Cambios en el Código Civil: Ramas Transfronterizas y Derechos de Propietarios

El 1 de abril de 2023 se modificó el Código Civil y se cambió significativamente el tratamiento de las ramas de los árboles que cruzan el límite del terreno vecino (las llamadas "ramas transfronterizas"). El objetivo de esta modificación es facilitar la resolución de litigios sobre ramas de árboles que cruzan los límites de los terrenos y reducir la carga que pesa sobre los terratenientes (propietarios). Tradicionalmente, las ramas que cruzan los límites han sido una causa fácil de problemas vecinales, y ha sido jurídicamente complicado resolverlos, especialmente cuando las ramas de la casa de un vecino invaden la propiedad propia. Este artículo resume las diferencias entre el Código Civil antes y después de las modificaciones y los puntos principales de éstas, y explica las medidas y las medidas preventivas que deben tomar los propietarios.

1. tratamiento del Código Civil sobre las sucursales transfronterizas antes de la modificación

Con arreglo al Código Civil anterior a la modificación (antiguo artículo 233 del Código Civil), aunque la rama de un árbol creciera a través del lindero del terreno vecino, el propietario del lado del lindero cruzado (uno mismo) no podía cortar la rama sin permiso. Si la rama cruzaba el límite, el propietario del terreno sólo podía pedir al dueño del árbol que retirara la rama y, si éste no respondía, era necesario interponer una demanda y obtener una sentencia que ordenara retirar la rama antes de poder ejecutar la sentencia. Por otro lado, si las raíces de un árbol de una propiedad vecina invadían más allá del límite, se permitía al propietario cortar las raíces él mismo. Como la respuesta se dividía así entre ramas y raíces, se señaló que el procedimiento de recurso era excesivamente pesado, ya que podría ser necesario interponer una demanda cada vez que una rama traspasara el problema de lindes. Aunque en realidad había muchos casos en los que los vecinos intentaban resolver el problema mediante discusiones entre ellos, no había una autoridad clara en la ley para que el propietario retirara la rama por su cuenta, y la situación antes de la enmienda requería tiempo y esfuerzo para resolver el problema.

23. contenido de las enmiendas al código civil que entraron en vigor en abril de 2023 (explicación de los puntos principales de los artículos)

La enmienda de abril de 2023 al Código Civil revisó las disposiciones relativas a las sucursales transfronterizas (artículo 233 del Código Civil) y estableció un nuevo derecho para el propio propietario a eliminar las sucursales transfronterizas en determinados casos. Los puntos principales del artículo 233 revisado del Código Civil son los siguientes

• Mantenimiento del principio: aunque una rama cruce el límite del terreno vecino, se mantiene el principio mismo de que "el propietario del árbol debe primero hacer retirar la rama ". Por lo tanto, si encuentra una rama transfronteriza, no puede cortarla inmediatamente usted mismo; básicamente tiene que pedir al propietario del árbol vecino que se ocupe primero de ella.

• Casos en los que las ramas pueden ser cortadas por el propietario del terreno: Como excepción al principio anterior, el propietario del terreno (terrateniente) puede ahora cortar él mismo las ramas transfronterizas si se cumple una de las siguientes condiciones (artículo 233, apartado 3, del Código Civil revisado). Hay tres casos en los que se permite la autoayuda, enumerados por la ley modificada

  1. Si la rama no se corta tras el aviso - si la rama no se corta en un plazo de tiempo razonable a pesar del requerimiento (aviso) al propietario del árbol para que corte la rama que sobresale.

  2. Si el propietario del árbol es desconocido o no se puede localizar - si el propietario del árbol es desconocido o no se puede localizar y no se puede contactar con él.

  3. Cuando existancircunstancias urgentes y apremiantes - cuando existan circunstancias urgentes y apremiantes, por ejemplo, cuando una rama esté a punto de desprenderse debido a un tifón y esté a punto de caer sobre la propiedad vecina.

  Si se cumplen las condiciones anteriores, el propietario del terreno puede retirar él mismo la rama que sobresale sin necesidad de acudir a los tribunales. Por ejemplo, en el caso (i), se prevé que si la otra parte no corta la rama tras esperar aproximadamente dos semanas después del aviso, el propietario podrá cortarla él mismo. En el caso (ii), no significa que de repente se pueda cortar la rama porque se desconozca el propietario, sino que sólo se cumple este requisito cuando no se puede determinar el propietario y la ubicación de la rama tras una investigación exhaustiva, incluida la comprobación del registro de la propiedad y el certificado de residencia. En el caso (iii), se trata de una situación de emergencia en la que no hay tiempo que perder, por lo que se permite retirar las ramas inmediatamente sin previo aviso.

