La clave del éxito en inversión inmobiliaria: selección de propiedades

Se dice que el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria viene determinado casi en su totalidad por la "selección del inmueble". De hecho, no es exagerado decir que la selección de la propiedad es la clave del éxito en la inversión inmobiliaria, y en casos extremos, el 80% de la inversión inmobiliaria viene determinada por la selección de la propiedad. Lo más importante para los principiantes es elegir la propiedad adecuada, y si no comete ningún error al elegir la propiedad adecuada, es poco probable que cometa un error importante, pero por otro lado, si comete un error al elegir la propiedad adecuada, aumenta el riesgo de sufrir una pérdida importante. Como la propiedad es un activo caro y no se puede cambiar fácilmente una vez adquirido, es importante seleccionarla con cuidado.

Además, a partir de 2024-2025, el mercado inmobiliario del área metropolitana de Tokio está alcanzando un punto de inflexión tras muchos años de tendencia al alza. El precio medio anual de los condominios usados en el área metropolitana de Tokio será de 47,47 millones de yenes en 2024, un 1,1% menos que el año anterior. Se trata de la primera caída en 11 años, desde 2013. Por otro lado, el precio de los condominios usados en los 23 distritos de Tokio sigue aumentando un +9,4% respecto al año anterior, con una clara división entre el centro de la ciudad y la media más amplia. Como puede observarse, existen diferencias en las condiciones del mercado en función de la zona, con precios elevados que continúan en el centro de las ciudades, mientras que los suburbios están entrando en una fase de ajuste. A la hora de seleccionar una propiedad, es necesario tener en cuenta las características de la zona y las tendencias del mercado, y es precisamente porque el entorno del mercado está cambiando ahora que se requiere una selección cuidadosa de la propiedad.

Ejemplos de errores que suelen cometer los principiantes

Los siguientes son ejemplos de errores que los principiantes en la inversión inmobiliaria tienden a cometer en la selección de propiedades.

• Empezar sin fondos personales suficientes: los préstamos bancarios permiten empezar con pocos fondos personales, pero es muy arriesgado empezar sin fondos suficientes a mano. Si se queda sin fondos debido a desocupaciones inesperadas o gastos de reparación, en el peor de los casos podría acabar perdiendo la propiedad y quedarse sólo con deudas. Puede que le digan que puede empezar con un préstamo completo y sin fondos personales, pero si no tiene reservas, un pequeño error de cálculo podría paralizarle y obligarle a "salir a mitad de camino".

• Comprar una propiedad basándose en palabrería de ventas: Es fácil quedarse tranquilo cuando un agente inmobiliario le dice que la propiedad es "recomendable", pero hay que averiguar si la propiedad es realmente una "propiedad para comprar" apta para la inversión o simplemente una "propiedad que el vendedor quiere vender". Por creer en la palabrería del vendedor y comprar la propiedad tal y como le han dicho, se han dado casos de fracaso como, por ejemplo, tener dificultades para encontrar inquilinos, no poder generar los ingresos esperados y tener que sacar dinero para devolver el préstamo. Es importante tomar como referencia las sugerencias, pero no fiarse de ellas y verificar uno mismo el mercado y los ingresos y gastos del inmueble.

• Comprar un estudio de nueva construcción con demasiada facilidad: Hay muchos anuncios que recomiendan a los principiantes invertir en un estudio de nueva construcción, pero en muchos casos se supone que el flujo de caja de un estudio de nueva construcción está en números rojos inmediatamente después de la compra. Incluso si hay inquilinos, es fácil acabar en números rojos (sacando dinero) cuando se deducen las cuotas mensuales del préstamo, y a pesar de afirmaciones como "construcción de activos futuros" y "ahorro fiscal", es poco probable que el valor de la propiedad se mantenga al mismo nivel que cuando estaba recién construida durante los 20-30 años que transcurren hasta la amortización total del préstamo, y la rentabilidad puede disminuir debido a la caída de los alquileres y al aumento de las tasas de desocupación. Existe el riesgo de que la rentabilidad disminuya debido a la caída de los alquileres y al aumento de las desocupaciones. Los inmuebles de nueva construcción tienen una rentabilidad baja debido al sobreprecio añadido en el momento de la venta, y es habitual que el valor de los inmuebles caiga un 10-20% inmediatamente después de la compra. Es arriesgado para los principiantes elegir de repente un edificio nuevo y caro, a menos que dispongan de recursos financieros suficientes o tengan un objetivo de ahorro fiscal.

