في السنوات الأخيرة، نما الاهتمام بالاستثمار العقاري بسرعة بين الأثرياء. فوفقًا لأحدث الأبحاث التي أجراها معهد نومورا للأبحاث، يبلغ عدد الأسر الميسورة وفائقة الثراء في اليابان حوالي 1,653,000 أسرة، ويبلغ صافي أصولها المالية 469 تريليون ين ياباني.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن 83.6% من أصحاب الثروات الذين تزيد أصولهم عن 100 مليون ين ياباني يستثمرون في العقارات. وهذه ليست مجرد مصادفة. فالأفراد من ذوي الملاءة المالية العالية يختارون الاستثمار في العقارات بسبب مزاياها الفريدة وقيمتها الاستراتيجية التي لا يمكن الحصول عليها من خلال طرق الاستثمار الأخرى.
ونحن في شركة INA&Associates K.K. نتحدث مع عملائنا من ذوي الملاءة المالية العالية بشكل يومي، وندرك أن الاستثمار العقاري أكثر من مجرد وسيلة لإدارة الأصول، بل هو في صميم استراتيجية شاملة للثروة. نقدم في هذه المقالة نظرة عامة كاملة على استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يمارسها أصحاب الملاءة المالية العالية، بدءاً من مزايا التوفير الضريبي إلى مزايا إدارة الأصول، مع بيانات ودراسات حالة محددة.
| التصنيف | عدد الأسر | صافي الأصول المالية المملوكة |
| الأسر المعيشية الثرية | 1,535,000 أسرة | بين 100 مليون ين و500 مليون ين |
| فاحشو الثراء | 118,000 أسرة | أكثر من 500 مليون ين |
| الإجمالي | 1,653,000 أسرة | 469 تريليون ين |
الجدول 1: إحصاءات الثروة في اليابان، 2023
سبعة أسباب تجعل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يختارون الاستثمار في العقارات
ليست الربحية البسيطة هي السبب الوحيد الذي يجعل الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة يضعون الاستثمار العقاري في صميم إدارة أصولهم. بعد أن خدمت العملاء من ذوي الملاءة المالية العالية لسنوات عديدة، لديّ فهم عميق للتقارب بين الاحتياجات الاستثمارية الفريدة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية والاستثمار العقاري.
تأمين دخل ثابت وقابل للتصرف
أحد أهم العوامل بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية هو تأمين دخل ثابت. يولد الاستثمار العقاري تدفقات نقدية شهرية منتظمة في شكل دخل إيجار. مقارنةً بأرباح الأسهم من استثمارات الأسهم أو الفوائد من السندات، فإن دخل الإيجار من الاستثمارات العقارية مستقر نسبياً ومقاوم للتضخم.
في الواقع، من المتوقع أن يدرّ العقار المؤجر في موقع جيد دخلاً ثابتاً يتراوح بين 3 و5% سنوياً على مدى فترة طويلة من الزمن. وهذا يتماشى مع سياسة الاستثمار الأساسية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، والتي تتمثل في زيادة أصولهم دون تقليلها.
تأثير تنويع المحفظة الاستثمارية
يتمتع أصحاب الثروات الكبيرة اليوم بفهم عميق لأهمية تنويع المخاطر. فمن خلال دمج العقارات، وهي أصول حقيقية، بالإضافة إلى الأصول المالية، يمكنهم تنويع مخاطر محفظتهم الاستثمارية بشكل فعال.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى العلاقة المنخفضة بين العقارات وسوق الأسهم. فحتى عندما ينخفض سوق الأسهم بشكل كبير، تميل أسعار العقارات إلى البقاء مستقرة نسبياً. وهذا يزيد من مقاومة الأصول الإجمالية لتقلبات السوق.
الاستفادة من المزايا الضريبية
يقدم الاستثمار العقاري عدداً من المزايا الضريبية التي لا تتوفر من خلال أدوات الاستثمار الأخرى. وأهمها تأثير التوفير الضريبي للاستهلاك. يمكن إهلاك جزء المبنى على مدى فترة معينة اعتماداً على هيكله، مما يخلق عجزاً في الدفاتر.
ويمكن تعويض هذا العجز مقابل دخل العمل أو الدخل التجاري من خلال الأرباح والخسائر، مما يؤدي إلى وفورات كبيرة في ضريبة الدخل والضريبة السكنية. وكلما زاد الدخل السنوي للأثرياء، زادت فائدة هذا التأثير الموفر للضريبة.
