L'importance cruciale de la sélection des biens en investissement immobilier

On dit que le succès ou l'échec d'un investissement immobilier est presque entièrement déterminé par la "sélection des biens". En fait, il n'est pas exagéré de dire que la sélection des biens immobiliers est la clé du succès en matière d'investissement immobilier et que, dans les cas extrêmes, 80 % de l' investissement immobilier est déterminé par la sélection des biens immobiliers. La chose la plus importante pour les débutants est de choisir le bon bien, et si vous ne faites pas d'erreur dans le choix du bien, il est peu probable que vous fassiez une erreur majeure, mais d'un autre côté, si vous faites une erreur dans le choix du bien, le risque d'une perte majeure augmente. Le bien immobilier étant un actif coûteux et difficilement modifiable une fois acheté, il est important de le choisir avec soin.

En outre, à partir de 2024-2025, le marché de l'immobilier dans la région métropolitaine de Tokyo atteindra un point d'inflexion après de nombreuses années de tendance à la hausse. Le prix annuel moyen des condominiums d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo sera de 47,47 millions JPY en 2024, soit une baisse de 1,1 % par rapport à l'année précédente. Il s'agit de la première baisse en 11 ans depuis 2013. D'autre part, le prix des appartements d'occasion dans les 23 quartiers de Tokyo continue d'augmenter de +9,4 % par rapport à l'année précédente, avec un net clivage entre le centre-ville et la moyenne plus large. Comme on peut le constater, les conditions du marché diffèrent selon les zones, les prix élevés se maintenant dans les centres-villes, tandis que les banlieues entrent dans une phase d'ajustement. Lors de la sélection d'un bien immobilier, il est nécessaire de prendre en compte les caractéristiques de la zone et les tendances du marché, et c'est précisément parce que l'environnement du marché est en train de changer qu'une sélection minutieuse des biens immobiliers est nécessaire.

Exemples d'erreurs commises par les débutants

Voici quelques exemples d'erreurs que les débutants en investissement immobilier ont tendance à commettre lors de la sélection d'un bien immobilier.

• Commencer sans fonds personnels suffisants: les prêts bancaires vous permettent de commencer avec peu de fonds personnels, mais il est très risqué de commencer sans fonds suffisants. Si vous manquez de fonds en raison d'une vacance imprévue ou de frais de réparation, vous risquez, dans le pire des cas, de perdre le bien et de vous retrouver sans rien d'autre qu'une dette. On vous dira peut-être que vous pouvez commencer avec un prêt complet et aucun fonds personnel, mais si vous n'avez pas de réserves, une petite erreur de calcul pourrait vous immobiliser et vous obliger à "sortir à mi-parcours".

• Acheter un bien immobilier sur la base d'un discours commercial: il est facile d'être rassuré lorsqu'un agent immobilier vous dit que le bien est "recommandé", mais il faut savoir si le bien est réellement un "bien à acheter" adapté à l'investissement ou simplement un "bien que le vendeur veut vendre". Si l'on croit le discours des vendeurs et que l'on achète le bien comme on le lui a dit, il y a eu des cas d'échec : on a eu du mal à trouver des locataires, on n'a pas pu générer les revenus escomptés et on a dû sortir de l'argent pour rembourser l'emprunt. Il est important de prendre les suggestions comme référence, mais de ne pas les croire sur parole et de vérifier soi-même le marché et les revenus et dépenses du bien.

