Inversión Inmobiliaria en Japón: Clave para Grandes Patrimonios

El mercado inmobiliario japonés ha experimentado un auge en los últimos años, con una clara tendencia al alza de los precios. Según la encuesta de precios oficiales del suelo del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el precio medio nacional del suelo (todos los usos) en 2025 aumentará un 2,7% interanual por cuarto año consecutivo, registrando la mayor tasa de incremento desde el periodo de la burbuja. En particular, aumentaron los precios del suelo residencial y comercial en las zonas urbanas, con un incremento del +2,1% en el caso del suelo residencial y del +3,9% en el caso del suelo comercial con respecto al año anterior. En el fondo, la demanda se ha visto apuntalada por una recuperación económica moderada y unos tipos de interés ultrabajos prolongados, y la demanda residencial sigue siendo fuerte en los centros urbanos y en las zonas de gran comodidad para vivir. El uso comercial también se ve respaldado por el aumento de la demanda de tiendas y hoteles debido al repunte del turismo receptor y a la recuperación de la demanda de oficinas tras la convergencia de Corona, y los precios del suelo siguen subiendo a un ritmo elevado. De hecho, la recuperación del número de turistas y la depreciación del yen han impulsado el apetito inversor en hoteles y locales comerciales en todo el país, y se ha informado de que en 2024, el 64% de todas las localidades tendrán precios del suelo superiores a los que tenían antes de Corona (2020).

Últimos avances en el mercado inmobiliario nacional

Sin embargo, tras el buen comportamiento del mercado también se están ampliando las disparidades regionales. Mientras que las zonas urbanas siguen experimentando una escasez de oferta debido al exceso de demanda de inmuebles, lo que da lugar a un mercado de vendedores, las zonas rurales tienen un grave excedente de viviendas debido al descenso de la población. Según la Encuesta de Vivienda y Suelo del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número de viviendas vacías en Japón alcanzará aproximadamente los 9 millones en 2023, y el porcentaje de viviendas vacías en el parque total de viviendas ha alcanzado un máximo histórico del 13,8%. Muchas de estas viviendas vacías se concentran en los suburbios y las zonas rurales, donde la demanda es baja, lo que provoca una "polarización" del mercado inmobiliario. Por otro lado, la demanda es fuerte en el área metropolitana y las grandes ciudades, con una oferta nueva limitada de inmuebles de primera calidad, lo que crea un desfase entre oferta y demanda que está haciendo subir los precios. En los últimos años, junto con el aumento de los costes de construcción, se ha frenado la construcción de nuevas viviendas y escasean las existencias, lo que también ha apoyado los precios de los inmuebles de segunda mano y del suelo. Así pues, el mercado inmobiliario japonés en su conjunto presenta una dualidad de "escasez en las zonas urbanas y exceso de oferta en las rurales", pero para los particulares con un elevado patrimonio neto, los objetivos de inversión se sitúan principalmente en las zonas urbanas y populares, donde la demanda es fuerte, y la tendencia del mercado puede describirse como firme en general.

El entorno financiero también es importante. Las medidas de flexibilización monetaria a largo plazo del Banco de Japón han propiciado un entorno de bajos tipos de interés, lo que ha aumentado la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Aunque el rendimiento esperado (cap rate) de los bienes inmuebles sigue una tendencia a la baja, el diferencial de rendimiento (yield gap) con los bonos del Estado a largo plazo sigue siendo, por lo general, superior al 2%, lo que significa que se pueden obtener rendimientos relativamente altos en comparación con los bonos del Estado y los depósitos, que son activos seguros. Por ejemplo, el rendimiento esperado de un edificio de clase A en el centro de la ciudad, como Marunouchi, es bajo, en torno al 4%, pero la diferencia con el tipo de los bonos del Estado a 10 años (aprox. 0,5%) es de varios puntos porcentuales, y el atractivo de este rendimiento ha sido un factor para atraer fondos de inversión de Japón y del extranjero. Sin embargo, desde 2023, el Banco de Japón ha empezado a ajustar su política monetaria ultrablanda de larga data y ha comenzado a subir gradualmente los tipos de interés: en el segundo semestre de 2024, se suprimirán los tipos de interés negativos y subirán los tipos de interés oficiales, y los tipos de interés de mercado también están subiendo. Como resultado, los beneficios de los bajos tipos de interés se están desvaneciendo y existe un sentimiento de cautela ante futuros aumentos de los rendimientos (cap rates), lo que podría provocar un ajuste de los precios. Sin embargo, el impacto en el mercado inmobiliario es actualmente limitado. De hecho, la actitud de préstamo de las principales instituciones financieras de Japón hacia el sector inmobiliario es generalmente favorable, y hay poca preocupación de que la actitud de préstamo se endurezca bruscamente hasta 2025. Así pues, la opinión predominante es que el mercado inmobiliario japonés, aunque se enfrenta al reto de la subida de los tipos de interés, se mantendrá estable por el momento debido al entorno favorable de oferta-demanda y financiero.

