أفضل وقت لبيع شقق الاستوديو: العوامل والتوقيت الأمثل

بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في بيع شقق الاستوديو الخاصة بهم، فإن توقيت البيع - أي موعد البيع - عامل مهم للغاية في تعظيم قيمة الأصول.

بصفتي شركة INA & Associates، شاركت في بيع العديد من شقق الاستوديو. ومن واقع خبرتي، ليس من غير المعتاد أن يُحدث توقيت البيع فرقاً يصل إلى عدة ملايين ين.

وعلى وجه الخصوص، بالنسبة لمالكي شقق الاستوديو الاستثمارية، من الضروري الحكم بشكل شامل على عوامل متعددة مثل الحوافز الضريبية واتجاهات السوق وربحية العقار. ستنظم هذه المقالة هذه العوامل بشكل منهجي وتوفر لك معرفة عملية لمساعدتك في اتخاذ قرار بشأن بيع عقارك.

لضمان نجاح عملية البيع، لا يكفي أن تهدف ببساطة إلى "وقت بيع مرتفع". كما سيتم شرح المفاهيم المتخصصة مثل التدابير الضريبية، وتقلبات القيمة اعتماداً على عمر المبنى والمعابر الميتة الخاصة بالعقارات الاستثمارية بطريقة سهلة الفهم.

التوقيت الأمثل لبيع شقة استوديو

المزايا الضريبية حسب فترة الملكية

أحد أهم المعايير في بيع شقة الاستوديو هو اختلاف معدلات الضرائب حسب فترة الملكية. بالنسبة للأفراد، تنقسم ضريبة دخل التحويل العقاري إلى دخل تحويل طويل الأجلودخل تحويل قصير الأجل، اعتمادًا على فترة الملكية اعتبارًا من 1 يناير من سنة البيع.

إذا تجاوزت فترة الملكية خمس سنوات، يتم التعامل معه على أنه دخل نقل طويل الأجل ويكون معدل الضريبة 20.315% (15% ضريبة دخل، و5% ضريبة سكن و0.315% ضريبة دخل خاصة للاسترداد). من ناحية أخرى، إذا كانت فترة الملكية أقل من خمس سنوات، يتم التعامل معه على أنه دخل تحويل قصير الأجل ومعدل الضريبة 39.63% (ضريبة دخل بنسبة 30%، وضريبة سكن بنسبة 9% وضريبة دخل خاصة للاسترداد بنسبة 0.63%)، وهو ما يمثل ضعف العبء الضريبي تقريبًا.

يكون هذا الفرق في معدلات الضريبة أكثر وضوحًا كلما زاد الربح من البيع. على سبيل المثال، إذا كان الربح من البيع 10 مليون ين، فإن الضريبة على دخل التحويل طويل الأجل تبلغ حوالي 2.03 مليون ين، في حين أن الضريبة على دخل التحويل قصير الأجل تبلغ حوالي 3.96 مليون ين، مما يؤدي إلى فرق قدره 1.93 مليون ين.

ومع ذلك، يجب توخي الحذر عند حساب فترة الملكية. يتم تحديدها حسب فترة الملكية اعتبارًا من 1 يناير من سنة البيع، لذلك على سبيل المثال، إذا تم بيع عقار تم شراؤه في مارس 2020 في فبراير 2025، فإن الفترة الفعلية للملكية هي أربع سنوات و11 شهرًا، ولكن لأغراض ضريبية يتم التعامل مع هذا الأمر على أنه أربع سنوات وينتج عنه دخل تحويل قصير الأجل.

لذلك، إذا كنت تفكر في بيع العقار قبل مرور خمس سنوات على الشراء مباشرة، فإن الانتظار حتى العام التالي قد يؤدي إلى وفورات ضريبية كبيرة. ومع ذلك، واعتماداً على اتجاهات السوق وحالة العقار، قد يكون البيع المبكر أكثر فائدة من الانتظار للحصول على مزايا ضريبية، لذلك من المهم اتخاذ قرار شامل.

توقيت البيع بناءً على عمر المبنى

يعد عمر المبنى عاملاً يؤثر بشكل كبير على قيمة أصول شقق الاستوديو. بشكل عام، تنخفض قيمة الشقق بشكل عام مع عمر المبنى، ولكن معدل الانخفاض ليس ثابتاً ويميل إلى التذبذب بشكل كبير مع عمر المبنى.

