Impacto del Sistema de Certificación de Planes de Gestión en Condominios

En abril de 2022, se puso en marcha el Sistema de Certificación del Plan de Gestión para proporcionar un refrendo oficial del estado de gestión de los condominios en venta. En virtud de este sistema, si el plan de gestión elaborado por la asociación de gestión de condominios cumple determinados criterios, puede ser refrendado por la autoridad local (es decir, condominio con refrendo de plan de gestión). Se espera que el sistema tenga un impacto significativo en el valor de los activos y la distribución de los condominios usados al hacer "visible" la situación de la gestión y proporcionar información al mercado.

Visión general y objetivos del sistema de homologación del plan de gestión

Visión general del sistema de aprobación de planes de gestión: El sistema de aprobación de planes de gestión de condominios es un sistema en virtud del cual los planes de gestión de condominios pueden ser aprobados oficialmente por las autoridades locales si cumplen determinadas normas establecidas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. El sistema empezó a funcionar plenamente en abril de 2022. El organismo de certificación es cada autoridad local (municipio o prefectura), que examina el estado de gestión de los condominios basándose en los criterios* establecidos por el gobierno nacional y emite una "notificación de certificación" a los condominios que están siendo gestionados correctamente.

Ejemplos de criterios de certificación: gestión de la asociación de gestión (si celebra asambleas generales periódicas), mantenimiento de las normas de gestión, clasificación contable de los honorarios de gestión y los fondos de reserva para reparaciones y respuesta a los atrasos, contenido de los planes de reparación a largo plazo (si se incluyen múltiples reparaciones a gran escala en el periodo previsto de 30 años o más y si el importe de las reservas es adecuado), y muchos otros puntos. Los condominios que cumplen los 17 criterios en estas cinco áreas son certificados como "condominios con planes de gestión certificados". La certificación es válida durante cinco años, y la comunidad debe volver a solicitar su renovación (las tasas de solicitud varían de un municipio a otro).

Objetivo de la introducción del sistema: El principal objetivo de la introducción del sistema de certificación de planes de gestión es elevar el nivel de gestión de las comunidades de propietarios en todo el país y promover un mantenimiento y una gestión adecuados. El sistema fue establecido por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo para hacer frente a los problemas de envejecimiento y deterioro de los condominios y para promover la "buena gestión" y la "rehabilitación sin problemas de los condominios antiguos". Tradicionalmente, la gestión de los condominios se ha dejado a la autonomía de cada asociación de gestión, pero en el futuro el Estado y las autoridades locales han mostrado su voluntad de implicarse activamente. En concreto, el sistema otorga un aval oficial a los condominios con excelentes condiciones de gestión, mientras que las autoridades locales proporcionarán asesoramiento, orientación y recomendaciones a los condominios que se consideren gestionados de forma inadecuada. La lista de condominios aprobados se publicará en el sitio web del Centro de Gestión de Condominios y otras organizaciones de interés público, para que terceros (como posibles compradores e instituciones financieras) puedan comprobar el estado de la gestión. Se espera que estas medidas creen un círculo virtuoso en el que las asociaciones de gestión de condominios trabajen proactivamente para mejorar su gestión.

Antecedentes de la introducción del sistema e intenciones del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte

Desafíos del envejecimiento de la población: El trasfondo de la creación del sistema de certificación del plan de gestión son los serios desafíos del envejecimiento del parque de condominios y del envejecimiento de los propietarios y residentes en todo Japón. Según un estudio del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el número de condominios de más de 40 años será de aproximadamente 1.257.000 a finales de 2022, y se espera que aumente a aproximadamente 2,6 millones (2,1 veces) en 2032 (10 años después) y a 4,45 millones (3,5 veces) en 2042 (20 años después). Mientras que el número de comunidades de propietarios más antiguas aumenta rápidamente, el número de personas a cargo de las asociaciones de gestión también envejece, y la escasez de miembros de las juntas directivas se está convirtiendo en un problema en muchas zonas. De hecho, está aumentando la proporción de personas que afirman vivir en su actual condominio con la intención de hacerlo de forma permanente, y a medida que envejecen tanto el edificio como sus residentes, surgen preocupaciones sobre la insuficiencia de fondos para reparaciones y lasdificultades para llegar a un consenso sobre asuntos importantes.

