Die Bedeutung der richtigen Immobilienauswahl für erfolgreiche Investitionen

Man sagt, dass der Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition fast ausschließlich von der "Immobilienauswahl" abhängt. Es ist in der Tat nicht übertrieben zu sagen, dass die Auswahl der Immobilie der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen ist, und im Extremfall werden 80 % der Immobilieninvestitionen durch die Auswahl der Immobilie bestimmt. Das Wichtigste für Anfänger ist die Auswahl der richtigen Immobilie, und wenn Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie keinen Fehler machen, ist es unwahrscheinlich, dass Sie einen großen Fehler machen, aber andererseits steigt das Risiko eines großen Verlusts, wenn Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie einen Fehler machen. Da es sich bei Immobilien um teure Vermögenswerte handelt, die nach dem Kauf nicht ohne Weiteres geändert werden können, ist es wichtig, sie sorgfältig auszuwählen.

Außerdem befindet sich der Immobilienmarkt im Großraum Tokio ab 2024-2025 nach vielen Jahren des Aufwärtstrends an einem Wendepunkt. Der durchschnittliche Jahrespreis für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio wird im Jahr 2024 bei 47,47 Mio. JPY liegen, was einem Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist der erste Rückgang in 11 Jahren seit 2013. Andererseits steigen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken von Tokio immer noch um +9,4 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei eine deutliche Kluft zwischen dem Stadtzentrum und dem weiteren Durchschnitt besteht. Wie man sieht, sind die Marktbedingungen je nach Gebiet unterschiedlich, wobei die Preise in den Stadtzentren weiterhin hoch sind, während in den Vororten eine Anpassungsphase beginnt. Bei der Auswahl einer Immobilie müssen die Merkmale des Gebiets und die Markttendenzen berücksichtigt werden, und gerade weil sich das Marktumfeld jetzt ändert, ist eine sorgfältige Auswahl der Immobilie erforderlich.

Beispiele für Fehler, die Anfänger häufig machen

Im Folgenden sind Beispiele für Fehler aufgeführt, die Anfänger bei der Auswahl von Immobilien machen.

• Start ohne ausreichende Eigenmittel: Bankkredite ermöglichen einen Start mit geringen Eigenmitteln, aber es ist sehr riskant, ohne ausreichende Eigenmittel zu starten. Wenn Ihnen aufgrund unerwarteter Leerstände oder Reparaturkosten das Geld ausgeht, könnten Sie im schlimmsten Fall die Immobilie verlieren und mit nichts als Schulden dastehen. Man sagt Ihnen vielleicht, dass Sie mit einem vollen Kredit und ohne Eigenmittel beginnen können, aber wenn Sie keine Rücklagen haben, könnte eine kleine Fehlkalkulation Sie zum Stillstand bringen und Sie zwingen, "auf halbem Wege aus dem Markt auszusteigen".

• Kauf einer Immobilie aufgrund von Verkaufsgesprächen: Es ist leicht, sich beruhigen zu lassen, wenn man von einem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie "empfohlen" wird, aber man muss herausfinden, ob es sich wirklich um eine "Kaufimmobilie" handelt, die für Investitionen geeignet ist, oder einfach um eine "Immobilie, die der Verkäufer verkaufen will". Es hat schon Fälle gegeben, in denen es nicht geklappt hat, z. B. wenn man den Verkaufsgesprächen geglaubt und gekauft hat, wie es einem gesagt wurde, und die Immobilie in Wirklichkeit nur schwer vermietet werden konnte, nicht die erwarteten Einnahmen brachte und man Geld zur Rückzahlung des Kredits aufnehmen musste. Es ist wichtig, Vorschläge als Referenz zu nehmen, ihnen aber nicht zu vertrauen und den Markt sowie die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie selbst zu überprüfen.

