¿Cuál es el mejor momento para vender un estudio?

Para quienes estén pensando en vender sus estudios, el momento de la venta -cuándo vender- es un factor extremadamente importante para maximizar el valor del activo.

Como INA & Associates, he participado en la venta de numerosos estudios. Según mi experiencia, no es raro que el momento de la venta suponga una diferencia de varios millones de yenes.

En particular, para los propietarios de estudios de inversión, es necesario juzgar exhaustivamente múltiples factores, como los incentivos fiscales, las tendencias del mercado y la rentabilidad del inmueble. Este artículo organizará sistemáticamente estos factores y proporcionará conocimientos prácticos para ayudarle a tomar una decisión sobre la venta de su propiedad.

Para garantizar el éxito de la venta, no basta con aspirar a un "tiempo de venta elevado". Conceptos especializados como las medidas fiscales, las fluctuaciones del valor en función de la antigüedad del edificio y los puntos muertos específicos de los inmuebles de inversión también se explicarán de forma fácil de entender.

Momento óptimo para vender un estudio

Ventajas fiscales en función del periodo de propiedad

Uno de los criterios más importantes en la venta de un estudio es la diferencia de tipos impositivos en función del período de propiedad. En el caso de las personas físicas, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias se divide en transmisiones patrimoniales a largo plazo ytransmisiones patrimoniales a corto plazo, en función de la duración de la propiedad a 1 de enero del año de la venta.

Si el periodo de propiedad es superior a cinco años, se considera renta de transmisión a largo plazo y el tipo impositivo es del 20,315% (15% de impuesto sobre la renta, 5% de impuesto sobre la vivienda y 0,315% de impuesto especial sobre la renta para recuperación). En cambio, si la propiedad es inferior a cinco años, se trata como renta de transmisión a corto plazo y el tipo impositivo es del 39,63% (30% IRPF, 9% residencial y 0,63% especial de recuperación), lo que supone casi el doble de presión fiscal.

Esta diferencia de tipos impositivos es más pronunciada cuanto mayor es la ganancia en la venta. Por ejemplo, si la ganancia en la venta es de 10 millones de yenes, el impuesto sobre los ingresos por transferencia a largo plazo es de aproximadamente 2,03 millones de yenes, mientras que el impuesto sobre los ingresos por transferencia a corto plazo es de aproximadamente 3,96 millones de yenes, lo que supone una diferencia de 1,93 millones de yenes.

No obstante, hay que tener cuidado al calcular el periodo de propiedad. Por ejemplo, si un inmueble comprado en marzo de 2020 se vende en febrero de 2025, el período real de propiedad es de cuatro años y 11 meses, pero a efectos fiscales se considera de cuatro años y da lugar a ingresos por transmisión a corto plazo.

Por lo tanto, si está pensando en vender la propiedad justo antes de que hayan transcurrido cinco años desde la compra, esperar hasta el año siguiente podría suponer un importante ahorro fiscal. Sin embargo, dependiendo de las tendencias del mercado y del estado del inmueble, una venta anticipada puede ser más ventajosa que esperar para obtener beneficios fiscales, por lo que es importante tomar una decisión global.

Calendario de venta en función de la antigüedad del edificio

La antigüedad del edificio es un factor que influye mucho en el valor patrimonial de los estudios. Por lo general, el valor de los pisos disminuye con la edad del edificio, pero el ritmo de disminución no es constante y tiende a fluctuar significativamente con una determinada edad del edificio.

Los inmuebles que tienen menos de cinco años mantienen su valor como si fueran de nueva construcción, con escaso deterioro de sus instalaciones. Es un momento ventajoso para plantearse la venta de un inmueble debido a cambios en el estilo de vida o a una revisión de la estrategia de inversión, ya que cabe esperar que se venda por un precio cercano al de compra.

Alrededor de los 10 años es un punto de inflexión importante en el valor patrimonial de un piso. Después de este periodo, la necesidad de actualizar y reparar las instalaciones aumenta y empieza a afectar a la voluntad de compra del comprador. Sin embargo, el inmueble sigue conservando un valor patrimonial suficiente para permitir una venta fluida con un precio adecuado.