Si no se controla, puede aumentar el número de condominios mal gestionados (condominios que se han deteriorado sin un mantenimiento y una gestión adecuados). La falta de gestión no sólo conduce al abandono del edificio y las instalaciones, sino también a un aumento de los atrasos en las cuotas de gestión y puede tener un impacto negativo en los alrededores en términos de prevención de desastres, higiene y paisaje. De hecho, en el pasado ha habido incidentes en los que se perdieron reservas para reparaciones debido a la quiebra de empresas de gestión, lo que dificultó el mantenimiento de los condominios. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes (MLIT) ha introducido este sistema para evitar que se produzcan estas situaciones y facilitar la rehabilitación del creciente número de condominios antiguos en el futuro.

Objetivos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo: El sistema tiene la firme intención del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo de "mantener y mejorar la calidad del parque de viviendas promoviendo una gestión adecuada de los condominios bajo la dirección del Estado". En concreto, el objetivo es elevar la calidad de la gestión de los condominios y establecer un sistema por el cual los condominios sean evaluados en el mercado por el gobierno nacional, que fija las políticas básicas y los criterios de certificación, y las autoridades locales, que gestionan un sistema de certificación basado en ellos. Además, al promover la divulgación de información sobre el estado de la gestión, se espera que tenga el efecto de aumentar la concienciación de los propios condóminos (propietarios) a la hora de comprender y reconocer el estado de sus propios condominios y de garantizar una gestión adecuada. Como simboliza la frase "compre la gestión de su condominio ", el MLIT está promoviendo el desarrollo de un entorno preparatorio para una era en la que el valor patrimonial de una vivienda viene determinado por la calidad de su gestión.

Impacto en el mercado de la propiedad horizontal de segunda mano: ¿cómo cambiarán el valor de los activos y su distribución?

Diferenciación a través de la visualización de la gestión: con la introducción del sistema de certificación de los planes de gestión, comienza en serio la era en la que se evalúa la calidad de la gestión de los condominios en el mercado. Hasta ahora, a la hora de evaluar el valor patrimonial de los condominios de segunda mano, se hacía hincapié en factores como la "ubicación", la "antigüedad" y la "zona exclusiva", mientras que el estado de la gestión era un factor difícil de captar desde el exterior. Sin embargo, con el sistema de certificación, se demuestra oficialmente "si el condominio está bien gestionado o no", lo que constituye un importante factor de decisión para los futuros compradores. De hecho, se ha señalado que "si el condominio está certificado o no" puede ser un indicador directamente relacionado con el valor del activo. La opinión es que los condominios con certificación son muy apreciados en el mercado como prueba de las buenas condiciones de gestión, mientras que los que carecen de certificación pueden ver un descenso relativo de su valor.

Impacto en el valor de los activos: El propio Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo ha expresado su esperanza de que este sistema cree un entorno en el que el estado de gestión de los condominios pueda "visualizarse" y, por tanto, evaluarse adecuadamente en el mercado de segunda mano. Por ejemplo, ya existe un sistema por el que los compradores de condominios con un plan de gestión certificado pueden recibir reducciones preferentes en el tipo de interés de su préstamo hipotecario [Piso 35], y puede decirse que estas ventajas financieras facilitan la compra (o venta) de un condominio certificado. Además, a partir de mayo de 2024, el principal sitio web de información inmobiliaria At Home puso en marcha un servicio para indicar claramente en sus páginas de información inmobiliaria que el inmueble es un "condominio certificado por el plan de gestión". Esto permite a los consumidores saber de un vistazo si el condominio ha obtenido la certificación en el momento de buscar la propiedad. No es habitual que un portal inmobiliario publique información sobre la gestión, lo que demuestra que los condominios certificados empiezan a llamar la atención en el mercado.