الفعالية كإجراء ضريبي على الميراث
تعتبر تدابير ضريبة الميراث مسألة مهمة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. الاستثمار العقاري وسيلة فعالة للغاية للتخطيط لضريبة الميراث.
فمن خلال تحويل الأموال النقدية إلى عقارات، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث بشكل كبير. بشكل عام، تبلغ القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات حوالي 80% من قيمتها السوقية، لذا فإن هذا وحده له تأثير في تخفيض القيمة المقدرة بنسبة 20%. علاوة على ذلك، في حالة العقارات المعدة للإيجار، يمكن تحقيق تخفيض إضافي من خلال تقييم الأرض المعدة للإيجار.
استخدام تأثير الرافعة المالية
يتمتع الأفراد الأثرياء بجدارة ائتمانية عالية لدى المؤسسات المالية، وبالتالي يمكنهم الحصول على قروض استثمارية عقارية بشروط ميسرة. وهذا يتيح لهم الاستفادة من تأثير الرافعة المالية، حيث يمكنهم تحقيق أثر استثماري كبير بمبلغ صغير من أموالهم الخاصة.
على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بقيمة 100 مليون ين ياباني بمبلغ 20 مليون ين ياباني من أموالهم الخاصة و80 مليون ين ياباني من القروض، فإن كفاءة الاستثمار الحقيقي ستكون أعلى بكثير على أساس الأموال الخاصة. في البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة، يكون تأثير الرافعة المالية هذا فعالاً بشكل خاص.
مخاطر تقلب الأسعار المنخفضة نسبياً.
بالمقارنة مع الأدوات المالية مثل الأسهم والعملات الأجنبية، تتميز العقارات بمخاطر تقلب الأسعار المنخفضة نسبياً. وهذا عامل مهم للغاية من منظور "حماية الأصول"، وهو محور تركيز رئيسي للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
أسعار العقارات أقل تأثراً بمشاعر السوق على المدى القصير، وتتشكل على أساس أساسيات متوسطة وطويلة الأجل مثل الاتجاهات الديموغرافية والنمو الاقتصادي. ونتيجة لذلك، فإن خطر التلف المفاجئ للقيمة منخفض، ويمكن الاحتفاظ بالعقار براحة البال.
تأثير الحماية من التضخم
كأصل مادي، تتمتع العقارات بوظيفة تحوط ممتازة ضد التضخم. عندما يرتفع التضخم، تميل أسعار العقارات والإيجارات بشكل عام إلى الارتفاع.
ونظراً لأن الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة يهتمون بالحفاظ على أصولهم على المدى الطويل، فمن الضروري منع التضخم من تقليص القيمة الحقيقية لأصولهم. ويُعد الاستثمار العقاري حلاً فعالاً لهذا التحدي.
| الأسباب | فوائد محددة | النتائج المتوقعة |
| دخل مستقر | دخل منتظم من إيرادات الإيجار | معدل الفائدة السنوي حوالي 3-5 |
| تنويع المحفظة الاستثمارية | تأثير تنويع المخاطر | استقرار قيم الأصول |
| المزايا الضريبية | وفورات ضريبية من خلال الاستهلاك | وفورات ضريبية على معدل ضريبة الدخل |
| تدابير الميراث | تأثير تخفيض قيمة التقييم | تخفيض يصل إلى 80% |
| تأثير الرافعة المالية | تحسين كفاءة الاستثمار من خلال الاقتراض | تحسين العائد على الاستثمار |
| انخفاض مخاطر تقلب الأسعار | استقرار قيمة الأصول | تأثير حماية الأصول |
| الحماية من التضخم | الحفاظ على القيمة من خلال الأصول الحقيقية | الحفاظ على القوة الشرائية |
الجدول 2: أسباب وفوائد الاستثمار العقاري للأثرياء في العقارات
مزايا الاستثمار العقاري الموفرة للضرائب بالنسبة للأثرياء
من أكثر ميزات الاستثمار العقاري جاذبية هو تأثيره الممتاز في توفير الضرائب. بالنسبة لأصحاب الدخل المرتفع على وجه الخصوص، تعتبر هذه الميزة الضريبية عاملاً مهماً في قراراتهم الاستثمارية. عندما أقدم توصيات للعملاء، غالباً ما أناقش الاستراتيجيات التي تؤكد على الكفاءة الضريبية إلى جانب الربحية.
