La sucesión de bienes es una cuestión inevitable e importante para muchas personas con patrimonios elevados. Para las personas con un patrimonio muy elevado, en particular, tomar las medidas prenatales adecuadas es un elemento esencial para garantizar una sucesión sin problemas de los bienes a la siguiente generación.
Las recientes modificaciones del sistema del impuesto de sucesiones han reducido la asignación básica, y un número cada vez mayor de personas que antes estaban exentas del impuesto de sucesiones están ahora sujetas al mismo. En particular, las personas con patrimonios muy elevados que poseen una gran cantidad de bienes inmuebles corren un mayor riesgo de incurrir en una carga fiscal superior a la prevista y de perder sus valiosos activos si no adoptan las medidas adecuadas en materia de impuesto de sucesiones.
En este artículo, ofrecemos una explicación detallada de la nueva normalidad en materia de estrategias inmobiliarias a prueba de fallos y planificación prenatal eficaz, basándonos en nuestra experiencia como INA & Associates Ltd en el apoyo a numerosos particulares con un patrimonio neto muy elevado en sus herencias inmobiliarias. Esperamos que con estos conocimientos pueda garantizar que sus valiosos activos pasen a la siguiente generación.
Conceptos básicos de las estrategias de sucesión inmobiliaria practicadas por los superricos
Diferencias con las estrategias de herencia ordinarias
Las estrategias de sucesión inmobiliaria de los grandes patrimonios requieren un enfoque fundamentalmente diferente de la planificación general de la sucesión. Debido al gran tamaño de sus activos, las simples donaciones de por vida y la utilización de las asignaciones básicas no son suficientes para lograr el efecto deseado.
Las características de la estrategia inmobiliaria en la que deben centrarse los superricos son las siguientes.
En primer lugar, deben aprovechar al máximo el efecto de compresión de la valoración que supone la utilización de inversiones inmobiliarias. La conversión de activos mantenidos en efectivo en bienes inmuebles puede reducir el valor de tasación del impuesto de sucesiones. Por lo general, el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones se fija en el 70-80% de su valor de mercado, por lo que cabe esperar una reducción de la valoración del 20-30% en comparación con las tenencias en efectivo.
A continuación, es importante desarrollar una estrategia de inversión inmobiliaria que combine rentabilidad y ahorro fiscal. No se trata simplemente de reducir el valor de tasación, sino también de crear un sistema que reduzca la carga del impuesto de sucesiones al tiempo que genera ingresos estables.
Mecanismos de medidas del impuesto de sucesiones utilizando bienes inmuebles
Comprender las ventajas fiscales de las herencias inmobiliarias es crucial para llevar a cabo una planificación eficaz del impuesto de sucesiones.
| Métodos de contramedidas | Eficacia | Condiciones de aplicación | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Disposiciones especiales para solares pequeños, etc. | Reducción de hasta el 80% de la valoración | Solares residenciales y comerciales | Se aplican restricciones de superficie. |
| Construcción de viviendas de alquiler | Reducción del 30% del valor de tasación | Continuación de la actividad de alquiler | Riesgo de desocupación |
| Compra de torres de condominios | Reducción significativa del valor de tasación | Restringido por la enmienda de 2024 | Riesgo de liquidez |
| Incorporación | Reducción de la valoración de las acciones | Realidad empresarial requerida | Costes de explotación |
La excepción especial para solares residenciales pequeños es uno de los métodos de ahorro fiscal más potentes en la sucesión de inmueblessuperricos. Se puede obtener una reducción del 80% en la valoración para solares residenciales especificados de hasta 330 m2 y para solares empresariales especificados de hasta 400 m2, respectivamente.
Por ejemplo, si un solar residencial con un valor de tasación de 100 millones de yenes está sujeto a la excepción de solar de pequeña escala, el valor de tasación se reduce a 20 millones de yenes. Esto puede reducir significativamente la carga del impuesto de sucesiones.
Importancia y calendario de las medidas prenatales
El momento de aplicación de las medidas prenatales es un factor importante para el éxito de una herencia inmobiliaria. Como sólo hay un número limitado de medidas entre las que elegir una vez que se ha producido una herencia, es esencial un enfoque sistemático desde una fase temprana.
El mejor momento para iniciar la planificación prenatal suele ser alrededor de los 60 años. A esta edad, aún se tiene capacidad suficiente para tomar decisiones y se puede planificar la sucesión de bienes desde una perspectiva a largo plazo.
