Stratégies immobilières prénatales pour une succession réussie des super-riches

La transmission des biens est une question inévitable et importante pour de nombreuses personnes fortunées. Pour les personnes très fortunées en particulier, la prise de mesures prénatales appropriées est un élément essentiel pour assurer une succession harmonieuse des biens à la génération suivante.

Les récentes modifications apportées au système de l'impôt sur les successions ont abaissé l'abattement de base, et un nombre croissant de personnes qui étaient auparavant exonérées de l'impôt sur les successions y sont désormais assujetties. En particulier, les personnes très fortunées qui possèdent un grand nombre de biens immobiliers courent un risque accru de subir une charge fiscale plus élevée que prévu et de perdre leur précieux patrimoine si elles ne prennent pas les mesures appropriées en matière de droits de succession.

Dans cet article, nous expliquons en détail la nouvelle norme en matière de stratégies immobilières infaillibles et de planification prénatale efficace, sur la base de notre expérience en tant qu'INA & Associates Ltd dans l'accompagnement de nombreuses personnes très fortunées dans le cadre de leur héritage immobilier. Nous espérons qu'en utilisant ces connaissances, vous serez en mesure de vous assurer que vos biens précieux sont transmis à la génération suivante.

Bases des stratégies de succession immobilière pratiquées par les super-riches

Différences par rapport aux stratégies de succession ordinaires

Les stratégies de succession immobilière des très grandes fortunes requièrent une approche fondamentalement différente de la planification générale de la succession. En raison de l'importance de leur patrimoine, les simples donations à vie et l'utilisation des abattements de base ne suffisent pas à obtenir l'effet désiré.

Les caractéristiques de la stratégie immobilière sur laquelle les super-riches doivent se concentrer sont les suivantes.

Premièrement, ils doivent tirer le meilleur parti de l'effet de compression de la valeur des investissements immobiliers. La conversion d'actifs détenus sous forme de liquidités en biens immobiliers peut réduire la valeur imposable au titre des droits de succession. En règle générale, la valeur imposable des biens immobiliers est fixée à 70-80 % de leur valeur marchande, de sorte que l'on peut s'attendre à une réduction de 20 à 30 % par rapport aux liquidités.

Ensuite, il est important de développer une stratégie d'investissement immobilier qui allie rentabilité et économies d'impôts. Il ne s'agit pas seulement de réduire la valeur imposable, mais aussi de créer un système qui réduise la charge des droits de succession tout en générant des revenus stables.

Mécanismes de réduction des droits de succession grâce à l'immobilier

Pour mettre en œuvre une planification efficace des droits de succession, il est essentiel de comprendre les avantages fiscaux de l'héritage immobilier.

L'exception spéciale pour les petits terrains résidentiels est l'une des méthodes d'économie d'impôt les plus puissantes dans le cadre de la succession de biens immobilierssuper-riches. Une réduction de 80 % de l'évaluation peut être obtenue pour les lots résidentiels spécifiés d'une superficie inférieure ou égale à 330 m2 et pour les lots commerciaux spécifiés d'une superficie inférieure ou égale à 400 m2, respectivement.

Par exemple, si un terrain à bâtir résidentiel d'une valeur estimée à 100 millions de yens est soumis à l'exception relative aux terrains à bâtir de petite taille, la valeur estimée est ramenée à 20 millions de yens. Cela peut réduire de manière significative la charge de l'impôt sur les successions.

Importance et calendrier des mesures prénatales

Le moment choisi pour mettre en œuvre les mesures prénatales est un facteur important pour la réussite d'une succession immobilière. Comme il n'y a qu'un nombre limité de mesures à choisir une fois que la succession a eu lieu, il est essentiel d'adopter une approche systématique dès le début.

Le meilleur moment pour commencer la planification prénatale se situe généralement vers l'âge de 60 ans. À cet âge, vous disposez encore d'une capacité de décision suffisante et vous pouvez planifier la succession de votre patrimoine dans une perspective à long terme.

