Beneficios y Estrategias de la Inversión Inmobiliaria en tu Cartera

En tiempos de incertidumbre económica como los actuales, muchos inversores buscan la mejor manera de proteger y aumentar de forma constante su patrimonio. Además de los activos financieros tradicionales, como las acciones y los bonos, la diversificación de las carteras de activos, es decir, la diversificación de las inversiones, es más importante que nunca. En este contexto, el sector inmobiliario, como activo real, está adquiriendo una atención renovada como opción importante para reducir el riesgo global de la cartera y proporcionar rendimientos estables a largo plazo.

Este artículo ofrece una explicación exhaustiva de la posición de los bienes inmuebles en la cartera de inversión desde la perspectiva de un experto que, como INA & Associates Ltd, participa a diario en la creación de activos de muchos clientes de alto patrimonio neto. Las ventajas exclusivas de la inversión inmobiliaria, en qué se diferencia de otras clases de activos, e incluso cómo construir una cartera eficaz, se presentarán en un lenguaje llano, pero con conocimientos de experto, para que el consumidor medio pueda entenderlo. Esperamos que este artículo le ayude a construir una cartera de activos sensata.

Carteras de inversión y conceptos básicos de la inversión inmobiliaria

Al iniciarse en la gestión de activos, es probable que oiga el término "cartera". Sin embargo, sorprendentemente pocas personas entienden su significado exacto y en qué se diferencia de la "inversión diversificada". A continuación, organizaremos los conocimientos básicos que resultan esenciales a la hora de plantearse una inversión inmobiliaria.

¿Qué es una cartera?

Una cartera en inversión se refiere a la combinación específica de activos financieros que posee un inversor -efectivo, depósitos, acciones, bonos e inmuebles- y a sus ratios de asignación. No es sólo una lista de activos, sino que debe construirse estratégicamente en función de sus objetivos de inversión (por ejemplo, asegurar su jubilación, retirarse anticipadamente, etc.) y de su tolerancia al riesgo (cuánta volatilidad de precios puede aceptar). Una buena cartera es una brújula para maximizar el valor global de sus activos y gestionar el riesgo al mismo tiempo.

Relación con la diversificación

La diversificación es una técnica específica para construir una cartera. Como ejemplifica el adagio "no pongas todos los huevos en la misma cesta", el objetivo no es concentrar sus inversiones en un solo activo, sino invertir en múltiples activos con diferentes movimientos de precios, de modo que el impacto de una caída del valor de un activo concreto se compense con los beneficios de otros activos, reduciendo así el riesgo global. Si una cartera es un "cuadro de composición de activos", la inversión diversificada es en sí misma "la acción de ordenar los activos en función de ese cuadro de composición".

Características únicas de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria tiene características únicas que la diferencian de activos financieros como las acciones y los bonos. Mientras que el principal objetivo de la inversión en renta variable son las plusvalías (beneficios en la venta), cuyo precio fluctúa ampliamente, reflejando el potencial de crecimiento de la empresa y las tendencias del mercado, el principal objetivo de la inversión inmobiliaria es asegurarse unas ganancias de renta estables (ingresos por alquiler) a largo plazo, alquilando la propiedad que ha adquirido. Por supuesto, también pueden esperarse plusvalías por el aumento del precio de los inmuebles, pero en su esencia, la inversión inmobiliaria se parece más a un "negocio" que genera flujos de caja estables. Esta diferencia de naturaleza es la razón por la que los bienes inmuebles desempeñan un papel único en las carteras.

5 ventajas estratégicas de incluir bienes inmuebles en su cartera

Añadir bienes inmuebles a una cartera de activos tiene implicaciones estratégicas que van más allá del simple aumento del número de inversiones. A continuación, ofrecemos una perspectiva profesional sobre cinco beneficios clave de invertir en inmuebles.