تحتفظ العقارات التي يقل عمرها عن خمس سنوات بقيمتها كما لو كانت حديثة البناء، مع تدهور بسيط أو عدم تدهور المرافق. هذا هو الوقت المناسب للتفكير في بيع العقار بسبب تغيرات في نمط الحياة أو مراجعة استراتيجية الاستثمار، حيث يمكن توقع بيعه بسعر قريب من سعر الشراء.

يعتبر عمر الشقة حوالي 10 سنوات نقطة تحول مهمة في قيمة أصول الشقة. بعد هذه الفترة، تزداد الحاجة إلى تحديث وإصلاح المرافق وتبدأ في التأثير على رغبة المشتري في الشراء. ومع ذلك، لا يزال العقار يحتفظ بقيمة أصول كافية لتمكين البيع السلس مع تسعير مناسب.

عشرون عاماً هو الوقت الذي يستخدمه العديد من وكلاء العقارات كمبدأ توجيهي للنظر في البيع. في هذا الوقت تقريباً، يجب استبدال المعدات مثل سخانات المياه ومكيفات الهواء، وغالباً ما يتزامن ذلك مع الوقت الذي يتم فيه إجراء إصلاحات كبيرة. بالنسبة للمشترين، فإن أعباء التكلفة هذه لها تأثير كبير على قرار الشراء، لذلك قد يكون من الضروري إجراء تعديل على سعر البيع.

بالنظر إلى انخفاض القيمة مع التقدم في العمر، يجب اتخاذ قرار بموازنة فوائد الاستهلاك مقابل انخفاض قيمة الأصول في حالة شقق الاستوديو للاستثمار. وبصفة عامة، يبلغ العمر الإنتاجي القانوني للمبنى الخشبي 22 عاماً والعمر الإنتاجي للمبنى الخرساني المسلح 47 عاماً، وخلال هذه الفترة يمكن التمتع بالوفورات الضريبية من الإهلاك.

ومع ذلك، واعتماداً على الموقع وظروف الإدارة، تحتفظ بعض العقارات بقيم أصول عالية حتى لو كانت قديمة. وعلى وجه الخصوص، تميل العقارات الموجودة في مواقع جيدة بالقرب من محطات القطار والوحدات السكنية التي تتم إدارتها بشكل صحيح إلى إظهار انخفاض أبطأ في القيمة مع تقدم العمر.

وقت البيع بناءً على اتجاهات السوق

هناك موسمية واضحة في سوق العقارات، واختيار وقت البيع له تأثير كبير على سعر العقد ومدة البيع. يُظهر تحليل البيانات التاريخية أن أكثر الصفقات نشاطاً على مدار العام تتم بين فبراير ومارس.

خلال هذه الفترة، يكون الطلب على المساكن في أعلى مستوياته حيث تتركز الأحداث الحياتية مثل الانتقال والتعليم العالي والتوظيف في الفترة التي تسبق العام الدراسي الجديد. الشقق المكونة من غرفة واحدة على وجه الخصوص هي أكثر أنواع العقارات التي من المرجح أن تستفيد من نشاط السوق خلال هذه الفترة، حيث ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالطلب على الأشخاص العزاب الذين ينتقلون إلى مكان آخر.

من ناحية أخرى، من المعروف أن شهري يناير وأغسطس هما أبطأ الشهور بالنسبة للمعاملات العقارية: في يناير، يتباطأ نشاط السوق بسبب عطلة نهاية العام وعطلة رأس السنة، بينما في أغسطس، تتسبب العطلة الصيفية في إبطاء نشاط المشترين المحتملين. يلزم اتباع استراتيجية مبيعات طويلة الأجل عند القيام بأنشطة البيع خلال هذه الفترات.

تُعد اتجاهات أسعار الفائدة عاملاً مهماً آخر في تحديد توقيت البيع. ففترات انخفاض أسعار الفائدة تجعل من السهل على المشترين المحتملين الحصول على التمويل، مما يحفز سوق العقارات ككل.

كما أن للتنمية الإقليمية والبنية التحتية للنقل تأثير كبير على توقيت البيع. في المناطق التي من المقرر افتتاح محطات جديدة أو بناء مرافق تجارية رئيسية أو التخطيط لمشاريع إعادة التطوير، قد يتيح البيع قبل اكتمالها إجراء صفقات البيع بأسعار تتوقع زيادات مستقبلية في القيمة.