• Acheter trop facilement un studio neuf: de nombreuses publicités recommandent aux débutants d'investir dans un studio neuf, mais dans de nombreux cas, le flux de trésorerie d'un studio neuf est supposé être dans le rouge immédiatement après l'achat. Même s'il y a des locataires, il est facile de se retrouver dans le rouge (en sortant de l'argent) lorsque l'on déduit les remboursements mensuels du prêt, et malgré des affirmations telles que "constitution d'un patrimoine futur" et "économies d'impôts", il est peu probable que la valeur du bien immobilier reste au même niveau que lors de la construction pendant les 20 à 30 ans qui précèdent le remboursement complet du prêt, et la rentabilité peut diminuer en raison de la baisse des loyers et de l'augmentation des taux d'inoccupation. Il existe un risque que la rentabilité diminue en raison de la baisse des loyers et de l'augmentation des taux d'inoccupation. Les biens immobiliers nouvellement construits ont un faible rendement en raison de la prime ajoutée au moment de la vente, et il est courant que la valeur des biens immobiliers chute de 10 à 20 % immédiatement après l'achat. Il est risqué pour les débutants de choisir soudainement un immeuble neuf coûteux, à moins qu'ils ne disposent de ressources financières suffisantes ou qu'ils n'aient un objectif d'économie d'impôt.

En plus de ce qui précède, d'autres erreurs ont été signalées, telles que l'achat d'un bien immobilier sans en étudier les avantages et les inconvénients soi-même, ou le fait de commencer en secret sans consulter les membres de sa famille. L'important est de prendre les bonnes décisions d'investissement par soi-même et de prévoir raisonnablement les pires scénarios.

Trois étapes pour éviter l'échec

Les paragraphes suivants expliquent, étape par étape, les mesures concrètes à prendre par les débutants pour choisir un bien immobilier qui leur évitera de commettre des erreurs en matière d'investissement immobilier. Les trois étapes importantes sont (i) l'analyse de l'emplacement, (ii) le calcul des rendements et des revenus et dépenses, et (iii) les stratégies de gestion et de sortie. Examinons ces trois étapes l'une après l'autre.

Étape 1 : Analyse de l'emplacement - détermination de la demande dans la zone et du type de bien immobilier

L'emplacement est le facteur le plus important de l'investissement immobilier. Les biens situés dans les centres-villes ont tendance à avoir une forte demande locative et un faible risque d'inoccupation. En revanche, les biens situés en banlieue, même s'ils sont abordables, doivent être examinés avec soin, car la demande locative est faible et le risque d'inoccupation est susceptible d'augmenter. Même dans la région métropolitaine de Tokyo, en particulier dans le centre et autour des principales gares, il y a un afflux continu de population et une forte demande locative, alors que les banlieues et les zones moins pratiques risquent de connaître un déclin de la population et une augmentation des taux d'inoccupation. Comme les biens immobiliers situés à proximité d'une gare (généralement à moins de 10 minutes de marche) ont tendance à être privilégiés par les locataires et à avoir des périodes d'inoccupation plus courtes, les débutants devraient d'abord cibler les zones où la demande est forte à proximité des gares. Par exemple, on peut s'attendre à une demande locative stable près des universités, près des gares offrant un bon accès aux zones de bureaux et dans les zones en cours de réaménagement.

Lors de l'analyse des emplacements, il convient également d'étudier les tendances démographiques et les besoins locatifs de la région. Il s'agit notamment de savoir si la population locale est en augmentation, s'il y a des universités et des entreprises à proximité et s'il y a une demande de la part du groupe cible des célibataires et des familles. Il est également important de vérifier si les besoins des locataires potentiels correspondent aux caractéristiques du bien (agencement, équipements, taille, etc.). Par exemple, dans les zones où il y a beaucoup de célibataires, les appartements de type studio ou 1K conviennent, tandis que dans les zones où il y a beaucoup de familles, les 2LDK ou les aménagements plus grands sont préférés. Il est également nécessaire de vérifier que le loyer estimé ne s'écarte pas du prix du marché pour des biens similaires dans les environs. Si le loyer est trop élevé et éloigné du prix du marché, il sera difficile d'attirer des locataires, tandis que s'il est trop bas, vous manquerez des opportunités de profit.

