In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen unter den Wohlhabenden stark zugenommen. Nach den jüngsten Untersuchungen des Nomura Research Institute beläuft sich die Zahl der wohlhabenden und sehr wohlhabenden Haushalte in Japan auf etwa 1.653.000, und ihr Nettofinanzvermögen beläuft sich auf gewaltige 469 Billionen JPY.
Besonders bemerkenswert ist die Tatsache, dass 83,6 % der HNWI mit einem Vermögen von mehr als 100 Millionen JPY in Immobilien investieren. Dies ist kein reiner Zufall. Vermögende Privatpersonen entscheiden sich für Investitionen in Immobilien aufgrund ihrer einzigartigen Vorteile und ihres strategischen Werts, der durch andere Investitionsmethoden nicht erreicht werden kann.
Als INA&Associates K.K. sprechen wir täglich mit sehr vermögenden Kunden und wissen, dass Immobilieninvestitionen mehr als nur ein Mittel zur Vermögensverwaltung sind, sondern den Kern einer umfassenden Vermögensstrategie bilden. In diesem Artikel geben wir einen vollständigen Überblick über die von vermögenden Privatpersonen praktizierten Immobilieninvestitionsstrategien, von Steuersparmöglichkeiten bis hin zu Vorteilen bei der Vermögensverwaltung, mit konkreten Daten und Fallbeispielen.
| Klassifizierung | Anzahl der Haushalte | Netto-Geldvermögen |
| Vermögende Haushalte | 1.535.000 Haushalte | 100 Millionen und mehr, aber weniger als ¥500 Millionen |
| Superreich | 118.000 Haushalte | Über ¥500 Millionen |
| Insgesamt | 1.653.000 Haushalte | 469 Billionen Yen |
Tabelle 1: Vermögensstatistik für Japan, 2023
Sieben Gründe, warum vermögende Privatpersonen in Immobilien investieren
Die einfache Rentabilität ist nicht der einzige Grund, warum vermögende Privatpersonen Immobilieninvestitionen in den Mittelpunkt ihrer Vermögensverwaltung stellen. Da ich seit vielen Jahren sehr vermögende Kunden betreue, habe ich ein tiefes Verständnis für die Affinität zwischen den einzigartigen Investitionsbedürfnissen vermögender Privatpersonen und Immobilieninvestitionen.
Sicherstellung eines stabilen, verfügbaren Einkommens
Einer der wichtigsten Faktoren für vermögende Privatpersonen ist die Sicherung eines stabilen Einkommens. Immobilieninvestitionen generieren einen regelmäßigen monatlichen Cashflow in Form von Mieteinnahmen. Im Vergleich zu Dividenden aus Aktienanlagen oder Zinsen aus Anleihen sind die Mieteinnahmen aus Immobilienanlagen relativ stabil und inflationsgeschützt.
In der Tat kann man davon ausgehen, dass ein Mietobjekt in guter Lage über einen langen Zeitraum hinweg ein stabiles Einkommen von etwa 3-5 % pro Jahr erwirtschaftet. Dies entspricht der grundsätzlichen Anlagepolitik von vermögenden Privatpersonen, die ihr Vermögen vermehren wollen, ohne es zu verringern.
Effekt der Portfoliodiversifizierung
Die vermögenden Privatpersonen von heute haben ein tiefes Verständnis für die Bedeutung der Risikostreuung. Durch die Einbeziehung von Immobilien, einem realen Vermögenswert, sowie von Finanzanlagen können sie das Gesamtrisiko ihres Portfolios wirksam diversifizieren.
Besonders bemerkenswert ist die geringe Korrelation zwischen Immobilien und dem Aktienmarkt. Selbst wenn der Aktienmarkt deutlich fällt, bleiben die Immobilienpreise in der Regel relativ stabil. Dies erhöht die Widerstandsfähigkeit des Gesamtvermögens gegenüber Marktschwankungen.