يعد توقيت بدء أنشطة البيع مهماً أيضاً في استراتيجية المبيعات بناءً على اتجاهات السوق. نظرًا لأن بيع شقة استوديو يستغرق عادةً حوالي ثلاثة أشهر لبيع شقة استوديو، فمن المستحسن بدء الاستعدادات من حوالي نوفمبر/ديسمبر من العام السابق من أجل مواكبة ذروة الطلب في فبراير/مارس.

معايير قرارات البيع الخاصة بشقق الاستوديو للاستثمار

البيع قبل حدوث تقاطع ميت

مفهوم التقاطع الميت مهم للغاية في قرار بيع الوحدات السكنية الاستثمارية. يشير التقاطع الميت إلى الحالة التي يتجاوز فيها سداد أصل القرض الإهلاك وعندما تحدث هذه الظاهرة، يزداد الدخل للأغراض الضريبية وقد يتدهور التدفق النقدي الفعلي.

وفيما يلي شرح محدد لكيفية عمل التقاطع الميت. في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل الاستهلاك على الجزء الخاص بالمبنى من العقار كمصروفات، وبالتالي تقليل الدخل في الدفاتر وتوفير الضرائب. ومع ذلك، عندما يتم سداد القرض، تزداد نسبة سداد أصل القرض، بينما ينخفض الاستهلاك بمقدار ثابت بناءً على قيمة اقتناء المبنى.

النقطة التي يتقاطع عندها هذان الخطان هي نقطة تقاطع ميت، وبعد هذه النقطة يميل الدخل للأغراض الضريبية إلى الزيادة وينخفض الأجر الفعلي الذي يحصل عليه الشخص. على وجه الخصوص، يحدث توقيت حدوث التقاطع الميت في وقت مبكر ويكون له تأثير أكبر إذا تم شراء عقار عالي القيمة مع نسبة عالية من القرض إلى القيمة.

يتحدد توقيت حدوث التقاطع الميت بالعوامل التالية

سعر العقار وشروط الاقتراض: كلما ارتفع مبلغ القرض وقصر أجل السداد، كلما ارتفع سداد أصل القرض، وكلما حدث التقاطع الميت في وقت مبكر.

نسبة سعر البناء إلى سعر الأرض: بما أن الجزء الخاص بالمبنى فقط هو الذي يخضع للاستهلاك، فكلما ارتفعت نسبة البناء إلى سعر الأرض، زاد الاستهلاك وتأخر حدوث التقاطع الميت.

مستوى سعر الفائدة: كلما ارتفع سعر الفائدة، كلما زادت نسبة الفائدة زادت نسبة الجزء الخاص بالفائدة وتباطأ تقدم سداد أصل الدين، وبالتالي تأخر ظهور التقاطع الميت.

الطريقة الأكثر فعالية لمنع التقاطع الميت هي البيع في الوقت المناسب قبل حدوثه. بشكل عام، يحدث التقاطع الميت بعد حوالي 10-15 سنة بعد الشراء، لذلك من المهم صياغة استراتيجية خروج مع وضع هذه الفترة في الاعتبار.

ومع ذلك، فإن حدوث التقاطع الميت ليس بالضرورة سببًا مطلقًا للبيع. من المهم اختيار استراتيجية الاستثمار الأنسب استناداً إلى تقييم شامل لموقع العقار واحتمالات ارتفاع قيمته في المستقبل ومقارنته بفرص الاستثمار الأخرى.

القرارات المبنية على الدخل والإنفاق

يُعد وضع الدخل والإنفاق للعقار المؤشر الأكثر مباشرةً في قرار بيع شقة استوديو استثمارية. على وجه الخصوص، عندما ينخفض الدخل والنفقات الشهرية إلى اللون الأحمر أو تتدهور الربحية بسبب ارتفاع معدل الشواغر، فهذا هو الوقت المناسب للتفكير بجدية في بيع العقار.

عند التفكير في بيع العقار عند وقوعه في العجز، من المهم أولاً تحليل أسباب العجز بالتفصيل. واعتماداً على ما إذا كانت خسارة الدخل ناتجة عن الشواغر المؤقتة أو العجز الدائم الناجم عن مشاكل هيكلية، فإن التدابير التي يجب اتخاذها ستختلف كثيراً.