Veinte años es el tiempo que muchos agentes inmobiliarios utilizan como orientación para plantearse la venta de un inmueble. Alrededor de este tiempo, es necesario sustituir equipos como calentadores de agua y aparatos de aire acondicionado, y esto suele coincidir con el momento en que se llevan a cabo reparaciones importantes. Para los compradores, estas cargas de costes tienen un impacto significativo en su decisión de compra, por lo que puede ser necesario un ajuste del precio de venta.

Teniendo en cuenta la pérdida de valor con la edad, hay que tomar la decisión de sopesar los beneficios de la depreciación frente a la pérdida de valor del activo en el caso de los estudios para inversión. En general, la vida legal de un edificio de madera es de 22 años y la de un edificio de hormigón armado es de 47 años, y dentro de este periodo se puede disfrutar del ahorro fiscal de la depreciación.

Sin embargo, dependiendo de la ubicación y de las condiciones de gestión, algunas propiedades mantienen un alto valor patrimonial aunque sean antiguas. En particular, las propiedades en buenas ubicaciones cerca de estaciones de tren y los condominios que se gestionan adecuadamente tienden a mostrar un descenso más lento de su valor con la edad.

Momento de la venta según las tendencias del mercado

Existe una clara estacionalidad en el mercado inmobiliario, y la elección del momento de la venta tiene un impacto significativo en el precio del contrato y la duración de la venta. El análisis de los datos históricos muestra que las transacciones más activas a lo largo del año tienen lugar entre febrero y marzo.

Durante este periodo, la demanda de vivienda es máxima debido a la concentración de acontecimientos vitales como traslados, estudios superiores y empleo de cara al nuevo curso académico. Los pisos de una habitación, en particular, son el tipo de propiedad que tiene más probabilidades de beneficiarse de la actividad del mercado durante este periodo, ya que están estrechamente vinculados a la demanda de personas solteras que se trasladan.

Por otro lado, se sabe que enero y agosto son los meses más lentos para las transacciones inmobiliarias: en enero, la actividad del mercado se ralentiza debido a las vacaciones de fin de año y Año Nuevo, y en agosto, las vacaciones de verano frenan la actividad entre los compradores potenciales. Cuando se llevan a cabo actividades de venta durante estos periodos, se requiere una estrategia de ventas a más largo plazo.

La evolución de los tipos de interés es otro factor importante a la hora de determinar el momento de una venta. Los periodos de bajos tipos de interés facilitan la obtención de financiación a los posibles compradores, lo que estimula el mercado inmobiliario en su conjunto.

El desarrollo regional y las infraestructuras de transporte también influyen significativamente en el momento de la venta. En las zonas en las que está prevista la apertura de nuevas estaciones, la construcción de importantes instalaciones comerciales o proyectos de reurbanización, vender antes de que se completen puede permitir realizar transacciones a precios que anticipen futuros aumentos de valor.

El momento de inicio de las actividades de venta también es importante en una estrategia de venta basada en las tendencias del mercado. Dado que, por lo general, se tarda unos tres meses en vender un estudio, se recomienda empezar los preparativos en torno a noviembre/diciembre del año anterior para poder coincidir con el pico de demanda de febrero/marzo.

Criterios de venta específicos para los estudios de inversión

Vender antes de que se produzca un punto muerto

El concepto de punto muerto es extremadamente importante en la decisión de vender un piso de inversión. Una cruz muerta se refiere a una situación en la que los reembolsos del principal del préstamo superan la amortización y, cuando se produce este fenómeno, los ingresos a efectos fiscales aumentan y el flujo de caja real puede deteriorarse.

A continuación se explica concretamente cómo funcionan los cruces muertos. En la inversión inmobiliaria, la depreciación de la parte edificatoria del inmueble puede registrarse como gasto, reduciendo así los ingresos en los libros y ahorrando impuestos. Sin embargo, a medida que se amortiza el préstamo, la proporción de la amortización del principal aumenta, mientras que la depreciación disminuye en una cantidad fija basada en el valor de adquisición del edificio.

El punto en el que se cruzan estas dos líneas es un punto muerto, a partir del cual los ingresos a efectos fiscales tienden a aumentar y el salario neto real disminuye. En particular, el momento en que se produce el cruce muerto se adelanta y tiene mayor repercusión si se adquiere un inmueble de gran valor con una elevada relación préstamo-valor.