Además de lo anterior, también se han señalado otros errores, como comprar una propiedad sin investigar uno mismo sus méritos y deméritos, o empezar en secreto sin consultar a los miembros de la familia. Lo importante es tomar las decisiones de inversión adecuadamente por cuenta propia y planificar razonablemente los peores escenarios.

Tres pasos para evitar el fracaso

A continuación se explican paso a paso los pasos concretos para que los principiantes elijan una propiedad que les evite cometer errores en la inversión inmobiliaria. Los tres pasos importantes son (i) analizar la ubicación, (ii) calcular rendimientos e ingresos y gastos, y (iii) estrategias de gestión y salida. Veamos cada uno de ellos por separado.

Paso 1: Análisis de la ubicación: determinar la demanda de la zona y el tipo de propiedad

La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria. Los inmuebles situados en el centro de las ciudades suelen tener una elevada demanda de alquiler y un bajo riesgo de desocupación. Por otro lado, las propiedades situadas en los suburbios, aunque sean asequibles, requieren una cuidadosa consideración, ya que la demanda de alquiler es débil y es probable que aumente el riesgo de vacantes. Incluso en el área metropolitana de Tokio, sobre todo en el centro y alrededor de las principales estaciones de tren, hay una afluencia continua de personas y una fuerte demanda de alquiler, mientras que los suburbios y las zonas menos convenientes corren el riesgo de sufrir un descenso de la población y un aumento de las tasas de vacantes. Dado que las propiedades situadas a poca distancia de una estación (por lo general, a menos de 10 minutos a pie) suelen ser las preferidas por los inquilinos y tienen periodos de desocupación más cortos, los principiantes deberían centrarse primero en las zonas con gran demanda cercanas a las estaciones. Por ejemplo, cabe esperar una demanda de alquiler estable cerca de universidades, cerca de estaciones con buen acceso a zonas de oficinas y en zonas en proceso de remodelación.

Al analizar las ubicaciones, investigue también las tendencias demográficas y las necesidades de alquiler de la zona. Esto incluye si la población local va en aumento, si hay universidades y empresas cerca y si hay demanda del grupo objetivo de solteros y familias. También es importante comprobar si las necesidades de los posibles inquilinos se ajustan a las características del inmueble (distribución, instalaciones, tamaño, etc.). Por ejemplo, en las zonas donde hay muchos solteros, son adecuados los estudios o los apartamentos de 1K, mientras que en las zonas donde hay muchas familias, se prefieren los de 2LDK o las distribuciones más grandes. También hay que comprobar que el alquiler estimado no se desvíe del precio de mercado de propiedades similares en los alrededores. Si el alquiler es demasiado alto y se aleja del precio de mercado, será difícil atraer inquilinos, mientras que si es demasiado bajo, se perderán oportunidades de obtener beneficios.

Un tipo de propiedad típico adecuado para principiantes es una unidad de condominio de segunda mano (una habitación en un condominio). Como las inversiones en condominios pueden iniciarse con una pequeña cantidad de dinero y son relativamente fáciles de gestionar, son populares como punto de entrada para quienes se inician en la inversión inmobiliaria. Los condominios tipo estudio de segunda mano son especialmenteadecuados para principiantes, ya que el precio de la propiedad es inferior al de los condominios de nueva construcción y no existe la "prima de nueva construcción", que es un sobreprecio. Aunque el edificio sea antiguo, la depreciación del edificio se tiene en cuenta en el precio, y si se trata de una propiedad de segunda mano en una buena ubicación, el terreno y la ubicación tienen un alto valor aunque el edificio sea antiguo, por lo que también existe la ventaja de que es poco probable que el valor del activo caiga significativamente. De hecho, algunos condominios usados en buenas ubicaciones, como cerca de estaciones de tren, han mantenido altos valores de activos incluso después de 20-30 años de construcción. En el mercado de condominios usados del área metropolitana de Tokio, los precios han seguido subiendo en los últimos años, y los informes de investigación indican que tanto los condominios nuevos como los usados están en alza (y es improbable que su valor caiga significativamente). Si elige una propiedad de este tipo, podrá mantener fácilmente la demanda de alquiler y el valor del activo a lo largo del tiempo, y puede esperar una gestión estable a largo plazo.

Paso 2: Simulación de rendimientos e ingresos/gastos: confirme la rentabilidad basándose en las cifras

Una vez que haya acotado la ubicación de su propiedad, el siguiente paso es analizar su rentabilidad. En concreto, utilice el "rendimiento" y la "simulación de ingresos/gastos" para evaluar numéricamente si merece la pena invertir en el inmueble.