Además, a la hora de llevar a cabo la planificación de la sucesión mediante la inversión inmobiliaria, lo ideal es empezar entre 10 y 15 años antes de que se produzca la herencia, teniendo en cuenta el periodo de recuperación de la inversión. Esto permite construir una base de ingresos estable a la vez que se diversifica el riesgo de la inversión.
Riesgos de la herencia inmobiliaria a partir de ejemplos de fracaso
Patrones comunes de fracaso
Un análisis de los casos de fracaso en la herencia inmobili aria revela algunos patrones comunes. Comprender estos fracasos de antemano puede ayudar a evitar riesgos similares.
El patrón de fracaso más común es el retraso en el inicio de la planificación de la herencia. Aunque se apresure a tomar medidas justo antes de que se produzca una herencia, no tendrá tiempo suficiente para seleccionar los métodos más eficaces. En particular, cuando se intenta reducir el valor catastral invirtiendo en propiedades, se necesita cierto tiempo antes de que los efectos de la inversión se hagan patentes.
El siguiente motivo más frecuente es la dificultad para pagar impuestos debido a la falta de liquidez. En las herencias inmobili arias, en las que la mayor parte del patrimonio está constituido por bienes inmuebles, son frecuentes los casos de insuficiencia de fondos para pagar el impuesto de sucesiones. En principio, el impuesto de sucesiones debe pagarse en un pago único en efectivo, y si es necesario vender bienes inmuebles para conseguir fondos con los que pagar el impuesto, esto puede dar lugar a pérdidas significativas en función de las condiciones del mercado.
Casos de pérdidas debidas a medidas insuficientes
Como caso real de fracaso, presentamos el caso de una persona muy adinerada que poseía varios inmuebles generadores de ingresos en el centro de la ciudad.
Esta persona poseía bienes inmuebles por un valor total de 1.500 millones de yenes, pero no había tomado las medidas prenatales adecuadas. Cuando se produjo la sucesión, el impuesto de sucesiones ascendía a unos 400 millones de yenes y los herederos se vieron obligados a vender las propiedades rentables a un precio inferior al de mercado para conseguir fondos con los que pagar el impuesto.
Se estima que si esta persona hubiera aplicado con antelación las medidas sucesorias adecuadas, la carga del impuesto de sucesiones podría haberse reducido a menos de la mitad haciendo uso de la excepción especial para pequeñas zonas residenciales, etc. y reduciendo la valoración de las acciones mediante su incorporación.
| Partida | Antes de las medidas | Después (estimación) | Efecto |
|---|---|---|---|
| Valor de los bienes inmuebles valorados en | 1.500 millones de yenes | 900 millones de yenes | 600 millones de yenes menos |
| Impuesto de sucesiones | 400 millones de yenes | 180 millones de yenes | 220 millones menos |
| Importe necesario para vender | 500 millones de yenes | 200 millones de yenes | 300 millones menos |
Puntos clave para evitar riesgos
Para evitar eficazmente los riesgos en la herencia de bienes inmuebles, son importantes los siguientes puntos.
En primer lugar, realice periódicamente valoraciones de propiedades y simulaciones del impuesto de sucesiones. Dado que los precios de los inmuebles fluctúan en función de las condiciones del mercado, es necesario realizar una tasación profesional una vez al año y calcular los importes del impuesto de sucesiones basándose en el sistema fiscal más reciente.
El siguiente paso es adoptar un enfoque de cartera que combine varios métodos de planificación sucesoria. En lugar de depender de un único método, una combinación estratégica de múltiples métodos, como las donaciones en vida, la inversión inmobiliaria, el uso de seguros y la constitución de sociedades, puede lograr el máximo efecto a la vez que se diversifica el riesgo.
Garantizar la liquidez también es un factor importante. A la hora de planificar la herenciamediante la inversión inmobiliaria, hay que mantener una proporción adecuada de activos que puedan convertirse en efectivo en función de las necesidades.
Medidas prenatales específicas practicadas por los superricos
Métodos para reducir el valor de tasación de los bienes inmuebles
La compresión de la valoración es uno de los elementos más importantes de las estrategias inmobiliarias practicadas por los ultra-ricos. Comprender las técnicas eficaces de reducción y aplicarlas adecuadamente puede reducir considerablemente la carga del impuesto de sucesiones.