Par ailleurs, dans le cadre d'une planification successoralepar le biais d'un investissement immobilier, l'idéal est de commencer 10 à 15 ans avant la succession, en tenant compte de la période d'amortissement de l'investissement. Cela permet de constituer une base de revenus stable tout en diversifiant les risques d'investissement.

Les risques de l'héritage immobilier à partir d'exemples d'échecs

Modèles communs d'échec

L'analyse des cas d'échec en matière de succession immobilière révèle des schémas communs. Comprendre ces échecs à l'avance peut aider à éviter des risques similaires.

Le schéma d'échec le plus courant est le retard dans la planification de la succession. Même si vous vous empressez de prendre des mesures juste avant une succession, vous n'aurez pas assez de temps pour choisir les méthodes les plus efficaces. En particulier, si l'on essaie de réduire la valeur imposable en investissant dans des biens immobiliers, il faut un certain temps avant que les effets de l'investissement ne se fassent sentir.

La deuxième raison la plus fréquente est la difficulté à payer les impôts en raison d'un manque de liquidités. Dans les successions immobilières, où la majorité des actifs est constituée de biens immobiliers, il arrive fréquemment que les fonds ne suffisent pas à payer les droits de succession. Les droits de succession doivent en principe être payés en une seule fois et en espèces, et s'il s'avère nécessaire de vendre des biens immobiliers pour obtenir les fonds nécessaires au paiement des droits, cela peut entraîner des pertes substantielles en fonction des conditions du marché.

Cas de pertes dues à des mesures insuffisantes

Comme exemple concret d'échec, nous présentons le cas d'une personne très riche qui possédait plusieurs biens immobiliers productifs de revenus dans le centre ville.

Cette personne possédait des biens immobiliers d'une valeur totale de 1,5 milliard JPY, mais n'avait pas pris les mesures prénatales appropriées. Lors de la succession, les droits de succession s'élevaient à environ 400 millions JPY et les héritiers ont été contraints de vendre les biens rentables à un prix inférieur à celui du marché afin de se procurer les fonds nécessaires au paiement de l'impôt.

On estime que si cette personne avait mis en œuvre à l'avance des mesures successorales appropriées, la charge de l'impôt sur les successions aurait pu être réduite de moins de la moitié en recourant à l'exception spéciale pour les petites zones résidentielles, etc. et en réduisant l'évaluation des actions par le biais de la constitution en société.

Points clés pour éviter les risques

Les points suivants sont importants pour éviter efficacement les risques liés à la transmission d'un patrimoine immobilier.

Premièrement, procéder régulièrement à des évaluations de biens immobiliers et à des simulations de droits de succession. Les prix de l'immobilier fluctuant en fonction des conditions du marché, il est nécessaire de procéder à une évaluation professionnelle une fois par an et de calculer le montant des droits de succession sur la base du système fiscal le plus récent.

L'étape suivante consiste à adopter une approche de portefeuille qui combine plusieurs méthodes de planification successorale. Plutôt que de s'appuyer sur une seule méthode, une combinaison stratégique de plusieurs méthodes, telles que les donations de son vivant, les investissements immobiliers, l'utilisation d'assurances et la constitution de sociétés, permet d'obtenir un effet maximal tout en diversifiant les risques.

La garantie de liquidité est également un facteur important. Lors de la mise en œuvre d'une planification successoralepar le biais d'un investissement immobilier, il convient de maintenir un ratio approprié d'actifs pouvant être convertis en liquidités en cas de besoin.

Mesures prénatales spécifiques pratiquées par les super-riches

Méthodes de réduction de la valeur imposable des biens immobiliers

La compression de la valeur est l'un des éléments les plus importants des stratégies immobilières pratiquées par les personnes très fortunées. Comprendre les techniques de réduction efficaces et les mettre en œuvre de manière appropriée permet de réduire de manière significative la charge de l'impôt sur les successions.

L 'effet de réduction de la valeur de la construction d'immeubles locatifs est une méthode particulièrement efficace. En construisant un immeuble locatif sur votre propre terrain, vous pouvez obtenir une réduction d'évaluation d'environ 20 % pour le terrain en tant que terrain avec une maison à louer et d'environ 30 % pour le bâtiment en tant que maison à louer. En outre, si la construction est financée par des emprunts, on peut s'attendre à ce qu'une déduction de la dette réduise l'héritage.