وفورات ضرائب الدخل والضرائب السكنية من خلال الاستهلاك
يقع الاستهلاك في صميم الوفورات الضريبية في الاستثمار العقاري. بالنسبة للجزء الخاص بالمبنى، يمكن أخذ الإهلاك على مدى العمر الإنتاجي للمبنى، والذي يتم تحديده وفقاً للهيكل.
العمر الإنتاجي القانوني هو 22 سنة للمباني الخشبية و47 سنة للمباني الخرسانية المسلحة. هذا الاستهلاك هو مصروف لا ينطوي على نفقات نقدية فعلية وبالتالي يمكن أن يخلق عجزاً في الدفاتر دون الإضرار بالتدفق النقدي.
على سبيل المثال، إذا قمت بشراء مبنى سكني من الخرسانة المسلحة بقيمة بناء تبلغ 30 مليون ين، فيمكنك تسجيل مصروفات إهلاك سنوية (عملية حسابية مبسطة للتبسيط) تبلغ حوالي 640 ألف ين (30 مليون ين ÷ 47 سنة). إذا أدى الاستهلاك إلى عجز في الدخل العقاري، فيمكن تخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكان بشكل كبير عن طريق جمع الخسارة مع دخل العمل ودخل الأعمال.
طرق محددة لتدابير ضريبة الميراث
الاستثمار العقاري فعال للغاية كإجراء ضريبي على الميراث. من خلال تحويل النقد إلى عقارات، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث بشكل كبير.
ويتمثل الأثر الأساسي الأول في أن القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات تبلغ حوالي 80% من قيمتها السوقية. ويعتمد هذا على طريقة تقييم تستند إلى طريقة تقييم تستند إلى أسعار الأراضي على الطريق والقيم المقدرة لضريبة العقارات. وبعبارة أخرى، إذا تم شراء عقار بقيمة 100 مليون ين بـ 100 مليون ين نقدًا، فإن هذا وحده يمكن أن يقلل من القيمة المقدرة لضريبة الميراث إلى حوالي 80 مليون ين.
علاوة على ذلك، هناك تأثير تخفيض إضافي في حالة العقارات المستأجرة. يمكن تخفيض قيمة المباني المستأجرة بنسبة 30% تقريبًا بسبب تقييم الإيجار، بينما يمكن تخفيض قيمة الأرض التي تقع عليها المباني المستأجرة بنسبة 21% تقريبًا. يمكن أن يؤدي ذلك مجتمعةً إلى تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث بنسبة 50% تقريباً مقارنةً بالنقد.
استخدام استثناء قطعة الأرض المبنية الصغيرة
من الأمور ذات الأهمية الخاصة في تخطيط ضريبة الميراث استخدام استثناء قطعة أرض البناء الصغيرة. يسمح هذا الاستثناء بتخفيض كبير يصل إلى مساحة معينة من الأراضي السكنية التي يستخدمها المتوفى لأغراض سكنية أو تجارية.
في حالة قطع أراضي المباني السكنية، يمكن إجراء تخفيض بنسبة 80% للمساحات التي تصل إلى 330 م2. في حالة الأراضي السكنية للإيجار، يُسمح بتخفيض بنسبة 50% للمساحات التي تصل إلى 200 م2.
استراتيجيات محددة للاستثمار العقاري للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية
يتطلب الاستثمار العقاري من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية نهجاً استراتيجياً مختلفاً عن نهج المستثمرين العاديين. فبينما يمكن استخدام الموارد المالية الوفيرة والجدارة الائتمانية العالية لتحقيق عوائد استثمارية أكبر، فإن إدارة المخاطر المناسبة ضرورية أيضاً. إليك بعض الاستراتيجيات المحددة التي نقترحها على عملائنا.
معايير اختيار العقارات للاستثمار
اختيار العقار هو العامل الأكثر أهمية في نجاح الاستثمار العقاري ذي الملاءة المالية العالية. تحتاج إلى تقييم القيمة الإجمالية للاستثمار، وليس فقط العائد البسيط.
أهمية الموقع
العامل الأول والأهم الذي يجب مراعاته هو الموقع. وكما يقول المثل، "الموقع هو كل شيء في الاستثمار العقاري"، فالعقارات في المواقع الجيدة يمكن أن تتوقع الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل والطلب المستقر على الإيجار.