• Árboles compartidos: también se ha establecido una disposición para tratar los casos en que un árbol es compartido por varias personas. El apartado 2 del artículo 233 del Código Civil modificado estipula que si un árbol es de propiedad común, cada copropietario podrá retirar por sí solo las ramas que sobresalgan. En otras palabras, cada copropietario puede decidir ocuparse de las ramas transversales a su discreción, incluso en situaciones en las que anteriormente se entendía que era necesario el consentimiento de todos los copropietarios (también es posible que un tercero las corte en su lugar, siempre que se obtenga el consentimiento de uno de los otros copropietarios). Esto tiene la ventaja, desde el punto de vista del propietario, de facilitar el tratamiento de los árboles de los terrenos vecinos que son de propiedad común.

• Ampliación del derecho de uso de los terrenos vecinos: también se ha modificado el derecho de acceso a los terrenos vecinos para podar ramas. El artículo 209 del Código Civil, en su versión modificada, establece claramente que está permitido utilizar el terreno vecino en la medida necesaria para llevar a cabo la poda de ramas transfronteriza antes mencionada. Sin embargo, el uso se limita al mínimo necesario, y también existen disposiciones de consideración, por ejemplo, si el terreno vecino es un terreno residencial, no se permite entrar en el interior de la vivienda sin el consentimiento del residente. La aclaración de las situaciones en las que la entrada no autorizada a la propiedad vecina está legalmente permitida también facilita el trabajo físico de cortar ramas.

• Reparto de costes: el propio artículo 233 del Código Civil modificado no contiene una disposición directa sobre el reparto de costes por cortar ramas transfronterizas. Sin embargo, en general se acepta que el coste de la eliminación puede reclamarse básicamente al propietario del árbol, ya que el hecho de que una rama cruce el límite constituye en sí mismo una infracción de la propiedad del terreno y el propietario (la parte cuya rama ha cruzado el límite) asume la obligación de gestionar la rama, que debería haber asumido (reclamación basada en los principios generales del artículo 703 [enriquecimiento injusto] y el artículo 709 [responsabilidad civil] del Código Civil). (reclamación basada en los principios generales del artículo 703 [enriquecimiento injusto] y el artículo 709 [responsabilidad extracontractual] del Código Civil). Esto significa que aunque el propietario haya contratado a un contratista para cortar las ramas a su costa, es muy probable que pueda reclamar los costes al propietario del árbol vecino en una fecha posterior. Sin embargo, en la práctica, puede haber casos en los que la carga se reparta en función de las conversaciones con la otra parte y de las circunstancias, por lo que la reclamación de los costes debe tratarse con cautela.

Lo anterior es una visión general de las nuevas normas sobre la cuestión de las sucursales transfronterizas, centradas en el artículo 233 del Código Civil modificado. La modificación permite una respuesta flexible, con **"en principio, discusión, pero autoayuda OK en ciertos casos "**, y ofrece a los propietarios un entorno en el que pueden poner fin a las infracciones con mayor rapidez que antes. 3.

3. respuestas y precauciones exigidas a los propietarios a raíz de la modificación

Si bien las modificaciones del Código Civil han ampliado los medios para tratar las ramas transfronterizas, los propietarios de terrenos deben ser conscientes de las medidas y precauciones que deben tomar para ejercer correctamente sus nuevos derechos. A continuación se resumen los puntos clave y las medidas de gestión de riesgos que deben tenerse en cuenta a la hora de llevar a cabo la autoayuda.

• Asegurarse de que se cumplen los requisitos para la autoayuda: para cortar una rama por cuenta propia debe cumplirse una de las tres condiciones mencionadas. Por lo tanto, si descubre realmente una rama transfronteriza, es importante notificarlo primero formalmente a la otra parte (el propietario del árbol) y dejar constancia de ello. Envíe un aviso por correo certificado de contenido, por ejemplo, indicando que las ramas que sobresalen deben ser podadas por Fátima Fátima, y espere un plazo razonable (aproximadamente dos semanas a título orientativo). Si no se recibe respuesta una vez transcurrido el plazo, se cumplirá la condición (i) de autoayuda. Si el propietario del árbol es desconocido o está ilocalizable, lleve un registro de todas las investigaciones que haya realizado en la medida de sus posibilidades (por ejemplo, inspección del registro, entrevistas con vecinos, etc.) para estar en condiciones de reclamar la condición (ii). Incluso en casos de urgencia (condición (iii)), es útil determinar objetivamente si la situación es realmente urgente y, si es posible, obtener fotografías y el testimonio de terceros. Estar preparado para explicar posteriormente que se han cumplido los requisitos para la autoayuda es el primer paso para evitar problemas.

