أهمية العقارات في تنويع المحفظة الاستثمارية وتحقيق الاستقرار المالي

في أوقات عدم اليقين الاقتصادي كما هو الحال في الوقت الحالي، يبحث العديد من المستثمرين عن أفضل الطرق لحماية أصولهم وزيادتها بشكل مطرد. وبالإضافة إلى الأصول المالية التقليدية مثل الأسهم والسندات، أصبح تنويع محافظ الأصول، أي تنويع الاستثمار، أكثر أهمية من أي وقت مضى. في هذا السياق، تكتسب العقارات، كأصل حقيقي، اهتمامًا متجددًا كخيار مهم لتقليل مخاطر المحفظة الإجمالية وتوفير عوائد مستقرة طويلة الأجل.

يقدّم هذا المقال شرحاً وافياً لمكانة العقارات في المحفظة الاستثمارية من وجهة نظر خبير يشارك في بناء أصول العديد من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية بشكل يومي بصفته شركة INA & Associates Ltd. سيتم تقديم المزايا الفريدة للاستثمار العقاري، وكيف يختلف عن فئات الأصول الأخرى، وحتى كيفية بناء محفظة فعالة، بلغة بسيطة ولكن بمعرفة الخبير، بحيث يمكن للمستهلك العادي فهمها. نأمل أن يساعدك هذا المقال في بناء محفظة أصول معقولة.

المحافظ الاستثمارية وأساسيات الاستثمار العقاري

عند البدء في إدارة الأصول، من المحتمل أن تسمع مصطلح "المحفظة". ومع ذلك، من المدهش أن قلة من الناس قد يكون لديهم فهم واضح لمعناه الدقيق وكيف يختلف عن "الاستثمار المتنوع". سنقوم هنا بتنظيم المعرفة الأساسية الضرورية عند التفكير في الاستثمار العقاري.

ما هي المحفظة؟

تشير المحفظة في الاستثمار إلى مجموعة محددة من الأصول المالية التي يحتفظ بها المستثمر - النقد والودائع والأسهم والسندات والعقارات - ونسب توزيعها. إنها ليست مجرد قائمة من الأصول، بل يجب أن يتم إنشاؤها بشكل استراتيجي بناءً على أهدافك الاستثمارية (على سبيل المثال لتأمين تقاعدك، والتقاعد المبكر، وما إلى ذلك) ومدى تحملك للمخاطر (مقدار تقلب الأسعار الذي يمكنك قبوله). إن المحفظة الجيدة هي بوصلة لتعظيم القيمة الإجمالية لأصولك وإدارة المخاطر في الوقت نفسه.

العلاقة مع التنويع

التنويع هو أحد الأساليب المحددة لبناء المحفظة الاستثمارية. وكما يتجلى في المثل القائل "لا تضع كل بيضك في سلة واحدة"، فإن الهدف ليس تركيز استثماراتك في أصل واحد، بل الاستثمار في أصول متعددة ذات تحركات سعرية مختلفة، بحيث يتم تعويض تأثير انخفاض قيمة أصل معين بأرباح الأصول الأخرى، وبالتالي تقليل المخاطر الإجمالية. إذا كانت المحفظة عبارة عن "مخطط تكويني للأصول"، فإن الاستثمار المتنوع هو في حد ذاته "إجراء ترتيب الأصول بناءً على هذا المخطط التكويني".

الخصائص الفريدة للاستثمار العقاري

يتميز الاستثمار العقاري بخصائص فريدة تميزه عن الأصول المالية مثل الأسهم والسندات. ففي حين أن الهدف الرئيسي للاستثمار في الأسهم هو تحقيق مكاسب رأسمالية (الربح عند البيع)، والتي يتقلب سعرها على نطاق واسع، مما يعكس إمكانات نمو الشركة واتجاهات السوق، فإن الهدف الرئيسي للاستثمار العقاري هو تأمين مكاسب دخل ثابتة (دخل الإيجار) على المدى الطويل من خلال تأجير العقار الذي اشتريته. وبالطبع، يمكن توقع تحقيق مكاسب رأسمالية أيضاً من الزيادات في أسعار العقارات، ولكن الاستثمار العقاري في جوهره أشبه بـ "عمل تجاري" يولد تدفقات نقدية مستقرة. هذا الاختلاف في الطبيعة هو السبب في أن العقارات تلعب دوراً فريداً في المحافظ الاستثمارية.

