Impact de la Macroéconomie sur la Valeur des Biens Immobiliers

Lorsqu'ils envisagent un investissement immobilier ou l'achat d'un logement, de nombreuses personnes ont tendance à se concentrer sur des aspects "micro" tels que l'emplacement, l'agencement et l'environnement du bien. Cependant, la valeur des biens immobiliers est étroitement liée à l'évolution de l'économie dans son ensemble, ou aux tendances "macroéconomiques". Les fluctuations des taux d'intérêt, les tendances inflationnistes et la croissance économique globale. Tous ces facteurs sont étroitement liés et ont un impact significatif sur le marché de l'immobilier.

Dans cet article, nous expliquons clairement et de manière experte la relation de "cause à effet" entre la macroéconomie et la valeur des biens immobiliers, sur la base des connaissances que nous avons acquises en traitant quotidiennement avec de nombreux clients en tant qu'INA & Associates Ltd. Lire les grandes tendances économiques n'est rien d'autre que se munir d'une boussole lorsqu'il s'agit d'un actif aussi important que l'immobilier. Nous espérons que cet article vous aidera à prendre des décisions judicieuses.

Les trois principaux facteurs macroéconomiques qui déterminent la valeur des biens immobiliers

Les prix de l'immobilier n'existent pas de manière isolée, mais fluctuent constamment dans le contexte plus large de l'économie globale. Trois facteurs macroéconomiques sont particulièrement importants : lestaux d'intérêt, l'inflation et la croissance économique. Il est essentiel de comprendre la relation entre ces facteurs pour prédire l'avenir du marché immobilier.

1. taux d'intérêt : la "balançoire à bascule" des prix de l'immobilier

Les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier sont souvent comparés à une relation en dents de scie. En général, les prix de l'immobilier ont tendance à baisser lorsque les taux d'intérêt augmentent et à augmenter lorsque les taux d'intérêt baissent. Deux dynamiques principales sont à l'œuvre derrière ce phénomène.

La première est l'impact sur les prêts hypothécaires. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le montant des remboursements hypothécaires augmente. Les particuliers sont alors moins enclins à acheter, ce qui réduit la demande et exerce une pression à la baisse sur les prix. À l'inverse, lorsque les taux d'intérêt sont bas, davantage de personnes sont disposées à acheter un bien immobilier, car elles peuvent se procurer des fonds avec une charge moindre, ce qui facilite la hausse des prix.

Pour donner un exemple concret, si un prêt hypothécaire de 30 millions de yens est contracté avec une période de remboursement de 35 ans, le remboursement mensuel sera d'environ 85 000 yens si le taux d'intérêt est de 1 %, mais si le taux d'intérêt est de 2 %, le remboursement mensuel passera à environ 100 000 yens. Cette différence de 15 000 yens par mois représente une différence de 180 000 yens par an, soit 6,3 millions de yens sur 35 ans, et la charge qui pèse sur l'acheteur change considérablement. Cette charge accrue supprime la volonté d'acheter, ce qui entraîne une baisse des prix de l'immobilier.

Le second est l'impact sur les rendements des investissements. Les investisseurs immobiliers comparent le rendement d'actifs sûrs tels que les obligations d'État avec le rendement attendu (taux de capitalisation) d'un investissement immobilier. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, l'attrait des obligations d'État s'accroît, ce qui entraîne une réticence à investir dans l'immobilier, qui est relativement risqué. Une diminution de la demande d'investissement se traduit par une baisse des prix de l'immobilier.

En fait, les récents changements de politique monétaire, tels que la levée de la politique de taux d'intérêt négatifs en mars 2024 et la hausse du taux directeur en juillet 2024, sont extrêmement importants pour l'avenir du marché de l'immobilier. La Banque du Japon a relevé son taux directeur à 0,25 % pour la première fois en près de 16 ans, signalant ainsi une voie vers la normalisation monétaire. Cette décision marque le passage d'un environnement prolongé de taux d'intérêt très bas à un "monde avec des taux d'intérêt".