La stratégie consistant à utiliser les tours de condominiums était auparavant une méthode très efficace. Toutefois, il convient d'être prudent, car une réforme fiscale en janvier 2024 a entraîné une correction de la valeur de certains étages de tours.

Utilisation stratégique des trusts familiaux

Les trusts familiaux sont une méthode extrêmement efficace pour la succession des actifs dessuper-riches. Bien qu'ils n'offrent pas d'économies d'impôt directes, ils permettent de prévenir la démence et de planifier avec souplesse la succession des actifs.

Le plus grand avantage des trusts familiaux est que la gestion des actifs et les investissements par le trustee peuvent se poursuivre même après que le trustee soit atteint de démence. Il est ainsi possible de mettre en œuvre une planification successoralepar le biais d'investissements immobiliers sur une longue période.

Les trusts familiaux peuvent également être utilisés comme stratégie de succession secondaire, car les bénéficiaires peuvent être désignés pour plusieurs générations. Par exemple, en désignant le conjoint comme bénéficiaire principal et les enfants comme bénéficiaires secondaires, il est possible d'assurer une succession harmonieuse des biens au moment de l'héritage du conjoint.

Mise en œuvre stratégique de la donation de vie

La donation entre vifs est une méthode de base, mais extrêmement importante, de planification de l'héritage pour les personnestrès fortunées. Il est important d'utiliser stratégiquement la donation par année civile, qui utilise l'allocation annuelle de base de 1,1 million de yens, et le système d'imposition pour le règlement au moment de la succession.

Les effets de l'investissement immobilier sur l'économie d'impôt

Lorsque l'on utilise l'investissement immobilier comme stratégie de succession, il est important de trouver un équilibre entre la rentabilité et les effets d'économie d'impôt. Il est nécessaire d'élaborer une stratégie d'investissement qui ne se contente pas de réduire la valeur imposable, mais qui tienne également compte de l'augmentation à long terme de la valeur des actifs.

En matière d'investissement immobilier, il est essentiel de sélectionner les biens en mettant l'accent sur l'emplacement et le potentiel futur. En choisissant un emplacement où l'on peut s'attendre à une demande à long terme, comme un bien situé près d'une gare centrale ou dans une zone de redéveloppement, vous pouvez vous assurer un revenu stable et mettre en œuvre des mesures fiscales en matière de succession.

L'investissement immobilier à l'étranger est une autre option. Toutefois, le traitement fiscal est complexe et les risques de change et politiques doivent être pris en compte, d'où la nécessité d'un examen approfondi avec un spécialiste.

Conclusion.

Une planification prénatale précoce et systématique est essentielle pour réussir à hériter de biens immobiliers degrande valeur. En appliquant correctement les stratégies immobilières décrites dans cet article, il est possible de réduire considérablement la charge des droits de succession et d'assurer une transmission harmonieuse du patrimoine.

Les points clés peuvent être résumés comme suit

Il est possible de réduire considérablement la charge des droits de succession en utilisant au maximum les exceptions spéciales pour les petites zones résidentielles et en réduisant de 80 % la valeur imposable des terrains résidentiels et des terrains résidentiels à usage professionnel. En outre, on peut s'attendre à des économies d'impôt supplémentaires en convertissant les liquidités en biens immobiliers dont la valeur imposable est inférieure, en construisant des immeubles locatifs ou eninvestissant dans l'immobilier.

L'utilisation de trusts familiaux permet de planifier avec souplesse la succession des actifs tout en tenant compte du risque de démence. En outre, des donations stratégiques peuvent être utilisées pour transférer les actifs hérités par étapes et répartir la charge de l'impôt sur les successions.

Toutefois, ces mesures requièrent des connaissances et une expérience spécialisées, ainsi que l'élaboration d'une stratégie sur mesure en fonction de la situation patrimoniale et de la structure familiale de chacun.