Objetivos y papel de la inversión inmobiliaria entre los particulares con grandes patrimonios

Para los HNWI, la inversión inmobiliaria desempeña un papel muy importante en la asignación de activos. Según un estudio del Nomura Research Institute, el 1% de los grandes patrimonios de Japón invierte una media del 77% de sus activos totales en bienes inmuebles, una cifra muy superior a la media mundial de los grandes patrimonios (en torno al 15%). Así pues, los HNWI de Japón tienden a mantener la mayor parte de sus activos en bienes inmuebles, lo que convierte a los bienes inmuebles en "la piedra angular de la protección de activos para los ricos". Entonces, ¿cuáles son exactamente los objetivos de los HNWI al invertir en inmuebles? Los principales objetivos son

• Preservación del valor de los activos y protección contra la inflación: los bienes inmuebles son activos reales y suelen tener una volatilidad de precios relativamente baja y un valor subyacente firme. No está expuesto a las fluctuaciones diarias del mercado, como la renta variable, y el riesgo de un desplome repentino debido al rendimiento de las empresas o al sentimiento del mercado es pequeño, por lo que resulta adecuado para los particulares con un elevado patrimonio neto como medio de preservar su riqueza. Además, como los precios de los inmuebles y los alquileres tienden a subir a la par cuando suben los precios, se consideran activos resistentes a las fases inflacionistas. De hecho, hay muchos casos de particulares con un elevado patrimonio neto que incorporan bienes inmuebles como "cobertura contra la inflación", lo que contribuye a la estabilidad general de sus activos.

• Ganancias de ingresos estables (rentas de alquiler): El mayor atractivo de la inversión inmobiliaria son los ingresos continuos procedentes de las operaciones de alquiler. Siempre que se puedan asegurar inquilinos, cabe esperar un flujo de caja mensual estable, que respalda la formación de activos de las personas adineradas como ingresos no derivados del trabajo. Las personas de alto patrimonio con amplios fondos personales pueden beneficiarse fácilmente de las economías de escala invirtiendo en un solo condominio o en múltiples propiedades, y pueden generar grandes cantidades de ingresos por alquiler. En comparación con los dividendos de las acciones y los intereses de los bonos, los rendimientos son más elevados y los alquileres llegan de forma constante a través de contratos, lo que la convierte en una fuente de ingresos menos susceptible a las fluctuaciones económicas. Estos ingresos estables hacen de la inversión inmobiliaria una opción de inversión popular entre los particulares con un elevado patrimonio neto.

• Ventajas hereditarias y fiscales (beneficios fiscales): una de las principales motivaciones de los particulares con un elevado patrimonio neto para invertir en inmuebles es la adopción de medidas fiscales. En comparación con el efectivo y los valores, los bienes inmuebles tienen la ventaja de tener un valor tasado más bajo a efectos del impuesto de sucesiones. Por ejemplo, los terrenos se tasan en aproximadamente el 80% del precio oficial del suelo y, en el caso de las propiedades en alquiler, no es raro que el valor tasado sea significativamente inferior al valor real, ya que se hacen deducciones por el porcentaje de terreno arrendado y el porcentaje de viviendas arrendadas como "terreno con derechos de arrendamiento". Los edificios también se tasan al tipo del impuesto sobre bienes inmuebles (aproximadamente el 60% del coste de construcción de los edificios nuevos), y si la propiedad está en régimen de arrendamiento, se añade una deducción por derechos de arrendamiento y la tasación se reduce aún más. Además, existe un sistema por el que el valor catastral de los terrenos puede reducirse sustancialmente hasta una determinada superficie haciendo uso de excepciones especiales, como las pequeñas zonas residenciales. De este modo, la posesión de bienes inmuebles puede reducir la base imponible en el momento de la sucesión, lo que la convierte en una medida eficaz del impuesto de sucesiones para las personas adineradas. Además, si se registra un déficit en los libros debido a la depreciación y amortización en la gestión de los alquileres, cuanto mayores sean los ingresos, menor puede ser la carga fiscal del impuesto sobre la renta y el impuesto de estancia. Como el sistema del impuesto sobre la renta de Japón es progresivo, cuanto más rica es una persona, más alto es el tipo impositivo y mayor es el efecto de reducir la renta imponible registrando gastos. Este tipo de imposición sobre la renta también desempeña un papel importante en la inversión inmobiliaria.