Un type de bien immobilier typique convenant aux débutants est un logement d'occasion en copropriété (une pièce dans un immeuble en copropriété). Comme les investissements en copropriété peuvent être lancés avec une petite somme d'argent et qu'ils sont relativement faciles à gérer, ils sont populaires comme point d'entrée pour ceux qui commencent à investir dans l'immobilier. Les studios d'occasionconviennentparticulièrementaux débutants, car le prix de l'immobilier est inférieur à celui des condominiums neufs et il n'y a pas de "prime de construction neuve", qui est une prime. Bien que l'immeuble soit plus ancien, la dépréciation de l'immeuble est prise en compte dans le prix, et s'il s'agit d'un bien immobilier d'occasion bien situé, le terrain et l'emplacement ont une grande valeur même si l'immeuble est ancien, ce qui présente également l'avantage que la valeur de l'actif n'est pas susceptible de diminuer de manière significative. En fait, certaines copropriétés d'occasion bien situées, par exemple près des gares, ont conservé une valeur élevée même après 20 à 30 ans de construction. Sur le marché des copropriétés d'occasion de la région métropolitaine de Tokyo, les prix ont continué à augmenter ces dernières années et les rapports de recherche indiquent que les copropriétés neuves et d'occasion sont en hausse (et qu'il est peu probable qu'elles perdent de la valeur de manière significative). Si vous choisissez un tel bien, vous pourrez facilement maintenir la demande locative et la valeur de l'actif au fil du temps, et vous pouvez vous attendre à une gestion stable à long terme.

Étape 2 : Simulation du rendement et des revenus/charges - confirmer la rentabilité sur la base des chiffres

Une fois que vous avez choisi l'emplacement de votre bien, l'étape suivante consiste à analyser sa rentabilité. Plus précisément, utilisez le "rendement" et la "simulation des revenus et des dépenses" pour évaluer numériquement si le bien vaut la peine d'être investi.

Le rendement est un ratio qui indique combien de revenus locatifs (bénéfices) peuvent être obtenus par an par rapport au prix du bien. Le rendement surfacique indiqué (rendement brut) est un indicateur simple calculé en divisant le revenu locatif annuel par le prix du bien, mais il ne prend pas en compte les dépenses telles que les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations et l'impôt foncier. Par conséquent, les décisions d'investissement doivent se concentrer sur le rendement réel (rendement net) après déduction de ces dépenses. Lorsque vous consultez des annonces immobilières, essayez d'estimer vous-même le rendement net après déduction des frais ainsi que le rendement en surface. Attention, si la simulation proposée n'inclut pas les frais (impôts, frais de gestion et de réparation, etc.), il est important de s 'assurer que la simulation des revenus et des dépenses intègre les "impôts", les "frais de réparation" et les "frais de gestion".

Quel est donc le rendement approximatif des immeubles de placement dans la région métropolitaine de Tokyo ? D'une manière générale, le taux de rendement en surface pour un studio en centre-ville serait d'environ 4 %. Selon les données d'une enquête de l'Institut japonais de l'immobilier (octobre 2022), le rendement moyen d'un investissement en studio est de 3,9 % dans le quartier Jonan de Tokyo, de 4,1 % dans le quartier Joto et d'environ 4,8 % à Saitama et Chiba. Les rendements des studios dans les grandes villes sont généralement de l'ordre de 4 à 5 %, avec une tendance à des rendements plus élevés, de 5 % ou plus, à mesure que l'on s'éloigne de la campagne. Cela signifie que si les rendements sont plus élevés dans les zones rurales en raison des prix plus bas de l'immobilier, le risque d'inoccupation est également plus élevé. Par conséquent, les biens situés dans les centres-villes ont des rendements faibles mais une excellente stabilité, tandis que les biens situés dans les zones rurales ont des rendements élevés mais aussi un risque élevé. Les débutants ne doivent pas se contenter de rechercher des "rendements élevés" dans l'obscurité, mais il est essentiel de trouver le bon équilibre entre le rendement et le risque. Sachez que les biens qui affichent des rendements extrêmement élevés se trouvent souvent dans des endroits qui, pour une raison ou une autre, n'attirent pas beaucoup de monde.