Además, los datos también muestran una tendencia a que "la calidad de la gestión se refleje en el precio" a medida que avanza la divulgación de información. Según un análisis del profesor asociado Suzuki, de la Universidad de la Ciudad de Yokohama, los condominios que recibieron una calificación de cinco estrellas (puntuación perfecta) en el sistema privado de evaluación de la gestión adecuada de condominios (*Sistema de evaluación de estrellas de la Asociación de Gestión de Condominios) mostraron una prima de aproximadamente el 11% (valor añadido) en el precio de venta en comparación con los condominios que no habían sido evaluados. Esto indica que los condominios con evaluaciones de gestión de terceros más altas tienden a tener precios de mercado más altos, y de manera similar en el sistema de certificación del plan de gestión, los condominios bien gestionados tienen más probabilidades de mantener y mejorar el valor de sus activos.

Aumento del valor de los activos y mejora de la calidad de la gestión: beneficios para los propietarios

Estabilizacióno mejora del valor de los activos: Para los propietarios que viven realmente en los condominios, uno de los mayores beneficios del sistema de certificación del plan de gestión es la estabilización o mejora del valor de los activos. Los condominios certificados tienen más probabilidades de ser altamente valorados en el mercado, lo que puede resultar ventajoso a la hora de plantearse su venta en el futuro. Por ejemplo, un propietario que vendió un condominio de 28 años declaró que el valor de tasación era 800.000 yenes más alto de lo esperado porque el condominio había sido certificado por la asociación de gestión, y que pudo venderlo en mejores condiciones que los condominios no certificados del barrio. La inmobiliaria le explicó que los condominios certificados tienden a venderse por un precio más alto aunque tengan la misma antigüedad porque demuestra que están en buen estado de gestión, y recuerda que se alegró mucho de haber ayudado a obtener la certificación. De este modo, cabe esperar que el sistema de certificación proteja y, en algunos casos, aumente el valor patrimonial de los condominios.

Mejora de la calidad de vida y de la gestión: para ser acreditado, un edificio de apartamentos debe cumplir ciertas normas en varios aspectos, como el sistema de gestión de la asociación gestora, los planes de reparación a largo plazo y la gestión de fondos. En el proceso, brinda la oportunidad de identificar y mejorar los problemas de gestión, lo que a su vez mejora la calidad de la gestión del condominio en su conjunto. Por ejemplo, iniciativas como "aumentar la frecuencia de las asambleas generales", "examinar la previsión a largo plazo del fondo de reserva para reparaciones y aumentar la cantidad si hay déficit" y "mantener registros y archivos" se ponen en práctica para reforzar el sistema de mantenimiento y gestión del edificio y las instalaciones. De este modo se mejora el confort y la seguridad de la vida cotidiana y se crea un entorno vital seguro. De hecho, algunas personas afirman que la adquisición de la certificación ha supuesto un "aumento del valor (confort) de la residencia" y un "mayor interés por la gestión". En los condominios que se gestionan adecuadamente, las zonas comunes se mantienen limpias y se reduce la aparición de defectos y problemas de equipamiento, lo que cabe esperar que prolongue la vida del condominio a largo plazo.

Incentivos fiscales y financieros:también existen medidas de apoyo financiero por parte del gobierno para los condominios con un plan de gestión aprobado. Por ejemplo, si un condominio certificado cumple ciertos requisitos, puede optar a una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (*Medidas fiscales especiales para promover la longevidad de los condominios envejecidos). Además, como se ha mencionado anteriormente, además de tipos de interés hipotecarios preferenciales al comprar un condominio certificado (tipos de interés reducidos para el Piso 35), un sistema que proporciona préstamos de renovación a bajo interés cuando se realizan obras de reparación en las zonas comunes de los condominios certificados, tipos de interés preferenciales para los Bonos de Condominio Sumai-ru, que invierten fondos de reserva para reparaciones, y otras ayudas financieras multifacéticas. El sistema también proporciona apoyo financiero polifacético. Los beneficios directos para los propietarios residentes incluyen una reducción de la carga de los pagos anuales del impuesto sobre bienes inmuebles y una reducción de la carga de intereses cuando se lleven a cabo futuras renovaciones, y la certificación también puede ser ventajosa en términos de costes a largo plazo.