El efecto de reducción de valoración de la construcción de propiedades de alquiler es un método particularmente eficaz. Si se construye un inmueble de alquiler en un terreno propio, se puede obtener una reducción de valoración de aproximadamente el 20% para el terreno como terreno con una vivienda en alquiler y de aproximadamente el 30% para el edificio como vivienda en alquiler. Además, si la construcción se financia con préstamos, cabe esperar una deducción de la deuda para reducir la herencia.
| Métodos de devaluación | Devaluación del terreno | Reducción de la valoración del edificio | Efectos adicionales |
|---|---|---|---|
| Construcción de inmuebles de alquiler | Aprox. 20 | Aprox. 30 | Deducción de la deuda |
| Disposiciones especiales para solares pequeños | Hasta el 80 | -20% del valor de la propiedad | Dentro de los límites de la zona |
| Incorporación | Reducción de la valoración de las acciones | Amortización de acciones | Estrategias de sucesión empresarial |
La estrategia de utilizar condominios de torres fue anteriormente un método muy eficaz. Sin embargo, hay que tener cuidado, ya que una reforma fiscal en enero de 2024 ha dado lugar a una corrección de la valoración de determinados pisos en altura.
Uso estratégico de los fideicomisos familiares
Los fideicomisos familiares son un método extremadamente eficaz para la sucesión de activos delos superricos. Aunque no proporcionan un ahorro fiscal directo, permiten prevenir la demencia y planificar de forma flexible la sucesión de activos.
La mayor ventaja de los fideicomisos familiares es que la gestión de activos y la inversión por parte del fideicomisario pueden continuar incluso después de que el fideicomisario padezca demencia. Esto hace posible llevar a cabo la planificación de la sucesiónmediante la inversión inmobiliaria durante un largo periodo de tiempo.
Los fideicomisos familiares también pueden utilizarse como estrategia sucesoria secundaria, ya que pueden designarse beneficiarios para varias generaciones. Por ejemplo, al designar a un cónyuge como beneficiario principal y a los hijos como beneficiarios secundarios, se puede lograr una sucesión fluida de los activos en el momento de la herencia del cónyuge.
Aplicación estratégica de la donación en vida
La donación en vida es un método básico pero extremadamente importante de planificación sucesoria para losultra-ricos. Es importante utilizar estratégicamente la donación por año natural, que utiliza la asignación básica anual de 1,1 millones de yenes, y el sistema fiscal para la liquidación en el momento de la herencia.
| Métodos de donación | Exención fiscal anual | Características | Situaciones aplicables |
|---|---|---|---|
| Donación por año natural | 1,1 millones de yenes | Posibilidad de continuación a largo plazo | Efectivo y pequeños bienes inmuebles |
| Impuesto de sucesiones | 25 millones de yenes | Sólo una vez | Bienes inmuebles de gran valor |
| Impuesto sobre sucesiones de empresas | Aplazamiento de la totalidad del importe | Sólo activos empresariales | Bienes inmuebles empresariales |
Efectos de ahorro fiscal de la inversión inmobiliaria
Cuando se utiliza la inversión inmobiliaria como estrategia sucesoria, es importante encontrar un equilibrio entre la rentabilidad y los efectos de ahorro fiscal. Es necesario elaborar una estrategia de inversión que no se limite a reducir el valor catastral, sino que también tenga en cuenta el aumento a largo plazo del valor de los activos.
En la inversión inmobiliaria de renta, es esencial seleccionar las propiedades haciendo hincapié en la ubicación y el potencial futuro. Eligiendo una ubicación en la que quepa esperar una demanda a largo plazo, como una propiedad cerca de una estación central de ferrocarril o en una zona de reurbanización, puede asegurarse unos ingresos estables y aplicar medidas relativas al impuesto de sucesiones.
La inversión inmobiliaria en el extranjero es otra opción. Sin embargo, el tratamiento fiscal es complejo y hay que tener en cuenta los riesgos cambiarios y políticos, por lo que es necesario un estudio exhaustivo con un especialista.
Conclusión.
Una planificación prenatal temprana y sistemática es esencial para tener éxito en la herencia de propiedadesde grandes fortunas. Aplicando correctamente las estrategias inmobiliarias expuestas en este artículo, se puede lograr una reducción significativa de la carga fiscal de la herencia y una sucesión de activos sin problemas.
Los puntos clave pueden reiterarse como sigue
La carga del impuesto de sucesiones puede reducirse considerablemente si se aprovechan al máximo las excepciones especiales para pequeñas zonas residenciales y se reduce en un 80% el valor catastral de los terrenos residenciales y empresariales. Además, se puede esperar un mayor ahorro fiscal convirtiendo los activos en efectivo en bienes inmuebles con un valor tasado inferior mediante la construcción de propiedades de alquiler o lainversión en bienes inmuebles.