5 فوائد استراتيجية لإدراج العقارات في محفظتك الاستثمارية

لإضافة العقارات إلى محفظة الأصول آثار استراتيجية تتجاوز مجرد زيادة عدد الاستثمارات. نقدم هنا وجهة نظر مهنية حول خمس فوائد رئيسية للاستثمار في العقارات.

1- مكاسب دخل مستقرة وطويلة الأجل.

تكمن الجاذبية الرئيسية للاستثمار العقاري في دخل الإيجار الشهري المستقر، أو مكاسب الدخل. على عكس توزيعات أرباح الأسهم أو توزيعات صناديق الاستثمار المشتركة، فإن الإيجار أقل تأثراً بالتقلبات الاقتصادية، وبمجرد انتقال المستأجر إلى العقار، يمكن توقع دخل ثابت طوال مدة العقد. ويشكل هذا التدفق النقدي الذي يمكن التنبؤ به إلى حد كبير مصدراً رئيسياً للطمأنينة عند التخطيط لترتيبات المعيشة المستقبلية، ويعزز قاعدة أرباح المحفظة ككل.

2- الحماية من التضخم (التحوط من التضخم)

يعتبر التضخم من المخاطر التي يجب أن يحذر منها جميع المستثمرين، حيث يمكن للتضخم (ارتفاع الأسعار) أن يقلل بشكل كبير من قيمة النقد. توفر العقارات وسيلة تحوط فعالة ضد هذا التضخم. وعموماً، عندما ترتفع الأسعار، تميل قيم العقارات والإيجارات إلى الارتفاع أيضاً. وهذا يعني أنه من المتوقع أن تحافظ العقارات على قيم الأصول أو حتى تزيدها حتى عندما يقلل التضخم من القيمة النسبية للأصول الأخرى. وهذا أمر بالغ الأهمية للحفاظ على القوة الشرائية للمحفظة على المدى الطويل.

3. استقرار متوسط المخاطر/متوسط العائدات

في عالم الاستثمار، ترتبط المخاطرة والعائد ارتباطًا وثيقًا. يتم وضع الاستثمار العقاري بشكل عام كاستثمار متوسط المخاطر ومتوسط العائد. من النادر أن تتضاعف الأصول عدة مرات في فترة زمنية قصيرة، كما هو الحال مع استثمارات الأسهم ذات المخاطر العالية والعائد المرتفع، ولكن ليس من شبه المستحيل توقع عوائد كما هو الحال مع الودائع منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد. أسعار العقارات ليست متقلبة على أساس يومي كما هو الحال في سوق الأسهم، كما أن مخاطر انخفاض الأسعار ضئيلة نسبيًا بسبب قيمة العقار كأصل حقيقي. هذا الاستقرار يخفف من تقلبات أسعار المحفظة بأكملها ويقلل من العبء النفسي.

4- المزايا الضريبية

قد يستفيد الاستثمار العقاري من مزايا ضريبية مختلفة. وعلى وجه الخصوص، فإن فعاليته كمقياس للميراث معترف به على نطاق واسع. بالمقارنة مع النقد والأوراق المالية، تميل القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات إلى أن تُحتسب أقل من قيمتها السوقية، وبالتالي فإن تحويل الأصول إلى عقارات قد يقلل من المبلغ الخاضع لضريبة الميراث. بالإضافة إلى ذلك، بما أنه يمكن تسجيل تكاليف إدارة الإيجار (الاستهلاك، وتكاليف الإصلاح والصيانة، وضريبة العقارات، وما إلى ذلك) كمصروفات، فقد يكون من الممكن تقليل أعباء ضريبة الدخل وضريبة السكن من خلال تجميع الأرباح والخسائر مع الدخل الآخر، مثل دخل العمل. ويمكن أن يكون ذلك ميزة كبيرة، خاصة لمن هم في فئات الدخل الأعلى.