وعلى وجه التحديد، من المهم اختيار موقع يقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة رئيسية، ويمكنه الوصول إلى خطوط قطار متعددة، وتحيط به المرافق التجارية والتعليمية. على وجه الخصوص، تشهد المناطق الرئيسية في وسط طوكيو ومدينة أوساكا تدفقاً سكانياً مستمراً ومن المتوقع أن تحافظ على طلب إيجار مستقر على المدى الطويل.
جودة المباني وحالة الإدارة
يُعد هيكل المبنى وعمره وحالة إدارته من معايير الاختيار المهمة أيضاً. فالعقارات الخرسانية المسلحة مناسبة للاستثمار طويل الأجل لأنها متينة للغاية ولها فترة استهلاك طويلة.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي اختيار عقار مع خطة إصلاح مناسبة وجمعية إدارة سليمة إلى تقليل مخاطر تكاليف الإصلاح الرئيسية في المستقبل.
تحليل الربحية
بالإضافة إلى العائد السطحي، من الضروري أيضاً إجراء تحليل مفصّل للعائد الحقيقي ومعدل العائد الداخلي (IRR). يتم تقييم الربحية الحقيقية من خلال مراعاة النفقات المختلفة مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات وضريبة الممتلكات وأقساط التأمين.
وعلاوة على ذلك، فإن التوقعات المتحفظة للأرباح التي تأخذ في الاعتبار مخاطر انخفاض الإيجار في المستقبل ومخاطر الشغور تتيح اتخاذ قرارات استثمارية آمنة.
تعظيم تأثير الرافعة المالية
يتمتع الأفراد من أصحاب الملاءة المالية العالية بجدارة ائتمانية عالية لدى المؤسسات المالية، وبالتالي يمكنهم الحصول على قروض بشروط ميسرة. من المهم وضع استراتيجية للرافعة المالية تستفيد من هذه الميزة.
تحديد نسبة الاقتراض المثلى
بشكل عام، سيسمح لك الاقتراض بحوالي 70-80% من قيمة العقار بالتحكم في المخاطر مع تحقيق تأثير معتدل للرافعة المالية. كما أن تحديد نسبة حقوق الملكية بحوالي 20-30% سيحظى بتقدير كبير من قبل المؤسسات المالية وسيمكنك من الحصول على شروط سعر فائدة مواتية.
إدارة مخاطر أسعار الفائدة
من المهم مراعاة التوازن بين أسعار الفائدة المتغيرة والثابتة والاستعداد لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة. في البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة، يمكنك التحوط ضد مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل عن طريق الاقتراض جزئياً بأسعار فائدة ثابتة طويلة الأجل.
استراتيجيات السداد المبكر
يمكن أن يؤدي السداد المبكر الاستراتيجي بمجرد استقرار التدفق النقدي إلى تقليل إجمالي السداد وتحسين كفاءة الاستثمار. ومع ذلك، من المهم مراعاة الآثار الضريبية وتحديد التوقيت الأمثل.
أهمية إدارة المخاطر
في الاستثمار في العقارات ذات القيمة الصافية العالية، تُعد الإدارة السليمة للمخاطر أمراً ضرورياً بالإضافة إلى السعي لتحقيق الربحية.
تخفيف المخاطر من خلال التنويع
يمكن للاستثمار المتنوع في عقارات متعددة، بدلاً من الاستثمار المركّز في عقار واحد، أن يقلل من مخاطر الشواغر والكوارث. كما أن التنويع حسب نوع العقار (استوديو، عائلي، مكتب، إلخ) بالإضافة إلى التنويع الجغرافي فعال أيضاً.
الحماية التأمينية
من المهم تغطية المخاطر بالتأمين الشامل، بما في ذلك التأمين ضد الحرائق والزلازل، بالإضافة إلى تأمين ضمان الإيجار وتأمين المسؤولية عن المباني. يمكن احتساب أقساط التأمين كمصروفات، والتي لها أيضاً مزايا ضريبية.
التقييمات المنتظمة للممتلكات
يتم تقييم قيمة العقارات المحتفظ بها بشكل منتظم استجابةً للتغيرات في ظروف السوق وتتم مراجعة المحفظة حسب الضرورة. تتمثل إحدى الاستراتيجيات المهمة في النظر في بيع العقارات التي انخفضت ربحيتها.