• Der Kauf einer neu gebauten Einzimmerwohnung ist zu einfach: Es gibt viele Anzeigen, in denen Anfängern empfohlen wird, in eine neu gebaute Einzimmerwohnung zu investieren, aber in vielen Fällen wird davon ausgegangen, dass der Cashflow einer neu gebauten Einzimmerwohnung unmittelbar nach dem Kauf in den roten Zahlen ist. Selbst wenn Mieter vorhanden sind, kann man leicht in die roten Zahlen geraten, wenn man die monatlichen Kreditrückzahlungen abzieht, und trotz Behauptungen wie "künftiger Vermögensaufbau" und "Steuerersparnis" ist es unwahrscheinlich, dass der Immobilienwert in den 20-30 Jahren bis zur Tilgung des Kredits auf demselben Niveau bleibt wie beim Neubau, und die Rentabilität kann aufgrund sinkender Mieten und steigender Leerstandsquoten sinken. Es besteht das Risiko, dass die Rentabilität aufgrund sinkender Mieten und steigender Leerstände sinkt. Bei neu gebauten Immobilien ist die Rendite aufgrund des beim Verkauf aufgeschlagenen Preises niedrig, und es ist üblich, dass die Immobilienwerte unmittelbar nach dem Kauf um 10-20 % fallen. Für Anfänger ist es riskant, sich plötzlich für einen teuren Neubau zu entscheiden, es sei denn, sie verfügen über ausreichende finanzielle Mittel oder haben das Ziel, Steuern zu sparen.

Darüber hinaus wurden auch andere Fehler genannt, wie z. B. der Kauf einer Immobilie, ohne die Vor- und Nachteile des Objekts selbst zu prüfen, oder der heimliche Einstieg ohne Rücksprache mit Familienmitgliedern. Wichtig ist, dass Sie Ihre Investitionsentscheidungen selbst treffen und für den schlimmsten Fall vernünftig planen.

Drei Schritte zur Vermeidung von Misserfolgen

Im Folgenden werden Schritt für Schritt konkrete Schritte für Anfänger bei der Auswahl einer Immobilie erläutert, die sie vor Fehlern bei Immobilieninvestitionen bewahren sollen. Die drei wichtigen Schritte sind (i) die Analyse des Standorts, (ii) die Berechnung der Renditen sowie der Einnahmen und Ausgaben und (iii) die Verwaltungs- und Ausstiegsstrategien. Betrachten wir jeden dieser Schritte der Reihe nach.

Schritt 1: Analyse des Standorts - Bestimmung der Nachfrage in der Region und des Immobilientyps

Der Standort ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen. Immobilien in Stadtzentren haben in der Regel eine hohe Mietnachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko. Andererseits müssen Immobilien in den Vororten, selbst wenn sie erschwinglich sind, sorgfältig geprüft werden, da die Mietnachfrage schwach ist und das Leerstandsrisiko wahrscheinlich steigt. Selbst im Großraum Tokio, insbesondere im Zentrum und in der Nähe der großen Bahnhöfe, gibt es einen anhaltenden Zustrom von Menschen und eine starke Mietnachfrage, während in den Vororten und weniger günstigen Gebieten die Gefahr eines Bevölkerungsrückgangs und eines Anstiegs der Leerstandsraten besteht. Da Immobilien in Gehweite eines Bahnhofs (in der Regel innerhalb von 10 Minuten) von den Mietern bevorzugt werden und kürzere Leerstandszeiten aufweisen, sollten sich Anfänger zunächst auf Gebiete mit hoher Nachfrage in Bahnhofsnähe konzentrieren. Eine stabile Mietnachfrage ist beispielsweise in der Nähe von Universitäten, in der Nähe von Bahnhöfen mit guter Anbindung an Büroflächen und in Gebieten zu erwarten, die gerade neu erschlossen werden.

