazo, portanto, devem investir pesadamente em áreas e usos em que a demanda permanecerá forte no futuro (por exemplo, propriedades residenciais nos centros das cidades, instalações que atendam às necessidades dos idosos, propriedades comerciais em áreas de renovação etc.). Por outro lado, os imóveis em áreas onde a demanda está inevitavelmente diminuindo devido ao declínio populacional devem ser avaliados cuidadosamente, mesmo que os rendimentos sejam altos no momento.

As tendências dos investidores estrangeiros são outro fator importante que afeta o mercado imobiliário japonês. Nos últimos anos, o dinheiro estrangeiro fluiu para o mercado imobiliário japonês em busca de taxas de juros baixas e condições de mercado estáveis, resultando em uma série de grandes investimentos em hotéis, edifícios comerciais e instalações logísticas. No entanto, a partir do segundo semestre de 2023, em um cenário de aumento das taxas de juros na Europa e nos EUA e de estagnação nos mercados imobiliários no exterior, houve movimentos de investidores estrangeiros para vender algumas propriedades japonesas a fim de obter lucros. De fato, uma pesquisa mostrou que, no segundo semestre de 2023, as vendas de propriedades domésticas japonesas por investidores estrangeiros se transformaram em uma liquidação pela primeira vez em quatro anos. O Banco do Japão também observou em seu Relatório do Sistema Financeiro que "houve uma mudança no segundo semestre de 2023, quando os investidores estrangeiros passaram a vender em excesso pela primeira vez em quatro anos, pois foi observada uma sensação localizada de sobrepreço nas áreas comerciais centrais". Apesar desse ajuste temporário, no segundo semestre de 2024, houve mais uma vez uma série de grandes transações por parte de fundos estrangeiros, e o montante de dinheiro estrangeiro investido atingiu um novo recorde. Por trás disso está o fato de que os ativos japoneses parecem subvalorizados devido ao enfraquecimento do iene, ao nível relativamente alto dos rendimentos dos imóveis japoneses em comparação com a Europa e os EUA e à confiança na estabilidade do mercado japonês (estabilidade do sistema jurídico e dos contratos, baixo risco político). Em particular, o setor imobiliário japonês é visto como um destino seguro de investimento para indivíduos ricos e investidores institucionais de países asiáticos vizinhos, e os compradores estrangeiros estão cada vez mais presentes em uma ampla gama de classes de ativos, desde grandes edifícios de escritórios em Tóquio e Osaka até propriedades de resort em Niseko, Hokkaido. Embora seja necessário prestar atenção aos movimentos do dinheiro de investimento estrangeiro no futuro, o cenário básico é que , embora possa haver um fluxo temporário de entrada e saída de fundos em resposta a mudanças no ambiente financeiro, a demanda do exterior por imóveis japoneses permanecerá forte no médio e longo prazo. Embora as temperaturas de curto prazo mudem dependendo das taxas de câmbio e das tendências econômicas do exterior, a transparência e a estabilidade do mercado japonês continuam atraentes e é improvável que a estrutura sofra saídas de capital em grande escala. Entretanto, não há risco zero de que qualquer deterioração nas condições do mercado imobiliário global ou na modulação dos mercados financeiros se espalhe indiretamente para o mercado doméstico por meio de fundos. Como um investidor rico, é importante ficar de olho nos movimentos dos investidores estrangeiros e prestar atenção a qualquer sensação de superaquecimento do mercado.

Em geral, espera-se que o mercado imobiliário japonês caminhe para "um mercado que mantenha a estabilidade em meio a um crescimento econômico moderado e mudanças estruturais, ao mesmo tempo em que se torna mais seletivo ". Do ponto de vista macroeconômico, o mercado enfrentará o desafio do aumento das taxas de juros, mas espera-se que grandes ajustes sejam evitados se o aumento dos aluguéis e a forte demanda prevalecerem. O desafio de longo prazo de uma população em declínio continuará a ser superado pela concentração da população nas cidades e pela criação de uma nova demanda. Do ponto de vista dos investidores estrangeiros, o mercado japonês continuará sendo um destino atraente para investimentos. Nesse contexto, será necessário que os indivíduos de alto patrimônio líquido mantenham e ajustem seu índice de investimento em imóveis de forma apropriada em suas próprias estratégias de alocação de ativos. É essencial ter uma visão de longo prazo das tendências do mercado, levando em conta os dois aspectos do setor imobiliário comouma fortaleza para a proteção de ativos e como um gerador de renda.