Une fois le rendement confirmé, vérifiez la rentabilité réaliste à l'aide d'une simulation des recettes et des dépenses réelles. Calculez le cash-flow net en déduisant du revenu locatif mensuel les dépenses telles que les remboursements d'emprunt, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion locative, la taxe foncière et les primes d'assurance contre l'incendie. Il est important de tenir compte de l'existence de périodes d'inoccupation. Au lieu de supposer que le bien sera toujours entièrement occupé, prévoyez des périodes d'inoccupation de quelques semaines à un mois par an et estimez le revenu locatif de manière quelque peu conservatrice. Par exemple, calculez une marge de sécurité en supposant que 95 % du loyer annuel correspond à un revenu d'occupation réel. Il convient également de garder à l'esprit le risque de hausse des taux d'intérêt et, dans le cas d'un prêt à taux variable, d'estimer l'augmentation des remboursements si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir.

Vérifiez si la simulation aboutit à un solde de trésorerie positif décent après le remboursement du prêt (c'est-à-dire si le flux de trésorerie est positif). Si la simulation montre que vous devez retirer de l'argent chaque mois, plus l'investissement se prolonge, plus la perte peut être importante. En particulier, dans le cas d'un studio nouvellement construit, où l'on suppose que vous devrez sortir de l'argent (déficit) immédiatement après l'achat, il y a un risque que les baisses de loyer ou les hausses de taux d'intérêt futures détériorent davantage vos revenus et vos dépenses. Pour les débutants, il est préférable d'acheter un bien dont le solde est positif ou négatif dès le départ, et il convient d'établir un plan de recettes et de dépenses confortable afin que le bien puisse être détenu pendant une longue période tout en restant solide.

Étape 3 : Vérifier la gestion et la stratégie de sortie - maintenir la valeur du bien et préparer l'avenir

Enfin, vérifiez le système de gestion du bien et lastratégie de sortie future. L'investissement immobilier ne s'arrête pas à l'achat, il est géré et exploité sur le long terme. Un bien qui n'est pas correctement géré verra sa valeur d'actif et sa rentabilité diminuer rapidement. En outre, la facilité de sortie (vente) et la valeur future doivent être prises en compte avant l'achat, car il est possible de vendre un jour le bien pour bloquer un bénéfice ou pour reconfigurer l'actif.

Tout d'abord, le système de gestion du bien: dans le cas d'un investissement en copropriété, l'état d'entretien et de gestion de l'ensemble du bien est vérifié. Plus précisément, il s'agit de savoir si l'association de gestion fonctionne bien, si les réparations importantes sont effectuées comme prévu et si le solde du fonds de réserve pour les réparations est suffisant. Au Japon, l'importance d'une bonne gestion est telle qu'il existe un dicton "achetez la gestion du condominium", et la clé du maintien de la valeur de la propriété réside dans l'exécution de réparations régulières et d'un entretien approprié. Les copropriétés où l'association de gestion et la société de gestion collaborent pour maintenir l'immeuble en bon état ont tendance à être très appréciées sur le marché de l'occasion, car un environnement de vie confortable peut être maintenu au fil des ans. En revanche, les copropriétés dont la gestion est peu rigoureuse et les réserves de réparation insuffisantes peuvent éprouver des difficultés à effectuer des réparations importantes à l'avenir, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur de l'actif en raison de la détérioration de l'immeuble. Avant d'acheter un bien immobilier, veillez à vérifier l'état de la gestion en demandant un rapport d'enquête sur les questions importantes ou un document similaire.