النقاط الرئيسية في بناء المحفظة
في الاستثمار في العقارات ذات القيمة الصافية العالية، من المهم بناء محفظة استراتيجية بدلاً من شراء عقارات لمرة واحدة.
التوسع التدريجي في الاستثمار
يتمثل النهج الفعال في البدء بعقارات صغيرة نسبياً وزيادة حجم الاستثمار تدريجياً مع اكتساب الخبرة. يتيح لك ذلك تجميع الخبرة في الاستثمار العقاري مع الحد من المخاطر.
تحسين التدفق النقدي
من المهم إدارة التدفق النقدي لكل عقار بشكل شامل لضمان استقرار الأرباح بشكل عام. والهدف من ذلك هو تحقيق هيكل يسمح للمحفظة ككل بالبقاء في حالة من الربح حتى لو تعرضت بعض العقارات لخسائر مؤقتة.
النظر في استراتيجيات الخروج
على الرغم من أن الاستثمار طويل الأجل هو أساس الاستثمار العقاري، إلا أنه من المهم أيضاً أن يكون لديك استراتيجية خروج تسمح لك بالبيع في الوقت المناسب استجابةً للتغيرات في بيئة السوق أو وضع أصولك الشخصية. عند التفكير في التوريث على وجه الخصوص، من الضروري التفكير بشكل شامل في كيفية نقل الملكية إلى الجيل التالي.
| عوامل المخاطرة | درجة التأثير | التدابير المضادة | نقاط يجب ملاحظتها |
| مخاطر الشغور | عالية | اختيار الموقع واختيار شركة الإدارة | مسح الطلب على الإيجار |
| مخاطر ارتفاع سعر الفائدة | متوسطة | اختيار سعر الفائدة الثابتة والسداد المبكر | مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة |
| مخاطر الكوارث | متوسطة | التغطية التأمينية/تأكيد المقاومة الزلزالية | تأكيد خريطة المخاطر |
| مخاطر السيولة | منخفضة | اختيار عقار سهل البيع | موقع قابل للتسويق |
| مخاطر التغيير التشريعي | منخفضة | جمع المعلومات واستشارة الخبراء | الاتجاهات في تغييرات النظام الضريبي |
الجدول 5: المخاطر والتدابير الخاصة بالاستثمار العقاري
الخلاصة.
تم شرح الجاذبية والأساليب المحددة لاستراتيجيات الاستثمار العقاري للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بالتفصيل. الاستثمار العقاري هو أكثر من مجرد وسيلة لإدارة الأصول؛ فهو أسلوب استثماري مهم يشكل جوهر استراتيجية شاملة للثروة.
إعادة تأكيد الأسباب التي تجعل الأثرياء يختارون الاستثمار في العقارات
هناك سبعة أسباب تجعل من الاستثمار في العقارات خياراً استثمارياً جذاباً للغاية بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، وهي: الدخل المستقر المتاح، وتنويع المحفظة الاستثمارية، والاستفادة من المزايا الضريبية، وحماية الميراث، والاستفادة من تأثير الرافعة المالية، والمخاطر المنخفضة نسبياً لتقلبات الأسعار، وتأثيرات الحماية من التضخم.
وفيما يتعلق بأثر التوفير الضريبي على وجه الخصوص، يتم تخفيض العبء الضريبي على الأثرياء بشكل كبير من خلال وفورات ضرائب الدخل والضرائب على السكان من الاستهلاك، وتأثير انخفاض القيمة المقدرة كإجراء ضريبي على الميراث، واستخدام المخصصات الخاصة للمناطق السكنية الصغيرة. كلما زاد الدخل السنوي، زادت الاستفادة من هذا التأثير الموفر للضرائب.
العوامل الرئيسية للنجاح
يتطلب الاستثمار العقاري الناجح اختيار العقار المناسب، وتعظيم تأثير الرافعة المالية، والإدارة الشاملة للمخاطر، وبناء المحفظة الاستراتيجية. وعلى وجه الخصوص، فإن اختيار الموقع له أهمية قصوى ويجب عدم المساومة عليه من أجل الحفاظ على قيم الأصول على المدى الطويل وضمان استقرار الطلب على الإيجار.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن تحسين كفاءة الاستثمار بشكل كبير من خلال الاستفادة من الميزة الفريدة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية - الجدارة الائتمانية العالية - والحصول على تمويل بشروط مواتية. ومع ذلك، من المهم عدم إهمال الإدارة السليمة للمخاطر والجمع بين ذلك وبين التنويع والحماية التأمينية.
