L'immobilier : un pilier stratégique pour un portefeuille diversifié

En période d'incertitude économique comme aujourd'hui, de nombreux investisseurs recherchent les meilleurs moyens de protéger et d'accroître régulièrement leur patrimoine. Outre les actifs financiers traditionnels tels que les actions et les obligations, la diversification des portefeuilles d'actifs, c'est-à-dire la diversification des investissements, est plus importante que jamais. Dans ce contexte, l'immobilier, en tant qu'actif réel, fait l'objet d'une attention renouvelée en tant qu'option importante pour réduire le risque global d'un portefeuille et fournir des rendements stables à long terme.

Cet article explique en détail la place de l'immobilier dans le portefeuille d'investissement, du point de vue d'un expert qui, en tant qu'INA & Associates Ltd, participe quotidiennement à la constitution du patrimoine de nombreux clients fortunés. Les avantages uniques de l'investissement immobilier, ses différences par rapport à d'autres classes d'actifs, et même la manière de construire un portefeuille efficace, seront présentés dans un langage simple, mais avec des connaissances d'expert, afin que le consommateur moyen puisse les comprendre. Nous espérons que cet article vous aidera à constituer un portefeuille d'actifs judicieux.

Portefeuilles d'investissement et principes de base de l'investissement immobilier

Lorsque l'on débute dans la gestion d'actifs, il est probable que l'on entende le terme "portefeuille". Cependant, il est surprenant de constater que peu de personnes ont une compréhension claire de sa signification exacte et de la manière dont il diffère de l'"investissement diversifié". Nous organisons ici les connaissances de base indispensables pour envisager un investissement immobilier.

Qu'est-ce qu'un portefeuille ?

En matière d'investissement, un portefeuille désigne la combinaison spécifique d'actifs financiers détenus par un investisseur - liquidités, dépôts, actions, obligations et immobilier - et leurs ratios de répartition. Il ne s'agit pas d'une simple liste d'actifs, mais d'une construction stratégique basée sur vos objectifs d'investissement (par exemple, assurer votre retraite, prendre une retraite anticipée, etc.) et votre tolérance au risque (le degré de volatilité des prix que vous pouvez accepter). Un bon portefeuille est une boussole qui vous permet de maximiser la valeur globale de vos actifs tout en gérant le risque.

Relation avec la diversification

La diversification est une technique spécifique pour construire un portefeuille. Comme l'illustre l'adage "ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier", l'objectif n'est pas de concentrer vos investissements sur un seul actif, mais d'investir dans plusieurs actifs dont les prix évoluent différemment, de sorte que l'impact d'une baisse de la valeur d'un actif particulier soit compensé par les bénéfices d'autres actifs, réduisant ainsi le risque global. Si un portefeuille est une "carte de composition des actifs", l'investissement diversifié est lui-même "l'action d'arranger les actifs en fonction de cette carte de composition".

Caractéristiques uniques de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier présente des caractéristiques uniques qui le différencient des actifs financiers tels que les actions et les obligations. Alors que l'objectif principal de l'investissement en actions est la plus-value (bénéfice à la vente), dont le prix fluctue fortement en fonction du potentiel de croissance de l'entreprise et des tendances du marché, l'objectif principal de l'investissement immobilier est de s'assurer des revenus stables (revenus locatifs) sur le long terme en louant le bien que vous avez acheté. Bien entendu, des plus-values peuvent également être attendues de l'augmentation des prix de l'immobilier, mais par essence, l'investissement immobilier s'apparente davantage à une "entreprise" qui génère des flux de trésorerie stables. Cette différence de nature explique pourquoi l'immobilier joue un rôle unique dans les portefeuilles.

5 avantages stratégiques de l'immobilier dans votre portefeuille

L'ajout de biens immobiliers à un portefeuille d'actifs a des implications stratégiques qui vont au-delà de la simple augmentation du nombre d'investissements. Nous présentons ici le point de vue d'un professionnel sur cinq avantages clés de l'investissement dans l'immobilier.

1. des revenus stables et à long terme.