Envisager la gestion des opérations de location après l'achat d'un bien immobilier. Pour les biens situés dans des endroits éloignés ou pour les investisseurs salariés, il est courant de confier la gestion locative à une société de gestion fiable. Si vous confiez la gestion à une société de gestion, celle-ci s'occupera du recrutement des locataires, des procédures contractuelles, de la perception des loyers, du traitement des plaintes et de la gestion des logements vacants, de sorte que même les personnes qui ont un emploi peuvent gérer le bien sans problème. Les frais de gestion s'élèvent à environ 5 % du loyer, mais c'est plus qu'un simple coût, c'est un coût nécessaire pour réduire le risque de vacance et garantir un fonctionnement stable à long terme. Il est important de choisir une société immobilière locale ayant de solides compétences en matière de recrutement de locataires et une société de gestion ayant fait ses preuves.

Vérifiez ensuite la stratégie de sortie (plan de vente). Réfléchissez à la durée pendant laquelle vous conserverez le bien dans lequel vous avez investi, si vous le vendrez à l'avenir pour réaliser un profit ou si vous le conserverez à long terme et continuerez à percevoir des revenus locatifs. Pour les débutants, la stratégie consistera probablement à conserver le bien pour le moment et à générer des revenus locatifs, mais il est important de se demander si le bien peut être vendu sur le marché le moment venu. Si vous envisagez de vendre le bien à l'avenir, demandez-vous si la zone est très liquide (c'est-à-dire s'il est facile d'attirer des acheteurs) et s'il y a des acheteurs potentiels lorsque le bien est plus ancien. Si le bien se trouve dans un quartier important de l'agglomération de Tokyo et à proximité d'une gare, la demande est élevée, même pour les biens d'occasion, et il est généralement facile de le vendre à un prix correct. En fait, sur le marché des copropriétés d'occasion dans les 23 quartiers de Tokyo, il y a des exemples de propriétés récemment construites qui se négocient à des prix comparables à ceux des nouveaux bâtiments, ce qui indique la force de la demande dans le centre ville. Ainsi, l'attrait de l'emplacement à l'avenir, la sécurité structurelle de l'immeuble et le fait qu'il soit ou non construit selon les nouvelles normes antisismiques sont des facteurs qui sous-tendent la valeur des actifs. En outre, si une zone est prévue pour l'ouverture d'une nouvelle ligne de chemin de fer ou pour un réaménagement à grande échelle à l'avenir, on peut s'attendre à ce que les prix des terrains dans la zone environnante augmentent.

En outre, les stratégies de sortie sont encore plus importantes pour les investissements dans les maisons individuelles et les appartements unifamiliaux. Si le bâtiment devient vétuste, vous avez la possibilité de le démolir et de le vendre sur le terrain ou de le reconstruire. Dans de nombreux cas, les vieux appartements en bois sont finalement vendus à la valeur du terrain, il est donc judicieux de connaître le ratio de la valeur du terrain au moment de l'achat. D'une manière générale, les biens immobiliers dont la valeur foncière est élevée ont plus de chances de conserver leur valeur patrimoniale. En revanche, les débutants doivent éviter les biens sans propriété foncière, tels que les biens à bail, ou les biens qui ne peuvent pas être reconstruits, car leurs options de sortie sont extrêmement limitées.

En général, les trois conditions les plus importantes pour maintenir et améliorer la valeur de l'actif sont l'emplacement, le bâtiment et la gestion. Un bon emplacement garantit une demande à long terme, une solide performance de base du bâtiment assure une longue durée de vie physique, et une bonne gestion assure le confort et la valeur marchande au fil des ans. Les biens immobiliers présentant ces trois qualités deviendront plus rares au fil du temps et, dans certains cas, verront même leur valeur augmenter. Les débutants devraient viser ces "biens qui seront choisis dans le futur" et choisir des biens non seulement pour leur rendement immédiat, mais aussi dans une perspective à long terme.

Liste de contrôle pour la sélection effective d'un bien immobilier

Enfin, voici une liste de points que les débutants doivent vérifier avant de procéder à la sélection d'un bien immobilier. Vérifier tous les points suivants avant d'acheter un bien vous permettra d'éviter de commettre des erreurs dues à des négligences importantes.