في حالة الشواغر المؤقتة، هناك مجال للتحسين من خلال مراجعة الإيجارات وتجديد المرافق، ولكن في حالة المشاكل الهيكلية الناجمة عن انخفاض عدد السكان في المنطقة المحيطة أو وجود عدد كبير من المباني الجديدة، قد يكون من المستحسن بيع العقار في أقرب وقت ممكن.

يمثل تأثير معدلات الشغور مشكلة خطيرة بشكل خاص في استثمارات شقق الاستوديو. تميل العقارات ذات الإشغال الفردي إلى أن تكون فترات الإيجار أقصر ومخاطر الشغور أعلى من العقارات العائلية. إذا كان معدل الشغور في المنطقة في ارتفاع، أو إذا طالت فترة الشغور بسبب زيادة العقارات المنافسة، فمن الحكمة التفكير في بيع العقار تحسباً لتدهور الربحية في المستقبل.

يعد توقيت زيادة تكاليف الإصلاح عاملاً محدداً مهماً أيضاً. مع مرور الوقت، تنشأ أعباء تكلفة مختلفة، مثل استبدال المعدات مثل سخانات المياه ومكيفات الهواء، والتجديد الداخلي، وحتى زيادة الاحتياطيات اللازمة للإصلاحات واسعة النطاق. ومع أخذ هذه التكاليف في الاعتبار، يجب تقييم الربحية المستقبلية للعقار بعناية.

عند تحليل الإيرادات والنفقات، من المهم مراقبة المؤشرات التالية بانتظام

العائد السطحي: وهو مؤشر دخل أساسي يُحتسب على أنه دخل الإيجار السنوي مقسوماً على سعر العقار × 100. إذا كان أقل بكثير من سعر السوق المحلي، فهذا مؤشر للنظر في بيع العقار.

العائد الفعلي: هو معدل العائد الفعلي بعد خصم النفقات المختلفة مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والضرائب. إذا كان هذا الرقم في اتجاه تنازلي، فهذا يشير إلى تدهور في كفاءة الاستثمار.

التدفق النقدي: هذا هو الرصيد النقدي، أي الدخل الفعلي الذي يتم تحصيله من المنزل مطروحًا منه النفقات المختلفة. إذا ظل سلبياً، فيجب مراجعة استراتيجية الاستثمار.

إذا كانت هذه المؤشرات تتدهور، فمن المهم إجراء تقييم شامل لبيئة السوق والقدرة التنافسية للعقار، والنظر في بيع العقار في أقرب وقت ممكن إذا لم يكن هناك احتمال للتحسن. على وجه الخصوص، إذا تدهورت عدة مؤشرات في نفس الوقت، فيجب اتخاذ قرار سريع.

متى تتجنب البيع

لا يقل أهمية عن تحديد التوقيت المناسب لبيع شقة الاستوديو أهمية عن تحديد التوقيت المناسب لبيع شقة الاستوديو هو فهم متى يجب تجنب البيع. فالبيع في الوقت الخطأ يمكن أن يقلل بشكل كبير من الأرباح التي كان يمكن تحقيقها.

تعد فترات بطء الطلب في شهري يناير وأغسطس من أهم الأوقات التي يجب تجنب البيع فيها: في يناير، يتباطأ النشاط في سوق العقارات ككل بسبب فترة عطلة رأس السنة الجديدة، كما يتباطأ عدد المشترين المحتملين. وفي شهر أغسطس، غالباً ما تجعل العطلة الصيفية من الصعب القيام بالأنشطة العملية مثل إجراءات المشاهدة والتعاقد، مما يؤدي إلى إطالة الوقت الذي يستغرقه إبرام العقد.

إذا تم تنفيذ أنشطة المبيعات خلال هذه الفترات، فهناك خطر كبير من الاضطرار إلى الإغلاق بسعر أقل من المعتاد وإطالة فترة البيع. ما لم تكن هناك حاجة ملحة، فمن الحكمة تجنب هذه الفترات والانتظار حتى وقت أكثر فائدة.