El momento en que se producen los puntos muertos viene determinado por los siguientes factores

Precio del inmueble y condiciones del préstamo: cuanto mayor sea el importe del préstamo y menor el plazo de amortización, mayor será la amortización del principal y antes se producirá el punto muerto.

Coeficiente entre el precio del edificio y el del terreno: como sólo la parte edificada está sujeta a depreciación, cuanto mayor sea el coeficiente de edificación del inmueble, mayor será la depreciación y más tarde se producirán los puntos muertos.

Nivel del tipo de interés: cuanto más alto sea el tipo de interés, mayor será la proporción de la parte de intereses y más lenta será la progresión de los reembolsos del principal, lo que retrasará la aparición de los puntos muertos.

La forma más eficaz de evitar los puntos muertos es vender en el momento adecuado antes de que se produzcan. Por lo general, un cruce muerto se produce en torno a 10-15 años después de la compra, por lo que es importante formular una estrategia de salida teniendo en cuenta este periodo.

Sin embargo, la aparición de un cruce muerto no es necesariamente una razón absoluta para vender. Es importante seleccionar la estrategia de inversión más adecuada basándose en una evaluación exhaustiva de la ubicación del inmueble, las perspectivas de revalorización futura y la comparación con otras oportunidades de inversión.

Decisiones basadas en ingresos y gastos

La situación de ingresos y gastos de un inmueble es el indicador más directo en la decisión de vender un estudio de inversión. En particular, cuando los ingresos y gastos mensuales caen en números rojos o la rentabilidad se deteriora debido a un aumento de la tasa de desocupación, es el momento de plantearse seriamente la venta del inmueble.

A la hora de plantearse la venta de un inmueble cuando entra en déficit, es importante analizar primero en detalle las causas del déficit. Dependiendo de si la pérdida de ingresos se debe a desocupaciones temporales o a un déficit permanente causado por problemas estructurales, las medidas a tomar serán muy diferentes.

En el caso de las desocupaciones temporales, hay margen de mejora mediante la revisión de los alquileres y la renovación de las instalaciones, pero en el caso de problemas estructurales causados por el descenso de la población en los alrededores o una gran oferta de edificios nuevos, puede ser aconsejable vender el inmueble lo antes posible.

El impacto de las tasas de desocupación es un problema especialmente grave en las inversiones en estudios. Los inmuebles ocupados por una sola persona suelen tener periodos de arrendamiento más cortos y mayores riesgos de desocupación que los inmuebles familiares. Si la tasa de desocupación de la zona va en aumento, o si el periodo de desocupación se prolonga debido a un incremento de las propiedades de la competencia, es prudente considerar la venta del inmueble en previsión de un futuro deterioro de la rentabilidad.

El momento en que aumentan los costes de reparación también es un factor determinante importante. Con el paso del tiempo, surgen diversas cargas de costes, como la sustitución de equipos como calentadores de agua y aparatos de aire acondicionado, la renovación de interiores e incluso el aumento de las reservas para reparaciones a gran escala. Teniendo en cuenta estos costes, hay que evaluar cuidadosamente la rentabilidad futura del inmueble.

Al analizar los ingresos y los gastos, es importante controlar periódicamente los siguientes indicadores

Rendimiento superficial: se trata de un indicador básico de ingresos calculado como la renta anual dividida por el precio del inmueble x 100. Si es significativamente inferior al precio del mercado local, es una indicación para considerar la venta de la propiedad.

Rendimiento real: es la tasa de rendimiento real una vez deducidos diversos gastos, como los honorarios de gestión, los fondos de reserva para reparaciones y los impuestos. Si esta cifra sigue una tendencia a la baja, indica un deterioro de la eficacia de la inversión.

Flujo de caja: es el saldo de caja, es decir, los ingresos reales menos los gastos diversos. Si sigue siendo negativo, hay que revisar la estrategia de inversión.

Si estos indicadores se deterioran, es importante realizar una evaluación exhaustiva del entorno del mercado y de la competitividad de la propiedad, y considerar la venta de la propiedad lo antes posible si no hay perspectivas de mejora. En particular, si varios indicadores se deterioran al mismo tiempo, es necesario tomar una decisión rápida.