Nutzung von Steuervorteilen
Immobilieninvestitionen bieten eine Reihe von Steuervorteilen, die bei anderen Anlageinstrumenten nicht gegeben sind. Der wichtigste ist der Steuerspareffekt der Abschreibung. Der Gebäudeteil kann je nach seiner Struktur über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben werden, wodurch ein Defizit in den Büchern entsteht.
Dieser Fehlbetrag kann über die Gewinn- und Verlustrechnung mit dem Arbeitseinkommen oder dem Betriebseinkommen verrechnet werden, was zu erheblichen Einsparungen bei der Einkommens- und Wohnsteuer führt. Je höher das Jahreseinkommen der Vermögenden ist, desto größer ist der Nutzen dieses Steuerspareffekts.
Wirksamkeit als erbschaftsteuerliche Maßnahme
Erbschaftssteuerliche Maßnahmen sind ein wichtiges Thema für vermögende Privatpersonen. Immobilieninvestitionen sind ein äußerst wirksames Mittel der Erbschaftssteuerplanung.
Durch die Umwandlung von Bargeld in Immobilien kann der Erbschaftssteuerwert erheblich reduziert werden. In der Regel beträgt der Erbschaftssteuerwert einer Immobilie etwa 80 % ihres Marktwerts, so dass sich allein dadurch der Steuerwert um 20 % verringert. Darüber hinaus kann bei vermieteten Immobilien eine zusätzliche Minderung durch die Bewertung von Grundstücken zur Miete erreicht werden.
Nutzung des Leverage-Effekts
Vermögende Personen verfügen über eine hohe Kreditwürdigkeit bei Finanzinstituten und können daher Immobilieninvestitionskredite zu günstigen Konditionen aufnehmen. Dadurch können sie den Leverage-Effekt nutzen, d. h. sie können mit einem kleinen Betrag an Eigenmitteln einen großen Investitionseffekt erzielen.
Wird beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100 Mio. JPY mit 20 Mio. JPY an Eigenmitteln und 80 Mio. JPY an Krediten erworben, so ist die reale Investitionseffizienz auf Basis der Eigenmittel wesentlich höher. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld ist dieser Hebeleffekt besonders wirksam.
Relativ geringes Kursschwankungsrisiko.
Im Vergleich zu Finanzinstrumenten wie Aktien und Devisen zeichnen sich Immobilien durch ein relativ geringes Preisschwankungsrisiko aus. Dies ist ein sehr wichtiger Faktor unter dem Gesichtspunkt des "Vermögensschutzes", der für vermögende Privatpersonen im Vordergrund steht.
Immobilienpreise werden weniger von kurzfristigen Marktstimmungen beeinflusst und bilden sich auf der Grundlage mittel- und langfristiger Fundamentaldaten wie der demografischen Entwicklung und dem Wirtschaftswachstum. Daher ist das Risiko eines plötzlichen Wertverlusts gering, und die Immobilie kann mit ruhigem Gewissen gehalten werden.
Inflationsschutz-Effekt
Als Sachwert haben Immobilien eine hervorragende Absicherungsfunktion gegen die Inflation. Steigt die Inflation, steigen in der Regel sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten.
Da vermögende Privatpersonen auf einen langfristigen Vermögenserhalt bedacht sind, ist es von entscheidender Bedeutung, zu verhindern, dass die Inflation den realen Wert ihres Vermögens schmälert. Immobilieninvestitionen sind eine wirksame Lösung für diese Herausforderung.