• Efecto palanca y expansión patrimonial: la inversión inmobiliaria permite a los inversores recurrir a préstamos de entidades financieras y realizar grandes inversiones, con el objetivo de obtener rendimientos superiores a su propio capital. Los particulares con patrimonios elevados están en mejores condiciones para aprovechar al máximo el efecto pal anca, ya que pueden recurrir a condiciones de préstamo favorables basadas en su elevada solvencia y fortaleza financiera. Cuando los tipos de interés son bajos, pueden invertir en propiedades de alto rendimiento con bajos costes de endeudamiento, aumentando así su rentabilidad sobre fondos propios (ROE). Por supuesto, hay que encontrar un equilibrio con el riesgo de endeudamiento, pero en el caso de las personas con un elevado patrimonio neto, disponen de suficientes recursos de reembolso y del respaldo de otros activos, por lo que adoptan un enfoque estratégicamente apalancado para ampliar el tamaño de sus activos. Esto puede acelerar la tasa de crecimiento global de sus activos.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria es una herramienta útil para las personas con un elevado patrimonio neto en todos los aspectos de la conservación, gestión y sucesión de activos. La posición de los bienes inmuebles en la cartera de activos es extremadamente importante, ya que no sólo contribuye a la constitución del patrimonio como fuente estable de ingresos, sino que también reduce la carga fiscal y facilita la transmisión fluida de activos a la siguiente generación. De hecho, un vistazo a la composición de los activos de los japoneses con un elevado patrimonio neto muestra que los bienes inmuebles representan una proporción mayor de sus activos que los activos financieros, como los ahorros y las acciones, lo que indica que los bienes inmuebles funcionan como una "póliza de seguro para los ricos con activos reales". Sin embargo, dado que la inversión inmobiliaria conlleva problemas como escasa liquidez y complicaciones de gestión, los HNWI deben seleccionar y gestionar cuidadosamente las propiedades en colaboración con empresas y expertos inmobiliarios de confianza.

Características de los bienes inmuebles en comparación con otras clases de activos

En comparación con otras clases de activos, como la renta variable y la renta fija, el sector inmobiliario se distingue por sus características de riesgo-rentabilidad y su función. La renta variable es un activo de alto crecimiento y liquidez, pero con una elevada volatilidad de precios y un alto riesgo de volatilidad a corto plazo. Los bonos ofrecen un principal relativamente estable y rendimientos prefijados, pero tienen bajos niveles de rentabilidad y son vulnerables a la inflación. En este contexto, el sector inmobiliario puede posicionarse como un "activo intermedio" que no fluctúa tanto como la renta variable, pero genera mayores rendimientos que los bonos.

En primer lugar, desde una perspectiva de rentabilidad-riesgo, el sector inmobiliario es un activo con menor riesgo y rentabilidad media que la renta variable. Los precios de los inmuebles están menos influidos directamente por los resultados empresariales y el sentimiento de los inversores, y es raro que los precios de los inmuebles caigan más de la mitad a corto plazo. Las ganancias periódicas derivadas de los alquileres también mitigan las fluctuaciones de la rentabilidad total. Por otra parte, conllevan más riesgo de fluctuación de precios que los bonos, pero el rendimiento de los alquileres (o el rendimiento de distribución en el caso de los fondos de inversión inmobiliaria) es por tanto superior al de activos seguros como los bonos del Estado. Los rendimientos esperados por los inversores inmobiliarios suelen situarse en torno a varios puntos porcentuales anuales, y los tipos de interés a largo plazo en Japón se han mantenido en la franja del 0% durante muchos años, lo que se traduce en rendimientos de distribución mucho más elevados que los de los bonos. Por ejemplo, el rendimiento medio de distribución de los J-REIT (fondos de inversión inmobiliaria) se ha mantenido en torno al 3-4%, y la diferencia (diferencial de rendimiento) con el tipo de los bonos del Estado a 10 años sigue rondando el 4% en los últimos años. Este diferencial es mayor que en las principales ciudades de Europa y EE.UU., y es una de las razones por las que los rendimientos inmobiliarios japoneses son relativamente atractivos como inversión. Dado que los rendimientos reales de los bonos han sido negativos en ocasiones durante el periodo de tipos de interés ultrabajos, los particulares con grandes patrimonios han visto en el sector inmobiliario un producto de rendimiento fiable con cobertura frente a la inflación y lo han incorporado como tercer pilar (o incluso más importante) después de la renta variable y los bonos.

También existen diferencias en términos de liquidez y horizonte temporal. Dado que los bienes inmuebles requieren tiempo y costes para su compra y venta, su liquidez es menor que la de la renta variable (que puede comprarse y venderse inmediatamente) y la renta fija (que puede comprarse y venderse en el mercado). En cambio, puede mantenerse durante un largo periodo de tiempo, lo que permite obtener ingresos estables sin tener que preocuparse por el ruido del mercado a corto plazo. Los particulares con patrimonios elevados disponen de mucho efectivo de sobra, por lo que tienden a establecer la propiedad como un activo estable a largo plazo en lugar de centrarse necesariamente en una rápida conversión en efectivo. En la cartera global, los activos líquidos como las acciones y los fondos de inversión se mantienen según sea necesario, mientras que los bienes inmuebles se mantienen al mismo tiempo, mejorando la estabilidad global de los activos.