1. Ganancias de ingresos estables a largo plazo.

El principal atractivo de la inversión inmobiliaria reside en la estabilidad de los ingresos mensuales por alquiler, o ganancia de renta. A diferencia de los dividendos de las acciones o las distribuciones de los fondos de inversión, el alquiler se ve menos afectado por las fluctuaciones económicas y, una vez que el inquilino se ha instalado, cabe esperar unos ingresos estables durante la vigencia del contrato. Este flujo de caja altamente predecible es una importante fuente de tranquilidad a la hora de planificar la vivienda futura, y refuerza la base de ingresos de la cartera en su conjunto.

2. protección contra la inflación (cobertura contra la inflación)

La inflación es un riesgo del que todos los inversores deben ser precavidos, ya que la inflación (subida de precios) puede disminuir sustancialmente el valor del dinero en efectivo. Los bienes inmuebles proporcionan una cobertura eficaz contra esta inflación. Por lo general, cuando los precios suben, el valor de las propiedades y los alquileres también tienden a subir. Esto significa que cabe esperar que los bienes inmuebles mantengan o incluso aumenten el valor de los activos incluso cuando la inflación reduce el valor relativo de otros activos. Esto es crucial para mantener el poder adquisitivo de la cartera a largo plazo.

3. estabilidad de riesgo y rentabilidad medios

En el mundo de la inversión, el riesgo y la rentabilidad están inextricablemente unidos. La inversión inmobiliaria suele considerarse una inversión de riesgo y rentabilidad medios. Es raro que los activos se multipliquen varias veces en poco tiempo, como ocurre con las inversiones en renta variable de alto riesgo y alta rentabilidad, pero no es casi imposible esperar rendimientos, como ocurre con los depósitos de bajo riesgo y baja rentabilidad. Los precios de los inmuebles no son tan volátiles a diario como el mercado bursátil, y el riesgo de caída de los precios es relativamente pequeño debido al valor del inmueble como activo real. Esta estabilidad modera las fluctuaciones de precios de toda la cartera y reduce la carga psicológica.

4. ventajas fiscales

La inversión inmobiliaria puede beneficiarse de diversas ventajas fiscales. En particular, está ampliamente reconocida su eficacia como medida sucesoria. En comparación con el efectivo y los valores mobiliarios, el valor de tasación de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones tiende a calcularse por debajo de su valor de mercado, por lo que la conversión de activos en bienes inmuebles puede reducir el importe sujeto al impuesto de sucesiones. Además, como los costes de gestión del alquiler (depreciación, costes de reparación y mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, etc.) pueden registrarse como gastos, puede ser posible reducir las cargas del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre los habitantes acumulando los beneficios y las pérdidas con otros ingresos, como las rentas del trabajo. Esto puede suponer una gran ventaja, especialmente para las personas con mayores ingresos.

5.Acelerar el crecimiento de los activos mediante el efecto palanca

El apalancamiento (principio de apalancamiento) es un método para obtener mayores rendimientos utilizando préstamos de instituciones financieras para invertir en propiedades caras que no pueden adquirirse únicamente con fondos propios. Por ejemplo, si se compra una propiedad de 50 millones de yenes con 10 millones de yenes de fondos propios más un préstamo de 40 millones de yenes, el inversor puede disfrutar de los rendimientos de una propiedad de 50 millones de yenes. Las personas con un elevado patrimonio pueden obtener préstamos en condiciones favorables gracias a su elevada solvencia crediticia y aprovechar al máximo este efecto palanca para ampliar eficazmente el tamaño de sus activos. Por supuesto, los préstamos entrañan riesgos, pero si se realiza una selección adecuada de los inmuebles y una planificación financiera adecuada, pueden ser un arma poderosa para acelerar la acumulación de activos.

Posicionamiento de los bienes inmuebles en comparación con otras clases de activos

La clave del éxito en la construcción de una cartera reside en conocer bien las características de cada clase de activos y cómo encajan entre sí. Aquí comparamos los bienes inmuebles con la renta variable y la renta fija para aclarar su posicionamiento único.