Untersuchen Sie bei der Standortanalyse auch die Bevölkerungsentwicklung und den Mietbedarf des Gebiets. Dazu gehört, ob die Einwohnerzahl steigt, ob es in der Nähe Universitäten und Unternehmen gibt und ob die Zielgruppe der Singles und Familien eine Nachfrage hat. Es ist auch wichtig zu prüfen, ob die Bedürfnisse der potenziellen Mieter mit den Merkmalen der Immobilie (Ausstattung, Größe usw.) übereinstimmen. In Gegenden, in denen es viele Singles gibt, eignen sich beispielsweise Studio- oder 1K-Wohnungen, während in Gegenden, in denen es viele Familien gibt, 2LDK oder größere Grundrisse bevorzugt werden. Es ist auch darauf zu achten, dass die veranschlagte Miete nicht vom Marktpreis ähnlicher Objekte in der Umgebung abweicht. Wenn die Miete zu hoch und weit vom Marktpreis entfernt ist, wird es schwierig sein, Mieter anzuziehen, und wenn sie zu niedrig ist, entgehen Ihnen Gewinnmöglichkeiten.

Ein typischer Immobilientyp, der sich für Anfänger eignet, ist eine gebrauchte Eigentumswohnung (ein Zimmer in einer Wohnanlage). Da Eigentumswohnungen schon mit einem geringen Geldbetrag erworben werden können und relativ einfach zu verwalten sind, sind sie ein beliebter Einstieg für diejenigen, die gerade erst mit Immobilieninvestitionen beginnen. Gebrauchte Studio-Eigentumswohnungeneignen sichbesondersgut für Einsteiger, da der Immobilienpreis niedriger ist als bei neu gebauten Eigentumswohnungen und es keine "Neubau-Prämie" gibt, die ein Aufschlag ist. Auch wenn das Gebäude älter ist, ist die Wertminderung des Gebäudes in den Preis einkalkuliert, und wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie in guter Lage handelt, haben das Grundstück und die Lage einen hohen Wert, auch wenn das Gebäude alt ist, so dass der Vorteil darin besteht, dass der Wert des Objekts wahrscheinlich nicht wesentlich sinken wird. In der Tat haben einige gebrauchte Eigentumswohnungen in guten Lagen, z. B. in der Nähe von Bahnhöfen, auch nach 20-30 Jahren Bauzeit noch einen hohen Sachwert. Auf dem Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio sind die Preise in den letzten Jahren weiter gestiegen, und Forschungsberichte deuten darauf hin, dass sowohl neue als auch gebrauchte Eigentumswohnungen im Kommen sind (und wahrscheinlich nicht wesentlich an Wert verlieren werden). Wenn Sie sich für eine solche Immobilie entscheiden, können Sie die Mietnachfrage und den Wert des Objekts im Laufe der Zeit problemlos aufrechterhalten und eine stabile langfristige Verwaltung erwarten.

Schritt 2: Rendite- und Einnahmen/Ausgaben-Simulation - Bestätigung der Rentabilität anhand von Zahlen

Nachdem Sie den Standort Ihrer Immobilie festgelegt haben, müssen Sie im nächsten Schritt die Rentabilität analysieren. Nutzen Sie insbesondere die "Rendite" und die "Einnahmen-/Ausgaben-Simulation", um numerisch zu bewerten, ob sich eine Investition in die Immobilie lohnt.

Die Rendite ist eine Kennzahl, die angibt, wie viel Mieteinnahmen (Gewinn) pro Jahr im Verhältnis zum Immobilienpreis erzielt werden können. Die angegebene Flächenrendite (Bruttorendite) ist ein einfacher Indikator, der berechnet wird, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Immobilienpreis geteilt werden, wobei jedoch Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen und Grundsteuer nicht berücksichtigt werden. Daher sollte man sich bei Investitionsentscheidungen auf die tatsächliche Rendite (Nettorendite) nach Abzug dieser Kosten konzentrieren. Versuchen Sie bei der Betrachtung von Immobilienanzeigen, die Nettorendite nach Abzug der Kosten sowie die Oberflächenrendite selbst zu schätzen. Seien Sie vorsichtig, wenn die vorgeschlagene Simulation keine Ausgaben (Steuern, Verwaltungs- und Reparaturkosten usw.) enthält.

