Les risques cachés des contrats de sous-location immobilière

Quelle image avez-vous du terme "sous-location" dans l'investissement immobilier ?

Alors que l'aspect attrayant de "l'absence de risque d'inoccupation et de revenus locatifs stables" est mis en avant, ces dernières années, de graves problèmes tels que "la réduction unilatérale du loyer" et "l'impossibilité de résilier le bail" sont devenus un problème de société.

Cet article explique en détail la structure des contrats de sous-location et la nature des risques encourus, du point de vue d'un expert qui a participé à de nombreuses transactions immobilières en tant qu'INA & Associates Ltd.

Notre objectif est d'être une boussole pour la protection de vos biens précieux en faisant face à la réalité qui se cache derrière le mot "stabilité".

Fonctionnement, avantages et inconvénients du contrat de sous-location

La sous-location est un système par lequel une société immobilière (le sous-bailleur) loue en bloc un bien immobilier au propriétaire et le sous-loue à des locataires.

Le contrat entre le propriétaire et le sous-bailleur est appelé "contrat de bail principal" et le contrat entre le sous-bailleur et le locataire est appelé "contrat de sous-location" (contrat de sous-location).

Cette double structure en fait un modèle commercial dans lequel le sous-bailleur tire un profit de la différence entre le loyer perçu auprès du locataire et le loyer garanti payé au propriétaire.

Avantage : possibilité de gagner un revenu stable sans tracas.

Le principal avantage pour le propriétaire est que le sous-bailleur paie un loyer mensuel fixe (loyer garanti), qu'il y ait ou non une vacance.

Cela évite le risque de vacance, qui est la principale préoccupation en matière de gestion locative, et permet au propriétaire d'anticiper un revenu stable.

En outre, la sous-location est une option intéressante pour ceux qui souhaitent gérer leur bien sans avoir à y consacrer du temps et des efforts, car la plupart des tâches de gestion compliquées, telles que le recrutement des locataires, le traitement des plaintes et l'entretien du bien, peuvent être confiées à un sous-bailleur.

En outre, le risque d'arriérés de loyer des locataires est également supporté par la société de sous-location, de sorte que les propriétaires n'ont pas à s'inquiéter d'une baisse de revenus due à des arriérés.

Le fait que les contrats à long terme permettent de planifier plus facilement les recettes et les dépenses futures est également une source de réconfort pour les investisseurs immobiliers novices.

Inconvénients : les risques potentiels l'emportent sur les avantages

Ces avantages ont toutefois un prix élevé.

Les loyers garantis sont généralement fixés à 80-90% du loyer de marché normalement perçu.

Cela signifie que la rentabilité est de 10 à 20 % inférieure à ce qu'elle serait si le logement était pleinement occupé.

De plus, dans de nombreux cas, le contrat comprend une clause stipulant que le loyer sera révisé toutes les quelques années, ce qui signifie que le loyer initialement promis n'est pas garanti à l'avenir.

Au contraire, il est courant d'exiger des réductions de loyer au fil du temps.

Le tableau ci-dessous compare une gestion locative typique à un contrat de sous-location.

À première vue, la sous-location semble plus stable, mais sa supériorité est ébranlée lorsque l'on tient compte du risque de réduction et d'annulation du loyer.

Trop tard pour le recul ! Les risques graves inhérents aux contrats de sous-location

Les risques liés aux contrats de sous-location ne se limitent pas à une simple perte de rentabilité.

Il existe des problèmes plus graves qui peuvent ébranler les fondements mêmes du contrat.

Risque 1 : les inévitables "demandes de réduction de loyer".

On ne compte plus les cas où, bien qu'ayant signé un contrat en croyant à des affirmations telles que "garantie de loyer de 30 ans", une réduction substantielle du loyer est exigée au bout de quelques années.

En effet, de nombreux contrats de sous-location sont basés sur un "contrat de location standard" et l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers garantit légalement au locataire (sous-bailleur) le droit d'exiger une réduction de loyer.

Même si une clause du contrat stipule que le loyer ne sera pas réduit, elle est considérée comme invalide au regard de cette loi.

Il s'agit d'un problème structurel qui ne peut être négligé du point de vue de la protection des consommateurs.

Des cas réels ont été rapportés où un contrat a été initialement signé pour 1 million de JPY par mois, mais où cinq ans plus tard le loyer a été réduit à 500 000 JPY.

Ces réductions drastiques peuvent bouleverser le plan de revenus et de dépenses du propriétaire et, dans certains cas, rendre difficile le remboursement du prêt.

Risque 2 : le piège de la "non-résiliation" sans issue

Même si le propriétaire, dont le loyer a été réduit, propose de résilier le contrat, l'article 28 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers constitue un obstacle.

Le bailleur (propriétaire) doit avoir une "raison valable" pour résilier le contrat, et il est extrêmement rare qu'une simple raison telle que "l'aggravation des revenus et des dépenses" soit reconnue comme une raison valable.