No pueden pasarse por alto los efectos de correlación y diversificación. Por lo general, la evolución de los precios de los inmuebles y de los ingresos por alquileres no está perfectamente vinculada a la del mercado bursátil. Aunque comparten algunos de los mismos factores de influencia, como el crecimiento económico y la evolución de los tipos de interés, el valor de los bienes inmuebles también se ve afectado por la oferta y la demanda locales y por factores reales inherentes. Por lo tanto, añadir bienes inmuebles a una cartera compuesta únicamente por acciones y bonos puede reducir el riesgo de fluctuaciones de precios en la cartera global de activos y mejorar la ratio de Sharpe (rentabilidad por riesgo). Los particulares con patrimonios elevados, en particular, gestionan el riesgo diversificando sus grandes cantidades de activos en varias clases, y los bienes inmuebles ocupan una posición importante como activo alternativo (activo alternativo). En los últimos años, los fondos de cobertura, el capital riesgo, el oro y el arte también han atraído la atención como activos alternativos, pero los bienes inmuebles ofrecen un mejor equilibrio de estabilidad y rentabilidad que estos activos, además de la seguridad que conllevan los activos reales. El oro, por ejemplo, es una cobertura contra la inflación, pero no genera ingresos, mientras que el arte se limita a obtener ganancias con las subidas de precios. Por el contrario, los bienes inmuebles son un activo con un excelente equilibrio entre ataque y defensa para los particulares con un elevado patrimonio neto, ya que pueden aspirar tanto a ingresos por alquileres como a ganancias por precios.

Sin embargo, la inversión inmobiliaria también tiene sus puntos débiles. Los mayores problemas son la ya mencionada escasa liquidez y las cargas de gestión, que dificultan comprar y vender en el momento oportuno o enajenar propiedades a plazos, como ocurre con las acciones y los bonos. Además, el importe de la inversión por inmueble es grande y tiende a concentrarse, por lo que, a menos que se busque la diversificación en términos de región y uso, el impacto del fracaso de un activo concreto en toda la cartera puede ser significativo. Además, existen riesgos inherentes a los bienes inmuebles (riesgo de daños físicos), como terremotos y tifones, que deben tenerse en cuenta a la hora de tomar decisiones de inversión, aunque puedan estar cubiertos por un seguro. Debido a estas características, los bienes inmuebles suelen poseerse en combinaciones complementarias con otros activos financieros. Los particulares con patrimonios elevados poseen activos diversificados en forma de acciones, bonos, efectivo y equivalentes de efectivo, bienes inmuebles y otras alternativas, que reequilibran en respuesta a las condiciones del mercado con el fin de lograr el crecimiento y la protección de los activos a largo plazo. En este contexto, puede decirse que las inversiones inmobiliarias actúan como estabilizadores de la cartera debido a sus rendimientos estables y a sus bajas correlaciones.

Perspectivas de futuro: influencias macroeconómicas, demográficas y del dinero extranjero

En cuanto a los factores macroeconómicos, se justifica un optimismo prudente para el mercado inmobiliario japonés en los próximos años. La economía en su conjunto sigue creciendo moderadamente, con unos beneficios empresariales y un entorno de empleo que se mantienen resistentes. La inflación se está acercando al objetivo del Banco de Japón y los salarios están mejorando en algunas partes del país, por lo que se espera que la demanda inmobiliaria siga siendo fuerte en un entorno moderadamente inflacionista. Mientras tanto, el cambio en la política monetaria es el principal foco de atención. El Banco está empezando a estudiar una salida gradual de la relajación monetaria a partir de 2024, y la era de los tipos de interés ultrabajos está llegando a su fin. No se puede descartar la posibilidad de que los tipos de interés sigan subiendo en 2025, lo que podría suponer un viento en contra para la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. El aumento de los tipos de interés de los préstamos es un factor de reducción de los rendimientos para los inversores, y una revisión (aumento) global de los niveles de rendimiento provocará una presión de ajuste sobre los precios inmobiliarios. En la actualidad, sin embargo, la confianza de los inversores y los fundamentos del mercado están tranquilos. Según una encuesta a inversores realizada por el Instituto Inmobiliario de Japón (JREI), más del 90% de los inversores afirmaron que seguirían invirtiendo activamente en inmuebles, manteniendo una actitud alcista a pesar del cambiante entorno financiero. Los rendimientos esperados (rendimientos buscados por los inversores) tampoco han aumentado significativamente en la encuesta más reciente, y el diferencial con los rendimientos inmobiliarios parece limitado, incluso durante la fase de subida de los tipos de interés. Esto demuestra que los inversores siguen valorando la estabilidad y rentabilidad del mercado inmobiliario japonés.