Wie hoch ist nun die ungefähre Rendite von Anlageimmobilien im Großraum Tokio? Im Allgemeinen liegt die Oberflächenrendite für eine Studiowohnung im Stadtzentrum bei etwa 4 %. Nach den Daten einer Erhebung des Japan Real Estate Institute (Oktober 2022) liegt die durchschnittliche Rendite für Studioinvestitionen im Jonan-Bezirk von Tokio bei 3,9 %, im Joto-Bezirk bei 4,1 % und in Saitama und Chiba bei etwa 4,8 %. Die Renditen für Studioimmobilien in Großstädten liegen in der Regel bei 4-5 %, wobei die Renditen tendenziell höher sind, nämlich 5 % oder mehr, je weiter man ins Umland kommt. Dies bedeutet, dass die Renditen in ländlichen Gebieten aufgrund der niedrigeren Immobilienpreise zwar höher sind, aber auch ein höheres Risiko des Leerstands besteht. Immobilien in Stadtzentren haben also niedrige Renditen, aber eine ausgezeichnete Stabilität, während Immobilien in ländlichen Gebieten hohe Renditen, aber auch ein hohes Risiko aufweisen. Anfänger sollten nicht nur im Dunkeln nach "hohen Renditen" suchen, sondern unbedingt das richtige Gleichgewicht zwischen Rendite und Risiko finden. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass Immobilien, die extrem hohe Renditen versprechen, oft an Orten liegen, die aus dem einen oder anderen Grund nicht viele Menschen anziehen.

Sobald Sie die Rendite bestätigt haben, überprüfen Sie die realistische Rentabilität anhand einer Simulation der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Berechnen Sie den Netto-Cashflow, indem Sie von den monatlichen Mieteinnahmen Ausgaben wie Kredittilgung, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Mietverwaltungsgebühren, Grundsteuer und Brandversicherungsprämien abziehen. Es ist wichtig, dass Sie Leerstandszeiten einkalkulieren. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Immobilie immer voll belegt sein wird, sondern rechnen Sie mit einem Leerstand von einigen Wochen bis zu einem Monat pro Jahr und schätzen Sie die Mieteinnahmen eher konservativ. Kalkulieren Sie mit einer Sicherheitsmarge, indem Sie z. B. davon ausgehen, dass 95 % der Jahresmiete aus den tatsächlichen Mieteinnahmen stammen. Es empfiehlt sich auch, das Risiko steigender Zinsen im Auge zu behalten und im Falle eines Darlehens mit variablem Zinssatz die Erhöhung der Rückzahlungen zu veranschlagen, wenn die Zinsen in Zukunft steigen.

Prüfen Sie, ob die Simulation nach der Rückzahlung des Kredits einen angemessenen positiven Kassenbestand ergibt (d. h. ob der so genannte Cashflow positiv ist). Wenn die Simulation zeigt, dass Sie jeden Monat Geld aufnehmen müssen, kann der Verlust umso größer sein, je länger die Investition andauert. Insbesondere bei neu gebauten Einzimmerwohnungen, bei denen davon ausgegangen wird, dass Sie sofort nach dem Kauf Geld aufnehmen müssen (ein Defizit), besteht das Risiko, dass künftige Mietrückgänge oder Zinserhöhungen Ihre Einnahmen und Ausgaben weiter verschlechtern. Für Anfänger ist es vorzuziehen, eine Immobilie zu kaufen , die von Anfang an einen positiven oder negativen Saldo aufweist, und es sollte ein komfortabler Einnahmen- und Ausgabenplan erstellt werden, damit die Immobilie über einen langen Zeitraum gehalten werden kann und dennoch solide ist.