2. inflation : la valeur en tant qu'actif réel

L'inflation désigne une hausse continue des prix. Dans un environnement inflationniste, l'immobilier est considéré comme un "actif à l'abri de l'inflation". La raison en est que l'immobilier est un actif réel.

Lorsque l'inflation augmente, la valeur des liquidités diminue en termes relatifs. En revanche, la valeur des actifs réels tels que l'immobilier a tendance à augmenter avec la hausse des prix. Par exemple, si les coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre augmentent, le prix de l'immobilier neuf augmente, ce qui se répercute sur le prix de l'immobilier d'occasion. La hausse des prix entraîne également une augmentation des loyers, ce qui devrait accroître les revenus tirés de l'immobilier.

Au Japon, ces dernières années, l'indice des prix à la consommation a continué à augmenter de plus de 2 % en glissement annuel depuis 2022, en raison de la flambée des prix de l'énergie et de la faiblesse du yen. Dans ce contexte, le coût des matériaux de construction et de la main-d'œuvre augmente également, ce qui accroît le coût de la fourniture de nouveaux biens immobiliers. Par conséquent, la valeur relative des biens immobiliers existants tend à se maintenir et à s'améliorer.

En outre, si un bien immobilier est acheté avec un prêt hypothécaire, l'inflation a également pour effet de diminuer la valeur réelle du prêt en cours. En effet, si la valeur nominale du prêt reste inchangée, la valeur de l'argent elle-même diminue. Par exemple, si votre revenu annuel était de 6 millions de JPY au moment où vous avez contracté un prêt de 30 millions de JPY, le solde de votre prêt serait égal à cinq fois votre revenu annuel. Toutefois, si les salaires augmentent en raison de l'inflation et que le revenu annuel atteint 7,5 millions de JPY au bout de 10 ans, le solde du prêt ne représentera plus que quatre fois le revenu annuel. La charge est réduite en termes réels.

L'impact positif de l'inflation sur la valeur des biens immobiliers

1. augmentation de la valeur des biens immobiliers : les prix des biens immobiliers augmentent en fonction de la hausse des prix.

2 . augmentation des revenus locatifs: les loyers augmentent et les gains de revenus peuvent augmenter.

3. diminution réelle de l'encours des prêts : la valeur des prêts diminue en termes relatifs.

3. croissance économique (PIB) : source de la demande immobilière

La croissance économique, mesurée par le produit intérieur brut (PIB), est un moteur fondamental de la demande immobilière. Avec la croissance économique et l'augmentation des bénéfices des entreprises, les revenus des salariés s'améliorent également. Les revenus plus élevés augmentent la volonté des individus d'acheter des maisons, ce qui stimule la demande de logements de meilleure qualité. L'amélioration des performances des entreprises augmente également la demande de bureaux, de magasins et d'usines en fonction de l'expansion de l'activité, ce qui stimule le marché de l'immobilier commercial.

Dans le passé, le marché immobilier japonais a connu d'importantes fluctuations en fonction de la transformation de la structure industrielle. La phase de croissance économique a déterminé les principaux acteurs du marché immobilier, avec une demande de terrains industriels pendant la période de forte croissance économique, suivie d'une demande de terrains résidentiels à mesure que la population se concentrait dans les villes et, plus récemment, d'une demande de terrains commerciaux alors que le pays vise à devenir une ville financière internationale.

Si l'on examine les variations du PIB nominal et des prix des terrains, on constate une certaine corrélation entre les deux, à l'exception de la période de la bulle spéculative. On peut dire qu'à mesure que l'échelle globale de l'activité économique augmente, la valeur des biens immobiliers a également tendance à augmenter à long terme. En fait, selon une analyse du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, le PIB nominal est souvent utilisé comme variable de substitution pour les loyers lors de l'analyse des prix fonciers d'un point de vue macroéconomique, et une relation statistiquement significative entre les deux a été confirmée.

L'histoire des "bulles immobilières" et de la macroéconomie

Pour mieux comprendre la relation entre la macroéconomie et les valeurs immobilières, examinons les quatre principales "bulles immobilières" de l'après-guerre au Japon. Chacune de ces bulles était étroitement liée à une phase particulière de la macroéconomie.