| Gründe | Spezifische Vorteile | Erwartete Ergebnisse |
| Stabiles Einkommen | Regelmäßiges Einkommen aus Mieteinnahmen | Jährlicher Zinssatz von etwa 3-5 |
| Diversifizierung des Portfolios | Effekt der Risikodiversifizierung | Stabilisierung von Vermögenswerten |
| Steuerliche Vorteile | Steuerersparnis durch Abschreibung | Steuerersparnis beim Einkommensteuersatz |
| Erbschaftsrechtliche Maßnahmen | Wertminderungseffekt | Bis zu 80% Reduktion |
| Leverage-Effekt | Verbesserte Investitionseffizienz durch Kreditaufnahme | Verbesserter ROI |
| Geringes Risiko der Preisvolatilität | Stabiler Vermögenswert | Vermögensschutz-Effekt |
| Schutz vor Inflation | Werterhalt durch Sachwerte | Erhalt der Kaufkraft |
Tabelle 2: Gründe und Nutzen von Immobilieninvestitionen für Vermögende
Steuerspareffekte von Immobilieninvestitionen für Vermögende
Eines der attraktivsten Merkmale von Immobilieninvestitionen ist ihr hervorragender Steuerspareffekt. Vor allem für Gutverdiener ist dieser Steuervorteil ein wichtiger Faktor bei ihren Investitionsentscheidungen. Wenn ich meinen Kunden Empfehlungen gebe, spreche ich oft über Strategien, die neben der Rentabilität auch die Steuereffizienz betonen.
Einkommens- und Wohnsteuerersparnis durch Abschreibung
Die Abschreibung ist das Herzstück der Steuerersparnis bei Immobilieninvestitionen. Für den Gebäudeteil kann die Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen werden, die sich nach der Struktur richtet.
Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt 22 Jahre für Gebäude aus Holz und 47 Jahre für Gebäude aus Stahlbeton. Bei dieser Abschreibung handelt es sich um einen Aufwand, der nicht mit einer tatsächlichen Geldausgabe verbunden ist und daher ein Defizit in den Büchern verursachen kann, ohne den Cashflow zu beeinträchtigen.
Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung aus Stahlbeton mit einem Gebäudewert von 30 Millionen Yen erwerben, können Sie eine jährliche Abschreibung von etwa 640 000 Yen (30 Millionen Yen ÷ 47 Jahre) verbuchen (der Einfachheit halber vereinfachte Berechnung). Wenn die Abschreibung zu einem Defizit bei den Immobilieneinkünften führt, kann die Einkommenssteuer und die Einwohnersteuer erheblich gesenkt werden, indem der Verlust mit den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit und den Einkünften aus Gewerbebetrieb zusammengerechnet wird.
Spezifische Methoden für erbschaftsteuerliche Maßnahmen
Immobilieninvestitionen sind als erbschaftsteuerliche Maßnahme äußerst wirksam. Durch die Umwandlung von Bargeld in Immobilien kann der Bemessungswert für die Erbschaftsteuer erheblich reduziert werden.
Der erste grundlegende Effekt besteht darin, dass der erbschaftsteuerliche Wert einer Immobilie etwa 80 % ihres Marktwerts beträgt. Dies beruht auf einer Bewertungsmethode, die auf den Bodenpreisen am Straßenrand und den Grundsteuerwerten basiert. Mit anderen Worten: Wenn eine Immobilie im Wert von 100 Mio. Yen mit 100 Mio. Yen in bar gekauft wird, kann allein dadurch der erbschaftssteuerliche Wert auf etwa 80 Mio. Yen reduziert werden.
Darüber hinaus gibt es einen zusätzlichen Minderungseffekt bei Mietimmobilien. Vermietete Gebäude können aufgrund der Mietbewertung um etwa 30 % reduziert werden, während das Grundstück, auf dem sie stehen, um etwa 21 % reduziert werden kann. In Kombination können diese Faktoren den Erbschaftssteuerwert um etwa 50 % im Vergleich zum Barwert verringern.
Nutzung der Ausnahme für kleine Grundstücke
Von besonderer Bedeutung bei der Erbschaftssteuerplanung ist die Inanspruchnahme der Kleinbauplatzausnahme. Diese Ausnahme ermöglicht eine erhebliche Ermäßigung bis zu einer bestimmten Fläche des vom Erblasser zu Wohn- oder Geschäftszwecken genutzten Wohngrundstücks.