Tendências de área por região

No investimento em imóveis por indivíduos de alto patrimônio líquido, a área em que investem é extremamente importante. Mesmo dentro do Japão, há diferenças no potencial de crescimento e estabilidade por área, e a perspectiva futura para os valores dos ativos não é uniforme. Esta seção apresenta uma visão geral das tendências e perspectivas por região, dividida em geral na área metropolitana de Tóquio, nas principais cidades regionais e nas áreas de resorts de alto padrão.

A área metropolitana de Tóquio é a área mais importante para investimentos imobiliários por indivíduos de alto patrimônio líquido no Japão, especialmente no centro de Tóquio. Os 23 distritos de Tóquio, especialmente os três distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo e Minato) e os distritos de Shibuya e Shinjuku, são conhecidos como áreas com expectativas extremamente altas de manutenção ou aumento dos valores dos imóveis. De fato, a demanda por moradia pelos ricos nas áreas residenciais de alto padrão do centro de Tóquio permaneceu forte nos últimos anos, e os preços de venda de condomínios em áreas de marca continuaram a subir moderadamente na zona de preços altos. Como a oferta de terrenos é extremamente limitada, as incorporadoras estão se movimentando para adquirir terrenos, de modo que os preços dos terrenos em áreas nobres e escassas permaneceram fortes e é improvável que sofram um colapso acentuado no futuro. Tóquio também é o centro da economia japonesa e a demanda comercial e de escritórios é estável. Analisando o mercado de aluguéis, a taxa de vacância de escritórios no centro da cidade aumentou temporariamente devido ao desastre do coronavírus, mas desde então diminuiu, e há uma sólida demanda, principalmente por edifícios de alto padrão. Em termos de infraestrutura, vários projetos de renovação estão em andamento, e a atratividade da cidade continua a melhorar com a conclusão de complexos de arranha-céus, como a Tokyo Station Tokiwa Bridge e o Projeto Toranomon-Azabudai, e a abertura da Linear Central Shinkansen Line (entre Tóquio e Nagoya; data de abertura a ser confirmada) no final da década de 2020. O potencial de desenvolvimento a médio e longo prazo da região de Tóquio continua alto. Para indivíduos com alto patrimônio líquido, os imóveis de Tóquio são um "ativo seguro com sólido valor patrimonial", e é importante mantê-los para fins de proteção de ativos, mesmo que o rendimento seja um pouco baixo. De fato, os rendimentos superficiais dos imóveis de primeira linha em Tóquio são baixos, em torno de 3 a 4%, mas os compradores ainda são atraídos por esses imóveis porque preveem um retorno abrangente, incluindo ganhos futuros de valor e o efeito da redução da avaliação no momento da herança. A área de Tóquio continuará a ser a área de investimento mais importante para indivíduos de alto patrimônio líquido, com uma preferência particularmente forte por propriedades residenciais de alto padrão no centro da cidade, edifícios comerciais no centro da cidade e apartamentos de aluguel para uma única família.

