对于许多高净值人士来说，财产继承是一个不可避免的重要问题。特别是对于超高净值人士来说，采取适当的产前措施是确保下一代顺利继承财产的重要因素。

最近对遗产税制度的修订降低了基本免税额，越来越多以前免缴遗产税的人现在需要缴纳遗产税。尤其是拥有大量不动产的超高净值人士，如果不采取适当的遗产税措施，就有可能承担比预期更高的税负，失去宝贵的资产。

在本文中，我们将根据 INA & Associates 有限公司为众多超高净值人士提供财产继承支持的经验，详细解释新常态下的防败财产策略和有效产前规划。我们希望，通过运用这些知识，您将能够确保您的宝贵资产传承给下一代。

超级富豪采用的房地产继承策略的基本原理

与普通继承策略的区别

超高净值阶级的房地产继承策略要求采用与一般继承规划根本不同的方法。由于他们的资产规模庞大，简单的终身赠与和利用基本免税额不足以达到预期效果。

超级富豪应重点关注房地产战略的以下特点。

首先，他们应充分利用房地产投资的估值压缩效应。将现金资产转换为不动产，可以降低遗产税评估价值。一般来说，房地产的遗产税评估价值为其市场价值的 70%-80%，因此与持有现金相比，估值可望降低 20%-30%。

其次，重要的是要制定一项兼顾盈利和节税的房地产投资战略。这不仅仅是降低评估价值的问题，还需要建立一个既能减轻遗产税负担，又能产生稳定收入的体系。

利用房地产采取遗产税措施的机制

了解房地产继承的税收优惠对于实施有效的继承税筹划至关重要。

小型住宅地块的特殊例外是超级富豪房地产继承中最有力的节税方法之一。面积不超过 330 平方米的指定住宅建筑用地和面积不超过 400 平方米的指定商业建筑用地可分别获得 80% 的估价减免。

例如，如果一块评估价值为 1 亿日元的住宅建筑用地属于小规模建筑用地例外情况，则其评估价值可降至 2 000 万日元。这可以大大减轻遗产税负担。

产前措施的重要性和时机

产前措施的实施时机是财产继承成功与否的重要因素。由于一旦发生财产继承，可供选择的措施数量有限，因此从早期阶段开始采取系统的方法至关重要。

开始产前规划的最佳时机一般在 60 岁左右。在这个年龄段，您仍有足够的决策能力，可以从长远的角度来规划资产的继承。

此外，在通过房产投资实施继承规划时，考虑到投资回收期，最好在继承发生前 10-15 年开始。这样既能建立稳定的收益基础，又能分散投资风险。

从失败案例看房地产继承的风险

常见的失败模式

通过对房地产继承失败案例的分析，可以发现一些常见的模式。提前了解这些失败案例有助于避免类似风险。

最常见的失败模式是延迟开始遗产规划。即使在继承发生之前匆忙采取措施，也没有足够的时间选择最有效的方法。特别是在试图通过投资房产来降低评估价值时，在投资效果显现之前需要一定的时间。

其次最常见的原因是由于缺乏现金而难以纳税。在以不动产为主要资产的不动产继承中，经常出现资金不足无法缴纳继承税的情况。继承税原则上必须以现金一次性缴纳，如果为了确保缴纳税款的资金而必须出售不动产，根据市场情况可能会造成巨大损失。

因措施不力而造成损失的案例

作为一个实际的失败案例，我们列举了一个非常富有的人的案例，他在市中心拥有多 处创收房产。

此人拥有总价值 15 亿日元的房地产，但没有采取适当的产前措施。遗产继承时，遗产税约为 4 亿日元，继承人被迫以低于市场价的价格出售盈利房产，以确保有资金支付税款。

据估计，如果该人事先采取适当的继承措施，通过利用小型住宅区等的特例以及通过公司化降低股份的估值，继承税的负担可以减少一半以下。

规避风险的要点

要有效规避财产继承风险，以下几点很重要。

第一，定期进行房产评估和遗产税模拟。由于房产价格会随市场行情波动，因此有必要每年进行一次专业评估，并根据最新税制计算遗产税额。

下一步是采取组合方法，将几种遗产规划方法结合起来。与其依赖单一方法，不如将多种方法进行战略性组合，如生前赠与、财产投资、使用保险和成立公司等，在分散风险的同时达到最大效果。

确保流动性也是一个重要因素。在通过财产投资实施遗产规划时，必须保持适当的资产比例，以便在需要时转换成现金。

超级富豪的具体产前措施

降低房地产评估价值的方法

压缩估值是超高净值人士房地产策略中最重要的内容之一。了解有效的减值技巧并适当实施，可以大大减轻遗产税负担。

建造出租房产的估值缩减效应是一种特别有效的方法。通过在自己的土地上建造出租物业，土地作为出租房屋的土地可以获得约 20% 的估值减免，建筑物作为出租房屋可以获得约 30% 的估值减免。此外，如果建设资金来自贷款，债务减免可望减少遗产。

