Importância da Seleção de Propriedades no Investimento Imobiliário

Diz-se que o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário é quase inteiramente determinado pela "seleção de propriedades". De fato, não é exagero dizer que a escolha da propriedade é a chave para o sucesso do investimento imobiliário e, em casos extremos, 80% do investimento imobiliário é determinado pela escolha da propriedade. O mais importante para os iniciantes é escolher a propriedade certa e , se você não cometer nenhum erro na escolha da propriedade certa, é improvável que cometa um erro grave, mas, por outro lado, se cometer um erro na escolha da propriedade certa, o risco de uma grande perda aumenta. Como a propriedade é um ativo caro e não pode ser facilmente alterada após a compra, é importante selecioná-la com cuidado.

Além disso, a partir de 2024-2025, o mercado imobiliário na área metropolitana de Tóquio está chegando a um ponto de inflexão após muitos anos de tendência de alta. O preço médio anual dos condomínios usados na área metropolitana de Tóquio será de 47,47 milhões de ienes em 2024, uma queda de 1,1% em relação ao ano anterior. Essa é a primeira queda em 11 anos, desde 2013. Por outro lado, o preço dos condomínios usados nos 23 distritos de Tóquio ainda está aumentando em +9,4% em relação ao ano anterior, com uma clara divisão entre o centro da cidade e a média mais ampla. Como se pode ver, há diferenças nas condições de mercado dependendo da área, com os preços altos continuando nos centros das cidades, enquanto os subúrbios estão entrando em uma fase de ajuste. Ao selecionar uma propriedade, é necessário levar em conta as características da área e as tendências do mercado, e é precisamente porque o ambiente do mercado está mudando agora que é necessária uma seleção cuidadosa da propriedade.

Exemplos de erros que os iniciantes tendem a cometer

A seguir, exemplos de erros que os iniciantes em investimentos imobiliários tendem a cometer na seleção de imóveis.

• Começar sem fundos pessoais suficientes: os empréstimos bancários permitem que você comece com poucos fundos pessoais, mas é muito arriscado começar sem fundos suficientes em mãos. Se você ficar sem fundos devido a vagas inesperadas ou custos de reparo, na pior das hipóteses, poderá acabar perdendo a propriedade e ficando apenas com dívidas. Talvez lhe digam que você pode começar com um empréstimo integral e sem fundos pessoais, mas se você não tiver reservas, um pequeno erro de cálculo pode levá-lo a uma paralisação e forçá-lo a "sair do mercado no meio do caminho".

• Comprar um imóvel com base no discurso de vendas: É fácil ficar tranquilo quando um agente imobiliário lhe diz que o imóvel é "recomendado", mas você precisa descobrir se o imóvel é realmente um "imóvel para comprar" adequado para investimento ou simplesmente um "imóvel que o vendedor quer vender". Como resultado de acreditar no discurso de vendas e comprar a propriedade como foi dito, houve casos de fracasso, como a dificuldade de encontrar inquilinos, a incapacidade de gerar a renda esperada e a necessidade de obter dinheiro para pagar o empréstimo. É importante aceitar sugestões como referência, mas não acreditar nelas e verificar o mercado e as receitas e despesas da propriedade por conta própria.

• Comprar um apartamento estúdio recém-construído com muita facilidade: Há muitos anúncios que recomendam que os iniciantes invistam em um apartamento estúdio recém-construído, mas , em muitos casos, presume-se que o fluxo de caixa de um apartamento estúdio recém-construído esteja no vermelho imediatamente após a compra. Mesmo se houver inquilinos, é fácil acabar no vermelho (tomando dinheiro) quando os pagamentos mensais do empréstimo são deduzidos e, apesar de alegações como "construção de ativos futuros" e "economia de impostos", é improvável que o valor da propriedade permaneça no mesmo nível de quando recém-construída durante os 20 a 30 anos até que o empréstimo seja pago, e a rentabilidade pode diminuir devido à queda do aluguel e ao aumento das taxas de vacância. Há um risco de que a rentabilidade possa diminuir devido à queda dos aluguéis e ao aumento das vagas. As propriedades recém-construídas têm um rendimento baixo devido ao preço premium adicionado no momento da venda, e é comum que os valores das propriedades caiam de 10 a 20% imediatamente após a compra. É arriscado para iniciantes escolher repentinamente um imóvel novo e caro, a menos que tenham recursos financeiros suficientes ou um objetivo de economia de impostos.