Dans un premier temps, nous vous recommandons de vous faire une idée précise de votre situation patrimoniale actuelle et de faire réaliser une simulation des droits de succession par un spécialiste. Nous espérons que vous pourrez ensuite formuler la stratégie patrimoniale la plus appropriée et entamer un processus systématique de planification prénatale.

Chez INA & Associates Ltd, nous offrons un soutien total en matière de succession immobilière pour les personnes très fortunées. Nous vous proposerons les stratégies successorales les plus appropriées pour garantir la transmission de vos biens de valeur à la génération suivante. N'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quand dois-je commencer à planifier ma succession immobilière ?

Il est important de commencer à planifier sa succession le plus tôt possible. Idéalement, nous recommandons de commencer à réfléchir sérieusement vers l'âge de 60 ans et de mettre en œuvre les principales mesures au plus tard à l'âge de 70 ans.

Un délai suffisant est nécessaire pour maximiser l'efficacité des mesures prénatales. En particulier, il peut s'écouler plusieurs années avant que les effets de mesures telles que la réduction de la valeur imposable par un investissement immobilier ou la constitution d'un trust familial ne se fassent sentir.

En outre, il est essentiel de planifier pendant que vous êtes encore en bonne santé, car les mesures que vous pouvez prendre seront fortement limitées lorsque vous aurez perdu la capacité de prendre des décisions en raison d'une démence ou d'autres facteurs.

Q2 : Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de l'exception pour les petits terrains à bâtir, etc.

Les principales conditions suivantes doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de la dérogation spéciale pour les petits terrains à bâtir, etc.

Dans le cas des terrains à bâtir résidentiels déterminés, etc., cela s'applique sans condition si le conjoint hérite du terrain à bâtir dans lequel le défunt a résidé. Si une personne autre que le conjoint hérite, elle doit avoir vécu avec le défunt avant le début de la succession ou ne pas avoir vécu dans une maison dont le défunt ou son conjoint était propriétaire au cours des trois années précédant le début de la succession.

Dans le cas d'un terrain résidentiel commercial spécifié, la condition est que le membre de la famille qui succède à l'entreprise hérite du terrain résidentiel utilisé par le défunt pour l'entreprise et poursuive l'activité jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'impôt sur les successions.

Les conditions d'application détaillées étant complexes et la décision dépendant des circonstances individuelles, il est recommandé de consulter un spécialiste.

Q3 : Qu'est-ce qui est le plus efficace, un trust familial ou un testament ?

Les trusts familiaux et les testaments ont des objectifs et des effets différents, de sorte que le plus efficace dépend des circonstances individuelles.

Le principal avantage d'une fiducie familiale est qu'elle permet une gestion continue des actifs du vivant du fiduciaire et après la succession. Il s'agit d'un outil particulièrement efficace pour la prévention de la démence et la planification de la succession des actifs sur plusieurs générations.

Le testament, quant à lui, est une méthode permettant de spécifier comment les actifs seront répartis au moment de la succession et présente l'avantage d'être relativement simple à préparer.

De nombreuses personnes très fortunées utilisent les trusts familiaux et les testaments en combinaison pour mettre en œuvre un plan de succession complet qui tire le meilleur parti des caractéristiques de chacun.

Q4 : L'investissement immobilier à l'étranger est-il une mesure efficace en matière de droits de succession ?

L'investissement immobilier à l'étranger peut être une mesure efficace en matière de droits de succession sous certaines conditions. Toutefois, par rapport à l'investissement immobilier national, le traitement fiscal est plus complexe et divers risques doivent être pris en compte.

Les principaux risques sont le risque de fluctuation des taux de change, le risque politique et économique et le risque de changement de régime fiscal. Il est également nécessaire de bien comprendre le système d'imposition local et les détails des conventions fiscales avec le Japon.

Lorsque l'on envisage un investissement immobilier à l'étranger, il est recommandé de procéder à un examen approfondi avec un expert en fiscalité internationale afin d'évaluer les risques et les rendements globaux avant de prendre une décision.