الإجراءات التالية.
الاستثمار العقاري هو مجال استثماري متخصص للغاية ويتطلب أيضاً معرفة المسائل الضريبية والقانونية. ولتحقيق النجاح، من الضروري الحصول على دعم متخصص موثوق به.
تقدم شركة INA&Associates Ltd خدمة استشارات الاستثمار العقاري خصيصاً للعملاء ذوي الملاءة المالية العالية جداً. نحن نقدم أفضل استراتيجية استثمارية لكل عميل وفقاً لحالة أصوله الفردية وأهدافه الاستثمارية.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات، يُرجى الاتصال بنا للحصول على مزيد من المعلومات. بفضل خبرتنا وخبراتنا الثرية، سنقدم لك دعماً قوياً لبناء أصولك وتعاقب ثرواتك.
استراتيجيات استثمارية مستدامة تعتمد على رأس المال البشري والثقة في جوهرها
نضع في INA & Associates K.K. رأس المال البشري والثقة في صميم إدارتنا ونركز على العلاقات طويلة الأجل مع عملائنا. نحن لا ننظر إلى الاستثمار العقاري باعتباره سعياً مؤقتاً لتحقيق الأرباح، ولكننا نعتبره وسيلة لبناء أصول مستدامة، ونساعد عملاءنا على تحقيق ثرواتهم المستقبلية.
ومن خلال الدمج بين التكنولوجيا والمهارات البشرية، نهدف إلى خلق قيمة جديدة غير موجودة في صناعة العقارات التقليدية وبناء بيئة استثمارية يسعد فيها جميع الأطراف. نعدك بأن نعتني بمسؤولية بالأصول القيّمة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية ونحقق أفضل النتائج الاستثمارية.
الأسئلة المتداولة
فيما يلي إجابات على بعض الأسئلة التي نتلقاها بشكل متكرر من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية حول الاستثمار العقاري.
س1: ما هو الحد الأدنى للاستثمار في العقارات للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية؟
ج1: تبدأ الاستثمارات العقارية للأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة بشكل عام من 50 مليون ين ياباني أو أكثر ليتم النظر فيها. ومع ذلك، لا توجد معايير واضحة للحد الأدنى لمبلغ الاستثمار.
المهم ليس حجم الاستثمار، بل النسبة المناسبة من إجمالي أصول العميل. بشكل عام، يوصى بتخصيص حوالي 20-30% من إجمالي الأصول للاستثمار العقاري. على سبيل المثال، بالنسبة للشخص الذي يبلغ إجمالي أصوله 500 مليون ين ياباني، فإن الاستثمار العقاري الذي يتراوح بين 100 مليون ين ياباني و150 مليون ين ياباني سيكون حجمًا مناسبًا.
وثمة نهج فعال آخر يتمثل في عدم القيام باستثمار كبير منذ البداية، بل البدء بعقار بقيمة 30 مليون ين ياباني تقريباً وتوسيع نطاق الاستثمار على مراحل مع اكتساب الخبرة.
س2: إلى أي مدى يمكن توقع تحقيق وفورات ضريبية؟
ج2: يختلف تأثير التوفير الضريبي اختلافاً كبيراً تبعاً لدخلك السنوي وحجم استثمارك، ولكن مع الاستثمار العقاري المصمم بشكل صحيح يمكنك أن تتوقع توفير ما بين عدة مئات الآلاف من الين وعدة ملايين ين سنوياً.
إذا كان الشخص الذي يبلغ دخله السنوي 20 مليون ين يستثمر في عقار من الخرسانة المسلحة بقيمة بناء تبلغ 60 مليون ين، يمكن تحميل الاستهلاك وحده كمصروفات سنوية تبلغ حوالي 1.28 مليون ين. يمكن أن يؤدي ذلك إلى توفير ضريبي سنوي إجمالي يبلغ حوالي 700000 ين في ضريبة الدخل والضريبة السكنية.
ومع ذلك، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أيضًا أن تأثير التوفير الضريبي يقتصر على فترة الاستهلاك وأن ضريبة التحويل قد تكون مستحقة الدفع عند بيع العقار. من المهم أن يكون لديك استراتيجية استثمارية تؤكد على التوازن بين الربحية وآثار التوفير الضريبي، بدلاً من الاستثمار لأغراض التوفير الضريبي فقط.