La bulle de la fin des années 1980, en particulier, était largement due à un "excès de liquidités", les fonds ayant inondé le marché en raison des politiques de faibles taux d'intérêt et s'étant déversés sur le marché boursier et le marché de l'immobilier. Cette leçon historique illustre l'impact significatif de la politique monétaire sur le marché immobilier. À l'époque, à la suite des négociations structurelles entre le Japon et les États-Unis, une politique de taux d'intérêt bas a été adoptée pour augmenter la demande intérieure au Japon, ce qui a entraîné un excès de liquidités. L'argent circulait sur le marché et sa destination était le marché boursier et le marché immobilier.

La bulle des fonds des années 2000 est un autre exemple de la manière dont les changements institutionnels, tels que la création des J-REIT, ont créé un nouveau flux de fonds sur le marché de l'immobilier. Un large éventail de fonds, y compris des investisseurs individuels, a afflué sur le marché de l'investissement immobilier qui, jusqu'alors, n'avait permis qu'à quelques grandes entreprises d'y participer, ce qui a fait grimper les prix de l'immobilier. Cet exemple illustre l'impact significatif que des changements structurels sur les marchés financiers peuvent avoir sur le marché de l'immobilier.

Les "bonnes" et les "mauvaises" hausses de taux d'intérêt

Lorsque l'on examine l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le marché de l'immobilier, il est important de faire la distinction entre les "bonnes" et les "mauvaises" hausses de taux d'intérêt.

Une bonne hausse des taux d'intérêt est une hausse des taux d'intérêt qui s'accompagne d'une croissance économique. Dans ce cas, alors qu'il y a une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier en raison de la hausse des taux d'intérêt, la croissance économique augmente les revenus locatifs et les revenus nets (NOI). Il peut en résulter un environnement de marché différent, avec une hausse modérée des prix de l'immobilier et une augmentation des taux de capitalisation.

D'autre part, les mauvaises hausses de taux d'intérêt font référence aux hausses de taux d'intérêt qui ne sont pas accompagnées d'une croissance économique. C'est le cas, par exemple, lorsque les prix augmentent continuellement en raison de la hausse des prix des denrées alimentaires et de l'énergie à l'étranger ou de la faiblesse du yen, ce qui oblige la Banque du Japon à relever les taux d'intérêt et aggrave la situation de l'économie. Dans ce cas, bien qu'il y ait une pression à la baisse sur les prix en raison de la hausse des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier sont plus susceptibles de chuter car on ne s'attend pas à ce que la croissance des revenus nets provenant de la croissance économique augmente.

Actuellement, les conditions d'une "bonne hausse des taux d'intérêt" sont créées dans l'économie japonaise en raison de la poursuite des augmentations de salaires et de l'investissement actif des entreprises. Toutefois, des incertitudes subsistent, telles que les risques géopolitiques et la volatilité des prix de l'énergie. Les investisseurs doivent procéder à une évaluation complète des conditions économiques qui sous-tendent la hausse des taux d'intérêt.

Mécanismes de fluctuation des prix de l'immobilier : comprendre les taux de capitalisation

Le cap rate (rendement attendu) est un indicateur extrêmement important en matière d'investissement immobilier. Le taux de capitalisation montre la relation entre les prix de l'immobilier et le revenu net (NOI) et s'exprime par la formule suivante

Valeur du bien = Revenu net (NOI) / Taux de capitalisation

Comme le montre cette formule, si le revenu net est constant, les prix de l'immobilier et les taux de capitalisation évoluent dans des directions opposées. Si le taux de capitalisation diminue, les prix de l'immobilier augmentent ; si le taux de capitalisation augmente, les prix de l'immobilier diminuent.

Le taux de capitalisation peut être décomposé comme suit

Taux de capitalisation = taux sans risque (taux d'intérêt à long terme) + prime de risque - taux de croissance du revenu net

Cette formule montre qu'une hausse des taux d'intérêt à long terme augmente le taux de capitalisation et entraîne une baisse des prix de l'immobilier. En revanche, une augmentation du taux de croissance du revenu net entraîne une baisse du taux de capitalisation et une hausse des prix de l'immobilier.