Comparación con las acciones

Las acciones son activos atractivos de los que cabe esperar grandes plusvalías en función del potencial de crecimiento de una empresa. Al mismo tiempo, sin embargo, están fuertemente influenciadas por las condiciones económicas y el sentimiento del mercado, y tienen el aspecto de alto riesgo de fluctuaciones de precios extremadamente grandes. En comparación con la renta variable, los bienes inmuebles contribuyen a dar estabilidad a las carteras, ya que las fluctuaciones de precios a corto plazo son moderadas y cabe esperar unos ingresos por alquiler estables. Como se considera que la correlación entre los movimientos de precios de las acciones y los bienes inmuebles es relativamente baja, la combinación de ambos puede diversificar eficazmente el riesgo global de la cartera.

Comparación con los bonos

Los bonos son certificados de empréstito emitidos por países y empresas y se consideran activos seguros porque se amortizan a la par si se mantienen hasta su vencimiento y los intereses se perciben de forma periódica. Sin embargo, tienen el inconveniente de su baja rentabilidad y de la disminución de su valor real, especialmente durante los periodos de inflación. Los bienes inmuebles ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos que los bonos, al tiempo que proporcionan una cobertura contra la inflación. Si los bonos son el activo "defensivo" de una cartera, los bienes inmuebles pueden posicionarse como un activo "equilibrado ofensivo y defensivo" que puede generar ingresos estables al tiempo que aspira al crecimiento del valor de los activos.

Principales riesgos y contramedidas de la inversión inmobiliaria que debe conocer

Aunque la inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas, existen naturalmente riesgos. Para tener éxito, es esencial comprender estos riesgos de antemano y tomar las contramedidas adecuadas. Esta sección describe siete riesgos típicos y sus contramedidas.

Cada uno de estos riesgos puede parecer una amenaza importante. Sin embargo, todos ellos pueden minimizarse abordándolos con los conocimientos y la preparación adecuados. Elegir como socio a una empresa inmobiliaria de confianza y recurrir al asesoramiento de expertos son claves para la gestión de riesgos.

Cómo crear una cartera inmobiliaria para maximizar los resultados

Una vez que haya decidido incorporar inmuebles a su cartera, el siguiente paso es desarrollar una estrategia específica para maximizar su eficacia. He aquí tres aspectos clave para construir una cartera inmobiliaria eficaz.

1. considerar la proporción óptima de asignación de activos

No existe una respuesta única y absolutamente correcta para la proporción de inmuebles en la cartera global. Esto se debe a que la asignación ideal variará ampliamente en función de la edad del inversor, el tamaño de sus activos, su tolerancia al riesgo y sus objetivos de inversión. En general, en la mayoría de los países extranjeros suele recomendarse asignar entre el 10% y el 40% de los activos totales a bienes inmuebles.

Una forma de pensar al respecto es remitirse a una cartera modelo del tipo "50% bienes inmuebles, 30% valores, 20% efectivo y depósitos" y ajustarla a su propia situación. Lo importante es determinar una asignación equilibrada desde una perspectiva a largo plazo a la luz de su propio plan de vida.

2. practique la diversificación dentro del sector inmobiliario

La diversificación del riesgo es una estrategia importante que debe practicarse no sólo en su cartera global, sino también dentro de sus inversiones inmobiliarias. En concreto, se pueden considerar los siguientes tipos de diversificación

• Diversificación por zonas: reduzca los riesgos específicos de cada región (por ejemplo, catástrofes, declive económico) diversificando las propiedades en distintas zonas, por ejemplo, combinando propiedades en el centro de las ciudades, donde se concentra la población y la demanda es estable, con propiedades en ciudades regionales, donde los precios son relativamente asequibles y cabe esperar altos rendimientos.
• Diversificación de los tipos de propiedad : poseer diferentes tipos de propiedades, como estudios para solteros, condominios para familias, edificios de oficinas y tiendas, mitiga el impacto de los cambios en grupos específicos de demanda.
• Diversificación de la antigüedad: equilibrar el flujo de caja y el valor de los activos combinando propiedades relativamente nuevas con un alto valor de activos pero bajos rendimientos y propiedades antiguas con precios bajos pero riesgos de reparación.