5- تسريع نمو الأصول من خلال تأثير الرافعة المالية

الرافعة المالية (مبدأ الرافعة المالية) هي طريقة تهدف إلى تحقيق عوائد أكبر باستخدام قروض من المؤسسات المالية للاستثمار في العقارات باهظة الثمن التي لا يمكن شراؤها بالأموال الخاصة وحدها. على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بقيمة 50 مليون ين ياباني بأموال خاصة بقيمة 10 ملايين ين ياباني بالإضافة إلى قرض بقيمة 40 مليون ين ياباني، يمكن للمستثمر أن يتمتع بعوائد من عقار بقيمة 50 مليون ين ياباني. يمكن للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الحصول على قروض بشروط مواتية على خلفية جدارتهم الائتمانية العالية والاستفادة القصوى من تأثير الرافعة المالية لتوسيع حجم أصولهم بكفاءة. وبالطبع، ينطوي الاقتراض على مخاطر، ولكن استناداً إلى الاختيار السليم للعقارات والتخطيط المالي، يمكن أن يكون سلاحاً قوياً لتسريع بناء الأصول.

وضع العقارات بالمقارنة مع فئات الأصول الأخرى

يكمن مفتاح النجاح في بناء المحفظة الاستثمارية في الفهم السليم لخصائص كل فئة من فئات الأصول وكيفية تناسبها مع بعضها البعض. نقارن هنا بين العقارات والأسهم والسندات لتوضيح موقعها الفريد.

المقارنة مع الأسهم

الأسهم هي أصول جذابة يمكن توقع أن تولد مكاسب رأسمالية كبيرة اعتمادًا على إمكانات نمو الشركة. ومع ذلك، فهي في الوقت نفسه تتأثر بشدة بالظروف الاقتصادية ومعنويات السوق، كما أنها تنطوي على مخاطر عالية تتمثل في التقلبات الكبيرة للغاية في الأسعار. بالمقارنة مع الأسهم، تلعب العقارات دورًا في توفير الاستقرار للمحافظ الاستثمارية، حيث أن تقلبات الأسعار قصيرة الأجل معتدلة ويمكن توقع دخل إيجار مستقر. نظرًا لأن الارتباط بين تحركات أسعار الأسهم والعقارات يعتبر منخفضًا نسبيًا، فإن الجمع بين الاثنين يمكن أن يؤدي إلى تنويع المخاطر الإجمالية للمحفظة بشكل فعال.

مقارنة مع السندات

السندات عبارة عن شهادات اقتراض تصدرها الدول والشركات وتعتبر أصولاً آمنة لأنها تُسترد بالمساواة إذا تم الاحتفاظ بها حتى تاريخ الاستحقاق ويتم استلام الفائدة على أساس منتظم. ومع ذلك، فإن لها عيبًا يتمثل في انخفاض عوائدها وتناقص قيمتها الحقيقية، خاصةً خلال فترات التضخم. بينما توفر العقارات إمكانية تحقيق عوائد أعلى من السندات، وفي الوقت نفسه توفر تحوطًا من التضخم. إذا كانت السندات هي الأصل "الدفاعي" في المحفظة الاستثمارية، فيمكن وضع العقارات كأصل "هجومي ودفاعي متوازن" يمكن أن يدر دخلاً ثابتاً مع استهداف النمو في قيمة الأصول.

المخاطر الرئيسية والتدابير المضادة للاستثمار العقاري التي يجب أن تكون على دراية بها

في حين أن الاستثمار العقاري ينطوي على العديد من المزايا، إلا أن هناك مخاطر بطبيعة الحال. ولتحقيق النجاح، من الضروري فهم هذه المخاطر مسبقاً واتخاذ التدابير المضادة المناسبة. يصف هذا القسم سبعة مخاطر نموذجية والتدابير المضادة لها.