Les seuls cas où cette raison peut être acceptée sont lorsque le propriétaire lui-même ou ses proches doivent vivre dans le bâtiment, lorsque le bien doit être reconstruit en raison d'anciennes normes de résistance aux tremblements de terre, ou lorsqu'il doit être vendu en raison de projets de réaménagement ou de travaux publics.

En effet, une fois le contrat conclu, il est très difficile pour le propriétaire de le résilier pour des raisons qui lui sont propres, et le bien, qui est censé être un actif, devient un passif.

Même si le sous-locataire accepte de résilier le contrat, il est fréquent qu'une pénalité élevée équivalant à six à douze mois de loyer mensuel soit exigée.

Risque 3 : Coûts de réparation et frais de pénalité élevés.

Des problèmes se posent souvent quant au coût des réparations majeures à effectuer lorsque le bâtiment se détériore au fil du temps.

Des cas ont été signalés où des sociétés de sous-location ont pris en charge les réparations et ont facturé des coûts élevés aux propriétaires, ou ont exigé des frais de pénalité élevés équivalant à six mois ou un an de loyer comme condition d'acceptation de la résiliation du contrat.

Les contrats stipulent souvent que "les grosses réparations sont à la charge du propriétaire", ce qui laisse peu de marge de manœuvre au propriétaire pour décider de la nécessité des réparations et de l'adéquation de leur montant.

Il n'est pas rare que des frais de réparation inattendus soient engagés, ce qui fait que l'objectif initial d'un "revenu stable" provenant du contrat de sous-location est complètement perdu.

Risque 4 : Réduction substantielle du prix de vente

Lorsqu'on essaie de vendre un bien immobilier avec un contrat de sous-location, le prix a tendance à être inférieur de 20 % au prix du marché.

Cela s'explique par le fait que l'acheteur doit reprendre le contrat de sous-location et hériter des risques tels que les réductions de loyer et les difficultés de résiliation du contrat.

Il y a également le risque que, selon le contenu du contrat de sous-location, un acheteur soit difficile à trouver et que la période de vente soit prolongée.

Cette réduction du prix de vente est un facteur important qui ne peut être ignoré lorsqu'on envisage des stratégies de sortie.

Quel est le "problème de la sous-location" ?

Les modifications apportées à la loi sur l'impôt sur les successions ont entraîné une réduction significative de l'abattement de base de l'impôt sur les successions.

Cela a entraîné une forte augmentation de la construction d'appartements et de condominiums en tant que mesure fiscale, dont beaucoup impliquent des contrats de sous-location.

Beaucoup de ces contrats ont une période de garantie de loyer fixe de 10 ans et sont connus sous le nom de "problème de sous-location" parce qu'ils arriveront tous à échéance en même temps vers 2025.

Les propriétaires qui atteignent la période de renouvellement risquent de se voir demander une réduction significative du loyer ou de se voir refuser le renouvellement de leur contrat.

En particulier, dans les régions où la population diminue et où la demande de location est en baisse, les demandes de réduction de la part des sous-locataires devraient s'intensifier.

Ce problème n'est pas seulement individuel, il pourrait entraîner des changements structurels dans l'ensemble du secteur de l'immobilier.

Application de la "loi sur la gestion des logements locatifs" et défis restants

En réponse à l'incidence élevée de ces problèmes, la loi sur la bonne gestion des logements locatifs (loi sur la gestion des logements locatifs) a été pleinement appliquée en juin 2021.

Cette loi oblige les sous-locataires à

• Interdiction de la publicité exagérée : les expressions trompeuses telles que "loyer garanti" sont interdites.
• Interdiction de sollicitation déloyale : interdiction d'actes tels que l'omission délibérée d'informer le client des risques ou la fourniture de fausses explications.
• Explication de questions importantes avant la conclusion du contrat : obligation de fournir et d'expliquer des informations écrites sur les risques, telles que les conditions de réduction du loyer.
• Remise de documents lors de la conclusion du contrat : obligation de remettre des documents précisant le contenu du contrat.
• Inspection des documents : obligation de conserver et d'inspecter les documents relatifs à la situation de l'entreprise et les états financiers.

Cette modification de la loi est un grand pas en avant vers la protection des propriétaires.

Toutefois, nous devons reconnaître que les problèmes de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, qui constitue la base de la loi, n'ont pas été résolus et qu'il existe toujours des risques structurels inhérents aux contrats de sous-location.

La loi sur la gestion des logements locatifs ne réglemente que la sollicitation déraisonnable et la publicité exagérée, et ne résout pas les problèmes fondamentaux tels que le droit de réclamer des réductions de loyer et les difficultés de résiliation des contrats.

Points à prendre en compte lors de l'examen d'un contrat de sous-location

Si vous vous trouvez dans une situation où vous n'avez pas d'autre choix que d'envisager un contrat de sous-location, veillez à vérifier les points suivants.

Tout d'abord, vérifiez si le sous-bailleur est enregistré auprès du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme en tant que gestionnaire de logements locatifs.

S'il est enregistré, il répond à certaines normes et est tenu d'expliquer les points importants.

