Erfolgreiche Immobilienvererbung: Strategien der Superreichen

Die Vererbung von Immobilien ist für viele vermögende Privatpersonen ein unvermeidliches und wichtiges Thema. Vor allem für sehr vermögende Personen ist es wichtig, bereits im Vorfeld geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um eine reibungslose Vermögensnachfolge an die nächste Generation zu gewährleisten.

Durch die jüngsten Änderungen des Erbschaftssteuersystems wurde der Grundfreibetrag gesenkt, und immer mehr Personen, die zuvor von der Erbschaftssteuer befreit waren, unterliegen nun der Steuer. Insbesondere sehr vermögende Privatpersonen, die über einen großen Immobilienbesitz verfügen, sind einem erhöhten Risiko ausgesetzt, eine höhere Steuerlast als erwartet zu tragen und ihr wertvolles Vermögen zu verlieren, wenn sie keine geeigneten erbschaftssteuerlichen Maßnahmen ergreifen.

In diesem Artikel erläutern wir detailliert den neuen Normalzustand bei ausfallsicheren Immobilienstrategien und effektiver vorgeburtlicher Planung, basierend auf unserer Erfahrung als INA & Associates Ltd. bei der Unterstützung zahlreicher sehr vermögender Personen bei ihrer Immobiliennachfolge. Wir hoffen, dass Sie mit Hilfe dieses Wissens sicherstellen können, dass Ihr wertvolles Vermögen an die nächste Generation weitergegeben wird.

Grundlagen der Immobilienvererbungsstrategien der Superreichen

Unterschiede zu gewöhnlichen Erbschaftsstrategien

Die Immobiliennachfolge-Strategien der Ultra-High-Net-Worth-Klasse erfordern einen grundlegend anderen Ansatz als die allgemeine Nachlassplanung. Aufgrund des großen Vermögens reichen einfache Schenkungen zu Lebzeiten und die Nutzung von Grundfreibeträgen nicht aus, um den gewünschten Effekt zu erzielen.

Die Merkmale der Immobilienstrategie, auf die sich superreiche Personen konzentrieren sollten, sind folgende.

Erstens sollten sie den Effekt der Bewertungskompression durch den Einsatz von Immobilieninvestitionen optimal nutzen. Durch die Umwandlung von Barvermögen in Immobilien kann der erbschaftsteuerliche Wert gesenkt werden. In der Regel wird der erbschaftsteuerliche Wert von Immobilien mit 70-80 % ihres Marktwerts angesetzt, so dass im Vergleich zu Barvermögen eine Wertminderung von 20-30 % zu erwarten ist.

Anschließend ist es wichtig, eine Investitionsstrategie für Immobilien zu entwickeln, die Rentabilität und Steuerersparnis miteinander verbindet. Dabei geht es nicht nur darum, den Schätzwert zu senken, sondern auch darum, ein System zu schaffen, das die Erbschaftssteuerlast reduziert und gleichzeitig stabile Erträge generiert.

Mechanismen für erbschaftsteuerliche Maßnahmen mit Immobilien

Das Verständnis der steuerlichen Vorteile der Immobilienvererbung ist entscheidend für die Umsetzung einer effektiven Erbschaftssteuerplanung.

Die Ausnahmeregelung für kleine Wohngrundstücke ist eine der stärksten Steuersparmethoden bei der Vererbung vonImmobilien an Superreiche. Für bestimmte Wohnbaugrundstücke mit einer Fläche von bis zu 330 m2 und für bestimmte Gewerbegrundstücke mit einer Fläche von bis zu 400 m2 kann ein Bewertungsabschlag von 80 % gewährt werden.

Fällt zum Beispiel ein Wohnbaugrundstück mit einem Schätzwert von ¥ 100 Millionen unter die Ausnahmeregelung für kleine Grundstücke, wird der Schätzwert auf ¥ 20 Millionen reduziert. Dies kann die Erbschaftssteuerlast erheblich verringern.

Bedeutung und Zeitpunkt von vorgeburtlichen Maßnahmen

Der Zeitpunkt der Durchführung von vorgeburtlichen Maßnahmen ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg einer Immobilienvererbung. Da nach Eintritt des Erbfalls nur eine begrenzte Anzahl von Maßnahmen zur Verfügung steht, ist ein systematisches Vorgehen ab einem frühen Stadium unerlässlich.

Der beste Zeitpunkt, um mit der vorgeburtlichen Planung zu beginnen, ist in der Regel um das 60. In diesem Alter ist man noch ausreichend entscheidungsfähig und kann die Vermögensnachfolge langfristig planen.

Bei der Nachfolgeplanungdurch Immobilieninvestitionen ist es außerdem ideal, 10-15 Jahre vor dem Erbfall damit zu beginnen, wobei die Amortisationszeit der Investition berücksichtigt werden sollte. Auf diese Weise können Sie eine stabile Ertragsbasis aufbauen und gleichzeitig das Investitionsrisiko diversifizieren.