قد يبدو كل من هذه المخاطر تهديداً كبيراً. ومع ذلك، يمكن التقليل منها جميعاً من خلال التعامل معها بالمعرفة والاستعداد المناسبين. إن اختيار شركة عقارية موثوقة كشريك والاستعانة بمشورة الخبراء هما مفتاح إدارة المخاطر.

كيفية بناء محفظة عقارية لتحقيق أقصى قدر من النتائج

بمجرد أن تقرر دمج العقارات في محفظتك، فإن الخطوة التالية هي وضع استراتيجية محددة لزيادة فعاليتها إلى أقصى حد. فيما يلي ثلاثة جوانب رئيسية لبناء محفظة عقارية فعالة.

1- النظر في النسبة المثلى لتوزيع الأصول

لا توجد إجابة واحدة صحيحة ومطلقة لنسبة العقارات في المحفظة الإجمالية. ويرجع ذلك إلى أن التخصيص المثالي سيختلف بشكل كبير اعتماداً على عمر المستثمر وحجم أصوله وقدرته على تحمل المخاطر وأهدافه الاستثمارية. بشكل عام، غالباً ما يوصى بتخصيص ما بين 10% و40% من إجمالي الأصول للعقارات في معظم البلدان الأجنبية.

وتتمثل إحدى طرق التفكير في هذا الأمر في الرجوع إلى محفظة نموذجية مثل "50% عقارات، و30% أوراق مالية، و20% نقدًا وودائع" وتعديلها لتناسب وضعك الخاص. المهم هو تحديد تخصيص متوازن من منظور طويل الأجل في ضوء خطة حياتك الخاصة.

2- ممارسة التنويع في العقارات

تنويع المخاطر هو استراتيجية مهمة يجب أن تمارسها ليس فقط في محفظتك الإجمالية، ولكن أيضاً ضمن استثماراتك العقارية. وعلى وجه التحديد، يمكن النظر في الأنواع التالية من التنويع

• تنويع المناطق: الحد من المخاطر الخاصة بالمنطقة (مثل الكوارث والتراجع الاقتصادي) من خلال تنويع العقارات في مناطق مختلفة، على سبيل المثال من خلال الجمع بين العقارات في مراكز المدن، حيث يتركز السكان ويستقر الطلب، مع العقارات في المدن الإقليمية، حيث الأسعار معقولة نسبياً ويمكن توقع عوائد عالية.
• تنويع أنواع العقارات: إن الاحتفاظ بأنواع مختلفة من العقارات، مثل شقق الاستوديو للعزاب، والوحدات السكنية للعائلات، ومباني المكاتب والمحلات التجارية، يخفف من تأثير التغيرات في مجموعات طلب محددة.
• تنويع العمر: تحقيق التوازن بين التدفق النقدي وقيمة الأصول من خلال الجمع بين العقارات الجديدة نسبيًا ذات قيمة الأصول المرتفعة نسبيًا ولكن ذات العوائد المنخفضة والعقارات القديمة ذات الأسعار المنخفضة ولكن مخاطر الإصلاح.

3- أهمية المراجعة الدورية (إعادة التوازن)

لا تنتهي المحفظة بمجرد بنائها. فقد تتسبب التغييرات في بيئة السوق أو مرحلة حياتك في انهيار توزيع الأصول الذي قمت بإعداده في الأصل. على سبيل المثال، إذا ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير، فقد تصبح نسبة العقارات في محفظتك مرتفعة للغاية عن غير قصد، وقد تفقد توازن المخاطر.

وهنا تصبح إعادة التوازن المنتظمة (إعادة ضبط توزيع الأصول) مهمة. وينطوي ذلك على مراجعة المحفظة بشكل منتظم، على سبيل المثال مرة واحدة في السنة، والعودة إلى التوزيع الأصلي المستهدف، على سبيل المثال، عن طريق بيع بعض الأصول التي ارتفعت قيمتها وشراء المزيد من الأصول التي انخفضت قيمتها. هذه الصيانة المستمرة هي مفتاح إدارة الأصول المستقرة على المدى الطويل.