Desde una perspectiva a más largo plazo, el cambio demográfico es un tema ineludible. El descenso de la natalidad y el envejecimiento y la disminución de la población de Japón tendrán un impacto significativo en la estructura de la demanda inmobiliaria. Según las proyecciones futuras del Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social, se espera que el número total de hogares en Japón alcance su máximo en torno a 2030, con unos 57,73 millones, tras lo cual se prevé que inicie un descenso gradual. Según estimaciones anteriores, el pico se alcanzaría en 2023, pero se ha pospuesto ligeramente debido al aumento del número de hogares unipersonales. Sin embargo, también se prevé que en 2040 el número de hogares sea aproximadamente un 5% inferior al de 2020, y es muy probable que el volumen absoluto de demanda de vivienda se reduzca a largo plazo. En consecuencia, también es probable que el mercado inmobiliario sufra presiones en el sentido de una reducción de la oferta y la demanda a largo plazo. Esto supondrá una presión a la baja sobre los precios de la vivienda, sobre todo en las zonas rurales y suburbanas, donde la población está disminuyendo considerablemente. Por otra parte, en las zonas urbanas, el desarrollo de ciudades compactas y la remodelación urbana avanzan para adaptarse al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la sociedad, y se espera que la población siga concentrándose en zonas muy convenientes. También se producirán cambios cualitativos en la demanda, como la demanda de viviendas urbanas para personas mayores y hogares unipersonales, y las necesidades suburbanas para dar cabida a nuevas formas de trabajo (por ejemplo, el trabajo a distancia). En la inversión inmobiliaria, la inversión selectiva con vistas a estos cambios demográficos será aún más importante. Se espera que las personas con patrimonios elevados mantengan sus activos a largo plazo, por lo que deberían invertir fuertemente en zonas y usos donde la demanda seguirá siendo fuerte en el futuro (por ejemplo, propiedades residenciales en el centro de las ciudades, instalaciones que satisfagan las necesidades de las personas mayores, propiedades comerciales en zonas de reurbanización, etc.). Por el contrario, los bienes inmuebles situados en zonas en las que la demanda está disminuyendo inevitablemente debido al declive de la población deben evaluarse cuidadosamente, incluso si los rendimientos son actualmente elevados.

La evolución de los inversores extranjeros es otro factor importante que afecta al mercado inmobiliario japonés. En los últimos años, el dinero extranjero ha afluido al mercado inmobiliario japonés en busca de tipos de interés bajos y condiciones de mercado estables, dando lugar a una serie de grandes inversiones en hoteles, edificios de oficinas e instalaciones logísticas. Sin embargo, a partir del segundo semestre de 2023, en un contexto de subida de los tipos de interés en Europa y EE.UU. y de estancamiento de los mercados inmobiliarios extranjeros, se produjeron movimientos por parte de los inversores extranjeros para vender algunas propiedades japonesas con el fin de obtener beneficios. De hecho, una encuesta mostró que en la segunda mitad de 2023, las ventas de propiedades nacionales japonesas por parte de inversores extranjeros se convirtieron en ventas masivas por primera vez en cuatro años. El Banco de Japón también señaló en su Informe sobre el Sistema Financiero que "se produjo un cambio en el segundo semestre de 2023, cuando los inversores extranjeros se volcaron en la sobreventa por primera vez en cuatro años, al observarse una sensación localizada de sobreprecio en las zonas comerciales centrales". A pesar de este ajuste temporal, en la segunda mitad de 2024 se volvieron a producir una serie de grandes transacciones por parte de fondos extranjeros, y la cantidad de dinero extranjero invertido alcanzó un nuevo máximo histórico. Detrás de esto está el hecho de que los activos japoneses parecen infravalorados debido al debilitamiento del yen, el nivel relativamente alto de los rendimientos inmobiliarios japoneses en comparación con Europa y EE.UU., y la confianza en la estabilidad del mercado japonés (estabilidad del sistema jurídico y de los contratos, bajo riesgo político). En particular, el sector inmobiliario japonés se considera un destino de inversión seguro para los particulares adinerados y los inversores institucionales de los países asiáticos vecinos, y los compradores extranjeros están cada vez más presentes en una amplia gama de clases de activos, desde grandes edificios de oficinas en Tokio y Osaka hasta propiedades vacacionales en Niseko, Hokkaido. Aunque hay que prestar atención a los movimientos del dinero de la inversión extranjera en el futuro, el escenario básico es que , aunque puede haber una entrada y salida temporal de fondos en respuesta a los cambios en el entorno financiero, la demanda de inmuebles japoneses desde el extranjero seguirá siendo fuerte a medio y largo plazo. Aunque las temperaturas a corto plazo cambien en función de los tipos de cambio y las tendencias económicas en el extranjero, la transparencia y la estabilidad del mercado japonés siguen siendo atractivas y es poco probable que la estructura experimente salidas de capital a gran escala. Sin embargo, no hay riesgo cero de que cualquier deterioro de las condiciones del mercado inmobiliario mundial o modulación de los mercados financieros repercuta indirectamente en el mercado nacional a través de los fondos. Como inversor adinerado, es importante seguir de cerca los movimientos de los inversores extranjeros y prestar atención a cualquier sensación de recalentamiento del mercado.