Risiken der Immobilienvererbung anhand von Beispielen des Scheiterns

Häufige Muster des Scheiterns

Die Analyse von Misserfolgsfällen bei der Immobilienvererbung zeigt einige gemeinsame Muster auf. Wenn Sie diese Misserfolge im Voraus verstehen, können Sie ähnliche Risiken vermeiden.

Das häufigste Misserfolgsmuster ist ein verspäteter Beginn der Erbschaftsplanung. Selbst wenn Sie kurz vor einem Erbfall eilig Maßnahmen ergreifen, bleibt Ihnen nicht genug Zeit, um die wirksamsten Methoden auszuwählen. Insbesondere bei dem Versuch, den Schätzwert durch Investitionen in Immobilien zu senken, ist ein gewisser Zeitraum erforderlich, bevor die Auswirkungen der Investitionen sichtbar werden.

Der zweithäufigste Grund ist die Schwierigkeit, Steuern zu zahlen, weil es an Bargeld mangelt. Bei der Vererbung von Immobilien, bei der der Großteil des Vermögens aus Immobilien besteht, kommt es häufig vor, dass die Mittel zur Zahlung der Erbschaftssteuer nicht ausreichen. Die Erbschaftssteuer muss grundsätzlich pauschal in bar gezahlt werden, und wenn es notwendig wird, Immobilien zu verkaufen, um die Mittel für die Zahlung der Steuer zu sichern, kann dies je nach Marktlage zu erheblichen Verlusten führen.

Fälle von Verlusten aufgrund unzureichender Maßnahmen

Als konkreten Fall von Misserfolg stellen wir den Fall einer sehr wohlhabenden Person vor , die mehrere ertragbringende Immobilien im Stadtzentrum besaß.

Diese Person besaß Immobilien im Gesamtwert von 1,5 Mrd. JPY, hatte aber im Vorfeld keine geeigneten Maßnahmen ergriffen. Als der Erbfall eintrat, belief sich die Erbschaftssteuer auf etwa 400 Millionen JPY, und die Erben waren gezwungen, die gewinnbringenden Immobilien zu einem Preis unter dem Marktpreis zu verkaufen, um die Mittel für die Zahlung der Steuer aufzubringen.

Es wird geschätzt, dass die Erbschaftssteuerlast um weniger als die Hälfte hätte gesenkt werden können, wenn die betreffende Person im Vorfeld geeignete erbschaftssteuerliche Maßnahmen ergriffen hätte, indem sie die Ausnahmeregelung für kleine Wohngebiete usw. in Anspruch genommen und die Bewertung von Anteilen durch Eingliederung reduziert hätte.

Wichtige Punkte zur Risikovermeidung

Um Risiken bei der Immobilienvererbung effektiv zu vermeiden, sind folgende Punkte wichtig.

Erstens: Führen Sie regelmäßig Immobilienbewertungen und Erbschaftssteuersimulationen durch. Da die Immobilienpreise je nach Marktlage schwanken, ist es notwendig, einmal im Jahr eine professionelle Bewertung vorzunehmen und die Erbschaftssteuerbeträge auf der Grundlage des aktuellen Steuersystems zu berechnen.

Der nächste Schritt besteht darin, einen Portfolio-Ansatz zu wählen, der mehrere Methoden der Nachlassplanung kombiniert. Anstatt sich auf eine einzige Methode zu verlassen, kann durch eine strategische Kombination mehrerer Methoden, wie Schenkungen zu Lebzeiten, Immobilieninvestitionen, Versicherungen und Unternehmensgründungen, eine maximale Wirkung bei gleichzeitiger Risikostreuung erzielt werden.

Auch die Sicherung der Liquidität ist ein wichtiger Faktor. Bei der Nachlassplanungdurch Immobilieninvestitionen ist auf ein angemessenes Verhältnis von Vermögenswerten zu achten, die bei Bedarf in Bargeld umgewandelt werden können.

Spezifische vorgeburtliche Maßnahmen der Superreichen

Methoden zur Reduzierung des Immobilienwerts

Die Bewertungskompression ist eines der wichtigsten Elemente der Immobilienstrategien von sehr vermögenden Privatpersonen. Das Verständnis effektiver Wertminderungstechniken und deren richtige Anwendung können die Erbschaftssteuerlast erheblich reduzieren.

Der wertmindernde Effekt des Baus von Mietimmobilien ist eine besonders wirksame Methode. Durch den Bau einer Mietimmobilie auf Ihrem eigenen Grundstück können Sie eine Wertminderung von ca. 20 % für das Grundstück als Grundstück mit Mietwohnung und ca. 30 % für das Gebäude als Mietwohnung erzielen. Wenn der Bau durch Kredite finanziert wird, kann außerdem mit einem Schuldenabzug gerechnet werden, der das Erbe mindert.