• Entender exactamente cuáles son las condiciones para que no haya procedimiento judicial: la ventaja de esta enmienda es que, si se cumplen las condiciones, se puede hacer frente a la situación sin tener que pasar por el procedimiento judicial que se exigía anteriormente. Sin embargo, hay que señalar que, por otro lado, sigue sin estar permitido cortar ramas sin cumplir las condiciones. Según la ley, en principio está prohibida la autoayuda sin las debidas garantías procesales, y existe el riesgo de infringir los derechos de propiedad del propietario vecino (agravio) si se cortan ramas sin cumplir las condiciones. La enmienda permite cierto grado de autoayuda, pero se trata de una medida excepcionalmente permisible bajo requisitos claros. Como propietario, siempre debe valorar con calma si se trata de un caso en el que puede prescindir de la vía judicial y, si no se cumplen los requisitos, nunca debe actuar por iniciativa propia y seguir intentando resolver el asunto mediante conversaciones o procedimientos judiciales. Incluso después de la modificación, la autodeterminación fácil sigue estando prohibida y se requiere una actitud prudente, incluida la consulta a especialistas si es necesario.

• Posibles riesgos y cómo gestionarlos: los siguientes riesgos son posibles cuando se decide cortar ramas por autodeterminación, cada uno de los cuales requiere medidas de gestión adecuadas

  • Riesgos legales: como ya se ha mencionado, la tala de ramas que no cumpla los requisitos puede ser ilegal. Incluso si se cumplen los requisitos, el alcance y el método de la poda pueden ser objeto de disputa por considerarlos "exagerados". Entre las medidas que deben tomarse figuran la consulta previa a un experto legal (por ejemplo, un abogado) y la planificación cuidadosa de las zonas que se van a cortar. Limite la resección a la parte que cruza el límite y manténgala en el mínimo necesario para mantener la legitimidad legal. También es útil llevar un registro de la correspondencia y fotografías/vídeos de la escena por si surgen problemas.

  • Riesgo para las relaciones de vecindad: Aunque tengas un derecho legal legítimo para hacerlo, el hecho de talar tú mismo el árbol de tu vecino puede provocar fricciones emocionales. La mejor manera de solucionarlo es explicarlo y consultarlo con el propietario vecino con la mayor antelación posible. Al avisar, dígales que si no cortan el árbol en el plazo previsto, no tendrá más remedio que cortarlo usted mismo, e infórmeles con antelación del corte propiamente dicho. Cortar de repente una rama sin avisar puede dañar la reputación de la otra parte. Aunque la enmienda ha facilitado el ejercicio de sus derechos, es importante mantener al mismo tiempo unas buenas relaciones de vecindad.

  • Riesgos prácticos (riesgos para la seguridad y la propiedad): Cortar ramas grandes y altas implica riesgos para la seguridad, como caídas y daños a la propiedad. También existe el riesgo de que las ramas cortadas caigan sobre edificios o vehículos vecinos y los dañen. Como contramedida, considere la posibilidad de tomárselo con calma y contratar a un arboricultor o podador profesional para que realice el trabajo de corte de ramas. Los profesionales pueden garantizar las medidas de seguridad y suelen estar asegurados en caso de accidente. Aunque lo haga usted mismo, intente reducir el riesgo haciendo que más de una persona trabaje en la tarea, y llevando a cabo las medidas de protección necesarias (colgar las ramas de cuerdas, colocar sábanas debajo, etc.). También es aconsejable informar a los vecinos de la fecha y hora de los trabajos, y programarlos cuando estén en casa para poder contactar con ellos y responder inmediatamente en caso de daños. Debes asumir los riesgos que puedan surgir durante las obras y adoptar las medidas de seguridad adecuadas y procedimientos cuidadosos.