El rendimiento es un ratio que muestra cuántos ingresos por alquiler (beneficios) pueden obtenerse al año en relación con el precio del inmueble. El rendimiento superficial indicado (rendimiento bruto) es un indicador sencillo que se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio del inmueble, pero no tiene en cuenta gastos como los honorarios de gestión, los fondos de reserva para reparaciones y el impuesto sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, las decisiones de inversión deben centrarse en el rendimiento real (rendimiento neto) una vez deducidos estos gastos. Cuando vea anuncios de propiedades, intente calcular usted mismo el rendimiento neto después de deducir los gastos, así como el rendimiento superficial. Tenga cuidado si la simulación propuesta no incluye los gastos (impuestos, gastos de gestión y reparación, etc.), y es importante asegurarse de que la simulación de ingresos y gastos incorpora los "impuestos", los "gastos de reparación" y los "gastos de gestión".

Entonces, ¿cuál es el rendimiento aproximado de las propiedades de inversión en el área metropolitana de Tokio? En términos generales, se dice que la tasa de rendimiento superficial de un estudio en el centro de la ciudad ronda el 4%. Según los datos de una encuesta del Instituto Inmobiliario de Japón (octubre de 2022), el rendimiento medio de un estudio de inversión es del 3,9% en el distrito Jonan de Tokio, del 4,1% en el distrito Joto y de alrededor del 4,8% en Saitama y Chiba. Los rendimientos de los estudios en las grandes ciudades suelen rondar el 4-5%, con una tendencia a ser más altos, del 5% o más, cuanto más nos adentramos en el campo. Esto significa que, aunque los rendimientos son más altos en las zonas rurales debido a que los precios de los inmuebles son más bajos, también existe un mayor riesgo de desocupación. Por lo tanto, las propiedades situadas en el centro de las ciudades ofrecen bajos rendimientos pero una excelente estabilidad, mientras que las situadas en zonas rurales ofrecen altos rendimientos pero también un alto riesgo. Los principiantes no deben limitarse a perseguir "altos rendimientos" en la oscuridad, sino que es vital encontrar el equilibrio adecuado entre rendimiento y riesgo. Tenga en cuenta que las propiedades que ofrecen rendimientos extremadamente altos suelen estar en lugares que, por una razón u otra, no atraen a mucha gente.

Una vez confirmado el rendimiento, verifique la rentabilidad real con una simulación de ingresos y gastos reales. Calcule el flujo de caja neto deduciendo de los ingresos mensuales por alquiler gastos como la amortización del préstamo, los gastos de mantenimiento y reparación, los gastos de gestión del alquiler, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas del seguro contra incendios. Lo importante aquí es tener en cuenta la existencia de periodos de desocupación. En lugar de suponer que el inmueble estará siempre totalmente ocupado, prevea periodos de desocupación de entre unas semanas y un mes al año y calcule los ingresos por alquiler de forma conservadora. Calcule con un margen de seguridad, por ejemplo suponiendo que el 95% de la renta anual son ingresos reales por ocupación. También conviene tener en cuenta el riesgo de subida de los tipos de interés y, en el caso de un préstamo a tipo de interés variable, estimar el aumento de las cuotas si los tipos de interés suben en el futuro.

Comprueba si la simulación da como resultado un saldo de caja positivo decente después de los reembolsos del préstamo (es decir, si el llamado flujo de caja es positivo). Si la simulación muestra que hay que sacar dinero todos los meses, cuanto más se prolongue la inversión, mayores pueden ser las pérdidas. En particular, en casos como el de los estudios de nueva construcción, en los que se supone que tendrá que sacar dinero (un déficit) inmediatamente después de la compra, existe el riesgo de que las futuras bajadas de los alquileres o las subidas de los tipos de interés empeoren aún más sus ingresos y gastos. Para los principiantes, es preferible comprar una propiedad que tenga un saldo positivo o negativo desde el principio, y debe elaborarse un plan de ingresos y gastos cómodo para que la propiedad pueda mantenerse durante mucho tiempo y siga siendo sólida.

Paso 3: Comprobar la gestión y la estrategia de salida: mantener el valor de la propiedad y prepararse para el futuro

Por último, compruebe el sistema de gestión de la propiedad y la futura estrategia de salida. La inversión inmobiliaria no termina con la compra, sino que se gestiona y explota a largo plazo. Los inmuebles que no se gestionen adecuadamente verán cómo su valor y rentabilidad disminuyen rápidamente. Además, antes de comprar hay que tener en cuenta la facilidad de salida (venta) y el valor futuro, ya que existe la posibilidad de vender el inmueble en algún momento para obtener beneficios o reconfigurar el activo.