Die Strategie der Nutzung von Turm-Eigentumswohnungen war bisher eine sehr effektive Methode. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da eine Steuerreform im Januar 2024 zu einer Bewertungskorrektur für bestimmte Hochhausetagen geführt hat.

Strategischer Einsatz von Familienstiftungen

Familientreuhandgesellschaften sind eine äußerst wirksame Methode für die Nachfolge von Vermögenswerten derSuperreichen. Obwohl sie keine direkten Steuerersparnisse bringen, ermöglichen sie eine Demenzprävention und eine flexible Vermögensnachfolgeplanung.

Der größte Vorteil von Familientreuhandfonds besteht darin, dass die Vermögensverwaltung und -anlage durch den Treuhänder auch dann fortgesetzt werden kann, wenn der Treuhänder an Demenz erkrankt ist. Dies ermöglicht eine Erbschaftsplanungdurch Immobilieninvestitionen über einen langen Zeitraum hinweg.

Family Trusts können auch als sekundäre Erbschaftsstrategie eingesetzt werden, da Begünstigte für mehrere Generationen bestimmt werden können. Indem beispielsweise ein Ehepartner als Hauptbegünstigter und Kinder als Nebenbegünstigte bestimmt werden, kann eine reibungslose Vermögensnachfolge zum Zeitpunkt des Erbfalls des Ehepartners erreicht werden.

Strategische Umsetzung der Lebendspende

Die Schenkung unter Lebenden ist eine grundlegende, aber äußerst wichtige Methode der Nachlassplanung fürsehr vermögende Personen. Es ist wichtig, die Schenkung unter Lebenden, die den jährlichen Grundfreibetrag von 1,1 Millionen Yen ausnutzt, und das Steuersystem für die Abwicklung zum Zeitpunkt des Erbfalls strategisch einzusetzen.

Steuerspareffekte bei Immobilieninvestitionen

Bei der Nutzung von Immobilieninvestitionen als Erbschaftsstrategie ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Steuerspareffekten zu finden. Es ist notwendig, eine Anlagestrategie zu entwickeln, die nicht nur den Veranlagungswert reduziert, sondern auch die langfristige Wertsteigerung des Vermögens berücksichtigt.

Bei der Investition in Renditeimmobilien ist es wichtig, die Objekte nach dem Standort und dem Zukunftspotenzial auszuwählen. Durch die Wahl eines Standorts, an dem eine langfristige Nachfrage zu erwarten ist, wie z. B. eine Immobilie in der Nähe eines Hauptbahnhofs oder in einem Sanierungsgebiet, können Sie sich ein stabiles Einkommen sichern und erbschaftssteuerliche Maßnahmen durchführen.

Immobilieninvestitionen im Ausland sind eine weitere Möglichkeit. Die steuerliche Behandlung ist jedoch komplex, und es müssen auch Wechselkurs- und politische Risiken berücksichtigt werden, so dass eine gründliche Prüfung durch einen Fachmann erforderlich ist.

Schlussfolgerung.

Eine frühzeitige und systematische vorgeburtliche Planung ist entscheidend für den Erfolg bei der Vererbung von Immobilien anSuperreiche. Durch die richtige Umsetzung der in diesem Artikel skizzierten Immobilienstrategien kann eine deutliche Reduzierung der Erbschaftssteuerlast und eine reibungslose Vermögensnachfolge erreicht werden.

Die wichtigsten Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen

Die Erbschaftsteuerbelastung kann durch die maximale Ausnutzung der Ausnahmeregelungen für kleine Wohngebiete und die Reduzierung des Bemessungswertes von Wohn- und Betriebswohngrundstücken um 80 % erheblich gesenkt werden. Darüber hinaus sind weitere Steuereinsparungen zu erwarten, wenn Barvermögen durch den Bau von Mietobjekten oder durchInvestitionen in Immobilien in Immobilien mit einem niedrigeren Bemessungswert umgewandelt wird.

Der Einsatz von Familienstiftungen ermöglicht eine flexible Vermögensnachfolgeplanung bei gleichzeitiger Absicherung gegen das Demenzrisiko. Darüber hinaus können strategische Schenkungen unter Lebenden genutzt werden, um geerbtes Vermögen in Etappen zu übertragen und die Erbschaftssteuerlast zu verteilen.

Diese Maßnahmen erfordern jedoch Fachwissen und Erfahrung und bedürfen einer maßgeschneiderten Strategiegestaltung entsprechend der individuellen Vermögenssituation und Familienstruktur.