  • Riesgo de reparto de costes: como ya se ha mencionado, el coste de la retirada de ramas suele correr a cargo del propietario del árbol, pero no siempre es un proceso sencillo. Dependiendo de la relación con el vecino, puede ser necesario discutir el reparto de costes, o si el propietario es desconocido, existe el problema de no poder encontrar una dirección de facturación en primer lugar. Como contramedida, guarde un desglose claro de los costes de cortar ramas (por ejemplo, facturas del contratista) para poder aportar pruebas cuando presente una reclamación más adelante. Si el vecino no está dispuesto a correr con los gastos, es aconsejable buscar una solución mediante el diálogo y ser flexible, por ejemplo, proponiendo un compromiso sobre la proporción de los gastos a asumir. Si aun así no se llega a un acuerdo, se puede considerar la posibilidad de emprender acciones legales, pero también hay que tener en cuenta el coste del litigio. En cualquier caso, como no se trata de una traducción de que exista un derecho que pueda reclamarse en términos de coste = es seguro poder recuperarlo, se incorpora el plan conservador de que la posibilidad de que el coste sea una carga propia es segura desde el principio.

  • Riesgo de reconocimiento del límite: la localización exacta del límite es un requisito previo para saber si una rama ha cruzado el límite. Si hay un error en la percepción del lindero y se corta una rama que en realidad no lo sobrepasa, se está invadiendo de por sí los árboles del vecino y puede acarrear otros problemas. Como contramedida, comprueba de nuevo si los mojones entre tu terreno y el del vecino están claros. Si las estacas u otras marcas de delimitación no están claras, le recomendamos que realice la topografía y las comprobaciones de lindes profesionales necesarias antes de empezar a trabajar. Además, en los casos en que el ángulo o la posición de una rama que cruza el límite sea sutil, es seguro empezar a trabajar después de compartir el reconocimiento mutuo, como comprobar el lugar junto con la otra parte. Actuando sólo después de conocer bien los hechos de la situación "transfronteriza", se pueden evitar disputas innecesarias.

Como ya se ha mencionado, aunque las enmiendas permiten la adopción de medidas de autorrespuesta en favor del propietario del terreno, hay que tener mucho cuidado a la hora de actuar. Tener muy en cuenta a los vecinos y gestionar los riesgos, respetando estrictamente el ámbito de aplicación y los procedimientos legalmente permitidos, es la clave para una aplicación sin problemas de las medidas revisadas contra las ramas transfronterizas.

4. consejos prácticos para prevenir los problemas de las sucursales transfronterizas

La respuesta más deseable es prevenir los propios problemas de las sucursales transfronterizas. A continuación se enumeran algunas medidas preventivas que pueden adoptarse desde el punto de vista del propietario de tierras/propiedades.

• Patrullase inspecciones periódicas de los límites: realice patrullas periódicas alrededor del límite de su propiedad y compruebe si hay ramas de árboles y setos en el límite con la propiedad vecina que estén a punto de cruzar el límite. Esto es especialmente importante en primavera y verano, cuando los árboles están creciendo. Si puede detectar las señales a tiempo, puede considerar tomar medidas antes de que las ramas crezcan demasiado y se conviertan en una infestación grave. Incluso una simple inspección una vez al mes es eficaz para evitar que esto ocurra.

• Comunicación con los propietarios vecinos: mantener una buena comunicación con los vecinos de forma regular está directamente relacionado con la prevención de problemas. Si le preocupan los árboles cercanos al lindero, hable con la otra parte y consúltele lo antes posible. Por ejemplo: "Parece que las ramas de aquí cruzan un poco el límite, ¿por qué no lo comprobamos juntos una vez?". Es útil adoptar un enfoque más suave de la discusión, por ejemplo. Si simplemente no son conscientes, decírselo puede animarles a podar voluntariamente, o podéis idear juntos un plan para solucionar el problema. Discutir el problema antes de que se agrave puede evitar que ambas partes se impliquen emocionalmente y conducir a una solución amistosa.

• Garantizar la gestión de los árboles en su propio terreno: si hay árboles o setos en terrenos que gestiona el propio propietario, es importante podarlos y gestionarlos sistemáticamente para que no traspasen a los terrenos vecinos. La enmienda ha creado una situación en la que, desde el punto de vista del terreno vecino, "si el árbol del vecino cruza el límite, puedes cortarlo tú", así que ten cuidado de no causar problemas desde la perspectiva contraria. En particular, si eres el propietario de una vivienda vacía o alquilada, comprueba regularmente si el árbol está bien cuidado y las ramas no crecen demasiado deprisa. Si le resulta difícil manejarlo usted mismo, también es eficaz subcontratar la poda periódica a una empresa de jardinería. La consideración de no causar problemas a la casa vecina es la base para mantener buenas relaciones, y se requiere la actitud de gestionar los árboles del límite con espíritu de "respeto mutuo ".