3.Importancia de la revisión periódica (reequilibrio)

Una cartera no se acaba una vez construida. Los cambios en el entorno del mercado o en su etapa vital pueden hacer que la asignación de activos que estableció en un principio se venga abajo. Por ejemplo, si los precios de los inmuebles suben considerablemente, la proporción de inmuebles en su cartera puede llegar a ser involuntariamente demasiado elevada y perderse el equilibrio del riesgo.

Aquí es donde cobra importancia el reequilibrio periódico (reajuste de la asignación de activos). Esto implica revisar la cartera con regularidad, por ejemplo una vez al año, y devolverla a su asignación objetivo original vendiendo algunos de los activos que han subido de valor y comprando más de los que han bajado. Este mantenimiento constante es la clave de una gestión estable de los activos a largo plazo.

Resumen: Los bienes inmuebles son la piedra angular de la creación de activos a largo plazo

En este artículo se ha explicado la importancia de los bienes inmuebles en una cartera de inversión desde varios puntos de vista. Los bienes inmuebles ofrecen muchas ventajas con respecto a otros activos financieros, entre las que cabe citar la estabilidad de las rentas, la resistencia a la inflación y las ventajas fiscales. Estas características pueden aprovecharse para limitar el riesgo global de la cartera y sentar las bases de un patrimonio estable a largo plazo.

Por supuesto, la inversión inmobiliaria también conlleva riesgos como la desocupación y el aumento de los tipos de interés, pero pueden gestionarse bien con los conocimientos y estrategias adecuados. La clave está en adoptar una visión a largo plazo, construir una cartera que se adapte a sus objetivos y gestionarla con perseverancia, en lugar de dejarse llevar por las tendencias del mercado a corto plazo.

En INA&Associates K.K. le ayudamos a labrarse un futuro próspero proponiéndole la cartera inmobiliaria más adecuada a su situación y objetivos individuales. Si tiene alguna pregunta sobre la inversión inmobiliaria o le preocupa su propia cartera, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Qué fondos personales necesito para empezar a invertir en inmuebles?

R1: Es difícil decirlo, pero si puede aportar fondos propios por un valor aproximado del 10-20% del precio del inmueble, tendrá más opciones de financiación y a menudo podrá empezar en condiciones más favorables. Sin embargo, en los últimos años hay programas que permiten empezar con menos fondos personales y, dependiendo del inmueble, puede ser posible un "préstamo completo" (financiar todo el precio del inmueble). Es importante consultar primero a un experto y formular un plan financiero que se adapte a tu situación.

P2: Vivo en una zona rural, ¿puedo invertir en propiedades en Tokio?

A2: Sí, no hay ningún problema. De hecho, las propiedades en Tokio, donde la demanda de alquiler es estable, son muy populares entre los inversores que viven en las regiones. Si subcontrata la gestión de su propiedad y el trato con los inquilinos a una empresa de gestión fiable, podrá gestionar su negocio de alquiler con tranquilidad, incluso desde lugares remotos. Nuestra empresa también presenta excelentes propiedades en el área metropolitana de Tokio a clientes de todo Japón.

P3: ¿Cuál es la diferencia entre inversión inmobiliaria y J-REIT (fondo de inversión inmobiliaria)?

A3: Un J-REIT es un instrumento financiero que invierte los fondos recaudados de los inversores en múltiples propiedades y devuelve los ingresos por alquiler y los beneficios de la venta de estas propiedades a los inversores en forma de distribuciones. El atractivo de los J-REIT es que pueden ponerse en marcha con una pequeña cantidad de dinero y son muy líquidos, ya que se negocian fácilmente en las bolsas de valores. Por otro lado, la inversión en propiedades físicas requiere una mayor cantidad de capital que los J-REIT, ya que usted mismo es el propietario del inmueble, pero la principal diferencia es que puede aspirar a un efecto apalancamiento mediante el uso de préstamos y el alto grado de libertad para decidir la política de gestión del inmueble a su antojo.