Além dos itens acima, outros erros também foram apontados, como comprar uma propriedade sem investigar os méritos e deméritos da propriedade por conta própria ou começar em segredo sem consultar os membros da família. O importante é tomar decisões de investimento adequadamente por conta própria e planejar razoavelmente os piores cenários possíveis.

Três etapas para evitar o fracasso

A seguir, apresentamos uma explicação passo a passo das etapas concretas para iniciantes escolherem uma propriedade que os impedirá de cometer erros no investimento imobiliário. As três etapas importantes são: (i) análise da localização, (ii) cálculo de rendimentos, receitas e despesas, e (iii) estratégias de gerenciamento e saída. Vamos dar uma olhada em cada uma delas.

Etapa 1: Analisar a localização - determinar a demanda da área e o tipo de propriedade

A localização é o fator mais importante no investimento imobiliário. As propriedades localizadas nos centros das cidades tendem a ter alta demanda de aluguel e baixo risco de vacância. Por outro lado, os imóveis nos subúrbios, mesmo que acessíveis, exigem uma análise cuidadosa, pois a demanda de aluguel é fraca e o risco de vacância provavelmente aumentará. Mesmo na área metropolitana de Tóquio, especialmente no centro de Tóquio e nas proximidades das principais estações de trem, há um fluxo contínuo de pessoas e uma forte demanda de aluguel, enquanto os subúrbios e as áreas menos convenientes correm o risco de um declínio na população e um aumento nas taxas de vacância. Como os imóveis que ficam a uma curta distância de uma estação (em geral, a menos de 10 minutos a pé) tendem a ser preferidos pelos locatários e têm períodos de vacância mais curtos, os iniciantes devem visar primeiro as áreas com alta demanda próximas às estações. Por exemplo, pode-se esperar uma demanda estável de aluguéis perto de universidades, perto de estações com bom acesso a áreas de escritórios e em áreas em processo de reforma.

Ao analisar os locais, investigue também as tendências populacionais e as necessidades de aluguel da área. Isso inclui se a população local está crescendo, se há universidades e empresas nas proximidades e se há demanda do grupo-alvo de solteiros e famílias. Também é importante verificar se as necessidades dos possíveis locatários correspondem às características do imóvel (layout, instalações, tamanho etc.). Por exemplo, em áreas onde há muitos solteiros, apartamentos do tipo estúdio ou 1K são adequados, enquanto que em áreas onde há muitas famílias, são preferíveis layouts de 2LDK ou maiores. Também é necessário verificar se o aluguel estimado não se desvia do preço de mercado de imóveis semelhantes nas proximidades. Se o aluguel for muito alto e distante da taxa de mercado, será difícil atrair inquilinos, enquanto se for muito baixo, você perderá oportunidades de lucro.

Um tipo de propriedade típico adequado para iniciantes é uma unidade de condomínio de segunda mão (um cômodo em um condomínio). Como os investimentos em condomínios podem ser iniciados com uma pequena quantia de dinheiro e são relativamente fáceis de gerenciar, eles são populares como ponto de entrada para aqueles que estão apenas começando a investir em propriedades. Os condomínios de estúdios usados são particularmenteadequados para iniciantes, pois o preço da propriedade é menor do que o de condomínios recém-construídos e não há "prêmio de construção nova", que é um prêmio. Embora o edifício seja mais antigo, a depreciação do edifício é considerada no preço e, se o imóvel for de segunda mão em uma boa localização, o terreno e a localização têm alto valor mesmo que o edifício seja antigo, portanto, há também a vantagem de que o valor do ativo provavelmente não cairá significativamente. De fato, alguns condomínios usados em boas localizações, como perto de estações de trem, mantiveram altos valores de ativos mesmo após 20 a 30 anos de construção. No mercado de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio, os preços continuaram a subir nos últimos anos, e os relatórios de pesquisa indicam que tanto os condomínios novos quanto os usados estão em alta (e é improvável que seu valor caia significativamente). Se você escolher uma propriedade desse tipo, poderá facilmente manter a demanda de aluguel e o valor do ativo ao longo do tempo, além de contar com uma administração estável a longo prazo.

Etapa 2: Simulação de rendimento e receita/despesa - confirme a lucratividade com base nos números

Depois de definir a localização de sua propriedade, a próxima etapa é analisar sua rentabilidade. Especificamente, use o "rendimento" e a "simulação de receita/despesa" para avaliar numericamente se vale a pena investir na propriedade.