利用塔式公寓的策略曾是一种非常有效的方法。然而，由于 2024 年 1 月的税制改革导致某些高层楼层的估值出现修正，因此需要慎重考虑。

家族信托的战略性使用

家族信托是超级富豪继承资产的一种极为有效的方法。虽然不能直接节税，但可以预防痴呆症，灵活制定资产继承计划。

家族信托最大的好处是，即使受托人患上痴呆症，受托人仍可继续进行资产管理和投资。这使得通过长期财产投资实施继承规划成为可能。

家族信托还可用作第二代继承策略，因为可以指定多代受益人。例如，指定配偶为第一受益人，子女为第二受益人，就可以在配偶继承遗产时实现资产的顺利继承。

活体捐赠的战略实施

对于超级富豪而言，活体捐赠是一种基本但极其重要的遗产规划方法。利用每年 110 万日元的基本免税额和税收制度，战略性地使用日历年赠与，在继承时进行结算，这一点非常重要。

房产投资的节税效应

将房地产投资作为继承策略时，必须在盈利性和节税效果之间取得平衡。有必要构建一种投资策略，不仅要降低评估价值，还要考虑到资产价值的长期增长。

在收益性房地产投资中，选择房地产时必须注重地段和未来潜力。选择可以预期长期需求的地段，如靠近中央火车站或重建区的房产，可以确保稳定的收入，并实施遗产税措施。

海外房产投资是另一种选择。但是，税务处理比较复杂，而且需要考虑外汇和政治风险，因此有必要请专家进行全面审查。

结论

要想成功继承超级富豪的财产，必须及早进行系统的产前规划。通过正确实施本文概述的房地产战略，可以大幅降低遗产税负担，实现资产的顺利继承。

要点重申如下

最大限度地利用小型住宅区的特殊例外情况，将住宅和商业住宅用地的评估价值降低 80%，可大幅减轻遗产税负担。此外，通过建造出租物业或投资房地产，将现金资产转化为评估价值较低的不动产，可望进一步节税。

利用家族信托可以灵活地进行资产继承规划，同时应对老年痴呆症的风险。此外，战略性生前赠与可用于分阶段转移继承资产，分散遗产税负担。

然而，这些措施需要专业知识和经验，需要根据个人资产状况和家庭结构量身定制战略设计。

作为下一步行动，我们建议您首先准确了解当前的资产状况，并请专家进行遗产税模拟。我们希望您能在此基础上制定最合适的财产策略，并开始系统的产前规划流程。

在 INA & Associates 有限公司，我们为超高净值人士提供房地产继承方面的全面支持。我们将提出最合适的继承策略，确保您的宝贵资产能够传给下一代。请随时与我们联系。

常见问题

Q1: 我应该何时开始房地产继承规划？

尽早开始遗产规划非常重要。理想情况下，我们建议您在 60 岁左右开始认真考虑，最迟在 70 岁之前实施主要措施。

需要足够的时间来最大限度地发挥产前措施的效果。尤其是通过投资房产或设立家庭信托来降低评估价值等措施，可能需要几年时间才能显现效果。

此外，在您身体健康时进行规划也很重要，因为一旦您因痴呆或其他因素丧失了决策能力，您所能采取的措施就会受到很大限制。

问题 2：小型建筑地块等特殊例外情况的合格条件是什么？

要符合小型建筑用地等的特殊例外规定，必须满足以下主要条件。

就特定住宅建筑用地等而言，如果配偶继承了死者居住的建筑用地，则无条件适用。如果由配偶以外的人继承，该人必须在继承开始前与被继承人一起居住过，或者在继承开始前三年内没有在被继承人或其配偶所有的房屋内居住过。

如果是指定经营住宅用地，条件是继承人继承被继承人用于经营的住宅用地，并在遗产税申报截止日期前继续经营。

由于详细的申请条件比较复杂，决定取决于个人情况，建议咨询专家。

问题 3：家族信托和遗嘱哪个更有效？

家族信托和遗嘱具有不同的目的和效果，因此哪个更有效取决于个人情况。

家族信托的主要优点是可以在受托人有生之年和继承遗产后持续进行资产管理。这对于预防痴呆症和多代资产继承规划尤为有效。

另一方面，遗嘱是一种明确规定遗产继承时如何分配资产的方法，具有准备工作相对简单的优势。

许多超高净值人士将家族信托和遗嘱结合起来使用，以实施全面的继承计划，最大限度地发挥两者的特点。

问题 4：海外房产投资是有效的遗产税措施吗？

在一定条件下，海外房产投资可能是有效的遗产税措施。但与国内房产投资相比，税务处理更为复杂，需要考虑各种风险。

主要风险包括汇率波动风险、政治经济风险和税制变化风险。此外，还需要充分了解当地的税收制度以及与日本签订的税收协定的具体内容。

在考虑海外房地产投资时，建议与国际税务专家一起进行全面审查，以评估整体风险和收益，然后再做决定。