Schritt 3: Überprüfung der Verwaltung und der Ausstiegsstrategie - Werterhaltung der Immobilie und Vorbereitung auf die Zukunft

Abschließend sollten Sie das Verwaltungssystem der Immobilie und die künftige Ausstiegsstrategie prüfen. Immobilieninvestitionen enden nicht mit dem Kauf, sondern werden langfristig verwaltet und betrieben. Bei Immobilien, die nicht ordnungsgemäß verwaltet werden, sinken der Wert und die Rentabilität rasch. Darüber hinaus müssen vor dem Kauf die Möglichkeit des Ausstiegs (Verkauf) und der künftige Wert berücksichtigt werden, da die Möglichkeit besteht, die Immobilie zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen oder das Objekt umzugestalten.

Erstens das Verwaltungssystem der Immobilie: Bei Investitionen in Eigentumswohnungen sollte der Wartungs- und Verwaltungsstatus der gesamten Immobilie überprüft werden. Insbesondere ist zu prüfen, ob die Verwaltungsgesellschaft gut funktioniert, ob größere Reparaturen wie geplant durchgeführt werden und ob der Saldo des Reparaturrücklagenfonds ausreichend ist. In Japan ist eine gute Verwaltung so wichtig, dass es ein Sprichwort gibt, das besagt: "Kaufen Sie die Verwaltung der Eigentumswohnung", und der Schlüssel zur Werterhaltung der Immobilie liegt darin, ob regelmäßige Reparaturen und eine angemessene Wartung durchgeführt werden. Eigentumswohnungen, bei denen die Verwaltungsgemeinschaft und die Verwaltungsgesellschaft zusammenarbeiten, um das Gebäude in einem guten Zustand zu halten, werden auf dem Gebrauchtmarkt in der Regel hoch bewertet, da ein komfortables Wohnumfeld über Jahre hinweg erhalten werden kann. Andererseits kann es für Eigentumswohnungen mit schlampiger Verwaltung und unzureichenden Reparaturrücklagen schwierig sein, in der Zukunft größere Reparaturen durchzuführen, was zu einer Wertminderung aufgrund des Verfalls des Gebäudes führen kann. Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie den Zustand der Verwaltung überprüfen, indem Sie einen Untersuchungsbericht über wichtige Angelegenheiten oder Ähnliches anfordern.

Überlegen Sie sich nach dem Kauf einer Immobilie , wie Sie den Mietbetrieb verwalten wollen. Bei Immobilien an weit entfernten Standorten oder für angestellte Investoren ist es üblich, die Mietverwaltung an eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft auszulagern. Wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, kümmert sich diese um die Anwerbung von Mietern, die Vertragsabschlüsse, den Einzug der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden und den Umgang mit Leerständen, so dass auch Berufstätige die Immobilie ohne Probleme verwalten können. Die Verwaltungskosten belaufen sich auf etwa 5 % der Miete, sind aber mehr als nur Kosten, sie sind notwendig, um das Risiko von Leerständen zu verringern und einen langfristig stabilen Betrieb zu gewährleisten. Es ist wichtig, ein lokales Immobilienbüro mit guten Fähigkeiten bei der Mietersuche und ein Verwaltungsunternehmen mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz zu wählen.