Bei Wohnbaugrundstücken ist eine Ermäßigung von 80 % für Flächen bis zu 330 m2 möglich. Bei Mietwohngrundstücken ist eine Ermäßigung von 50 % für eine Fläche von bis zu 200 m2 möglich.
Spezifische Strategien für Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen
Immobilieninvestitionen von vermögenden Privatpersonen erfordern einen anderen strategischen Ansatz als der eines gewöhnlichen Investors. Während reichlich vorhandene finanzielle Mittel und eine hohe Kreditwürdigkeit genutzt werden können, um höhere Renditen zu erzielen, ist auch ein angemessenes Risikomanagement unerlässlich. Im Folgenden finden Sie einige spezifische Strategien, die wir unseren Kunden vorschlagen.
Kriterien für die Auswahl von Immobilien für Investitionen
Die Auswahl des Objekts ist der wichtigste Faktor für den Erfolg einer vermögenswirksamen Immobilienanlage. Sie müssen den Gesamtwert der Investition beurteilen, nicht nur die einfache Rendite.
Die Bedeutung des Standorts
Der erste und wichtigste Faktor, den es zu berücksichtigen gilt, ist der Standort. Wie das Sprichwort sagt, ist der Standort bei Immobilieninvestitionen alles". Immobilien in guten Lagen können einen langfristigen Vermögenswert und eine stabile Mietnachfrage erwarten.
Insbesondere ist es wichtig, einen Standort zu wählen, der nicht weiter als 10 Gehminuten von einem größeren Bahnhof entfernt ist, Zugang zu mehreren Zuglinien hat und von Geschäfts- und Bildungseinrichtungen umgeben ist. Vor allem die großen Gebiete im Zentrum von Tokio und Osaka City erleben einen anhaltenden Bevölkerungszuwachs und dürften langfristig eine stabile Mietnachfrage aufweisen.
Gebäudequalität und Verwaltungsstatus
Die Struktur, das Alter und der Verwaltungsstatus des Gebäudes sind ebenfalls wichtige Auswahlkriterien. Stahlbetonimmobilien eignen sich für langfristige Investitionen, da sie sehr langlebig sind und einen langen Abschreibungszeitraum haben.
Darüber hinaus kann die Auswahl eines Objekts mit einem angemessenen Instandsetzungsplan und einem soliden Verwaltungsverband das Risiko künftiger größerer Reparaturkosten verringern.
Analyse der Rentabilität
Neben der Oberflächenrendite ist auch eine detaillierte Analyse der realen Rendite und des internen Zinsfußes (IRR) erforderlich. Die tatsächliche Rentabilität wird unter Berücksichtigung verschiedener Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Grundsteuer und Versicherungsprämien bewertet.
Darüber hinaus ermöglichen konservative Ertragsprognosen, die das Risiko künftiger Mietrückgänge und Leerstandsrisiken einbeziehen, sichere Investitionsentscheidungen zu treffen.
Maximierung des Leverage-Effekts
Vermögende Privatpersonen verfügen über eine hohe Kreditwürdigkeit bei Finanzinstituten und können daher Kredite zu günstigen Konditionen aufnehmen. Eine Leverage-Strategie, die diesen Vorteil ausnutzt, ist wichtig.
Festlegung des optimalen Verschuldungsgrads
Im Allgemeinen ermöglicht eine Kreditaufnahme von etwa 70-80 % des Immobilienwerts eine Risikokontrolle und gleichzeitig eine moderate Hebelwirkung. Eine Eigenkapitalquote von etwa 20-30 % wird von den Finanzinstituten ebenfalls sehr geschätzt und ermöglicht es Ihnen, günstige Zinskonditionen zu erhalten.
Steuerung des Zinsrisikos
Es ist wichtig, das Gleichgewicht zwischen variablen und festen Zinssätzen zu berücksichtigen und sich auf das Risiko steigender Zinsen vorzubereiten. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld können Sie sich gegen das Risiko künftiger Zinserhöhungen absichern, indem Sie einen Teil der Kredite zu langfristigen Festzinsen aufnehmen.