• Acuerdos mutuos para evitar problemas: los propietarios de terrenos colindantes también pueden plantearse discutir y acordar normas y acuerdos de cooperación para la gestión de los árboles. Por ejemplo, un acuerdo sencillo como "debemos revisar los árboles cercanos al límite cada año en X meses y podarlos si es necesario" sería una buena idea. Aunque no sea tan formal como un acuerdo por escrito, el mero hecho de tener un acuerdo verbal o un entendimiento común puede ser eficaz. Si el terreno vecino está desocupado o el propietario está lejos y no se gestiona el terreno, también es buena idea consultar con la oficina de contramedidas de terrenos desocupados del gobierno local o con la asociación de vecinos de la zona para saber cómo cooperar con un tercero. Si se crea una red de partes interesadas desde el principio, será más fácil compartir información y hacer frente a los problemas antes de que surjan.

• Manténgase atento a la legislación y la información pertinentes: periódicamente se producen cambios en la legislación que afecta a la gestión del suelo y la propiedad, como las recientes modificaciones del Código Civil. Como propietario, es una amplia medida de precaución mantenerse al día de la información más reciente leyendo regularmente las noticias legales y las notificaciones del gobierno. El conocimiento le permite prepararse con tiempo y tomar contramedidas, y también le facilita elegir la respuesta adecuada en caso de que surja un problema. Si es necesario, asista a seminarios y consultas con expertos, y establezca relaciones con empresas de gestión inmobiliaria y abogados de confianza, para estar tranquilo cuando llegue el momento.

Siguiendo los consejos prácticos anteriores, puede reducir la probabilidad de que surjan problemas de sucursales transfronterizas y minimizar los daños aunque se produzca un problema. **Es fundamental esforzarse por mejorar el entorno alrededor de la linde y cooperar a diario con los vecinos con el espíritu de "Si estás preparado, estás a salvo "**.

5. resumen (política básica que debe adoptar el propietario)

Con la revisión del Código Civil en esta ocasión, las medidas del propietario contra las ramas transfronterizas del terreno vecino han avanzado mucho. Los principios básicos que deben adoptar los propietarios son los siguientes

• Prevención y coordinación en primer lugar: la mejor solución al problema de las ramas transfronterizas es evitar que se produzcan. Hay que revisar periódicamente la zona limítrofe y mantener una comunicación fluida con los vecinos. Se puede evitar que se convierta en una gran disputa compartiendo y cooperando mientras el problema es pequeño.

• Comprenda y cumpla las modificaciones legales: si una rama cruza el lindero de una propiedad vecina, puede ejercer sus derechos de forma más rápida y adecuada que antes si sigue las nuevas normas del Código Civil revisado de 2023. No obstante, existen ciertos requisitos y procedimientos para ejercer los derechos. Asegúrese de seguir los procesos exigidos por la ley, como dar aviso, respetar los plazos, llevar a cabo una investigación exhaustiva cuando se desconozca al propietario y estar a la espera en caso de no emergencia. Entender correctamente las enmiendas y actuar dentro de su ámbito también ayudará a evitar que se repitan los problemas.

• Sea discreto y caballeroso: mantenga siempre la calma y la caballerosidad cuando ejerza su recién reconocido derecho de autoayuda. Es importante no cortar inmediatamente una rama en un momento de emoción, sino proceder con cuidado una a una, por ejemplo informando a la otra parte, teniendo en cuenta los métodos de trabajo y preparando medidas de seguridad. Aunque se trate de una medida legalmente permitida, no deja de ser un acto de intromisión en la propiedad del vecino, por lo que es aconsejable abordar la situación con moderación y civismo. En última instancia, ello redundará en la protección de sus derechos.

Si tiene en cuenta lo anterior como política básica, debería ser capaz de tomar buenas decisiones a la hora de enfrentarse a cuestiones de rama transfronteriza como propietario de un terreno. Las nuevas medidas previstas en las modificaciones del Código Civil pueden ser un arma tranquilizadora para los propietarios. Sin embargo, sólo tendrán un valor real si se entienden correctamente y se utilizan de forma adecuada. Por último, si tiene problemas con ramas transfronterizas, tómeselo con calma y consulte a un experto para encontrar una solución que se ajuste a la ley y a los hechos. Basándose en unos conocimientos adecuados y en una respuesta serena, podrá tanto preservar los derechos de su propiedad como mantener unas buenas relaciones de vecindad.