البيع قبل الإصلاحات الرئيسية مباشرةً هو توقيت آخر ينبغي النظر فيه بعناية. يتم إجراء الإصلاحات الرئيسية للوحدات السكنية بشكل عام في دورات تتراوح مدتها بين 12 و15 سنة وتبلغ تكلفتها حوالي 1-2 مليون ين ياباني لكل وحدة. إذا تم بيع العقار مباشرة قبل إجراء الإصلاحات، فقد يشعر المشتري بالقلق بشأن عبء التكلفة هذا، مما قد يضر بمفاوضات السعر.

من ناحية أخرى، بعد الانتهاء من الإصلاحات على نطاق واسع، سيتم تجديد مظهر العقار والمناطق المشتركة ومن المتوقع أن تزداد قيمة الأصول، لذلك فإن الانتظار حتى الانتهاء من الإصلاحات قبل البيع قد يتيح إبرام صفقة بشروط أكثر ملاءمة. ومع ذلك، يجب تقييم التوازن بين تكلفة الإصلاحات والزيادة في القيمة بعناية.

يجب تجنب البيع خلال فترات انخفاض أسعار السوق حيثما أمكن ذلك. تتقلب أسواق العقارات بشكل دوري، وتتأثر بالاتجاهات الاقتصادية وتغيرات أسعار الفائدة وتغييرات السياسة. قد يضطرك البيع خلال الفترات التي يكون فيها السوق ككل في حالة انخفاض قد يضطرك للبيع بسعر أقل من قيمة العقار الأصلية.

من المهم أن تراقب عن كثب العوامل التالية كمؤشرات لتحديد اتجاهات السوق

ارتفاع أسعار الفائدة: يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكاليف التمويل للمشترين المحتملين، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب.

حالة فائض العرض: يمكن أن تؤدي زيادة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة وزيادة عدد العقارات المتنافسة إلى انخفاض الأسعار في سوق العقارات المستعملة.

تدهور الظروف الاقتصادية: يمكن أن يؤدي الركود الاقتصادي وتدهور ظروف التوظيف إلى انخفاض الطلب الكلي على العقارات.

بتجنب هذه الفترات، يمكنك توقع البيع بشروط أكثر ملاءمة. ومع ذلك، إذا لم يكن أمامك خيار سوى البيع خلال هذه الفترات بسبب ظروف شخصية أو احتياجاتك المالية، فيجب عليك التفكير في استراتيجية التسعير والمبيعات بعناية أكبر ومحاولة تعويض ظروف السوق غير المواتية.

الخلاصة.

يجب تحديد أفضل وقت لبيع شقة استوديو بناءً على تقييم شامل لعوامل متعددة. نلخص النقاط الرئيسية الواردة في هذه المقالة مرة أخرى.

فيما يتعلق بتحسين الضريبة، من المهم للأفراد الاستفادة من معدل الضريبة التفضيلي لدخل التحويل طويل الأجل (20.315%) عن طريق البيع بعد فترة ملكية تزيد عن خمس سنوات. يبلغ فرق معدل الضريبة مع دخل التحويل قصير الأجل (39.63%) حوالي 19%، وكلما زاد الربح من البيع، كان التأثير أكثر وضوحًا.

مع الأخذ في الاعتبار تقلبات القيمة اعتمادًا على عمر العقار، يمكن الحفاظ على قيمة العقار المرتفعة نسبيًا حتى عمر 10 سنوات تقريبًا، ولكن يمكن توقع انخفاض كبير في القيمة بعد عمر 20 عامًا. بالنسبة للعقارات الاستثمارية، يجب تقييم التوازن بين فوائد الاستهلاك وانخفاض قيمة الأصول بعناية.

فيما يتعلق باتجاهات السوق، من الأفضل البيع خلال فترة ذروة الطلب في فبراير/مارس، وعلى العكس من ذلك، يجب تجنب الفترات الأبطأ في يناير وأغسطس. كما أن العوامل الخارجية مثل بيئة أسعار الفائدة المنخفضة والتطورات الإقليمية لها تأثير كبير على توقيت المبيعات.

كمعيار قرار خاص بالعقارات الاستثمارية، من المهم البيع قبل حدوث تقاطع ميت واتخاذ قرار مبكر عندما يتدهور الدخل والنفقات. وعلى وجه الخصوص، يجب مراقبة العجز المستمر وارتفاع معدلات الشغور عن كثب كإشارات على تدهور الربحية في المستقبل.