Vorzeitige Rückzahlungsstrategien
Eine strategische vorzeitige Rückzahlung, sobald sich der Cashflow stabilisiert hat, kann die Gesamtrückzahlungen verringern und die Investitionseffizienz verbessern. Es ist jedoch wichtig, die steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen und den optimalen Zeitpunkt zu bestimmen.
Bedeutung des Risikomanagements
Bei Immobilieninvestitionen mit hohem Eigenkapital ist neben dem Streben nach Rentabilität auch ein angemessenes Risikomanagement von wesentlicher Bedeutung.
Risikominderung durch Diversifizierung
Eine diversifizierte Investition in mehrere Immobilien statt einer konzentrierten Investition in eine einzige Immobilie kann Leerstands- und Katastrophenrisiken verringern. Eine Diversifizierung nach Immobilientyp (Studio-, Familien-, Büroimmobilien usw.) sowie eine geografische Diversifizierung sind ebenfalls wirksam.
Versicherungsschutz
Es ist wichtig, Risiken durch eine umfassende Versicherung abzudecken, einschließlich Feuer- und Erdbebenversicherung sowie Mietkautions- und Gebäudehaftpflichtversicherung. Die Versicherungsprämien können als Aufwand geltend gemacht werden, was auch steuerliche Vorteile hat.
Regelmäßige Bewertung der Immobilien
Der Wert der gehaltenen Immobilien wird regelmäßig bewertet, um auf Veränderungen der Marktbedingungen zu reagieren, und das Portfolio wird bei Bedarf überprüft. Eine wichtige Strategie besteht darin, den Verkauf von Immobilien zu erwägen, deren Rentabilität gesunken ist.
Wichtige Punkte bei der Portfoliokonstruktion
Bei vermögenden Immobilieninvestitionen ist es wichtig, ein strategisches Portfolio aufzubauen und nicht nur einzelne Objekte zu erwerben.
Schrittweiser Ausbau der Investitionen
Ein effektiver Ansatz besteht darin, mit relativ kleinen Objekten zu beginnen und den Umfang der Investition mit zunehmender Erfahrung schrittweise zu erhöhen. Auf diese Weise können Sie Know-how über Immobilieninvestitionen aufbauen und gleichzeitig das Risiko begrenzen.
Optimierung des Cashflows
Es ist wichtig, den Cashflow der einzelnen Immobilien umfassend zu steuern, um insgesamt stabile Erträge zu gewährleisten. Ziel ist es, eine Struktur zu erreichen, die es ermöglicht, dass das Portfolio als Ganzes schwarze Zahlen schreibt, auch wenn einige Objekte vorübergehend Verluste erleiden.
Berücksichtigung von Exit-Strategien
Obwohl langfristige Investitionen die Grundlage für Immobilieninvestitionen sind, ist es auch wichtig, eine Ausstiegsstrategie zu haben, die es Ihnen ermöglicht, zu einem geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen, wenn sich das Marktumfeld oder Ihre persönliche Vermögenssituation ändert. Insbesondere bei der Vererbung ist es notwendig, umfassend zu überlegen, wie die Immobilie an die nächste Generation weitergegeben werden kann.
| Risikofaktoren | Ausmaß der Auswirkungen | Gegenmassnahmen | Zu beachtende Punkte |
| Leerstandsrisiko | Hoch | Standortauswahl und Auswahl der Verwaltungsgesellschaft | Erhebung der Mietnachfrage |
| Risiko des Zinsanstiegs | Mittel | Auswahl des festen Zinssatzes und vorzeitige Rückzahlung | Überwachung der Zinsentwicklung |
| Katastrophenrisiko | Mittel | Versicherungsschutz/Erdbebensicherheit Bestätigung | Bestätigung der Gefahrenkarte |
| Liquiditätsrisiko | Gering | Auswahl leicht verkäuflicher Immobilien | Marktfähige Lage |
| Risiko gesetzlicher Änderungen | Gering | Informationsbeschaffung und Expertenberatung | Trends bei Änderungen des Steuersystems |
Tabelle 5: Risiken und Maßnahmen für Immobilieninvestitionen
Schlussfolgerung.
