为什么房产在投资组合中大放异彩？建立稳定资产的专家指南

在当今这样一个经济不稳定的时代，许多投资者都在寻找保护和稳步增加资产的最佳方法。除了股票和债券等传统金融资产外，资产组合的多样化，即投资多样化，比以往任何时候都更加重要。在这种情况下，房地产作为一种实物资产，作为降低投资组合整体风险和提供长期稳定回报的重要选择，再次受到人们的关注。

INA & Associates 有限公司的专家每天都在参与许多高净值客户的资产构建工作，本文将从专家的角度深入阐述房地产在投资组合中的地位。房地产投资的独特优势、与其他资产类别的不同之处，甚至如何建立有效的投资组合，都将以通俗易懂的语言，结合专家的知识来介绍，让普通消费者也能理解。我们希望这篇文章能帮助您建立合理的资产组合。

投资组合和房地产投资基础知识

刚开始接触资产管理时，您可能会听到 "投资组合 "这个词。然而，令人惊讶的是，可能很少有人清楚地了解它的确切含义以及它与 "多元化投资 "的区别。在此，我们将为您整理在考虑房产投资时必不可少的基本知识。

什么是投资组合？

投资组合是指投资者持有的金融资产的具体组合--现金、存款、股票、债券和房产--及其分配比例。投资组合不仅仅是一份资产清单，而应根据您的投资目标（如保障退休生活、提前退休等）和风险承受能力（您可以接受的价格波动幅度）来战略性地构建。一个好的投资组合是一个指南针，可以最大限度地提高您资产的整体价值，同时管理风险。

与分散投资的关系

分散投资是建立投资组合的一种具体技巧。正如 "不要把所有鸡蛋放在一个篮子里 "这句谚语所体现的那样，分散投资的目的不是将投资集中在一种资产上，而是投资于价格走势不同的多种资产，从而用其他资产的利润来弥补某种资产价值下跌所带来的影响，从而降低整体风险。如果说投资组合是 "资产构成图"，那么多元化投资本身就是 "根据该构成图安排资产的行为"。

房地产投资的独特性

房地产投资具有不同于股票和债券等金融资产的独特性。股票投资的主要目的是获取资本收益（出售利润），其价格波动很大，反映了公司的增长潜力和市场趋势；而房地产投资的重点则是通过出租所购房产来确保长期稳定的收入收益（租金收入）。当然，房地产价格上涨也会带来资本收益，但从本质上讲，房地产投资更像是一种能产生稳定现金流的 "生意"。这种性质上的差异正是房地产在投资组合中发挥独特作用的原因。

将房地产纳入投资组合的 5 大战略优势

将房地产纳入资产组合的战略意义远不止增加投资数量这么简单。在此，我们将从专业角度阐述投资房地产的五大益处。

1.长期、稳定的收入收益。

房产投资的主要吸引力在于每月稳定的租金收入，即收入收益。与股票分红或共同基金分配不同，租金受经济波动的影响较小，一旦租户入住，就可以在合同期内获得稳定的收入。这种高度可预测的现金流是规划未来居住安排时的一大保障，同时也增强了整个投资组合的收益基础。

2. 抵御通货膨胀（通货膨胀对冲）

通货膨胀是所有投资者都应警惕的风险，因为通货膨胀（物价上涨）会大幅降低现金的价值。房地产是抵御通胀的有效工具。一般来说，当物价上涨时，房产价值和租金也会随之上涨。这意味着，即使通胀降低了其他资产的相对价值，房地产仍有望保持甚至提高资产价值。这对于保持投资组合的长期购买力至关重要。

3 中等风险/中等回报的稳定性

在投资领域，风险与收益密不可分。房产投资一般被定位为中等风险、中等回报的投资。像高风险、高回报的股票投资那样，资产在短期内翻几番的情况很少见，但也不像低风险、低回报的存款那样，几乎不可能期待回报。房产价格不像股市那样每天都在波动，而且由于房产作为实物资产的价值，价格下跌的风险相对较小。这种稳定性缓和了整个投资组合的价格波动，减轻了心理负担。

4. 税收优惠

房产投资可享受各种税收优惠。尤其是其作为遗产继承措施的有效性已得到广泛认可。与现金和证券相比，房地产的遗产税评估价值往往低于其市场价值，因此将资产转换为房地产可以减少遗产税的纳税额。此外，由于租赁管理费用（折旧、维修和维护费用、财产税等）可以作为支出入账，因此可以通过将利润和亏损与其他收入（如就业收入）相加来减轻所得税和居民税的负担。这可能是一个重大优势，尤其是对那些收入较高的阶层而言。

5.通过杠杆效应加速资产增长

杠杆效应（杠杆原理）是指利用金融机构的贷款投资于仅靠自有资金无法购买的高价房产，从而获得更大收益的一种方法。例如，如果用 1 000 万日元自有资金加上 4 000 万日元贷款购买价值 5 000 万日元的房产，投资者就可以享受价值 5 000 万日元房产的回报。高净值人士凭借高信用度，能够以优惠条件获得贷款，并充分利用这种杠杆效应有效地扩大资产规模。当然，借贷是有风险的，但在正确选择房产和财务规划的基础上，借贷可以成为加速资产积累的有力武器。

房地产与其他资产类别相比的定位

成功构建投资组合的关键在于正确理解各类资产的特点以及它们之间的相互配合。在此，我们将房地产与股票和债券进行比较，以明确房地产的独特定位。

与股票的比较

股票是一种有吸引力的资产，根据公司的增长潜力，有望产生巨大的资本收益。但与此同时，股票受经济状况和市场情绪的影响很大，具有价格波动极大的高风险。与股票相比，房地产具有稳定投资组合的作用，因为短期价格波动不大，而且可以预期稳定的租金收入。由于股票和房地产价格波动的相关性相对较低，将两者结合起来可以有效分散投资组合的整体风险。

