هل يجب عليك التوقف عن الاستثمار في العقارات في المزاد العلني؟ حالات المشاكل

عند التفكير في الاستثمار العقاري، يعتقد الكثير من الناس أنه يمكن شراء عقارات المزاد بسعر مخفض. وصحيح أنه يمكن شراء عقارات المزاد بسعر أقل بنسبة 20-30% من سعر السوق، وتبدو للوهلة الأولى هدفاً استثمارياً جذاباً.

ولكن، من خلال خبرتنا في التعامل مع العديد من مشاريع الاستثمار العقاري في شركة INA & Associates، فإن الاستثمار العقاري في عقارات المزادات ينطوي على مخاطر لا يمكن تصورها في المعاملات العقارية العادية. في الواقع، لقد رأينا العديد من الحالات التي بدأ فيها الأشخاص الاستثمار في عقارات المزاد لمجرد أنها رخيصة الثمن، وانتهى بهم الأمر في مشاكل غير متوقعة.

في هذا المقال، نقدم لك الأسباب التي تجعلنا لا ننصح بالاستثمار في العقارات في المزاد العلني وأمثلة على المشاكل الفعلية التي حدثت. نأمل أن تتمكن من خلال هذه المعلومات من تحقيق استثمار عقاري آمن ومضمون.

ما هو عقار المزاد؟

من أجل فهم عقارات المزاد بشكل صحيح، سنقوم أولاً بشرح الهيكل الأساسي للعقارات في المزاد.

تعريف وأنواع عقارات المزاد

عقارات المزاد هي العقارات التي يتم بيعها قسراً من قبل المحكمة بناءً على التماس من الدائن عندما يكون المدين غير قادر على سداد الرهن العقاري أو الديون الأخرى. هناك ثلاثة أنواع رئيسية للمزاد العلني.

تُجرى المزادات الإجبارية عندما لا يتم الامتثال للمتأخرات الضريبية أو أوامر المحكمة بالسداد. قد يتم الحجز على ممتلكات المدين وطرحها للبيع بالمزاد العلني حتى لو لم تكن مضمونة برهن عقاري.

مزادات الممتلكات المضمونة هي الحالات التي يتم فيها طرح الممتلكات المرهونة كضمان لرهن عقاري أو قرض تجاري للبيع بالمزاد العلني بسبب التخلف عن السداد. وهذا هو أكثر أشكال المزادات شيوعاً.

المزادات الرسمية هي المزادات التي تُعقد لاستيفاء الإجراءات القانونية فيما يتعلق بتقسيم الممتلكات المشتركة أو تقسيم التركة. وهي تختلف عن المزادات الأخرى في أنها لا تهدف إلى تسوية الديون.

كيفية التحقق من المعلومات المتعلقة بالممتلكات المعروضة بالمزاد

يتم تأكيد المعلومات المتعلقة بالعقارات التي تُباع بالمزاد العلني من خلال وثائق تُعرف باسم "مجموعة القطع الثلاث". يصف وصف العقار الحقوق والقيود القانونية للعقار، بالإضافة إلى شروط التسليم من قبل الشاغل. تقرير معاينة الحالة هو نتيجة المعاينة الموقعية التي يقوم بها موظف التنفيذ، ويقدم تقريراً عن استخدام العقار، ووجود أو عدم وجود شاغلين، وهيكل المبنى وتجهيزاته، وما إلى ذلك، مع صور فوتوغرافية. تقرير التثمين هو تقييم للقيمة السوقية من قبل مثمّن عقارات معيّن من قبل المحكمة، وهو بمثابة الأساس لحساب سعر البيع القياسي.

الحالة الحالية والإحصائيات الخاصة بعقارات المزاد

اطلع على الوضع الحالي لسوق العقارات بالمزاد العلني بالأرقام.

اتجاهات عقارات المزادات في عام 2024

بلغ عدد العقارات التي تم بيعها بالمزاد العلني في عام 2024، 11,415 عقاراً، وهو ما يمثل زيادة قدرها 329 عقاراً عن العام السابق. وهذه أول زيادة منذ عام 2009، بل أول زيادة منذ 15 عاماً. في عام 2009، بعد انهيار بنك ليمان براذرز، تم طرح أكثر من 60,000 عقار للبيع بالمزاد العلني، ولكن منذ ذلك الحين استمر العدد في الانخفاض كل عام.