Prüfen Sie als nächstes die Exit-Strategie (Verkaufsplan). Überlegen Sie, wie lange Sie die Immobilie, in die Sie investiert haben, halten wollen, ob Sie sie in der Zukunft verkaufen wollen, um einen Gewinn zu erzielen, oder ob Sie sie langfristig halten und weiterhin Mieteinnahmen erzielen wollen. Bei Anfängern wird die Strategie wahrscheinlich darin bestehen, die Immobilie vorerst zu halten und Mieteinnahmen zu erzielen, aber es ist wichtig zu bedenken , ob die Immobilie zu gegebener Zeit auf dem Markt verkauft werden kann. Wenn Sie den Verkauf der Immobilie in der Zukunft in Erwägung ziehen, sollten Sie prüfen , ob das Gebiet einen hohen Liquiditätsgrad aufweist (d. h. ob es leicht ist, Käufer anzuziehen) und ob es potenzielle Käufer gibt, wenn die Immobilie älter ist. Befindet sich die Immobilie in einem wichtigen Gebiet des Großraums Tokio und in der Nähe eines Bahnhofs, ist die Nachfrage auch nach gebrauchten Immobilien hoch und ein Verkauf zu einem angemessenen Preis in der Regel einfach. Auf dem Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen in den 23 Bezirken von Tokio gibt es sogar Beispiele dafür, dass kürzlich gebaute Immobilien zu Preisen verkauft werden, die mit denen von Neubauten vergleichbar sind, was auf die starke Nachfrage im Stadtzentrum hinweist. Die Attraktivität des Standorts in der Zukunft, die bauliche Sicherheit des Gebäudes und die Tatsache, ob es nach neuen erdbebensicheren Standards gebaut wurde oder nicht, sind also Faktoren, die den Wert des Objekts bestimmen. Wenn in einem Gebiet die Eröffnung einer neuen Eisenbahnlinie oder eine groß angelegte Sanierung geplant ist, ist außerdem mit einem Anstieg der Grundstückspreise in der Umgebung zu rechnen.

Darüber hinaus sind Exit-Strategien bei Investitionen in Einfamilienhäuser und Einfamilienwohnungen noch wichtiger. Wenn das Gebäude in die Jahre gekommen ist, haben Sie die Möglichkeit, es abzureißen und auf dem Grundstück zu verkaufen oder es neu zu bauen. In vielen Fällen werden alte Holzwohnungen schließlich zum Bodenwert verkauft, daher ist es gut zu wissen, wie das Bodenwertverhältnis zum Zeitpunkt des Kaufs ist. Im Allgemeinen ist es wahrscheinlicher, dass Immobilien mit einem höheren Bodenwertverhältnis ihren Vermögenswert erhalten. Andererseits sollten Anfänger Immobilien ohne Grundbesitz, wie z. B. Erbbaurechtsgrundstücke, oder Immobilien, die nicht umgebaut werden können, meiden, da ihre Ausstiegsmöglichkeiten extrem eingeschränkt sind.

Generell sind die drei wichtigsten Voraussetzungen für die Werterhaltung und -steigerung von Immobilien der Standort, das Gebäude und die Bewirtschaftung. Ein guter Standort sorgt für eine langfristige Nachfrage, eine solide Grundleistung des Gebäudes für eine lange Lebensdauer und ein gutes Management für Komfort und Marktwert im Laufe der Jahre. Immobilien mit diesen drei Eigenschaften werden im Laufe der Zeit seltener und in einigen Fällen sogar im Wert steigen. Einsteiger sollten sich um solche "Zukunftsimmobilien" bemühen und Immobilien nicht nur nach ihrer unmittelbaren Rendite, sondern auch unter langfristigen Gesichtspunkten auswählen.

Checkliste für die tatsächliche Auswahl einer Immobilie

Abschließend folgt eine Checkliste mit Punkten, die Anfänger bei der Auswahl einer Immobilie prüfen sollten. Wenn Sie alle folgenden Punkte vor dem Kauf einer Immobilie prüfen, können Sie Fehler aufgrund größerer Versäumnisse vermeiden.

• Prüfen Sie die Lage: Wo befindet sich die Immobilie (nächster Bahnhof, Anzahl der Gehminuten, Umgebung)? Sind die demografische Situation und die Mietnachfrage in dem Gebiet gut? Ist das Gebiet von den Zielmietern (Singles, Familien usw.) ausreichend bevölkert? Prüfen Sie die Stärken des Standorts, z. B. "nur 0 Gehminuten vom Bahnhof entfernt", "in der Nähe des Stadtzentrums oder der Universität", "mit Sanierungsplänen", usw. Ermitteln Sie auch die Anzahl der konkurrierenden Objekte in der Umgebung und die Leerstandsquote.