Le principal attrait de l'investissement immobilier réside dans la stabilité des revenus locatifs mensuels, ou gains de revenus. Contrairement aux dividendes d'actions ou aux distributions de fonds communs de placement, les loyers sont moins affectés par les fluctuations économiques et, une fois qu'un locataire a emménagé, on peut s'attendre à un revenu stable pendant toute la durée du contrat. Ce flux de trésorerie hautement prévisible est une source majeure d'assurance lors de la planification des conditions de vie futures et renforce la base de revenus du portefeuille dans son ensemble.

2. protection contre l'inflation (couverture de l'inflation)

L'inflation est un risque dont tous les investisseurs devraient se méfier, car l'inflation (hausse des prix) peut réduire considérablement la valeur des liquidités. L'immobilier constitue une protection efficace contre cette inflation. En général, lorsque les prix augmentent, la valeur des biens immobiliers et les loyers tendent également à augmenter. Cela signifie que l'on peut s'attendre à ce que l'immobilier maintienne ou même augmente la valeur des actifs même si l'inflation réduit la valeur relative des autres actifs. Ceci est crucial pour maintenir le pouvoir d'achat du portefeuille à long terme.

3. stabilité du risque/rendement moyen

Dans le monde de l'investissement, le risque et le rendement sont inextricablement liés. L'investissement immobilier est généralement considéré comme un investissement à risque et à rendement moyens. Il est rare que les actifs soient multipliés plusieurs fois en peu de temps, comme c'est le cas pour les investissements en actions à haut risque et à haut rendement, mais il n'est pas presque impossible d'attendre des rendements, comme c'est le cas pour les dépôts à faible risque et à faible rendement. Les prix de l'immobilier ne sont pas aussi volatils au quotidien que le marché boursier, et le risque de chute des prix est relativement faible en raison de la valeur du bien immobilier en tant qu'actif réel. Cette stabilité atténue les fluctuations de prix de l'ensemble du portefeuille et réduit la charge psychologique.

4. avantages fiscaux

L'investissement immobilier peut bénéficier de divers avantages fiscaux. En particulier, son efficacité en tant que mesure successorale est largement reconnue. Par rapport aux liquidités et aux titres, la valeur imposable des biens immobiliers au titre des droits de succession est généralement inférieure à leur valeur marchande, de sorte que la conversion des actifs en biens immobiliers peut réduire le montant soumis aux droits de succession. En outre, comme les frais de gestion locative (amortissement, frais de réparation et d'entretien, taxe foncière, etc.) peuvent être comptabilisés comme des dépenses, il est possible de réduire l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation en regroupant les bénéfices et les pertes avec d'autres revenus, tels que les revenus du travail. Cela peut constituer un avantage majeur, en particulier pour les personnes se situant dans les tranches de revenus les plus élevées.

5) Accélérer la croissance des actifs grâce à l'effet de levier

L'effet de levier (principe de l'effet de levier) est une méthode qui consiste à viser des rendements plus élevés en utilisant des prêts d'institutions financières pour investir dans des biens immobiliers coûteux qui ne peuvent pas être achetés avec les seuls fonds propres. Par exemple, si un bien immobilier d'une valeur de 50 millions de JPY est acheté avec 10 millions de JPY de fonds propres plus un prêt de 40 millions de JPY, l'investisseur peut bénéficier des rendements d'un bien immobilier d'une valeur de 50 millions de JPY. Les particuliers fortunés sont en mesure d'obtenir des prêts à des conditions favorables grâce à leur solvabilité élevée et de tirer le meilleur parti de cet effet de levier pour accroître efficacement la taille de leur patrimoine. Certes, l'emprunt comporte des risques, mais il peut être une arme puissante pour accélérer la constitution d'un patrimoine, à condition de bien sélectionner les biens et d'établir un plan financier adéquat.

Positionnement de l'immobilier par rapport aux autres classes d'actifs

La clé du succès dans la constitution d'un portefeuille réside dans une bonne compréhension des caractéristiques de chaque classe d'actifs et de la manière dont elles s'articulent entre elles. Nous comparons ici l'immobilier aux actions et aux obligations afin de clarifier son positionnement unique.