ومع ذلك، وبالنظر إلى منطقة العاصمة حصراً، نجد أن عدد العقارات المعروضة للبيع بالمزاد العلني في المزاد العلني قد انخفض، حيث انخفض عدد العقارات في النصف الأول من عام 2024 إلى حوالي نصف ما كان عليه قبل 10 سنوات. وهذا يدل على وجود تفاوتات بين المناطق.

اتجاهات الأسعار والعطاءات الناجحة

بلغ متوسط العطاءات الناجحة 13.56 مليون ين ياباني في منطقة كانتو و11.6 مليون ين ياباني في منطقة كينكي. ومن ناحية أخرى، فإن أسعار العقارات المعروضة في المزاد العلني في اتجاه تنازلي كما أن عدد المزايدات آخذ في الانخفاض.

تظهر هذه البيانات أن سوق العقارات المعروضة بالمزاد ليس بيئة استثمارية مستقرة. حيث يتذبذب عدد العقارات بشكل كبير ويصعب التنبؤ بالأسعار.

أسباب عدم التوصية بالاستثمار العقاري في العقارات المعروضة بالمزاد العلني

استناداً إلى سنوات خبرتنا الطويلة في مجال العقارات، نوضح الأسباب الرئيسية التي تجعلنا لا ننصح بالاستثمار العقاري في العقارات المعروضة بالمزاد.

الإعفاء من المسؤولية عن عدم المطابقة التعاقدية

المسألة الأكثر أهمية هي أن مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية (مسؤولية العيب سابقاً) لا تنطبق على عقارات المزاد. في المعاملات العقارية العادية، إذا تم العثور على عيب خطير في العقار، يمكن مطالبة البائع بتكاليف الإصلاح حتى بعد الشراء.

ومع ذلك، في حالة عقارات المزاد، لا تكون المحكمة مسؤولة عن أي مشاكل قد تنشأ. إذا تم اكتشاف التسريبات أو أضرار النمل الأبيض بعد الشراء، أو إذا تم العثور على مشاكل زلزالية، فإن المشتري يكون مسؤولاً بالكامل.

غياب الدعم المهني

بما أنه لا يوجد وسيط يتدخل في عقار المزاد العلني، يجب عليك القيام بكل شيء بنفسك، بدءاً من إجراءات المزايدة وحتى التسليم. في صفقة عقارية عادية، يقوم الوسيط بالتحقيق في العقار وإعداد العقد وتسليم الأموال نيابةً عنك، ولكن في العقارات التي تُباع بالمزاد العلني لا يوجد مثل هذا الدعم.

إذا كنت تفتقر إلى الخبرة في المعاملات العقارية، فمن المرجح أن تواجه مشاكل غير متوقعة. وعلى وجه الخصوص، فإن الافتقار إلى الدعم المهني في الإجراءات القانونية والتحقق من الحقوق يشكل خطراً كبيراً.

ارتفاع الودائع وصعوبات التمويل.

مطلوب وديعة تعادل 20% من سعر البيع القياسي للمزايدة على عقارات المزاد. على سبيل المثال، إذا كان سعر البيع القياسي للعقار هو 20 مليون ين ياباني، فيجب دفع وديعة قدرها 4 ملايين ين ياباني مقدماً.

وعلاوة على ذلك، هناك مشكلة صعوبة الحصول على قرض لعقارات المزاد. فالمؤسسات المالية تميل إلى الحكم على عقارات المزاد على أنها معروضة للبيع بالمزاد العلني بسبب بعض المشاكل، وتميل إلى تقييم قيمتها كضمان منخفض. ونتيجة لذلك، غالباً ما يضطرون في كثير من الأحيان إلى شراء العقار بمبلغ نقدي مقطوع.

القيود المفروضة على تفتيش العقارات

لا يمكن تفتيش العقارات في المزاد إذا كان المدين مقيماً في العقار. يجب الحكم على حالة العقار من خارج المبنى فقط، مما يجعل من الصعب للغاية اكتشاف العيوب الخفية.