El uso de fideicomisos familiares permite una planificación flexible de la sucesión de activos al tiempo que se aborda el riesgo de demencia. Además, las donaciones en vida estratégicas pueden utilizarse para transferir los activos heredados por etapas y repartir la carga del impuesto de sucesiones.
Sin embargo, estas medidas requieren conocimientos especializados y experiencia, así como el diseño de estrategias a medida en función de la situación patrimonial individual y la estructura familiar.
Como próxima medida, le recomendamos que, en primer lugar, se haga una idea precisa de su situación patrimonial actual y encargue a un especialista una simulación del impuesto de sucesiones. A continuación, esperamos que pueda formular la estrategia patrimonial más adecuada e iniciar un proceso sistemático de planificación prenatal.
En INA & Associates Ltd, ofrecemos un apoyo total en materia de herencias inmobiliarias para particulares con patrimonios muy elevados. Le propondremos las estrategias sucesorias más adecuadas para garantizar que sus valiosos activos pasen a la siguiente generación. No dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuándo debo iniciar la planificación de la sucesión inmobiliaria?
Es importante empezar la planificación de la herencia lo antes posible. Lo ideal es empezar a pensar seriamente en ello en torno a los 60 años y aplicar las principales medidas a los 70 como muy tarde.
Se necesita tiempo suficiente para maximizar la eficacia de las medidas prenatales. En particular, pueden pasar varios años antes de que se hagan patentes los efectos de medidas como la reducción del valor catastral mediante la inversión en bienes inmuebles o la constitución de un fideicomiso familiar.
Además, es esencial planificar mientras se está sano, ya que las medidas que se pueden tomar se verán muy limitadas una vez que se haya perdido la capacidad de decisión por demencia u otras causas.
P2: ¿Cuáles son las condiciones para poder acogerse a la excepción especial de terrenos edificables pequeños, etc.?
Para poder acogerse a la excepción especial para pequeñas parcelas edificables, etc., deben cumplirse las siguientes condiciones fundamentales
En el caso de solares residenciales específicos, etc., se aplica incondicionalmente si el cónyuge hereda el solar en el que residía el difunto. Si hereda una persona distinta del cónyuge, dicha persona debe haber vivido con el difunto antes del inicio de la herencia, o no debe haber vivido en una vivienda de su propiedad o de su cónyuge en los tres años anteriores al inicio de la herencia.
En el caso de los terrenos residenciales destinados a negocios específicos, la condición es que el miembro de la familia que suceda al negocio herede el terreno residencial utilizado por el difunto para el negocio y continúe con el negocio hasta la fecha límite de presentación de la declaración del impuesto de sucesiones.
Como las condiciones detalladas de aplicación son complejas y la decisión depende de las circunstancias individuales, se recomienda consultar a un especialista.
P3: ¿Qué es más eficaz, un fideicomiso familiar o un testamento?
Los fideicomisos familiares y los testamentos tienen finalidades y efectos diferentes, por lo que cuál es más eficaz depende de las circunstancias individuales.
La principal ventaja de un fideicomiso familiar es que permite una gestión continua de los activos durante la vida del fideicomisario y después de la herencia. Esto es especialmente eficaz en la prevención de la demencia y en la planificación de la sucesión de activos multigeneracional.
El testamento, por otra parte, es un método para especificar cómo se dividirán los activos en el momento de la herencia y tiene la ventaja de ser relativamente sencillo de preparar.
Muchas personas con patrimonios muy elevados utilizan los fideicomisos familiares y los testamentos de forma combinada para poner en práctica un plan sucesorio global que aproveche al máximo las características de cada uno de ellos.
P4: ¿Es la inversión inmobiliaria en el extranjero una medida eficaz en el impuesto de sucesiones?
La inversión inmobiliaria en el extranjero puede ser eficaz como medida del impuesto de sucesiones en determinadas condiciones. Sin embargo, en comparación con la inversión inmobiliaria nacional, el tratamiento fiscal es más complejo y hay que tener en cuenta diversos riesgos.
Los principales riesgos incluyen el riesgo de fluctuación del tipo de cambio, el riesgo político y económico y el riesgo de cambio del sistema fiscal. También es necesario conocer bien el sistema fiscal local y los detalles de los convenios fiscales con Japón.
A la hora de considerar una inversión inmobiliaria en el extranjero, se recomienda llevar a cabo una revisión exhaustiva con un experto en fiscalidad internacional para evaluar los riesgos y rendimientos globales antes de tomar una decisión.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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