Comparaison avec les actions

Les actions sont des actifs attrayants qui peuvent générer d'importantes plus-values en fonction du potentiel de croissance d'une entreprise. D'un autre côté, elles sont fortement influencées par les conditions économiques et le sentiment du marché, et présentent le risque élevé de fluctuations de prix extrêmement importantes. Par rapport aux actions, l'immobilier joue un rôle dans la stabilité des portefeuilles, car les fluctuations de prix à court terme sont modérées et l'on peut s'attendre à des revenus locatifs stables. La corrélation entre les mouvements de prix des actions et de l'immobilier étant considérée comme relativement faible, la combinaison des deux permet de diversifier efficacement le risque global du portefeuille.

Comparaison avec les obligations

Les obligations sont des certificats d'emprunt émis par des pays et des entreprises. Elles sont considérées comme des actifs sûrs car elles sont remboursées au pair si elles sont détenues jusqu'à l'échéance et les intérêts sont perçus régulièrement. Elles présentent toutefois l'inconvénient d'avoir un rendement faible et une valeur réelle décroissante, en particulier en période d'inflation. L'immobilier offre un potentiel de rendement plus élevé que les obligations, tout en offrant une protection contre l'inflation. Si les obligations constituent l'actif "défensif" d'un portefeuille, l'immobilier peut être positionné comme un actif "offensif et défensif équilibré" qui peut générer des revenus stables tout en visant une croissance de la valeur de l'actif.

Principaux risques et contre-mesures à connaître en matière d'investissement immobilier

Si l'investissement immobilier présente de nombreux avantages, il comporte naturellement des risques. Pour réussir, il est essentiel de comprendre ces risques à l'avance et de prendre les contre-mesures appropriées. Cette section décrit sept risques typiques et leurs contre-mesures.

Chacun de ces risques peut sembler une menace importante. Cependant, il est possible de les minimiser en les abordant avec les connaissances et la préparation appropriées. Le choix d'une société immobilière fiable en tant que partenaire et l'utilisation de conseils d'experts sont des éléments clés de la gestion des risques.

Comment constituer un portefeuille immobilier pour maximiser les résultats ?

Une fois que vous avez décidé d'intégrer l'immobilier dans votre portefeuille, l'étape suivante consiste à élaborer une stratégie spécifique pour maximiser son efficacité. Voici trois aspects clés de la construction d'un portefeuille immobilier efficace.

1. envisager le meilleur ratio d'allocation d'actifs

Il n'existe pas de réponse unique et absolue à la question de la proportion d'immobilier dans le portefeuille global. En effet, la répartition idéale varie considérablement en fonction de l'âge de l'investisseur, de la taille de son patrimoine, de sa tolérance au risque et de ses objectifs d'investissement. En général, il est souvent recommandé d'allouer entre 10 et 40 % du patrimoine total à l'immobilier dans la plupart des pays étrangers.

Une façon de voir les choses est de se référer à un portefeuille modèle tel que "50 % immobilier, 30 % titres, 20 % liquidités et dépôts" et de l'adapter à sa propre situation. L'important est de déterminer une répartition équilibrée dans une perspective à long terme, en fonction de son propre projet de vie.

2. pratiquer la diversification au sein de l'immobilier

La diversification des risques est une stratégie importante qui doit être pratiquée non seulement dans votre portefeuille global, mais aussi dans vos investissements immobiliers. Plus précisément, les types de diversification suivants peuvent être envisagés

• Diversification des zones : réduire les risques spécifiques à une région (par exemple, catastrophes, déclin économique) en diversifiant les biens immobiliers dans différentes zones, par exemple en combinant des biens immobiliers dans les centres-villes, où la population est concentrée et la demande stable, avec des biens immobiliers dans les villes régionales, où les prix sont relativement abordables et où l'on peut s'attendre à des rendements élevés.
• Diversification des types de biens immobiliers : la détention de différents types de biens immobiliers, tels que des studios pour célibataires, des appartements en copropriété pour familles, des immeubles de bureaux et des magasins, permet d'atténuer l'impact des changements dans des groupes de demande spécifiques.
• Diversification de l'âge : équilibrer les flux de trésorerie et la valeur des actifs en combinant des biens relativement neufs, à forte valeur patrimoniale mais à faible rendement, et des biens anciens, à faible prix mais présentant des risques de réparation.