س3: ما الذي يجب مراعاته في إدارة المخاطر؟
ج3: في إدارة المخاطر في الاستثمار العقاري، ينبغي إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية
تعتبر التدابير ضد مخاطر الشغورذات أهمية قصوى. يمكن تقليل فترات الشغور عن طريق اختيار موقع متميز، وتحديد الإيجارات المناسبة واختيار شركة إدارة موثوقة.
يمكن التحوطمن مخاطر ارتفاع أسعار الفائدةمن خلال تحديد نسبة اقتراض مناسبة واقتراض جزء من القرض بسعر فائدة ثابت. ومن المهم أيضاً ضمان توافر الأموال اللازمة للسداد المبكر.
بالنسبة لمخاطر الكوارث،فإن اختيار عقار يتمتع بمقاومة عالية للزلازل، والحصول على تأمين شامل والتحقق من خرائط المخاطر، كلها أمور فعالة.
أما بالنسبة لمخاطر السيولة،فمن المهم اختيار المواقع وأنواع العقارات التي يسهل بيعها والاستثمار في العقارات ذات القابلية العالية للتسويق.
س4: ما هي أكثر الطرق فعالية لمواجهة ضريبة الميراث؟
ج4: الإجراء الأكثر فعالية لمواجهة ضريبة الميراث هو تحويل الأموال النقدية إلى عقارات للإيجار.
على وجه التحديد، إذا قمت بشراء شقة للإيجار بمبلغ 100 مليون ين نقدًا، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث إلى حوالي 50 مليون ين. ويرجع ذلك إلى آثار تخفيض التقييم التالية.
يمكن تخفيض الجزء الخاص بالأرض بنسبة 21% تقريبًا بسبب تقييم الأرض للإيجار بالإضافة إلى تقييم قيمة الأرض على جانب الطريق (حوالي 80% من القيمة السوقية). بالنسبة للجزء الخاص بالمباني، بالإضافة إلى تقييم الضريبة العقارية (حوالي 70% من القيمة السوقية)، يمكن تخفيض بنسبة 30% تقريبًا بسبب تقييم إيجار المنزل.
علاوة على ذلك، يمكن الحصول على تخفيض بنسبة 50% حتى 200 متر مربع للأراضي السكنية للإيجار إذا كان من الممكن الاستفادة من الاستثناء الخاص للأراضي السكنية الصغيرة. يمكن لهذه التدابير مجتمعةً أن تقلل بشكل كبير من القيمة المقدرة لضريبة الميراث مقارنةً بالقيمة النقدية.
ومع ذلك، نظرًا لأن تدابير ضريبة الميراث قد تتأثر بتغيرات النظام الضريبي، فإن المراجعة المنتظمة والتشاور مع أحد المتخصصين أمر ضروري.
س5: ما هو أفضل وقت لبدء الاستثمار في العقارات؟
ج5: ليس هناك "توقيت مثالي" للاستثمار في العقارات، ولكن الشروط التالية تعتبر فرصاً جيدة لبدء الاستثمار
الشرط الأساسي هو أن تكون حالةأصول الفردمستقرة. من الناحية المثالية، يجب أن يكون لديك أموال شخصية كافية ودخل ثابت وأموال كافية للعيش خارج الاستثمار العقاري.
فيما يتعلق ببيئةالسوق، فإن المستوى المنخفض الحالي لأسعار الفائدة يجعل من السهل الاستفادة من تأثير الرافعة المالية. ومع ذلك، يجب أن تؤخذ اتجاهات أسعار العقارات في الحسبان أيضاً ولا ينبغي الاستثمار في وقت تكون فيه أسعار العقارات باهظة الثمن نسبياً.
التوقيت مهم أيضاً لتحقيق أقصى قدر من المزاياالضريبية. يتيح لك البدء في الاستثمار خلال فترات ارتفاع الدخل تحقيق أقصى استفادة من الوفورات الضريبية من الاستهلاك.
والأهم من ذلك، ابدأ الاستثمار عندما تكون على دراية واستعداد جيدين. من الصعب قراءة توقيت السوق بشكل مثالي، ولكن مع الإعداد والاستراتيجية الصحيحة، يمكنك زيادة فرصك في النجاح في أي بيئة سوق.
يمكننا أن نقترح أفضل توقيت لبدء الاستثمار، اعتمادًا على الظروف الفردية لكل عميل. لا تتردد في الاتصال بنا أولاً.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