Principais cidades regionais (Osaka, Nagoya, Fukuoka, etc.): Os indivíduos com alto patrimônio líquido estão cada vez mais interessados em outras áreas metropolitanas além de Tóquio. Osaka está atraindo a atenção nacional e internacional, com muitos pontos positivos, como a Osaka-Kansai Expo em 2025 e, além disso, planos para um resort integrado (IR, incluindo cassinos) com inauguração prevista para 2029. Os preços dos imóveis na cidade de Osaka também estão subindo, com os preços dos terrenos comerciais crescendo 7,1% ao ano em 2024, o maior crescimento entre as três áreas metropolitanas. No entanto, os preços dos imóveis ainda são mais baratos do que em Tóquio, com algumas pessoas dizendo que o preço de um apartamento estúdio é "quase a metade do preço de Tóquio". Essa diferença de preço tem atraído um número cada vez maior de pessoas ricas da área metropolitana de Tóquio para comprar imóveis em Osaka. Se o fluxo de fundos para Osaka continuar, pode-se esperar ganhos de capital nas propriedades de Osaka devido à convergência de preços. Espera-se que os efeitos econômicos da Expo e o aumento de turistas devido à abertura do IR estimulem a demanda por imóveis na área de Osaka, que deve se estender amplamente de escritórios, hotéis e instalações comerciais a imóveis residenciais. Nagoya também tem uma base econômica sólida, principalmente no setor automobilístico, e a inauguração prevista da Linha Central Linear do Shinkansen está atraindo cada vez mais atenção. Os preços dos terrenos comerciais na área de Nagoya já estão subindo a uma taxa anual de +7% (em 2024) e, como uma das três maiores áreas metropolitanas, espera-se que o crescimento estável continue. Fukuoka tem uma das maiores taxas de crescimento populacional de qualquer cidade designada por decreto e é um mercado promissor com um grande fluxo de jovens. Com uma população de aproximadamente 1,65 milhão de habitantes (em 2025), estima-se que a população da cidade de Fukuoka continuará crescendo até cerca de 2040, e a demanda por moradias é grande. A cidade de Fukuoka ocupa uma posição de destaque entre as cidades regionais em termos de taxa de aumento dos preços dos terrenos, e tanto as áreas comerciais quanto as residenciais estão apresentando crescimento constante. A proximidade de Fukuoka com a Ásia e suas extensas rotas aéreas internacionais estão atraindo cada vez mais interesse de investidores estrangeiros. Espera-se que centros regionais como Sapporo eSendai também apresentem um certo nível de demanda, com Sapporo, em particular, oferecendo fatores positivos, como melhor acessibilidade e aumento da demanda turística devido à inauguração da extensão do trem-bala Hokkaido Shinkansen em 2030. Entretanto, como as cidades regionais são menores e menos líquidas do que Tóquio, elas precisam ser cuidadosamente selecionadas como alvos de investimento para indivíduos de alto patrimônio líquido. Basicamente, as cidades com uma população crescente ou mantida e uma base econômica sólida (Osaka, Nagoya, Fukuoka etc.) são as principais candidatas a investimento, enquanto outras cidades regionais devem ser examinadas de perto com base na atratividade de propriedades individuais (existência de projetos de renovação, exclusividade do local etc.).

Resorts de alto padrão e destinos turísticos: indivíduos com alto patrimônio líquido também estão interessados em imóveis de resorts no Japão e no exterior para atender às suas necessidades reais. No Japão, alguns resorts ganharam reconhecimento internacional nos últimos anos, especialmente Niseko, em Hokkaido. Niseko é um resort de esqui conhecido por sua neve em pó de alta qualidade, o que desencadeou um boom de investimentos imobiliários, principalmente entre australianos e asiáticos ricos, e os preços dos terrenos aumentaram drasticamente nos últimos 15 anos. Isso teve um efeito cascata na área ao redor , que também é conhecida como a "segunda Niseko ". Por exemplo, em Kitanomine-cho, Furano, Hokkaido, o aumento oficial do preço dos terrenos residenciais em 2024 foi de +31,3% em relação ao ano anterior, o maior do país. Esse é o resultado da entrada de dinheiro para investimento, combinado com a atenção como um resort de esqui que fica atrás apenas de Niseko, e a demanda do exterior devido ao iene fraco. Furano e Niseko têm visto uma sucessão de hotéis e condomínios sendo construídos, e compradores de casas de férias e investidores do Japão e do exterior estão visitando a área para procurar propriedades. De acordo com os agentes imobiliários locais, um fator que contribui para o aumento da demanda é que "o iene fraco tornou os imóveis mais acessíveis do ponto de vista do estrangeiro", e o número de visitantes estrangeiros que pernoitam no local aumentou 4,2 vezes nos últimos 10 anos, com a expectativa de que as altas taxas de aumento continuem no futuro. Assim, os resorts de alto padrão de Hokkaido estão passando por um tipo de crescimento semelhante a uma bolha e são uma área atraente para pessoas ricas investirem e possuírem.