En general, se espera que el mercado inmobiliario japonés evolucione hacia "un mercado que mantenga la estabilidad en medio de un crecimiento económico moderado y cambios estructurales, al tiempo que se vuelve más selectivo ". Desde una perspectiva macroeconómica, el mercado se enfrentará al reto de la subida de los tipos de interés, pero se espera evitar ajustes importantes si prevalecen el aumento de los alquileres y la fuerte demanda. El reto a largo plazo del descenso de la población seguirá superándose mediante la concentración de la población en las ciudades y la creación de nueva demanda. Desde la perspectiva de los inversores extranjeros, el mercado japonés seguirá siendo un destino de inversión atractivo. En este contexto, los particulares con patrimonios elevados deberán mantener y ajustar adecuadamente su porcentaje de inversión en bienes inmuebles en sus propias estrategias de asignación de activos. Es esencial adoptar una visión a largo plazo de las tendencias del mercado, teniendo en cuenta ambos aspectos de los bienes inmuebles, como fortaleza para la protección de activos y como motor de ingresos.

Tendencias por regiones

En la inversión inmobiliaria por parte de particulares con un elevado patrimonio neto, la zona en la que invierten es sumamente importante. Incluso dentro de Japón, existen diferencias en el potencial de crecimiento y la estabilidad por zonas, y las perspectivas futuras del valor de los activos no son uniformes. Esta sección ofrece una visión general de las tendencias y perspectivas por regiones, divididas a grandes rasgos en el área metropolitana de Tokio, las principales ciudades regionales y las zonas turísticas de alto nivel.

El área metropolitana de Tokio es la zona más importante para la inversión inmobiliaria por parte de particulares con un elevado patrimonio neto en Japón, especialmente en el centro de Tokio. Los 23 distritos de Tokio, en particular los tres distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo y Minato) y los distritos de Shibuya y Shinjuku, son conocidos como zonas con expectativas extremadamente altas de mantener o aumentar el valor de la propiedad. De hecho, la demanda de viviendas por parte de los ricos en las zonas residenciales de alto nivel del centro de Tokio se ha mantenido fuerte en los últimos años, y los precios de venta de los condominios en las zonas de marca han seguido subiendo moderadamente en la zona de precios altos. Dado que la oferta de suelo es extremadamente limitada, todos los promotores inmobiliarios se lanzan a la adquisición de solares, por lo que los precios del suelo en zonas escasas y de primera categoría se han mantenido fuertes y es poco probable que se desplomen bruscamente en el futuro. Tokio es también el centro de la economía japonesa y la demanda de oficinas y locales comerciales es estable. En cuanto al mercado de alquileres, la tasa de desocupación de oficinas en el centro de la ciudad aumentó temporalmente debido al desastre de Corona, pero desde entonces ha bajado, y hay una sólida demanda, sobre todo de edificios de alto nivel. En cuanto a infraestructuras, hay varios proyectos de reurbanización en marcha, y el atractivo de la ciudad sigue mejorando con la finalización de complejos de rascacielos como el Puente Tokiwa de la Estación de Tokio y el proyecto Toranomon-Azabudai, etc. A finales de la década de 2020, también está a la vista la apertura de la Línea Central de Shinkansen (entre Tokio y Nagoya, *fecha de apertura por confirmar). El potencial de desarrollo a medio y largo plazo de la región de Tokio sigue siendo elevado. Para los particulares con un elevado patrimonio neto, los bienes inmuebles de Tokio son un "activo seguro con un valor patrimonial sólido", y tiene sentido mantenerlos con fines de protección patrimonial, aunque el rendimiento sea un poco bajo. De hecho, los rendimientos superficiales de las propiedades prime de Tokio son bajos, en torno al 3-4%, pero los compradores siguen sintiéndose atraídos por ellas porque prevén un rendimiento integral, incluidas las futuras ganancias de valor y el efecto de la reducción de la tasación en el momento de la herencia. El área de Tokio seguirá siendo la zona de inversión más importante para los particulares con grandes patrimonios, con una preferencia especialmente marcada por los inmuebles residenciales de gama alta en el centro de la ciudad, los edificios comerciales en el centro de la ciudad y los pisos unifamiliares de alquiler.