Cuándo evitar la venta

Tan importante como determinar el momento oportuno para vender un estudio es saber cuándo se debe evitar la venta. Vender en el momento equivocado puede reducir significativamente el beneficio que se podría haber obtenido.

Los periodos de baja demanda de enero y agosto son los momentos más importantes para evitar la venta: en enero, la actividad del mercado inmobiliario en su conjunto se ralentiza debido a las fiestas de fin de año y Año Nuevo, y el número de compradores potenciales también disminuye. En agosto, las vacaciones de verano dificultan a menudo la realización de actividades prácticas como las visitas y los trámites de contratación, lo que tiende a alargar el tiempo necesario para concluir un contrato.

Si las actividades de venta se llevan a cabo durante estos periodos, existe un alto riesgo de verse obligado a cerrar a un precio inferior al habitual y de que el periodo de venta se prolongue. A menos que exista una necesidad urgente, es aconsejable evitar estos periodos y esperar a un momento más ventajoso.

Vender justo antes de reparaciones importantes es otro momento que debe considerarse cuidadosamente. Las reparaciones importantes de los condominios suelen realizarse en ciclos de 12 a 15 años y cuestan entre 1 y 2 millones de yenes por unidad. Si la propiedad se vende inmediatamente antes de que se lleven a cabo las reparaciones, el comprador puede preocuparse por esta carga de costes, lo que puede ir en detrimento de las negociaciones sobre el precio.

Por otro lado, una vez finalizadas las reparaciones a gran escala, el aspecto del inmueble y las zonas comunes se renovarán y cabe esperar que el valor del activo aumente, por lo que esperar a que finalicen las reparaciones antes de vender puede permitir cerrar un trato en condiciones más favorables. Sin embargo, hay que evaluar cuidadosamente el equilibrio entre el coste de las reparaciones y el aumento de valor.

En la medida de lo posible, debe evitarse vender durante periodos de caída de los precios de mercado. Los mercados inmobiliarios fluctúan cíclicamente, afectados por las tendencias económicas, las variaciones de los tipos de interés y los cambios políticos. Vender durante periodos en los que el mercado en su conjunto está en declive puede obligarle a vender a un precio inferior al valor original de la propiedad.

Es importante vigilar de cerca los siguientes factores como indicadores para determinar las tendencias del mercado

Subida de los tipos de interés: la subida de los tipos de interés aumenta los costes de financiación para los posibles compradores, lo que provoca una disminución de la demanda.

Situación de exceso de oferta: una gran oferta de nuevos condominios y un aumento del número de propiedades competidoras pueden provocar una caída de los precios en el mercado de segunda mano.

Deterioro de las condiciones económicas: la recesión económica y el empeoramiento de las condiciones de empleo pueden provocar un descenso de la demanda global de inmuebles.

Si evita estos periodos, puede esperar vender en condiciones más favorables. Sin embargo, si no tiene más remedio que vender durante estos periodos debido a circunstancias personales o necesidades financieras, debe considerar su estrategia de precios y ventas con más detenimiento e intentar compensar las condiciones desfavorables del mercado.

Conclusión.

El mejor momento para vender un estudio debe determinarse a partir de una evaluación exhaustiva de múltiples factores. Volvemos a resumir los puntos principales transmitidos en este artículo.

En términos de optimización fiscal, es importante que los particulares utilicen el tipo impositivo preferente para las rentas de transmisión a largo plazo (20,315%) vendiendo después de un periodo de propiedad de más de cinco años. La diferencia de tipo impositivo con las rentas de transmisión a corto plazo (39,63%) asciende aproximadamente al 19%, y el efecto es tanto más pronunciado cuanto mayor es la plusvalía obtenida en la venta.

Teniendo en cuenta las fluctuaciones de valor en función de la antigüedad del inmueble, puede mantenerse un valor relativamente alto hasta los 10 años de antigüedad aproximadamente, pero cabe esperar una caída significativa del valor a partir de los 20 años. En el caso de las propiedades de inversión, hay que evaluar cuidadosamente el equilibrio entre los beneficios de la depreciación y la disminución del valor del activo.