Outros resorts de verão e de águas termais que há muito tempo são populares entre os ricos no Japão, como Karuizawa (Prefeitura de Nagano) e Hakone e Atami (Prefeituras de Kanagawa e Shizuoka), também continuam populares. A demanda por casas de férias é grande e, após o desastre do Corona, os preços dos imóveis subiram em algumas áreas, pois o número de pessoas ricas que se hospedam em resorts próximos às cidades por períodos mais longos aumentou com a disseminação do teletrabalho. Os preços das casas de férias em Karuizawa começaram a subir e as transações se tornaram mais ativas. As propriedades de resort em Okinawa também estão atraindo a atenção, com empreendimentos de condomínios de alto padrão em Onna Village, Miyako Island e outros lugares sendo comprados por pessoas ricas do Japão e do exterior. A recuperação do turismo e o aumento do turismo receptivo estão proporcionando um vento a favor, e o potencial de renda proveniente de aluguéis de resorts e operações de acomodações particulares está aumentando a atratividade dessas propriedades como alvos de investimento.

Embora os movimentos de preço das propriedades de resorts de alto padrão sejam diferentes daqueles das áreas urbanas e sejam facilmente influenciados pela economia e pelas tendências do turismo estrangeiro, eles são uma opção exclusiva para indivíduos com alto patrimônio líquido, oferecendo tanto o prazer de possuir ativos quantoretornos de investimento. É possível fazer um uso flexível, como, por exemplo, buscar um aumento no valor do ativo enquanto se usa a propriedade, ou alugá-la para gerar renda. Entretanto, a liquidez é limitada e os participantes do mercado também são limitados, portanto, decisões cuidadosas devem ser tomadas com estratégias de saída em mente. No entanto, a reputação internacional dos resorts japoneses está crescendo, e o sucesso de Niseko é um símbolo disso. Espera-se que a demanda continue a vir de pessoas ricas de todo o mundo, especialmente em Hokkaido, e para os investidores de alto patrimônio líquido, vale a pena considerar os resorts de luxo como ativos para dar cor a parte de seus portfólios.

Como vimos acima, por região, a estratégia básica para investidores de alto patrimônio líquido em investimentos imobiliários é "concentrar-se em Tóquio como o núcleo, mas também procurar cidades centrais e resorts regionais promissores". A área de Tóquio deve ser mantida como o núcleo do valor da propriedade, com propriedades em Osaka, Nagoya e outras cidades com espaço para crescimento adicionadas conforme apropriado e, se houver espaço, propriedades em resorts para agregar valor - essa diversificação regional multifacetada tornará os portfólios de ativos de indivíduos de alto patrimônio líquido mais robustos. Pode-se dizer que essa diversificação regional multifacetada fortalece os portfólios de ativos dos indivíduos de alto patrimônio líquido. É importante acompanhar de perto as tendências econômicas, os planos de desenvolvimento e a infraestrutura de cada região e tomar as decisões de investimento mais adequadas.

Conclusão.

Do ponto de vista da alocação de ativos, o investimento em imóveis continua a ser um pilar essencial para os ricos no Japão. Embora o mercado imobiliário nacional permaneça forte no momento, ele enfrenta os desafios das taxas de juros e das mudanças demográficas, mas os HNWIs poderão proteger e aumentar o valor de seus ativos, respondendo adequadamente com base em seus muitos anos de experiência e conhecimento. Os imóveis combinam a estabilidade e o poder de ganho de um ativo real com um apelo inigualável em qualquer outra classe de ativos. Ao mesmo tempo, no entanto, também exige atenção às mudanças no ambiente do mercado e aos riscos individuais, além de uma atitude cuidadosa para identificar áreas e propriedades ediversificar os investimentos sem excesso de confiança. É essencial gerenciar os ativos com base em decisões lógicas e sem erros, consultando dados oficiais confiáveis e o conhecimento de especialistas. A posição do investimento em propriedades entre indivíduos de alto patrimônio líquido continuará a manter sua importância como meio de preservação e crescimento de ativos e continuará a evoluir de acordo com as tendências do mercado doméstico.