Die Attraktivität und die spezifischen Methoden von Immobilienanlagestrategien für vermögende Privatpersonen sind ausführlich erläutert worden. Immobilieninvestitionen sind mehr als nur ein Mittel zur Vermögensverwaltung; sie sind eine wichtige Anlagetechnik, die den Kern einer umfassenden Vermögensstrategie bildet.
Bestätigung der Gründe, warum sich vermögende Menschen für eine Immobilienanlage entscheiden
Sieben Gründe machen die Immobilienanlage für Vermögende äußerst attraktiv: stabiles verfügbares Einkommen, Portfoliodiversifikation, Nutzung von Steuervorteilen, Erbschaftsschutz, Nutzung des Leverage-Effekts, relativ geringes Risiko von Preisschwankungen und Inflationsschutzeffekte.
Insbesondere beim Steuerspareffekt wird die Steuerlast der Vermögenden durch die Einkommens- und Einwohnersteuerersparnis aus Abschreibungen, die Wirkung des verminderten Einheitswertes als erbschaftsteuerliche Maßnahme und die Nutzung von Sonderregelungen für kleine Wohngebiete deutlich reduziert. Je höher das Jahreseinkommen ist, desto mehr profitiert man von diesem Steuerspareffekt.
Schlüsselfaktoren für den Erfolg
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen erfordern die richtige Auswahl der Objekte, die Maximierung des Leverage-Effekts, ein sorgfältiges Risikomanagement und einen strategischen Portfolioaufbau. Insbesondere die Wahl des Standorts ist von größter Bedeutung und darf nicht beeinträchtigt werden, um den langfristigen Wert des Vermögens zu erhalten und eine stabile Mietnachfrage zu gewährleisten.
Darüber hinaus kann die Investitionseffizienz erheblich verbessert werden, indem der einzigartige Vorteil von vermögenden Privatpersonen - die hohe Kreditwürdigkeit - genutzt und Finanzierungen zu günstigen Bedingungen erhalten werden. Es ist jedoch wichtig, ein angemessenes Risikomanagement nicht zu vernachlässigen und dieses mit Diversifizierung und Versicherungsschutz zu kombinieren.
Nächste Schritte.
Immobilieninvestitionen sind ein hochspezialisiertes Anlagefeld, das auch steuerliche und rechtliche Kenntnisse erfordert. Um erfolgreich zu sein, ist die Unterstützung durch einen Fachmann des Vertrauens unerlässlich.
INA&Associates Ltd bietet einen Beratungsdienst für Immobilieninvestitionen speziell für sehr vermögende Kunden an. Wir bieten die beste Anlagestrategie für jeden Kunden, je nach seiner individuellen Vermögenssituation und seinen Anlagezielen.
Wenn Sie eine Investition in Immobilien in Erwägung ziehen, kontaktieren Sie uns bitte für weitere Informationen. Mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise unterstützen wir Sie bei Ihrem Vermögensaufbau und Ihrer Vermögensnachfolge.
Nachhaltige Anlagestrategien, bei denen Humankapital und Vertrauen im Mittelpunkt stehen
Bei INA & Associates K.K. stellen wir Humankapital und Vertrauen in den Mittelpunkt unseres Managements und setzen auf langfristige Beziehungen zu unseren Kunden. Wir betrachten Immobilieninvestitionen nicht als vorübergehendes Gewinnstreben, sondern als Mittel zum Aufbau eines nachhaltigen Vermögens und helfen unseren Kunden, ihren zukünftigen Wohlstand zu realisieren.