Grandes ciudades regionales (Osaka, Nagoya, Fukuoka, etc.): Los grandes patrimonios están cada vez más interesados en áreas metropolitanas distintas de Tokio. Osaka está atrayendo la atención tanto a nivel nacional como internacional, con muchos puntos brillantes como la Expo Osaka-Kansai en 2025, y más allá, los planes para un complejo turístico integrado (IR, incluyendo casinos) cuya apertura está prevista para 2029. Los precios inmobiliarios en la ciudad de Osaka también están en alza, con un crecimiento interanual del 7,1% en 2024, el mayor de las tres áreas metropolitanas. Sin embargo, los precios inmobiliarios siguen siendo más baratos que en Tokio, y hay quien afirma que el precio de un estudio es "casi la mitad que en Tokio". Esta diferencia de precios ha atraído a un creciente número de personas adineradas del área metropolitana de Tokio a comprar propiedades en Osaka. Si continúa la afluencia de fondos a Osaka, cabe esperar plusvalías en las propiedades de Osaka debido a la convergencia de precios. Se espera que los efectos económicos de la Expo y el aumento de turistas debido a la apertura de la IR estimulen la demanda de propiedades en la zona de Osaka, que se espera se extienda ampliamente desde oficinas, hoteles e instalaciones comerciales hasta propiedades residenciales. Nagoya también cuenta con una sólida base económica, sobre todo en la industria automovilística, y la apertura prevista de la línea central de Shinkansen atrae cada vez más atención. Los precios del suelo comercial en el área de Nagoya ya están subiendo a un ritmo anual del +7% (en 2024), y como una de las tres mayores áreas metropolitanas, se espera que continúe el crecimiento estable. Fukuoka tiene una de las tasas de crecimiento de población más altas de todas las ciudades designadas por ordenanza y es un mercado prometedor con una gran afluencia de jóvenes. Con una población aproximada de 1,65 millones de habitantes (en 2025), se calcula que la población de la ciudad de Fukuoka seguirá creciendo hasta aproximadamente 2040, y la demanda de vivienda es fuerte. La ciudad de Fukuoka ocupa un lugar destacado entre las ciudades regionales en cuanto a la tasa de aumento del precio del suelo, y tanto las zonas comerciales como las residenciales muestran un crecimiento constante. La proximidad de Fukuoka a Asia y sus amplias rutas aéreas internacionales atraen cada vez más el interés de los inversores extranjeros. También se espera que centros regionales como Sapporo ySendai registren un cierto nivel de demanda, con Sapporo en particular ofreciendo factores positivos como la mejora de la accesibilidad y el aumento de la demanda turística debido a la apertura de la extensión del tren bala Hokkaido Shinkansen en 2030. Sin embargo, como las ciudades regionales son más pequeñas y tienen menos liquidez que Tokio, deben seleccionarse cuidadosamente como objetivos de inversión para particulares con un elevado patrimonio neto. Básicamente, las ciudades con una población creciente o mantenida y una base económica sólida (Osaka, Nagoya, Fukuoka, etc.) son las principales candidatas a la inversión, mientras que otras ciudades regionales deben examinarse detenidamente en función del atractivo de las propiedades individuales (existencia de proyectos de reurbanización, singularidad de la ubicación, etc.).

Complejos turísticos de alto nivel y destinos turísticos: Las personas con un elevado patrimonio también están interesadas en los complejos turísticos de Japón y el extranjero para satisfacer sus necesidades reales. En Japón, algunos centros turísticos han ganado reconocimiento internacional en los últimos años, en particular Niseko, en Hokkaido. Niseko es una estación de esquí conocida por su nieve en polvo de gran calidad, que ha desencadenado un boom de la inversión inmobiliaria, principalmente entre australianos y asiáticos adinerados, y los precios del suelo han subido espectacularmente en los últimos 15 años. Esto ha tenido un efecto dominó en la zona circundante , que también se conoce como la "segunda Niseko ". Por ejemplo, en Kitanomine-cho, Furano, Hokkaido, el aumento oficial del precio del suelo residencial en 2024 fue del +31,3% respecto al año anterior, el más alto del país. Esto es el resultado de la afluencia de dinero de inversión, combinada con la atención como estación de esquí sólo superada por Niseko, y la demanda en el extranjero debido a la debilidad del yen. Furano y Niseko han visto cómo se construían sucesivamente hoteles y condominios, y los compradores de viviendas vacacionales e inversores de Japón y el extranjero visitan la zona en busca de propiedades. Según los agentes inmobiliarios locales, uno de los factores que contribuyen al aumento de la demanda es que "la debilidad del yen las ha hecho más asequibles desde el punto de vista del extranjero", y el número de visitantes extranjeros que pernoctan se ha multiplicado por 4,2 en los últimos 10 años, y se espera que continúen las altas tasas de incremento en el futuro. Así pues, los complejos turísticos de alto nivel de Hokkaido están experimentando una especie de auge similar al de una burbuja, y son una zona atractiva para que los ricos inviertan y adquieran propiedades.