Depuis le début des années 2010, le marché japonais de l'immobilier commercial a maintenu une tendance à la hausse des prix de l'immobilier, en particulier pour les bureaux et les complexes résidentiels, après que l'impact du choc Lehman se soit dissipé. Cela est dû à l'extraordinaire assouplissement de la Banque du Japon et à sa politique de taux d'intérêt négatifs, qui ont fait baisser le niveau des taux d'intérêt et entraîné une tendance à la baisse des taux plafonds. Les taux de capitalisation se situant actuellement à des niveaux historiquement bas, l'évolution future de la politique monétaire aura un impact significatif sur le marché de l'immobilier.

Démographie et marchés immobiliers : en terrain inconnu

L'un des principaux thèmes macroéconomiques est la démographie. La population japonaise entre dans une période de déclin en raison du vieillissement de la population, et le nombre de logements vacants augmente. La population vieillit au rythme le plus rapide du monde, ce qui devrait avoir un impact significatif sur les prix de l'immobilier.

Toutefois, la valeur des biens immobiliers ne baisse pas uniformément dans tout le pays. Dans les centres urbains et dans certaines zones très pratiques, la "bipolarisation" des valeurs immobilières devrait se poursuivre, les flux de population et le redéveloppement maintenant ou créant la demande et augmentant les valeurs. Dans les zones métropolitaines telles que Tokyo, Osaka et Nagoya, l'afflux de population se poursuit et la demande est particulièrement forte pour les biens situés à proximité des gares dans les centres-villes et dans les zones de redéveloppement.

En revanche, dans les villes régionales et les zones suburbaines, les effets du déclin et du vieillissement de la population sont de plus en plus prononcés, avec une augmentation des taux d'inoccupation et une baisse des prix de l'immobilier. Dans un tel environnement, l'analyse des macro-démographies et des micro-caractéristiques de chaque zone est la clé du succès ou de l'échec de l'investissement immobilier.

Conclusion : pour une stratégie immobilière tournée vers l'avenir

Cet article a expliqué l'impact de la macroéconomie sur la valeur des biens immobiliers en fonction de trois facteurs principaux : les taux d'intérêt, l'inflation et la croissance économique. Ces facteurs n'évoluent pas indépendamment les uns des autres, mais s'influencent mutuellement et forment les grandes tendances du marché immobilier dans son ensemble.

Les taux d'intérêt ont une relation en dents de scie avec les prix de l'immobilier par le biais des rendements des prêts hypothécaires et des investissements. Une hausse des taux d'intérêt exerce une pression à la baisse sur les prix, mais une "bonne hausse des taux d'intérêt" accompagnée d'une croissance économique pourrait soutenir les prix.

L'inflation a pour effet d'augmenter la valeur relative des biens immobiliers. Elle contribue au maintien et à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers par le biais de l'augmentation des coûts de construction et des loyers.

La croissance économique augmente les revenus des particuliers et des entreprises et crée une demande de biens immobiliers. La phase de croissance économique, telle que la restructuration industrielle et l'urbanisation croissante, détermine les principaux acteurs du marché immobilier.

Il est essentiel de comprendre ces facteurs de causalité et de suivre de près les tendances macroéconomiques pour gérer les risques et viser de meilleurs rendements dans l'investissement immobilier. Chez INA & Associates K.K., nous combinons ces deux perspectives macroéconomiques avec un point de vue microéconomique qui examine les propriétés individuelles afin de soutenir le développement des actifs de chacun de nos clients.

Le marché de l'immobilier fluctue à court terme en raison de divers facteurs, mais à long terme, il évolue en fonction des grandes tendances macroéconomiques. Comprendre ces trois facteurs - taux d'intérêt, inflation et croissance économique - et leur interaction est la première étape d'un investissement immobilier réussi.

Si vous souhaitez discuter de vos besoins immobiliers ou obtenir une analyse plus approfondie du marché, n'hésitez pas à nous contacter. Nos experts et notre personnel expérimenté se feront un plaisir de vous aider à élaborer une stratégie immobilière efficace.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : Les prix de l'immobilier vont-ils vraiment baisser si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir ?