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Häufig gestellte Fragen
Hier finden Sie Antworten auf einige der Fragen, die wir häufig von vermögenden Kunden zum Thema Immobilieninvestitionen erhalten.
Q1: Wie hoch ist die Mindestinvestition in Immobilien für vermögende Privatpersonen?
A1: Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen werden in der Regel ab 50 Millionen JPY in Betracht gezogen. Es gibt jedoch keine klaren Kriterien für den Mindestinvestitionsbetrag.
Entscheidend ist nicht die Höhe der Investition, sondern der angemessene Anteil am Gesamtvermögen des Kunden. Im Allgemeinen wird empfohlen, dass etwa 20-30 % des Gesamtvermögens für Immobilieninvestitionen verwendet werden sollten. Für eine Person mit einem Gesamtvermögen von 500 Mio. JPY wäre beispielsweise eine Immobilieninvestition von 100 bis 150 Mio. JPY eine angemessene Größe.
Ein anderer effektiver Ansatz besteht darin, nicht von Anfang an eine große Investition zu tätigen, sondern mit einer Immobilie im Wert von ca. 30 Mio. JPY zu beginnen und den Umfang der Investition schrittweise zu erweitern, wenn Sie Erfahrung sammeln.
F2: Inwieweit kann man mit Steuereinsparungen rechnen?
A2: Der Steuerspareffekt hängt stark von Ihrem Jahreseinkommen und dem Umfang Ihrer Investition ab, aber bei einer richtig konzipierten Immobilieninvestition können Sie mit Einsparungen zwischen mehreren hunderttausend Yen und mehreren Millionen Yen pro Jahr rechnen.
Wenn eine Person mit einem Jahreseinkommen von 20 Millionen Yen in eine Stahlbetonimmobilie mit einem Gebäudewert von 60 Millionen Yen investiert, kann allein die Abschreibung als jährliche Ausgabe von etwa 1,28 Millionen Yen geltend gemacht werden. Dies kann zu einer jährlichen Steuerersparnis von insgesamt etwa 700 000 Yen an Einkommens- und Wohnsteuer führen.
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Steuerspareffekt auf den Abschreibungszeitraum begrenzt ist und dass beim Verkauf der Immobilie möglicherweise Grunderwerbssteuer anfällt. Es ist wichtig, eine Anlagestrategie zu verfolgen, die ein Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Steuerspareffekten anstrebt, anstatt ausschließlich zu Steuersparzwecken zu investieren.
F3: Was sollte beim Risikomanagement beachtet werden?
A3: Beim Risikomanagement von Immobilieninvestitionen sollte insbesondere auf folgende Punkte geachtet werden
Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko sindvon zentraler Bedeutung. Leerstandszeiten lassen sich durch die Wahl eines erstklassigen Standorts, die Festlegung angemessener Mieten und die Wahl einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft minimieren.
Das Risiko steigender Zinsenkann durch die Festlegung einer angemessenen Fremdkapitalquote und die Aufnahme eines Teils des Kredits zu einem festen Zinssatz abgesichert werden. Wichtig ist auch, dass Mittel für eine vorzeitige Rückzahlung zur Verfügung stehen.
Im Hinblick auf das Katastrophenrisikosind die Auswahl einer erdbebensicheren Immobilie, der Abschluss einer umfassenden Versicherung und die Prüfung von Gefahrenkarten wirksam.
Im Hinblick auf das Liquiditätsrisikoist es wichtig, Standorte und Immobilientypen zu wählen, die leicht zu verkaufen sind, und in Immobilien mit hoher Marktfähigkeit zu investieren.
F4: Wie kann man der Erbschaftssteuer am wirksamsten begegnen?
A4: Die wirksamste Maßnahme gegen die Erbschaftssteuer ist die Umwandlung von Bargeld in Mietimmobilien.