• Vérifiez l'emplacement: où se situe le bien (gare la plus proche, nombre de minutes de marche, environnement proche) ? La démographie du quartier et la demande locative sont-elles bonnes ? Le quartier est-il suffisamment peuplé par les locataires visés (célibataires, familles, etc.) ? Vérifiez les points forts de l'emplacement, par exemple "à 0 minute à pied de la gare", "proche du centre-ville ou de l'université", "avec des plans de réaménagement", etc. Vérifiez également le nombre de biens immobiliers concurrents dans les environs et les taux d'inoccupation.

• État physique du bien: vérifiez l'âge et la structure (par exemple, nouvelle norme antisismique de 1981 ou plus récente, construction RC). Détérioration du bâtiment et des pièces (présence de fuites ou de fissures, risque de défaillance des équipements). Y a-t-il des antécédents de réparations et de rénovations ? Quels sont les plans et les coûts prévus pour les réparations majeures à l'avenir ?

• Statut de la gestion: dans le cas des copropriétés, vérifiez le type de gestion (entièrement externalisée ou autogérée) et son évaluation. Les frais de gestion et les fonds de réserve pour les réparations sont-ils accumulés de manière appropriée et sans retard ? Les règles de gestion posent-elles des problèmes (par exemple, l'autorisation ou non des animaux domestiques, les questions relatives aux opérations telles que l'interdiction des logements privés) ? Consultez les procès-verbaux de l'association de gestion pour vérifier l'existence de problèmes et l'état d'avancement du plan de réparation.

• Simulation des revenus et des dépenses: après avoir vérifié le rendement superficiel (le chiffre figurant dans l'annonce immobilière) par rapport au prix d'achat, estimez le rendement réel en tenant compte des dépenses telles que les frais de gestion, les coûts de réparation et les taxes. Examinez le risque de baisse future des loyers sur la base des loyers actuels et du marché environnant. Simulez si le flux de trésorerie ne s'effondrera pas même dans le cadre d'un scénario pessimiste, en supposant une période d'inoccupation et un risque d'arriérés de loyer. En cas de recours à un prêt, simulez le montant du remboursement en cas de fluctuations des taux d'intérêt.

• Conditions de prêt et plan d'autofinancement: vérifiez le type de taux d'intérêt (fixe ou variable), la durée du prêt et la quotité de financement (acompte) des prêts disponibles. Calculer le montant total des fonds personnels nécessaires, car d'autres dépenses (frais de courtage, droits d'enregistrement, etc.) s'ajoutent au prix du bien. Existe-t-il un fonds de réserve (équivalent à plusieurs mois de remboursement du prêt) disponible après l'achat ?

• Stratégie de sortie: déterminer la durée approximative de détention et la politique de sortie. Combien d'années faudra-t-il pour vendre le bien à l'avenir et quel sera l'âge du bien à ce moment-là ? Prévoyez les besoins du marché lorsque vous envisagez de vendre et envisagez de vendre plus tôt si la valeur est susceptible de chuter de manière significative. Inversement, même si vous avez l'intention de conserver le bien pendant longtemps, prévoyez le moment où vous le convertirez enfin en liquidités. Il est également important de veiller à ce que le prix au moment de l'achat soit approprié (c'est-à-dire qu'il n'ait pas été acheté au prix fort) afin de pouvoir réaliser un bénéfice lors de la vente du bien.

Si les points de contrôle susmentionnés sont pris en compte et réglés un par un, même les débutants seront en mesure d'éviter des erreurs majeures et de commencer un investissement immobilier solide. L'investissement immobilier est une stratégie de gestion d'actifs à moyen et long terme. Grâce à une sélection rigoureuse des biens et à une préparation minutieuse, vous pouvez constituer un patrimoine fiable qui générera des revenus stables à l'avenir.