与债券的比较

债券是由国家和公司发行的借贷凭证，由于持有到期可按面值赎回并定期收取利息，因此被认为是安全的资产。然而，债券的缺点是回报率低，实际价值不断减少，特别是在通货膨胀时期。与债券相比，房地产具有更高的回报潜力，同时还能对冲通货膨胀。如果说债券是投资组合中的 "防御性 "资产，那么房地产则可以定位为 "攻守兼备 "的资产，既能带来稳定的收益，又能实现资产价值的增长。

房地产投资应注意的主要风险和对策

房地产投资有很多优势，但自然也存在风险。要想取得成功，就必须事先了解这些风险，并采取适当的对策。本节介绍七种典型风险及其对策。

这些风险中的每一种似乎都是重大威胁。但是，只要掌握适当的知识并做好准备，所有风险都可以降到最低。选择一家可靠的房地产公司作为合作伙伴并利用专家建议是风险管理的关键。

如何建立房地产投资组合，实现收益最大化

一旦您决定将房地产纳入您的投资组合，下一步就是制定具体的战略，以最大限度地发挥其效用。以下是构建有效物业投资组合的三个关键方面。

1. 考虑最佳资产配置比例

关于房地产在整个投资组合中的比例，没有一个绝对正确的答案。因为理想的配置比例会因投资者的年龄、资产规模、风险承受能力和投资目标的不同而有很大差异。一般来说，在大多数国外国家，通常建议将总资产的 10% 到 40% 分配给房地产。

一种思考方式是参考示范投资组合，如 "50% 房地产、30% 证券、20% 现金和存款"，然后根据自己的情况进行调整。重要的是要根据自己的人生规划，从长远角度出发，确定一个平衡的配置。

2. 在房地产中实行分散投资

分散风险是一项重要的策略，不仅应在您的整体投资组合中实行，也应在您的房地产投资中实行。具体来说，可以考虑以下几种分散方式

• 地区分散：通过分散不同地区的房产来降低特定地区的风险（如灾害、经济衰退），例如，将人口集中、需求稳定的市中心的房产与价格相对低廉、预期收益率较高的地区城市的房产结合起来。
• 房产类型多样化：持有不同类型的房产，如单身公寓、家庭公寓、写字楼和商铺，可减轻特定需求群体变化的影响。
• 房龄多样化：将资产价值高但收益率低的相对较新的房产和价格低但存在维修风险的老房产结合起来，平衡现金流和资产价值。

3.定期审查（重新平衡）的重要性

投资组合并不是建立起来就结束了。市场环境或您所处人生阶段的变化可能会导致您最初设定的资产配置崩溃。例如，如果房地产价格大幅上涨，投资组合中的房地产比例可能会无意中变得过高，从而打破风险平衡。

这就是定期重新平衡（重新调整资产配置）的重要性所在。这包括定期检查投资组合，例如每年一次，并通过出售一些升值的资产和购买更多贬值的资产等方式，将投资组合恢复到最初的目标配置。这种稳定的维护是长期稳定资产管理的关键。

总结：房地产是建立长期资产的基石

本文从多个角度阐述了房地产在投资组合中的重要性。与其他金融资产相比，房地产具有许多优势，包括稳定的收入收益、抵御通货膨胀和税收优惠。利用这些特点，可以限制投资组合的整体风险，为长期稳定的资产积累奠定基础。

当然，房地产投资也存在空置和利率上升等风险，但只要掌握正确的知识和策略，就能很好地控制这些风险。关键是要有长远的眼光，建立适合自己目标的投资组合，并持之以恒地进行管理，而不是被短期的市场趋势所左右。

在 INA&Associates K.K.，我们会根据您的个人情况和目标，为您提供最合适的房地产投资组合，助您实现繁荣的未来。如果您对房地产投资有任何疑问，或对自己的投资组合有任何担忧，请随时与我们联系。

常见问题 (Q&A)

问 1：我需要多少个人资金才能开始投资房地产？

答1：这很难说，但如果您能提供约为房产价格10%-20%的自有资金，您将有更多的融资选择，而且往往能以更优惠的条件开始投资。不过，近年来也有一些计划允许您以较少的个人资金开始购房，而且根据房产的具体情况，也有可能获得 "全额贷款"（为整个房产价格提供资金）。重要的是，首先要咨询专家，制定适合自己情况的财务计划。

问 2：我住在农村地区，可以投资东京的房产吗？

答 2：可以，完全没有问题。事实上，东京的房产租赁需求稳定，很受居住在该地区的投资者欢迎。通过将物业管理和租户事务外包给可靠的管理公司，即使您身处偏远地区，也能安心管理您的租赁业务。本公司还向日本全国的客户介绍东京都内的优质房产。

问 3：房地产投资与 J-REIT（房地产投资信托基金）有什么区别？

答 3：J-REIT 是一种金融工具，它将从投资者处募集的资金投资于多个物业，并将租金收入和出售这些物业的利润作为分红返还给投资者。日本房地产投资信托基金的吸引力在于只需少量资金即可启动，而且流动性高，易于在证券交易所交易。另一方面，与 J-REITs 相比，实物房产投资需要更多的资金，因为房产归自己所有，但主要区别在于可以通过贷款实现杠杆效应，而且可以高度自由地按自己的意愿决定房产的管理政策。