إن عدم القدرة على الحصول على معلومات مهمة، مثل المشاكل الهيكلية في المبنى، وعيوب المعدات والمشاكل في البيئة المحيطة، والتي لا يمكن اكتشافها إلا من خلال الفحص الفعلي من الداخل، هو قيد قاتل على قرارات الاستثمار.

أمثلة على المشاكل الفعلية

فيما يلي أمثلة على المشاكل التي حدثت بالفعل في عقارات المزاد العلني. توضح هذه الحالات المخاطر المحددة للاستثمار في عقارات المزاد.

الحالة 1: تكاليف تجديد غير متوقعة

فاز مستثمر بعقار في مزاد علني مقابل 15 مليون ين ياباني. من الخارج، بدا أن العقار الذي يبلغ عمره 15 عاماً لا يعاني من أي مشاكل معينة، ولكن عندما تم فحصه من الداخل بعد التسليم، تم الكشف عن سلسلة من المشاكل الخطيرة.

أولاً، كانت السباكة في الحمام والمطبخ قد تضررت بسبب تقادمها وكانت تتسرب منها المياه. وبالإضافة إلى ذلك، كانت أسلاك التمديدات الكهربائية معيبة وتحتاج إلى استبدالها بالكامل بسبب مشاكل تتعلق بالسلامة. كما تم اكتشاف تسريبات من السقف أيضاً وتطلبت عملية العزل المائي.

وفي نهاية المطاف، تجاوزت تكلفة هذه الإصلاحات 5 ملايين ين ياباني، وهو ما تجاوز بكثير ميزانية الاستثمار الأصلية. وقد تجاوز سعر العقار وتكاليف الإصلاح مجتمعة سعر السوق للعقارات المماثلة في الحي، مما جعله فاشلاً تماماً كاستثمار.

دراسة حالة 2: مشكلة المالك السابق للعقار الذي لا يزال محتفظاً بالعقار

في حالة أخرى، واجه مستثمر فاز بمزايدة على منزل منفصل في مزاد علني مشكلة إخلاء المالك السابق. فبعد ثلاثة أشهر من فوزه بالمزايدة، لم يكن المالك السابق قد انتقل من المنزل ولم يتمكن من البدء في تأجير العقار.

تمت محاولة التفاوض، لكن المالك السابق استمر في رفض الانتقال بحجة أنه لم يجد مكاناً ينتقل إليه وأنه لا يملك تكاليف الانتقال. في نهاية المطاف، اضطررنا في النهاية إلى أن نطلب من محامٍ المضي قدمًا في الإجراءات القانونية، والتي استغرقت حوالي ثمانية أشهر حتى تم اتخاذ إجراء الإنفاذ.

بلغت الرسوم القانونية وتكاليف التنفيذ خلال هذه الفترة حوالي 800,000 ين ياباني، وخسرنا ثمانية أشهر أخرى من دخل الإيجار. كانت خطة الاستثمار الأولية هي تحقيق ربح من السنة الأولى، ولكن في الواقع، استمرت الخسارة حتى السنة الثانية.

الحالة 3: تحصيل متأخرات رسوم الإدارة

في إحدى الحالات، انتهى الأمر بمستثمر فاز بمزايدة على عقار في مزاد علني على عقار مملوك في مزاد علني إلى تولي متأخرات رسوم الإدارة للمالك السابق. بعد فوزه بالمزايدة، طالبت جمعية الإدارة بدفع 1.8 مليون ين عن متأخرات رسوم الإدارة وصندوق احتياطي للإصلاحات عن السنوات الثلاث الماضية.

ووفقًا لقواعد الإدارة، كان المالك الجديد ملزمًا بتحمل المتأخرات، ولكن لم يكن بالإمكان التأكد من هذه المعلومات مسبقًا. لأسباب تتعلق بالخصوصية، لا تفصح جمعية الإدارة عن وجود أو مبلغ المتأخرات مسبقاً.

أدت هذه النفقات غير المتوقعة إلى تدهور كبير في رصيد الاستثمار، والذي كان أقل بكثير من العائد المخطط له في الأصل.