O rendimento é um índice que mostra a quantidade de renda de aluguel (lucro) que pode ser obtida por ano em relação ao preço da propriedade. O rendimento de superfície indicado (rendimento bruto) é um indicador simples calculado pela divisão da renda anual de aluguel pelo preço do imóvel, mas não leva em conta despesas como taxas de administração, fundos de reserva para reparos e imposto predial. Portanto, as decisões de investimento devem se concentrar no rendimento real (rendimento líquido) após a dedução dessas despesas. Ao analisar os anúncios de imóveis, tente estimar o rendimento líquido após a dedução das despesas, bem como o rendimento de superfície. Tenha cuidado se a simulação proposta não incluir despesas (impostos, custos de gerenciamento e reparo etc.), e é importante certificar-se de que a simulação de receitas e despesas incorpore "impostos", "custos de reparo" e "custos de gerenciamento".

Então, qual é o rendimento aproximado das propriedades para investimento na área metropolitana de Tóquio? De modo geral, diz-se que a taxa de rendimento superficial de um apartamento estúdio no centro da cidade é de cerca de 4%. De acordo com dados de uma pesquisa do Japan Real Estate Institute (outubro de 2022), o rendimento médio para investimento em estúdio é de 3,9% no distrito de Jonan, em Tóquio, 4,1% no distrito de Joto e cerca de 4,8% em Saitama e Chiba. Os rendimentos das propriedades de estúdios nas principais cidades geralmente ficam em torno de 4 a 5%, com uma tendência de rendimentos mais altos, de 5% ou mais, quanto mais se avança para o interior. Isso significa que, embora os rendimentos sejam mais altos nas áreas rurais devido aos preços mais baixos dos imóveis, há também um risco maior de vacância. Portanto, as propriedades nos centros das cidades têm rendimentos baixos, mas excelente estabilidade, enquanto as propriedades em áreas rurais têm rendimentos altos, mas também alto risco. Os iniciantes não devem apenas perseguir "altos rendimentos" no escuro, mas é fundamental encontrar o equilíbrio certo entre rendimento e risco. Esteja ciente de que as propriedades que alegam rendimentos extremamente altos geralmente estão em locais que não atraem muitas pessoas por um motivo ou outro.

Depois de confirmar o rendimento, verifique a rentabilidade realista com uma simulação real de receitas e despesas. Calcule o fluxo de caixa para levar para casa deduzindo da renda mensal do aluguel despesas como pagamento de empréstimos, taxas de manutenção e reparo, taxas de administração de aluguel, imposto predial e prêmios de seguro contra incêndio. É importante levar em conta a existência de períodos de vacância. Em vez de presumir que a propriedade estará sempre totalmente ocupada, espere vacâncias de algumas semanas a um mês por ano e estime a receita de aluguel de forma um tanto conservadora. Calcule com uma margem de segurança, por exemplo, presumindo que 95% do aluguel anual seja a renda real da ocupação. Também é uma boa ideia ter em mente o risco de aumento das taxas de juros e, no caso de um empréstimo com taxa de juros variável, estimar o aumento dos pagamentos se as taxas de juros subirem no futuro.

Verifique se a simulação resulta em um saldo de caixa positivo decente após os pagamentos do empréstimo (ou seja, se o chamado fluxo de caixa é positivo). Se a simulação mostrar que você precisa sacar dinheiro todo mês, quanto mais tempo o investimento continuar, maior poderá ser a perda. Em particular, em casos como o de apartamentos estúdio recém-construídos, em que a premissa é que você terá de sacar dinheiro (um déficit) imediatamente após a compra, há o risco de que futuras quedas no aluguel ou aumentos nas taxas de juros piorem ainda mais sua renda e suas despesas. Para os iniciantes, é preferível comprar uma propriedade que tenha um saldo positivo ou negativo desde o início, e um plano confortável de receitas e despesas deve ser elaborado para que a propriedade possa ser mantida por um longo período e ainda ser sólida.

Etapa 3: Verifique a administração e a estratégia de saída - mantenha o valor da propriedade e prepare-se para o futuro

Por fim, verifique o sistema de gerenciamento da propriedade ea estratégia de saída futura. O investimento imobiliário não termina com a compra, mas é gerenciado e operado a longo prazo. Se a propriedade não for gerenciada adequadamente, o valor do ativo e a lucratividade diminuirão rapidamente. Além disso, a facilidade de saída (venda) e o valor futuro devem ser levados em conta antes da compra, já que existe a possibilidade de eventualmente vender a propriedade para obter lucro ou reconfigurar o ativo.