3. importance de l'examen périodique (rééquilibrage)

Un portefeuille ne s'arrête pas une fois qu'il est constitué. Des changements dans l'environnement du marché ou dans votre vie peuvent entraîner l'effondrement de l'allocation d'actifs que vous aviez initialement établie. Par exemple, si les prix de l'immobilier augmentent de manière significative, la proportion d'immobilier dans votre portefeuille peut involontairement devenir trop élevée et l'équilibre des risques peut être rompu.

C'est pourquoi il est important de procéder régulièrement à un rééquilibrage (réajustement de la répartition des actifs). Il s'agit de vérifier régulièrement le portefeuille, par exemple une fois par an, et de le ramener à sa répartition cible initiale, par exemple en vendant une partie des actifs qui ont pris de la valeur et en achetant une plus grande partie de ceux qui ont perdu de la valeur. Cette maintenance régulière est la clé d'une gestion d'actifs stable à long terme.

Résumé : l'immobilier est la pierre angulaire de la constitution d'un patrimoine à long terme

Cet article a expliqué l'importance de l'immobilier dans un portefeuille d'investissement sous plusieurs angles. L'immobilier offre de nombreux avantages par rapport à d'autres actifs financiers, notamment des revenus stables, une résistance à l'inflation et des avantages fiscaux. Ces caractéristiques peuvent être utilisées pour limiter le risque global du portefeuille et jeter les bases d'une constitution d'actifs stables à long terme.

Bien entendu, l'investissement immobilier comporte également des risques, tels que l'inoccupation des locaux et la hausse des taux d'intérêt, mais ceux-ci peuvent être bien gérés si l'on dispose des connaissances et des stratégies adéquates. L'essentiel est d'adopter une vision à long terme, de constituer un portefeuille adapté à ses objectifs et de le gérer avec persévérance, plutôt que de se laisser influencer par les tendances à court terme du marché.

Chez INA&Associates K.K., nous vous aidons à réaliser un avenir prospère en vous proposant le portefeuille immobilier le mieux adapté à votre situation et à vos objectifs. Si vous avez des questions sur l'investissement immobilier ou des inquiétudes concernant votre propre portefeuille, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : De combien de fonds personnels ai-je besoin pour commencer à investir dans l'immobilier ?

R1 : C'est difficile à dire, mais si vous pouvez fournir des fonds propres représentant environ 10 à 20 % du prix du bien, vous aurez un plus grand choix d'options de financement et vous pourrez souvent commencer dans des conditions plus favorables. Toutefois, ces dernières années, il existe des programmes qui vous permettent de commencer avec moins de fonds personnels et, en fonction du bien, un "prêt complet" (financement de la totalité du prix du bien) peut être possible. Il est important de consulter au préalable un expert et d'élaborer un plan financier adapté à votre situation.

Q2 : J'habite dans une zone rurale, puis-je investir dans des biens immobiliers à Tokyo ?

R2 : Oui, il n'y a aucun problème. En fait, les propriétés à Tokyo, où la demande locative est stable, sont très populaires auprès des investisseurs vivant en zone rurale. En confiant la gestion de votre bien et la gestion des locataires à une société de gestion fiable, vous pouvez gérer votre activité de location en toute tranquillité d'esprit, même depuis des endroits éloignés. Notre société propose également d'excellentes propriétés dans la région métropolitaine de Tokyo à des clients de tout le Japon.

Q3 : Quelle est la différence entre un investissement immobilier et un J-REIT (real estate investment trust) ?

A3 : Un J-REIT est un instrument financier qui investit les fonds collectés auprès des investisseurs dans plusieurs biens immobiliers et reverse aux investisseurs, sous forme de distributions, les revenus locatifs et les bénéfices tirés de la vente de ces biens. L'attrait des J-REIT réside dans le fait qu'ils peuvent être lancés avec une petite somme d'argent et qu'ils sont très liquides, étant facilement négociables sur les marchés boursiers. En revanche, l'investissement dans l'immobilier physique nécessite un capital plus important que les J-REIT, car vous possédez vous-même le bien immobilier, mais la principale différence est que vous pouvez viser un effet de levier en recourant à des prêts et en bénéficiant d'un degré élevé de liberté pour décider de la politique de gestion du bien à votre guise.