الحالة 4: اكتشاف مخالفات لقوانين البناء

في بعض الحالات، واجه المستثمرون الذين حصلوا على عقارات قديمة منفصلة في المزاد العلني مشكلة مخالفات كود البناء. فقد تم اكتشاف أن أجزاء من العقار لم تكن مطابقة لقانون البناء ولا يمكن تأجيرها.

وعلى وجه التحديد، لم تحصل التوسعة على رخصة بناء ولم تتوافق مع قانون البناء الحالي. ومن أجل تنفيذ عمليات التأجير، كان لا بد من إزالة الجزء غير القانوني من العقار أو تقنينه، بتكلفة تزيد عن 3 ملايين ين ياباني.

علاوة على ذلك، لم يكن بالإمكان عرض العقار للإيجار خلال فترة أعمال التصديق القانوني، ولم يكن بالإمكان الحصول على دخل الإيجار المخطط له.

الحالة 5: مشاكل الحدود ومشاكل الجوار

في بعض الحالات، حدثت مشاكل في الحدود في العقارات التي بيعت بالمزاد العلني للمنازل المنفصلة مع الأرض. كانت الحدود مع الأرض المجاورة غير واضحة ونشأ نزاع مع مالك الأرض المجاورة حول مدى استخدام الأرض.

تم اكتشاف أن المالك السابق استخدم جزءًا من الأرض المجاورة دون إذن، وطالب صاحب الأرض المجاورة بإعادة الأرض والتعويض عن الأضرار. استغرق الأمر ما يقرب من عام واحد لاستكمال مسح تحديد الحدود والإجراءات القانونية، وخلال هذه الفترة لم يكن من الممكن استخدام العقار بشكل فعال.

وفي نهاية المطاف، كان لا بد من إعادة جزء من الأرض إلى مالك الأرض المجاورة، مما أدى إلى تقليص مساحة الأرض عما كان متصورًا في الأصل. وقد حد ذلك من حجم المباني التي يمكن تشييدها واستلزم مراجعة كبيرة لخطة الاستثمار.

جدول تحليل المخاطر لعقارات المزاد

يلخص الجدول التالي مخاطر الاستثمار في عقارات المزاد.

كما يتضح من الجدول، ينطوي الاستثمار العقاري بالمزاد العلني على عدد من العوامل عالية المخاطر وعالية التأثير، والتي يصعب مواجهة معظمها.

بدائل الاستثمار العقاري الآمن

بالإضافة إلى عقارات المزاد، هناك عدد من فرص الاستثمار العقاري المربحة الأخرى.

النظر في عقارات البيع الطوعي

عقارات البيع الطوعي هي العقارات التي يتم بيعها بالاتفاق بين المدين والدائن قبل المزاد. ومقارنةً بعقارات المزاد العلني، تنخفض المخاطر بشكل كبير لأن المشاهدة المسبقة ممكنة ويمكن إجراء مفاوضات مع البائع.

وغالباً ما يكون السعر أقل بنسبة 10-20% من سعر السوق، وعلى الرغم من أنه ليس مرتفعاً مثل عقارات المزاد، إلا أن هناك مزايا استثمارية كافية.

الاستثمار في تجديد العقارات القديمة

من طرق الاستثمار الفعالة الأخرى شراء عقار قديم وتجديده. هذه طريقة استثمارية يمكن التحكم في المخاطر فيها بسهولة، حيث يمكن التحقق من حالة العقار مسبقاً بوقت كافٍ ووضع خطط التجديد بحرية.

يمكن تحقيق عوائد عالية من خلال اختيار العقار المناسب والتخطيط لتجديده.

الاستثمار في العقارات الجديدة وحديثة البناء

إذا كان الاستقرار أمراً مهماً، فإن الاستثمار في العقارات الجديدة أو المبنية حديثاً يعد خياراً مناسباً. مخاطر الإصلاح الأولية منخفضة ويمكن أن تكون إدارة الإيجار على المدى الطويل مستقرة.

العوائد ليست عالية مثل عقارات المزاد، ولكن يمكنك تحقيق استثمار مستقر مع تقليل المخاطر.