مفتاح النجاح هو أخذ هذه العوامل في الاعتبار وصياغة استراتيجية البيع الأنسب لحالتك الخاصة. إن بيع شقق الاستوديو ليس مجرد صفقة عقارية، ولكن يجب أن توضع كجزء مهم من استراتيجية إدارة الأصول الخاصة بك ويجب اتخاذ القرارات من منظور طويل الأجل.

في INA&Associates K.K.، نستخدم خبرتنا الواسعة وخبراتنا الواسعة لاقتراح التوقيت الأمثل للبيع وفقاً للظروف الفردية لكل عميل. نحن نساعدك على تعظيم قيمة أصولك من خلال الدعم الشامل، بدءاً من الاستفادة من الحوافز الضريبية إلى تحليل اتجاهات السوق.

إذا كنت تفكر في بيع شقة الاستوديو الخاصة بك، يُرجى الاتصال بنا. سنبذل قصارى جهدنا لدعمك لتحقيق أفضل نتيجة ممكنة من خلال الجمع بين معرفتنا المتخصصة ومواردنا البشرية.

الأسئلة المتداولة

س1- كيف يتم حساب قاعدة الخمس سنوات بالضبط؟

ج1- يتم تحديد فترة ملكية العقار اعتبارًا من 1 يناير من العام الذي تم بيعه فيه. على سبيل المثال، إذا تم بيع عقار تم شراؤه في مارس 2020 في أبريل 2025، فإن فترة الملكية اعتبارًا من 1 يناير 2025 ستكون 4 سنوات و10 أشهر، وهي أقل من خمس سنوات، وبالتالي يتم التعامل معها على أنها دخل تحويل قصير الأجل لاستيفاء قاعدة الخمس سنوات، يجب بيع العقار بعد 1 يناير 2026.

س2- متى يحدث التقاطع الميت؟

ج2- يعتمد توقيت حدوث التقاطع الميت على شروط الاقتراض وهيكل العقار، ولكنه يحدث بشكل عام بعد حوالي 10-15 سنة بعد الشراء. ويميل إلى الحدوث في وقت مبكر بالنسبة للعقارات ذات نسب الاقتراض الأعلى وشروط السداد الأقصر، وفي وقت لاحق بالنسبة للعقارات ذات نسب البناء الأعلى. يمكن حساب التوقيت المحدد للاستحقاق عن طريق المحاكاة بناءً على الظروف الفردية.

س3- إلى أي عمر يمكن بيع العقار؟

ج3- من الناحية القانونية، لا توجد قيود على بيع العقار وفقًا لعمره، ولكن في السوق الفعلي، يميل السوق الفعلي إلى أن يكون من الصعب تأمين مشترٍ عندما يزيد عمر العقار عن 30 عامًا. ومع ذلك، من الممكن بيع عقار حتى لو كان عمره أكبر من ذلك إذا كان في موقع جيد ويُدار بشكل جيد. ما هو أكثر أهمية من عمر المبنى هو حالة العقار والبيئة المحيطة به ومدى ملاءمة السعر.

س4- كم يستغرق بيع العقار؟

ج4- عادةً ما يستغرق بيع شقة استوديو حوالي 3-6 أشهر. من التقييم إلى إبرام عقد الوساطة في حوالي أسبوعين، ومن نشاط البيع إلى قرار المشتري في غضون شهرين إلى ثلاثة أشهر، ومن العقد إلى التسليم، حوالي شهر واحد هو الجدول الزمني القياسي. ومع ذلك، نظرًا لاختلاف الفترة الزمنية بشكل كبير وفقًا للتسعير وبيئة السوق، فإن تحديد الجدول الزمني بهامش مهم.

س5: س5: هل يمكنني بيع العقار حتى لو كان شاغراً؟

ج5: ج5: من الممكن بيع العقار وهو شاغر، ولكن يجب توخي الحذر عند تحديد السعر، حيث يصعب تقييمه باستخدام طريقة رسملة الدخل مقارنةً بالعقار الذي يتم تأجيره. عند بيع عقار كعقار استثماري، من المهم توضيح الربحية بناءً على الإيجارات المتوقعة. من ناحية أخرى، من الأسهل فحص العقار عندما يكون شاغراً، كما أنه من الأسهل أيضاً تقديم مقترحات للتجديد، وما إلى ذلك.