En primer lugar, el sistema de gestión de la propiedad: en el caso de la inversión en unidades de condominio, se comprueba el estado de mantenimiento y gestión de toda la propiedad. En concreto, si la asociación de gestión funciona bien, si las reparaciones a gran escala se llevan a cabo según lo previsto y si el saldo del fondo de reserva para reparaciones es suficiente. En Japón, la importancia de una buena gestión es tan grande que hay un dicho que reza "compre la gestión del condominio", y la clave para mantener el valor de la propiedad es si se llevan a cabo reparaciones periódicas y un mantenimiento adecuado. Los condominios en los que la asociación de gestión y la empresa gestora colaboran para mantener el edificio en buen estado tienden a estar muy bien valorados en el mercado de segunda mano, ya que así se puede mantener un entorno de vida confortable a lo largo de los años. Por otro lado, los condominios con una gestión descuidada y reservas de reparación insuficientes pueden tener dificultades para llevar a cabo reparaciones a gran escala en el futuro, lo que puede dar lugar a una disminución del valor de los activos debido al deterioro del edificio. Antes de comprar un inmueble, asegúrese de comprobar el estado de la gestión solicitando un Informe de Investigación de Asuntos Importantes o similar.

Considere la gestión de las operaciones de alquiler después de comprar una propiedad. En el caso de propiedades situadas en lugares distantes o de inversores asalariados, es habitual subcontratar la gestión de los alquileres a una empresa de gestión fiable. Si se subcontrata a una empresa de gestión, ésta se encargará de la captación de inquilinos, los trámites de contratación, el cobro de alquileres, la gestión de reclamaciones y el tratamiento de las vacantes, de modo que incluso quienes tienen un trabajo diurno pueden gestionar la propiedad sin problemas. La comisión de gestión ronda el 5% del alquiler, pero es más que un coste, es un gasto necesario para reducir el riesgo de desocupación y garantizar un funcionamiento estable a largo plazo. Es importante elegir una agencia inmobiliaria local con gran capacidad de captación de inquilinos y una empresa de gestión con un historial probado.

A continuación, compruebe la estrategia de salida (plan de venta). Considere cuánto tiempo conservará el inmueble en el que ha invertido, si lo venderá en el futuro para obtener beneficios o si lo mantendrá a largo plazo y seguirá obteniendo ingresos por alquiler. Para los principiantes, es probable que la estrategia sea mantener la propiedad por el momento y generar ingresos por alquiler, pero es importante tener en cuenta si la propiedad puede venderse en el mercado llegado el momento. Si está pensando en vender la propiedad en el futuro, considere si la zona tiene mucha liquidez (es decir, si es fácil atraer compradores) y si hay compradores potenciales cuando la propiedad sea mayor. Si el inmueble se encuentra en una zona importante del área metropolitana de Tokio y cerca de una estación, la demanda es alta incluso para inmuebles usados, y suele ser fácil venderlo a un precio justo. De hecho, en el mercado de condominios usados de los 23 distritos de Tokio, hay ejemplos de propiedades de reciente construcción que se venden a precios comparables a los de los edificios nuevos, lo que indica la fuerza de la demanda en el centro de la ciudad. Así pues, el atractivo de la ubicación de cara al futuro, la seguridad estructural del edificio y el hecho de que esté construido o no según las nuevas normas antisísmicas son factores que sustentan el valor de los activos. Además, si en una zona está prevista la apertura de una nueva línea ferroviaria o una remodelación a gran escala en el futuro, cabe esperar que los precios del suelo en los alrededores suban.

Además, las estrategias de salida son aún más importantes para las inversiones en casas unifamiliares y pisos unifamiliares. Si el edificio se hace viejo, tienes la opción de demolerlo y venderlo en el terreno o reconstruirlo. En muchos casos, los pisos antiguos de madera se venden finalmente a valor de suelo, por lo que conviene saber cuál es el coeficiente de valor del suelo en el momento de la compra. Por lo general, los inmuebles con un coeficiente de valor del suelo más elevado tienen más probabilidades de mantener su valor patrimonial. Por otro lado, los principiantes deben evitar las propiedades sin suelo, como las propiedades en arrendamiento, o las propiedades que no se pueden reconstruir, ya que sus opciones de salida son extremadamente restringidas.