Ensuite, vérifiez les détails du contrat et consultez un avocat ou un autre expert, notamment en ce qui concerne les conditions de révision des loyers, les clauses de résiliation et la répartition des frais de réparation.

Il est également important de négocier la possibilité d'un contrat de location à durée déterminée.

Un contrat de location à durée déterminée garantit que le contrat se termine à la fin de la période contractuelle et réduit les risques par rapport à un contrat de location standard.

Toutefois, il faut également reconnaître que, dans la pratique, il est extrêmement rare qu'un sous-locataire accepte un contrat de location à durée déterminée.

Il est également essentiel d'examiner la situation financière et les antécédents du sous-bailleur en matière de gestion afin de déterminer s'il est possible de s'attendre à ce qu'il assure une gestion stable à long terme.

Si le constructeur fait faillite, le propriétaire reprendra le contrat avec les locataires, ce qui peut entraîner des perturbations importantes.

Résumé : des choix faciles qui engagent l'avenir

À première vue, un contrat de sous-location peut sembler être le mécanisme rêvé pour obtenir un revenu stable et disponible.

En réalité, il s'agit d'un contrat extrêmement désavantageux pour les propriétaires, qui repose sur un déséquilibre juridique.

En particulier, les investisseurs immobiliers novices, avec moins de connaissances et d'expérience, ont tendance à tomber dans le piège de ces mots doux.

L'important est de ne pas se laisser abuser par le mot "stabilité", mais de bien comprendre les risques du contrat et d'envisager la constitution d'un patrimoine dans une perspective à long terme.

Outre la sous-location, il existe plusieurs autres options, telles que la "gestion locative générale", qui consiste à confier les opérations à une société de gestion fiable, ou la "vacance garantie", qui vous garantit uniquement la vacance d'une chambre.

La seule façon de réussir est de comparer calmement les avantages et les inconvénients de chaque option et de choisir la méthode qui correspond le mieux à votre stratégie d'investissement.

Par ailleurs, si vous disposez déjà d'un contrat de sous-location, nous vous recommandons de reconfirmer les détails du contrat et de consulter un spécialiste dès que possible si la date de renouvellement approche.

INA&Associates Ltd. n'adhère à aucune solution particulière, mais propose la meilleure stratégie immobilière pour la situation de chaque client.

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions concernant les contrats de sous-location ou votre future gestion immobilière.

Nous vous promettons de vous accompagner au mieux dans la constitution de votre patrimoine grâce à nos connaissances spécialisées et à nos réponses sincères.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : J'aimerais résilier le contrat de sous-location à mi-parcours, est-ce possible ?

R1 : Il est extrêmement difficile pour le propriétaire de résilier le contrat à moins qu'il n'y ait une "raison justifiable" comme le stipule la loi sur les baux fonciers et immobiliers. Nous vous recommandons de vérifier d'abord le contenu du contrat et de consulter un avocat ou un autre spécialiste. Même si les motifs justifiables ne sont pas reconnus, il peut être possible de résilier le contrat en payant une pénalité élevée.

Q2 : Y a-t-il moins de risques avec un "contrat de location à durée déterminée" ?

R2 : En théorie, le risque est réduit par rapport à un contrat de location classique, car le contrat peut être résilié avec certitude à la fin de la période contractuelle. Dans la pratique, il est toutefois rare qu'un sous-locataire accepte un contrat de location à durée déterminée. Si vous avez la possibilité de conclure un contrat de location à durée déterminée, examinez attentivement la durée du contrat et les conditions de renouvellement.

Q3 : Maintenant que la loi sur la gestion des logements locatifs a été adoptée, puis-je être tranquille ?

R3 : Non, vous ne pouvez pas être tranquille. La loi ne fait que réglementer les sollicitations abusives et n'élimine pas les risques fondamentaux inhérents aux contrats de sous-location, tels que les réductions de loyer et les difficultés à résilier le contrat. Il est toujours important de bien réfléchir avant de signer un contrat et de le réexaminer régulièrement après sa signature.

Q4 : Quels sont les points clés dans le choix d'un agent de sous-location ?

A4 : L'exigence minimale est que le sous-bailleur soit enregistré auprès du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme. En outre, la situation financière, les antécédents en matière de gestion et les détails du contrat (en particulier les conditions de révision du loyer et les clauses de résiliation) doivent être soigneusement comparés. Toutefois, l'option la plus sûre est de reconsidérer soigneusement l'option de sous-location elle-même.

Q5 : Y a-t-il quelque chose que je puisse faire maintenant pour me préparer aux problèmes de sous-location ?

R5 : Tout d'abord, vérifiez le contrat actuel et comprenez la période de renouvellement et les conditions de révision du loyer. Ensuite, étudiez le marché de la location dans les environs et déterminez si le loyer garanti actuel est approprié. Si la date de renouvellement approche, il est conseillé de consulter un spécialiste dès que possible pour discuter des stratégies de sortie, y compris des mesures à prendre pour faire face aux réductions de loyer, voire à la vente du bien.