Wenn Sie beispielsweise eine Mietwohnung mit 100 Millionen Yen in bar kaufen, kann der Erbschaftssteuerwert auf etwa 50 Millionen Yen reduziert werden. Dies ist auf die folgenden wertmindernden Effekte zurückzuführen.
Der Grundstücksanteil kann um ca. 21 % reduziert werden, da zusätzlich zur Bewertung des Straßengrundstücks (ca. 80 % des Marktwerts) auch die Bewertung des Mietgrundstücks berücksichtigt wird. Für den Gebäudeteil ist neben dem Grundsteuermessbetrag (ca. 70% des Verkehrswertes) ein Abschlag von ca. 30% durch die Mietwohnungsbewertung möglich.
Darüber hinaus ist eine 50%ige Ermäßigung für Mietwohngrundstücke bis zu 200 m2 möglich, wenn die Ausnahmeregelung für kleine Wohngrundstücke in Anspruch genommen werden kann. In Kombination können diese Maßnahmen den erbschaftsteuerlichen Einheitswert im Vergleich zum Barwert deutlich reduzieren.
Da die erbschaftsteuerlichen Maßnahmen jedoch durch Änderungen im Steuersystem beeinflusst werden können, ist eine regelmäßige Überprüfung und Beratung durch einen Spezialisten unerlässlich.
F5: Wann ist der beste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren?
A5: Es gibt keinen "perfekten Zeitpunkt" für Immobilieninvestitionen, aber die folgenden Bedingungen gelten als gute Gelegenheiten, um mit Investitionen zu beginnen
Die Voraussetzung ist, dassdie individuelleVermögenssituation stabil ist. Idealerweise sollte man über ein ausreichendes persönliches Vermögen, ein stabiles Einkommen und genügend Geld zum Leben außerhalb von Immobilieninvestitionen verfügen.
Was das Marktumfeld betrifft, so erleichtert das derzeitige niedrige Zinsniveau die Nutzung des Leverage-Effekts. Allerdings sollte auch die Entwicklung der Immobilienpreise berücksichtigt werden, und Investitionen sollten nicht zu einem Zeitpunkt getätigt werden, zu dem sie relativ teuer sind.
Auch das Timing ist wichtig, um die Steuervorteile zu maximieren. Wenn Sie zu einem Zeitpunkt investieren, in dem Sie ein hohes Einkommen erzielen, können Sie die Steuerersparnis aus der Abschreibung maximieren.
Am wichtigsten ist, dass Sie mit Investitionen beginnen, wenn Sie gut informiert und vorbereitet sind. Es ist schwierig, das Markt-Timing perfekt zu erkennen, aber mit der richtigen Vorbereitung und Strategie können Sie Ihre Erfolgschancen in jedem Marktumfeld erhöhen.
Wir können den besten Zeitpunkt für den Beginn einer Investition vorschlagen, je nach den individuellen Umständen jedes Kunden. Bitte nehmen Sie zunächst Kontakt mit uns auf.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Geschäftsführer. Mit Sitz in Osaka, Tokio und Kanagawa ist das Unternehmen in den Bereichen Immobilienkauf, -vermietung und -verwaltung tätig. Das Unternehmen bietet seine Dienstleistungen auf der Grundlage seiner umfangreichen Erfahrung in der Immobilienbranche an. Basierend auf dem Grundsatz, dass „die Mitarbeiter das wichtigste Kapital eines Unternehmens sind“, legt das Unternehmen großen Wert auf die Personalentwicklung. Das Unternehmen ist bestrebt, nachhaltig Unternehmenswerte zu schaffen. 【Erworbene Qualifikationen (einschließlich bestandene Prüfungen)】 Immobilienmakler, Verwaltungsfachangestellter, Datenschutzbeauftragter, Wohnungsverwalter, Verwaltungsleiter, Brandschutzbeauftragter der Klasse A, Versteigerungsfachmann für Immobilien, Immobilienverwalter, Techniker für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnanlagen, Leiter für Geldgeschäfte, Immobilienberater
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