Primeiro, o sistema de gerenciamento da propriedade. No caso de investimento em unidades de condomínio, deve-se verificar o status de manutenção e gerenciamento de toda a propriedade. Especificamente, se a associação de administração está funcionando bem, se os reparos de grande escala estão sendo realizados conforme planejado e se o saldo do fundo de reserva para reparos é suficiente. No Japão, a importância de uma boa administração é tão grande que existe um ditado que diz "compre a administração do condomínio", e a chave para manter o valor da propriedade é se os reparos regulares e a manutenção adequada são realizados. Os condomínios em que a associação de administração e a empresa de administração trabalham juntas para manter o edifício em boas condições tendem a ser altamente valorizados no mercado de segunda mão, pois um ambiente de vida confortável pode ser mantido ao longo dos anos. Por outro lado, os condomínios com administração desleixada e reservas de reparos insuficientes podem ter dificuldade para realizar reparos em grande escala no futuro, o que pode levar a um declínio no valor do ativo devido à deterioração do edifício. Antes de comprar um imóvel, certifique-se de verificar o estado da administração solicitando um Relatório de Investigação de Assuntos Importantes ou similar.

Considere a administração das operações de aluguel depois que a propriedade for comprada. Para propriedades em locais distantes ou para investidores assalariados, é comum terceirizar a administração do aluguel para uma empresa de administração confiável. Se você terceirizar para uma empresa de administração, ela cuidará do recrutamento de inquilinos, dos procedimentos contratuais, da cobrança de aluguéis, do tratamento de reclamações e das vagas em seu nome, de modo que mesmo aqueles que têm um emprego fixo possam operar sem problemas. A taxa de administração geralmente é de cerca de 5% do aluguel, mas é mais do que apenas um custo, é um custo necessário para reduzir o risco de vacância e garantir uma operação estável a longo prazo. É importante escolher uma agência imobiliária local com habilidades sólidas de recrutamento de inquilinos e uma empresa de administração com histórico comprovado.

Em seguida, verifique a estratégia de saída (plano de venda). Considere por quanto tempo você manterá a propriedade em que investiu, se a venderá no futuro para obter lucro ou se a manterá por longo prazo e continuará a receber renda de aluguel. Para iniciantes, é provável que a estratégia seja manter a propriedade por enquanto e gerar renda de aluguel, mas é importante ter em mente se a propriedade pode ser vendida no mercado quando chegar a hora. Se estiver pensando em vender a propriedade no futuro, considere se a área tem alta liquidez (ou seja, se é fácil atrair compradores) e se há compradores em potencial quando a propriedade estiver mais velha. Se o imóvel estiver em uma grande área metropolitana e próximo a uma estação, a demanda por imóveis usados é alta e tende a ser fácil vendê-lo por um preço justo. De fato, no mercado de condomínios usados nos 23 distritos de Tóquio, há exemplos de imóveis recém-construídos sendo negociados a preços comparáveis aos de imóveis novos, indicando a força da demanda no centro da cidade. Assim, a atratividade do local no futuro, a segurança estrutural do edifício e o fato de ele ter sido construído ou não de acordo com os novos padrões à prova de terremotos são fatores que sustentam os valores dos ativos. Além disso, se uma área for planejada para a abertura de uma nova linha ferroviária ou para uma reforma em grande escala no futuro, é de se esperar que os preços dos terrenos na área circundante aumentem.

Além disso, as estratégias de saída são ainda mais importantes para investimentos em casas isoladas e apartamentos unifamiliares. Se o prédio ficar velho, você tem a opção de demoli-lo e vendê-lo no terreno ou reconstruí-lo. Em muitos casos, os apartamentos antigos de madeira acabam sendo vendidos pelo valor do terreno, portanto, é uma boa ideia saber qual é a proporção do valor do terreno no momento da compra. De modo geral, as propriedades com um índice de valor do terreno mais alto têm maior probabilidade de manter seu valor patrimonial. Por outro lado, os iniciantes devem evitar propriedades sem propriedade do terreno, como propriedades de arrendamento, ou propriedades que não possam ser reconstruídas, pois suas opções de saída são extremamente restritas.