ملخص: العقارات هي حجر الزاوية في بناء الأصول على المدى الطويل

لقد شرح هذا المقال أهمية العقارات في المحفظة الاستثمارية من عدة وجهات نظر. تقدم العقارات العديد من المزايا مقارنةً بالأصول المالية الأخرى، بما في ذلك مكاسب الدخل المستقرة، ومقاومة التضخم، والمزايا الضريبية. ويمكن الاستفادة من هذه الخصائص للحد من المخاطر الإجمالية للمحفظة الاستثمارية وإرساء الأسس لبناء أصول مستقرة طويلة الأجل.

وبطبيعة الحال، ينطوي الاستثمار العقاري أيضاً على مخاطر مثل الوظائف الشاغرة وارتفاع أسعار الفائدة، ولكن يمكن إدارتها بشكل جيد من خلال المعرفة والاستراتيجيات الصحيحة. والمفتاح هو اتخاذ نظرة طويلة الأجل، وبناء محفظة تناسب أهدافك وإدارتها بإصرار، بدلاً من التأثر باتجاهات السوق قصيرة الأجل.

نحن في شركة INA&Associates K.K. ندعمك في تحقيق مستقبل مزدهر من خلال اقتراح المحفظة العقارية الأنسب لحالتك وأهدافك الفردية. إذا كانت لديك أي أسئلة حول الاستثمار العقاري أو مخاوف بشأن محفظتك العقارية، فلا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة الشائعة (أسئلة وأجوبة)

س1: ما مقدار الأموال الشخصية التي أحتاجها لبدء الاستثمار في العقارات؟

ج1: من الصعب تحديد ذلك، ولكن إذا كان بإمكانك توفير أموالك الخاصة بحوالي 10-20% من سعر العقار، فسيكون لديك خيارات تمويل أوسع، وغالباً ما يمكنك البدء بشروط أكثر ملاءمة. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، هناك برامج تسمح لك بالبدء بأموال شخصية أقل، واعتماداً على العقار، قد يكون من الممكن الحصول على "قرض كامل" (تمويل سعر العقار بالكامل). من المهم استشارة خبير أولاً وصياغة خطة مالية تناسب وضعك.

س2: أعيش في منطقة ريفية، هل يمكنني الاستثمار في عقارات في طوكيو؟

ج2: نعم، لا توجد مشكلة على الإطلاق. في الواقع، تحظى العقارات في طوكيو، حيث الطلب على الإيجارات مستقر، بشعبية كبيرة بين المستثمرين الذين يعيشون في المناطق. ومن خلال إسناد إدارة عقاراتك والتعامل مع المستأجرين إلى شركة إدارة موثوق بها، يمكنك إدارة أعمالك الإيجارية براحة بال، حتى من أماكن بعيدة. تقدم شركتنا أيضاً عقارات ممتازة في منطقة العاصمة طوكيو للعملاء في جميع أنحاء اليابان.

س3: ما الفرق بين الاستثمار العقاري و J-REIT (صندوق الاستثمار العقاري المتداول J-REIT)؟

ج3: J-REIT هو أداة مالية تستثمر الأموال التي يتم جمعها من المستثمرين في عقارات متعددة وتعيد إيرادات الإيجار والأرباح من بيع هذه العقارات إلى المستثمرين كتوزيعات. وتتمثل جاذبية صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في J-REITs في إمكانية البدء بمبلغ صغير من المال، كما أنها ذات سيولة عالية، حيث يسهل تداولها في البورصات. من ناحية أخرى، يتطلب الاستثمار في العقارات الفعلية مبلغاً أكبر من رأس المال مقارنةً بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في J-REITs لأنك تمتلك العقار بنفسك، ولكن الفرق الرئيسي هو أنه يمكنك أن تهدف إلى تحقيق تأثير الرافعة المالية باستخدام القروض ودرجة عالية من الحرية في تقرير سياسة إدارة العقار حسب رغبتك.