R1 : Ce n'est pas nécessairement certain. Une hausse des taux d'intérêt exercera une pression à la baisse sur les prix, mais en même temps, il a été souligné qu'une "bonne hausse des taux d'intérêt" accompagnée d'une croissance économique pourrait entraîner une augmentation des revenus locatifs soutenant les prix, ce qui se traduirait par une augmentation progressive des prix de l'immobilier et des taux de capitalisation. L'essentiel est d'avoir une vision globale des conditions économiques qui sous-tendent la hausse des taux d'intérêt. Dans un "monde avec des taux d'intérêt", les prix de l'immobilier devraient continuer à augmenter modérément.

Q2 : Avec le déclin de la population japonaise, la valeur de l'immobilier va-t-elle continuer à baisser à l'avenir ?

R2 : Il est indéniable qu'il y aura une pression à la baisse dans l'ensemble. Cependant, dans les centres urbains et dans certaines zones très pratiques, la demande sera maintenue ou créée par l'afflux de population et le redéveloppement, et les valeurs augmenteront, ce qui conduira à une "polarisation". Il est important d'analyser les macro-tendances démographiques en même temps que les micro-caractéristiques de chaque zone. En particulier, l'afflux de population se poursuit dans les centres-villes des zones métropolitaines telles que Tokyo, Osaka et Nagoya, et la demande est forte pour les propriétés situées à proximité des gares et dans les zones de redéveloppement.

Q3 : Quels sont les indicateurs macroéconomiques à surveiller pour commencer à investir dans l'immobilier ?

R3 : Tout d'abord, nous recommandons de vérifier régulièrement le taux d'intérêt directeur et labase monétaire publiés par la Banque du Japon, l'indice des prix à la consommation (IPC) publié par le ministère des Affaires intérieures et des Communications (MIC), et le produit intérieur brut (PIB) publié par le Bureau du Cabinet. Ces indicateurs peuvent être consultés au Point de contact général pour les statistiques gouvernementales (e-Stat) et sur d'autres sites web. L'indice des prix de l'immobilier publié par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, l'indice des prix des zones urbaines publié par l'Institut japonais de l'immobilier et l'enquête sur les investisseurs immobiliers sont également utiles pour comprendre les tendances du marché de l'immobilier.

Q4 : Les prix de l'immobilier augmentent-ils toujours lorsque l'inflation augmente ?

L'inflation est un facteur qui pousse les prix de l'immobilier à la hausse, mais elle ne garantit pas nécessairement une augmentation des prix. Si l'inflation augmente mais que les taux d'intérêt augmentent considérablement en même temps, la pression à la baisse sur les prix due à la hausse des taux d'intérêt peut l'emporter sur la pression à la hausse sur les prix due à l'inflation. Dans le cas d'une inflation sans croissance économique (stagflation), la demande peut également diminuer car les revenus n'augmentent pas et les prix peuvent baisser. L'essentiel est d'avoir une vision globale des trois facteurs - inflation, taux d'intérêt et croissance économique.

Q5 : Qu'est-ce qu'un taux plafond ? Comment puis-je l'utiliser ?

R5 : Le taux de capitalisation (rendement attendu) est un indicateur de la rentabilité d'un investissement immobilier et se calcule comme "revenu net (NOI)/valeur du bien". Plus le taux plafond est élevé, plus les investisseurs recherchent un rendement élevé, ce qui signifie que le prix de l'immobilier est relativement plus bas. À l'inverse, un taux de capitalisation plus faible signifie que les investisseurs se satisfont de rendements plus faibles et que les prix de l'immobilier sont plus élevés. En examinant les tendances des taux de capitalisation, il est possible de lire le sentiment des investisseurs sur le marché immobilier dans son ensemble et les changements dans l'environnement des taux d'intérêt. L'enquête périodique sur les investisseurs immobiliers de l'Institut japonais de l'immobilier (Japan Real Estate Institute) publie les taux de capitalisation par zone et par type de bien, qui peuvent être utilisés comme référence pour les décisions d'investissement.