Em geral, as três condições mais importantes para manter e melhorar o valor do ativo são localização, construção e gerenciamento. Uma boa localização garante uma demanda de longo prazo, um desempenho básico sólido do edifício garante uma vida física longa e uma boa administração garante conforto e valor de mercado ao longo dos anos. As propriedades com essas três qualidades se tornarão mais raras com o tempo e, em alguns casos, até aumentarão o valor do ativo. Os iniciantes devem ter como objetivo essas "propriedades que serão escolhidas no futuro" e escolher propriedades não apenas por seu rendimento imediato, mas também a partir de uma perspectiva de longo prazo.

Lista de verificação para realmente selecionar uma propriedade

Por fim, aqui está uma lista de verificação dos pontos que os iniciantes devem verificar ao prosseguir com a seleção da propriedade. Verificar todos os itens a seguir antes de comprar um imóvel o ajudará a evitar cometer erros devido a grandes descuidos.

• Verifique a localização: onde o imóvel está localizado (estação mais próxima, número de minutos a pé, ambiente ao redor)? Os dados demográficos da área e a demanda de aluguel são bons? A área é suficientemente povoada pelos inquilinos-alvo (solteiros, famílias, etc.)? Verifique os pontos fortes da localização, por exemplo, "a 0 minutos a pé da estação", "perto do centro da cidade ou da universidade", "com planos de renovação" etc. Verifique também o número de propriedades concorrentes nas proximidades e as taxas de vacância.

• Condições físicas do imóvel: verifique a idade e a estrutura (por exemplo, novo padrão à prova de terremotos de 1981 ou posterior, construção RC). Deterioração do edifício e dos cômodos (presença de vazamentos ou rachaduras, risco de falha do equipamento). Existe um histórico de reparos e reformas anteriores? Quais são os planos e os custos previstos para grandes reparos no futuro?

• Status da administração: no caso de condomínios, verifique o tipo de administração (totalmente terceirizada ou autogerenciada) e sua avaliação. As taxas de administração e os fundos de reserva para reparos estão sendo acumulados de forma adequada e sem atrasos? Há algum problema com as regras de administração (por exemplo, se animais de estimação são permitidos, se a acomodação privada é proibida ou outros assuntos que afetam as operações)? Verifique as atas da associação de administração para verificar se há problemas e o progresso do plano de reparos.

• Simulação de receitas e despesas: Depois de verificar o rendimento superficial (o valor no anúncio da propriedade) em relação ao preço de compra, estime o rendimento real incluindo despesas como taxas de administração, custos de reparos e impostos. Examine o risco de futuras quedas de aluguel com base nos aluguéis atuais e no mercado ao redor. Simule se o fluxo de caixa não entrará em colapso mesmo em um cenário pessimista, assumindo um período de vacância e o risco de atrasos no aluguel. Se for usado um empréstimo, simule o valor do reembolso no caso de flutuações na taxa de juros.

• Termos do empréstimo e plano de autofinanciamento: verifique o tipo de taxa de juros (fixa ou variável), o período do empréstimo e a taxa de empréstimo (entrada) dos empréstimos disponíveis. Calcule o valor total dos fundos pessoais necessários, pois outras despesas (taxas de corretagem, taxas de registro etc.) são necessárias além do preço do imóvel. Há um fundo de reserva (equivalente a vários meses de pagamentos de empréstimos) disponível após a compra?

• Estratégia de saída: determine o período aproximado de retenção e a política de saída. Quantos anos serão necessários para vender a propriedade no futuro e qual será a idade da propriedade nesse momento? Preveja as necessidades do mercado quando a propriedade for vendida e considere vendê-la antecipadamente se houver probabilidade de queda significativa do valor. Por outro lado, mesmo que você pretenda manter a propriedade por um longo período, tenha um plano para quando você finalmente a converterá em dinheiro. Também é importante garantir que o preço no momento da compra seja adequado (ou seja, que não tenha sido cobrado um ágio) para que seja possível obter lucro quando a propriedade for vendida.

Se os pontos de controle acima forem levados em conta e eliminados um a um, até mesmo os iniciantes poderão evitar erros graves e iniciar um investimento imobiliário sólido. O investimento imobiliário é uma estratégia de gerenciamento de ativos de médio a longo prazo. Por meio de uma seleção cuidadosa da propriedade e de uma preparação prévia meticulosa, você pode construir um ativo confiável que gerará uma renda estável no futuro.