En general, las tres condiciones más importantes para mantener y mejorar el valor de los activos son la ubicación, el edificio y la gestión. Una buena ubicación garantiza la demanda a largo plazo, un sólido rendimiento básico del edificio asegura una larga vida física, y una buena gestión garantiza la comodidad y el valor de mercado a lo largo de los años. Los inmuebles con estas tres cualidades serán más escasos con el tiempo y, en algunos casos, incluso aumentarán su valor. Los principiantes deben aspirar a esas "propiedades que se elegirán en el futuro" y elegir propiedades no sólo por su rendimiento inmediato, sino también desde una perspectiva a largo plazo.

Lista de comprobación para seleccionar un inmueble

Por último, he aquí una lista de comprobación de los puntos que los principiantes deben verificar al proceder a la selección de una propiedad. Comprobar todos los puntos siguientes antes de comprar una propiedad le ayudará a evitar cometer errores debidos a descuidos importantes.

• Compruebe la ubicación: ¿dónde se encuentra el inmueble (estación más cercana, número de minutos a pie, entorno circundante)? ¿Son buenos los datos demográficos y la demanda de alquiler de la zona? ¿Está la zona suficientemente poblada por los inquilinos objetivo (solteros, familias, etc.)? Compruebe los puntos fuertes de la ubicación, por ejemplo, "a 0 minutos a pie de la estación", "cerca del centro o de la universidad", "con planes de reurbanización", etc. Averigüe también el número de propiedades de la competencia en las inmediaciones y las tasas de vacantes.

• Estado físico del inmueble: compruebe la antigüedad y la estructura (por ejemplo, nueva norma antisísmica de 1981 o posterior, construcción RC). Deterioro del edificio y las habitaciones (presencia de goteras o grietas, riesgo de avería del equipamiento). ¿Existen antecedentes de reparaciones y renovaciones anteriores? ¿Cuáles son los planes y costes previstos de reparaciones importantes en el futuro?

• Situación de la gestión: en el caso de las comunidades de propietarios, compruebe el tipo de gestión (totalmente externalizada o autogestionada) y su evaluación. ¿Se acumulan adecuadamente y sin demora los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones? ¿Hay problemas con las normas de gestión (por ejemplo, si se permiten animales de compañía, si se prohíben los alojamientos privados y otras cuestiones que afecten al funcionamiento)? Comprueba las actas de la asociación de gestión para ver si hay problemas y el progreso del plan de reparaciones.

• Simulación de ingresos y gastos: Tras cotejar el rendimiento superficial (la cifra que figura en el anuncio del inmueble) con el precio de compra, estime el rendimiento real incluyendo gastos como los de gestión, reparación e impuestos. Examine el riesgo de futuras bajadas de alquiler en función de los alquileres actuales y del mercado circundante. Simular si el flujo de caja no se colapsará incluso en un escenario pesimista, asumiendo un periodo de desocupación y riesgo de impago de alquileres. Si se recurre a un préstamo, simular el importe del reembolso en caso de fluctuaciones de los tipos de interés.

• Condiciones del préstamo y plan de autofinanciación: compruebe el tipo de tipo de interés (fijo o variable), el plazo del préstamo y el coeficiente de préstamo (pago inicial) de los préstamos disponibles. Calcule el importe total de fondos personales necesarios, ya que, además del precio del inmueble, se requieren otros gastos (honorarios de intermediación, gastos de registro, etc.). ¿Se dispone de un fondo de reserva (equivalente a varios meses de pagos del préstamo) después de la compra?

• Estrategia de salida: determine el periodo de tenencia aproximado y la política de salida. ¿Cuántos años tardará en vender el inmueble en el futuro y qué antigüedad tendrá en ese momento? Prevea las necesidades del mercado cuando tenga previsto vender y considere la posibilidad de vender anticipadamente si es probable que el valor caiga significativamente. A la inversa, aunque tenga intención de conservar la propiedad durante mucho tiempo, tenga previsto cuándo la convertirá finalmente en efectivo. También es importante asegurarse de que el precio en el momento de la compra sea el adecuado (es decir, que no se adquiera con sobreprecio) para poder obtener un beneficio cuando se venda la propiedad.

Si se tienen en cuenta los puntos de control anteriores y se van despejando uno a uno, incluso los principiantes podrán evitar errores importantes e iniciar una inversión inmobiliaria sólida. La inversión inmobiliaria es una estrategia de gestión de activos a medio y largo plazo. Mediante una cuidadosa selección de la propiedad y una meticulosa preparación previa, se puede construir un activo fiable que genere ingresos estables en el futuro.