• Physischer Zustand der Immobilie: Überprüfen Sie das Alter und die Struktur (z. B. neuer erdbebensicherer Standard 1981 oder später, RC-Bauweise). Verfall des Gebäudes und der Räume (undichte Stellen oder Risse, Gefahr des Ausfalls von Anlagen). Wurden in der Vergangenheit Reparaturen und Renovierungen durchgeführt? Wie sehen die Pläne und voraussichtlichen Kosten für größere Reparaturen in der Zukunft aus?

• Status der Verwaltung: Bei Eigentumswohnungen ist die Art der Verwaltung (vollständig ausgelagert oder selbst verwaltet) und deren Bewertung zu prüfen. Werden die Verwaltungsgebühren und die Rücklagen für Reparaturen ordnungsgemäß und ohne Verzögerung angesammelt? Gibt es Probleme mit den Verwaltungsregeln (z. B. ob Haustiere erlaubt sind, ob Privatunterkünfte verboten sind und andere Angelegenheiten, die den Betrieb betreffen)? Prüfen Sie die Protokolle der Verwaltungsgemeinschaft, um Probleme und den Fortschritt des Reparaturplans zu überprüfen.

• Einnahmen- und Ausgabensimulation: Nachdem Sie die Flächenrendite (die Zahl in der Immobilienanzeige) mit dem Kaufpreis verglichen haben, schätzen Sie die tatsächliche Rendite einschließlich Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten und Steuern. Untersuchen Sie das Risiko künftiger Mietrückgänge auf der Grundlage der aktuellen Mieten und des umliegenden Marktes. Simulieren Sie , ob der Cashflow auch bei einem pessimistischen Szenario nicht zusammenbricht, indem Sie eine Leerstandszeit und das Risiko von Mietrückständen annehmen. Falls ein Darlehen aufgenommen wird, simulieren Sie die Höhe der Rückzahlung bei Zinsschwankungen.

• Darlehenskonditionen und Eigenfinanzierungsplan: Prüfen Sie die Art des Zinssatzes (fest oder variabel), die Darlehenslaufzeit und die Darlehensquote (Anzahlung) der verfügbaren Darlehen. Berechnen Sie den Gesamtbetrag der erforderlichen Eigenmittel, da neben dem Immobilienpreis weitere Ausgaben (Maklergebühren, Eintragungsgebühren usw.) anfallen. Steht nach dem Kauf ein Reservefonds (in Höhe der Kreditrückzahlungen für mehrere Monate) zur Verfügung?

• Ausstiegsstrategie: Bestimmen Sie die ungefähre Haltedauer und die Ausstiegspolitik. Wie viele Jahre wird es dauern, die Immobilie in der Zukunft zu verkaufen, und wie alt wird die Immobilie zu diesem Zeitpunkt sein? Prognostizieren Sie die Marktbedürfnisse, wenn die Immobilie verkauft werden soll, und erwägen Sie einen vorzeitigen Verkauf, wenn der Wert voraussichtlich erheblich sinken wird. Umgekehrt sollten Sie, auch wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie lange zu halten, einen Plan haben, wann Sie sie schließlich zu Geld machen wollen. Wichtig ist auch, dass der Preis zum Zeitpunkt des Kaufs angemessen ist (d. h. nicht mit einem Aufschlag gehandelt wird), damit beim Verkauf der Immobilie ein Gewinn erzielt werden kann.

Wenn die oben genannten Punkte beachtet und einer nach dem anderen abgearbeitet werden, können auch Anfänger größere Fehler vermeiden und eine solide Immobilieninvestition tätigen. Immobilieninvestitionen sind eine mittel- bis langfristige Strategie der Vermögensverwaltung. Durch eine sorgfältige Auswahl der Immobilie und eine akribische Vorbereitung im Vorfeld können Sie einen verlässlichen Vermögenswert aufbauen, der in Zukunft ein stabiles Einkommen erwirtschaften wird.