En cuanto a las tendencias del mercado, es más ventajoso vender durante el periodo de mayor demanda, en febrero/marzo; por el contrario, deben evitarse los periodos más lentos, en enero y agosto. Factores externos como el entorno de bajos tipos de interés y la evolución regional también influyen significativamente en el momento de la venta.

Como criterio de decisión específico de las propiedades de inversión, es importante vender antes de que se produzca un punto muerto y tomar una decisión temprana cuando los ingresos y los gastos se deterioren. En particular, los déficits continuos y el aumento de las tasas de desocupación deben vigilarse de cerca como señales de un futuro deterioro de la rentabilidad.

La clave del éxito es tener en cuenta estos factores y formular la estrategia de venta más adecuada para su situación específica. La venta de estudios no es sólo una operación inmobiliaria, sino que debe situarse como una parte importante de su estrategia de gestión de activos y las decisiones deben tomarse desde una perspectiva a largo plazo.

En INA&Associates K.K., utilizamos nuestra amplia experiencia y conocimientos para sugerir el momento óptimo de venta en función de las circunstancias individuales de cada cliente. Le ayudamos a maximizar el valor de sus activos mediante un apoyo integral, desde la utilización de incentivos fiscales hasta el análisis de las tendencias del mercado.

Si está pensando en vender su estudio, póngase en contacto con nosotros. Haremos todo lo posible para ayudarle a obtener el mejor resultado posible, aunando nuestros conocimientos especializados y nuestros recursos humanos.

Preguntas más frecuentes

P1.¿Cómo se calcula exactamente la regla de los cinco años?

R1.El periodo de propiedad de un inmueble se determina a partir del 1 de enero del año en que se vende. Por ejemplo, si un inmueble adquirido en marzo de 2020 se vende en abril de 2025, el período de propiedad a 1 de enero de 2025 sería de 4 años y 10 meses, es decir, menos de cinco años y, por lo tanto, se trataría de una transmisión de rentas a corto plazo. Para cumplir la regla de los cinco años, el inmueble debe venderse después del 1 de enero de 2026.

P2: ¿Cuándo se produce un cruce de cuentas?

A2.El momento en que se produce un dead cross depende de las condiciones del préstamo y de la estructura de la propiedad, pero generalmente se produce en torno a 10-15 años después de la compra. Tiende a producirse antes en el caso de inmuebles con ratios de endeudamiento más elevados y plazos de amortización más cortos, y más tarde en el caso de inmuebles con ratios de construcción más elevados. El momento concreto de devengo puede calcularse mediante simulación en función de las condiciones individuales.

P3.¿Hasta qué edad se puede vender un inmueble?

A3.Legalmente, no existe ninguna restricción a la venta de un inmueble en función de su antigüedad, pero en el mercado real suele ser más difícil conseguir un comprador cuando el inmueble tiene más de 30 años. Sin embargo, es posible vender una propiedad aunque tenga más años si se encuentra en una buena ubicación y está bien gestionada. Más importante que la antigüedad del edificio es el estado del inmueble, el entorno que lo rodea y la adecuación del precio.

P4. ¿Cuánto se tarda en vender?

R4. Generalmente se tarda entre 3 y 6 meses en vender un estudio. Desde la tasación hasta la celebración del contrato de mediación, unas dos semanas; desde la actividad de venta hasta la decisión del comprador, de dos a tres meses; y desde el contrato hasta la entrega, aproximadamente un mes es un plazo estándar. Sin embargo, como el plazo varía mucho en función de los precios y el entorno del mercado, es importante establecer un calendario con margen.

P5: ¿Puedo vender el inmueble aunque esté vacío?

R5: Es posible vender un inmueble mientras está desocupado, pero hay que tener cuidado a la hora de fijar el precio, ya que es más difícil de evaluar utilizando el método de capitalización de ingresos en comparación con un inmueble que se alquila. Cuando se vende un inmueble como inversión inmobiliaria, es importante explicar la rentabilidad en función de los alquileres previstos. Por otra parte, es más fácil inspeccionar la propiedad cuando está vacía, y también es más fácil hacer propuestas de renovación, etc.