الخلاصة.

لقد درسنا الاستثمار العقاري في عقارات المزاد من زوايا مختلفة. صحيح أنه يمكن شراء عقارات المزاد بسعر أقل من سعر السوق، لكن المخاطر التي تنطوي عليها ليست شيئاً يمكن التوصية به للمستثمرين المبتدئين.

ومما يتسم بأهمية خاصة حقيقة أن جميع المخاطر تنتقل إلى المشتري بسبب الإعفاء من المسؤولية عن عدم المطابقة التعاقدية. ومن دون المعرفة المتخصصة والخبرة الواسعة، من الصعب اتخاذ قرارات مناسبة بشأن المخاطر.

في شركة INA&Associates Ltd، نقدم لك خطة الاستثمار العقاري الأنسب لك وفقاً لأهدافك الاستثمارية ومدى تحملك للمخاطر. بالإضافة إلى عقارات المزادات، هناك العديد من الفرص الاستثمارية الأخرى المربحة والآمنة في نفس الوقت.

إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات، يُرجى الاتصال بنا للحصول على مزيد من المعلومات. بفضل خبرتنا وخبراتنا الثرية، سندعمك في بناء أصولك العقارية.

الأسئلة المتداولة

س1: هل يمكنني حقاً شراء عقار معروض بالمزاد العلني بسعر مخفض؟

ج1: صحيح أنه يمكن شراء العقارات المعروضة في المزاد العلني بسعر أقل بنسبة 20-30% من سعر السوق. ومع ذلك، عندما تؤخذ العيوب الخفية وتكاليف الإصلاح والتكاليف الإجرائية المختلفة في الاعتبار، فإن التكلفة الاستثمارية النهائية غالباً ما تكون نفس سعر السوق أو أعلى منه.

س2: هل يمكنني الحصول على رهن عقار معروض بالمزاد؟

ج2: على الرغم من أنها متاحة في ظل النظام، إلا أن المؤسسات المالية تحجم عن إقراض العقارات المعروضة للبيع بالمزاد. حيث تميل قيمة الضمانات إلى أن يتم تقييمها عند مستوى أقل وتكون شروط القرض أكثر صرامة. بالإضافة إلى ذلك، يجب إكمال إجراءات القرض في غضون فترة قصيرة تبلغ حوالي شهر واحد من تقديم العطاءات إلى السداد، وهو ما يعني عملياً في كثير من الأحيان أنه لا مفر من الشراء النقدي.

س3: أين يمكنني العثور على معلومات عن العقارات التي يتم بيعها بالمزاد العلني؟

ج3: يمكنك التحقق من المعلومات عن العقارات المعروضة للبيع بالمزاد العلني على الموقع الإلكتروني الخاص بالمحاكم. ومن الممكن تنزيل "مجموعة من ثلاثة عناصر" - وصف العقار، وتقرير مسح الحالة وتقرير التقييم - والتحقق من التفاصيل. ومع ذلك، لاحظ أن هناك عدداً من المخاطر التي لا يمكن تحديدها من هذه المعلومات وحدها.

س4: ألا ينجح بعض المستثمرين في بيع العقارات بالمزاد العلني؟

ج4: هناك بالفعل مستثمرون ناجحون في العقارات المعروضة بالمزاد العلني. ومع ذلك، فإن هؤلاء الأشخاص لديهم ثروة من الخبرة والتجربة، ويديرون مخاطرهم بشكل جيد. ليس من الواقعي توقع نتائج مماثلة من المبتدئين.

س5: هل هناك أي طرق أخرى لشراء العقارات بسعر مخفض بخلاف العقارات المعروضة في المزاد العلني؟

ج5: هناك فرص أخرى لشراء عقار بسعر أقل من سعر السوق بخلاف العقارات التي تُباع بالمزاد العلني، مثل البيع الطوعي أو تجديد العقارات القديمة أو العقارات التي تكون على عجلة من أمرها للبيع. يمكن البحث عن هذه الطرق مسبقاً بوقت كافٍ ويمكن أن تقلل من المخاطر بشكل كبير.