También siguen siendo populares otros centros de veraneo y termales que desde hace tiempo son populares entre los ricos de Japón, como Karuizawa (prefectura de Nagano) y Hakone y Atami (prefecturas de Kanagawa y Shizuoka). La demanda de casas de vacaciones es fuerte y, tras la catástrofe de Corona, los precios de las propiedades subieron en algunas zonas al aumentar el número de personas adineradas que se alojan en complejos turísticos cercanos a las ciudades durante periodos más largos con la generalización del teletrabajo. Los precios de las casas de vacaciones en Karuizawa han empezado a subir y las transacciones se han vuelto más activas. Las propiedades vacacionales de Okinawa también están atrayendo la atención, con promociones de condominios de alta gama en Onna Village, la isla de Miyako y otros lugares que están siendo adquiridos por gente adinerada de Japón y del extranjero. La recuperación del turismo y el aumento del turismo receptor están proporcionando un viento de cola, y el potencial de ingresos por alquileres de complejos turísticos y operaciones de alojamiento privado está aumentando el atractivo de estas propiedades como objetivos de inversión.

Aunque la evolución de los precios de los complejos turísticos de gama alta difiere de la de los situados en zonas urbanas y se ve fácilmente influida por la economía y las tendencias del turismo extranjero, constituyen una opción única para los particulares con un elevado patrimonio neto, ya que ofrecen tanto el disfrute de poseer activos comola rentabilidad de la inversión. Es posible un uso flexible, como aspirar a un aumento del valor del activo mientras se utiliza la propiedad uno mismo, o alquilarla para generar ingresos. Sin embargo, la liquidez es limitada y los participantes en el mercado también, por lo que deben tomarse decisiones cuidadosas teniendo en cuenta las estrategias de salida. No obstante, la reputación internacional de los complejos turísticos japoneses va en aumento, y el éxito de Niseko es un símbolo de ello. Se espera que la demanda siga procediendo de personas adineradas de todo el mundo, en particular de Hokkaido, y para los inversores de alto patrimonio neto, merece la pena considerar los complejos turísticos de lujo como activos para dar color a parte de sus carteras.

Como hemos visto anteriormente por regiones, la estrategia básica para los inversores de alto patrimonio neto en inversión inmobiliaria es "centrarse en Tokio como núcleo, pero también estar atentos a prometedoras ciudades centro regionales y complejos turísticos". El área de Tokio debe mantenerse como el núcleo del valor inmobiliario, añadiendo propiedades en Osaka, Nagoya y otras ciudades con margen de crecimiento, según convenga, y si hay espacio, propiedades en complejos turísticos como valor añadido: esta diversificación regional polifacética dará más solidez a las carteras de activos de los particulares con un elevado patrimonio neto. Puede decirse que esta diversificación regional multifacética reforzará las carteras de activos de los particulares con un elevado patrimonio neto. Es importante seguir de cerca las tendencias económicas, los planes de desarrollo y las infraestructuras de cada región y tomar las mejores decisiones de inversión.

Conclusión.

Desde la perspectiva de la asignación de activos, la inversión inmobiliaria sigue siendo un pilar esencial de los patrimonios en Japón. Aunque el mercado inmobiliario nacional sigue siendo fuerte en la actualidad, se enfrenta a los retos de los tipos de interés y los cambios demográficos, pero los HNWI podrán proteger y aumentar el valor de sus activos al tiempo que responden adecuadamente basándose en sus muchos años de experiencia y conocimientos. Los bienes inmuebles combinan la estabilidad y la capacidad de generar ingresos de un activo real con un atractivo que no tiene parangón en ninguna otra clase de activos. Al mismo tiempo, sin embargo, también requiere prestar atención a los cambios en el entorno del mercado y a los riesgos individuales, así como una actitud minuciosa para identificar zonas y propiedades ydiversificar las inversiones sin exceso de confianza. Es esencial gestionar los activos basándose en decisiones lógicas y sin errores, haciendo referencia a datos oficiales fiables y a los conocimientos de los expertos. La posición de la inversión inmobiliaria entre los particulares con grandes patrimonios seguirá manteniendo su importancia como medio tanto de conservación como de crecimiento del patrimonio, y seguirá evolucionando en consonancia con las tendencias del mercado nacional.