Als nächsten Schritt empfehlen wir Ihnen, sich zunächst ein genaues Bild von Ihrer aktuellen Vermögenssituation zu machen und eine Erbschaftssteuersimulation durch einen Spezialisten durchführen zu lassen. Wir hoffen, dass Sie dann die geeignetste Vermögensstrategie formulieren und eine systematische vorgeburtliche Planung beginnen können.

Bei INA & Associates Ltd. bieten wir umfassende Unterstützung bei der Immobilienvererbung fürsehr vermögende Privatpersonen. Wir schlagen Ihnen die am besten geeigneten Erbschaftsstrategien vor, um sicherzustellen, dass Ihr wertvolles Vermögen an die nächste Generation weitergegeben wird. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

F1: Wann sollte ich mit der Nachlassplanung für Immobilien beginnen?

Es ist wichtig, mit der Nachlassplanung so früh wie möglich zu beginnen. Idealerweise sollten Sie um das 60. Lebensjahr herum mit ernsthaften Überlegungen beginnen und die wichtigsten Maßnahmen spätestens im Alter von 70 Jahren umsetzen.

Es ist genügend Zeit erforderlich, um die Wirksamkeit der vorgeburtlichen Maßnahmen zu maximieren. Insbesondere kann es mehrere Jahre dauern, bis die Auswirkungen von Maßnahmen wie der Reduzierung des Bemessungswertes durch Investitionen in Immobilien oder die Einrichtung eines Familienstiftes sichtbar werden.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass Sie planen, solange Sie noch gesund sind, da die Maßnahmen, die Sie ergreifen können, stark eingeschränkt sind, wenn Sie aufgrund von Demenz oder anderen Faktoren nicht mehr in der Lage sind, Entscheidungen zu treffen.

F2: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die Ausnahmeregelung für kleine Baugrundstücke usw. in Anspruch nehmen zu können?

Die folgenden wesentlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Ausnahmeregelung für kleine Baugrundstücke usw. in Anspruch genommen werden kann

Bei bestimmten Wohnbaugrundstücken usw. gilt dies uneingeschränkt, wenn der Ehegatte das Grundstück erbt, auf dem der Erblasser gewohnt hat. Wenn eine andere Person als der Ehegatte erbt, muss diese Person vor dem Erbfall mit dem Erblasser zusammengelebt haben oder darf innerhalb von drei Jahren vor dem Erbfall nicht in einem Haus gewohnt haben, das ihm oder seinem Ehegatten gehörte.

Bei bestimmten betrieblichen Wohngrundstücken ist die Bedingung, dass das Familienmitglied, das den Betrieb übernimmt, das vom Erblasser für den Betrieb genutzte Wohngrundstück erbt und den Betrieb bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Erbschaftssteuererklärung weiterführt.

Da die detaillierten Anwendungsbedingungen komplex sind und die Entscheidung von den individuellen Umständen abhängt, empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachmann.

F3: Was ist effektiver, ein Familientrust oder ein Testament?

Familienstiftungen und Testamente haben unterschiedliche Zwecke und Wirkungen, so dass es von den individuellen Umständen abhängt, was effektiver ist.

Der Hauptvorteil eines Familientrusts besteht darin, dass er eine kontinuierliche Vermögensverwaltung zu Lebzeiten des Treuhänders und nach dem Erbfall ermöglicht. Dies ist besonders wirkungsvoll bei der Demenzprävention und bei der Vermögensnachfolgeplanung über mehrere Generationen hinweg.

Ein Testament hingegen ist eine Methode, um festzulegen, wie das Vermögen zum Zeitpunkt des Erbfalls aufgeteilt werden soll, und hat den Vorteil, dass es relativ einfach zu erstellen ist.

Viele sehr vermögende Privatpersonen nutzen Familientreuhandfonds und Testamente in Kombination, um einen umfassenden Nachlassplan zu erstellen, der die Vorteile beider Instrumente optimal nutzt.

F4: Sind Immobilieninvestitionen im Ausland eine wirksame erbschaftsteuerliche Maßnahme?

Immobilieninvestitionen in Übersee können unter bestimmten Bedingungen eine wirksame Erbschaftssteuermaßnahme sein. Im Vergleich zu inländischen Immobilieninvestitionen ist die steuerliche Behandlung jedoch komplexer und es müssen verschiedene Risiken berücksichtigt werden.

Zu den Hauptrisiken gehören das Risiko von Wechselkursschwankungen, das politische und wirtschaftliche Risiko und das Risiko einer Änderung des Steuersystems. Außerdem ist es notwendig, das lokale Steuersystem und die Einzelheiten der Steuerabkommen mit Japan gut zu kennen.

Wenn Sie eine Immobilieninvestition im Ausland in Erwägung ziehen, empfiehlt es sich, eine gründliche Prüfung mit einem Experten für internationale Besteuerung durchzuführen, um die Gesamtrisiken und -erträge zu bewerten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.