Mayor seguridad y credibilidad para la comunidad: los condominios certificados son certificados objetivamente como condominios "bien gestionados y administrados". Esto hace que los propietarios y residentes se sientan más orgullosos de sus casas y más apegados a ellas. De hecho, se ha informado de que en los condominios que utilizan el sistema de certificación y evaluación, muchos residentes han expresado su agradecimiento por los esfuerzos de la junta directiva, están contentos de recibir la certificación y piensan que aumentará el valor de su patrimonio. El hecho de que la conciencia de gestión se comparta en todo el condominio facilita que los residentes cooperen entre sí, lo que también tiene un efecto positivo en la formación de una buena comunidad. Además, ser un condominio certificado también contribuye a mejorar la solvencia ante las instituciones financieras y los posibles compradores. Esto se debe a que da una sensación de seguridad a la hora de pedir un préstamo sobre el condominio como garantía o en una tasación en el momento de la venta, de que el condominio es de bajo riesgo en términos de gestión. En general, puede decirse que el uso de un sistema de certificación del plan de gestión aporta beneficios tanto patrimoniales como de estilo de vida al propietario residente.

Posibles desventajas y preocupaciones

Aunque son muchas las ventajas, también hay varias desventajas y preocupaciones que deben tenerse en cuenta en relación con el sistema de certificación del plan de gestión.

• Mayor carga para las asociacionesde gestión: la mayor preocupación es el aumento de la carga administrativa para las asociaciones de gestión. Para obtener y mantener la certificación, se requiere un trabajo adicional además de las tareas normales de gestión, como la preparación de los documentos de solicitud, su presentación a las autoridades locales y el mantenimiento de la documentación necesaria. En particular, la preparación de los documentos y la comprobación de los requisitos también requieren conocimientos especializados, por lo que en algunos casos se consulta a expertos como administradores de condominios o, en algunos casos, se subcontratan. El tiempo y los costes financieros que ello conlleva corren a cargo de la asociación de gestión (y, por tanto, de los propietarios de las unidades). Además, la certificación tiene una validez de cinco años y requiere procedimientos regulares de renovación, por lo que hay una molestia continua incluso después de haber obtenido la certificación una vez.

• Carga debida a la revisión de los detalles de gestión: muchas comunidades de propietarios tienen que revisar su actual sistema de gestión para cumplir los criterios de certificación. Por ejemplo, si se detecta un déficit en el fondo de reserva para reparaciones, hay que plantearse un aumento del fondo de reserva (subida de precios). Naturalmente, el proceso de obtener el acuerdo de los residentes sobre cargas financieras adicionales no siempre es fácil. Si los residentes de más edad o los preocupados por el aumento de la carga financiera se oponen, puede ser necesario hacer ajustes dentro de la asociación. Por lo tanto, superar los obstáculos para la certificación implica retos prácticos como la creación de consenso dentro de la asociación y cargas adicionales.

• Riesgos de los condominios no certificados: El sistema de certificación es voluntario y no se impone ninguna sanción directa por no estar certificado. Sin embargo, desde la perspectiva del mercado, existe el riesgo de que en el futuro haya una diferencia de valoración en función de si un edificio es un "condominio certificado" o no. Si su condominio no está certificado mientras que otros condominios similares de las inmediaciones están siendo certificados uno tras otro, existe la preocupación de que los posibles compradores lo consideren preocupante desde el punto de vista de la gestión, o que el valor de su activo disminuya relativamente. En particular, cuanto más antigua sea la propiedad y más inseguras sean sus instalaciones y estructura, más probabilidades habrá de que se la rechace por no estar acreditada. Además, mediante el funcionamiento de este sistema, se supone que cada municipio debe proporcionar asesoramiento, orientación y recomendaciones a los condominios que se consideren mal gestionados. Si su condominio es objeto de una recomendación, se le tacha socialmente de "condominio mal gestionado". Esto provocaría inevitablemente un descenso del valor de los activos y correría el riesgo de dificultar la reconstrucción o venta del condominio en el futuro.

• Incertidumbre sobre la eficacia del sistema: se ha señalado que se desconoce la eficacia del propio sistema de certificación del plan de gestión en el mercado. Sólo han pasado unos pocos años desde que se puso en marcha el sistema, y depende de las tendencias futuras del mercado hasta qué punto la adquisición de la certificación supondrá un aumento del valor de los condominios a largo plazo. En la actualidad, si bien hay informes positivos como que "hay más casos de aumento del valor de las propiedades", también hay opiniones cautelosas como que "hay que evaluar desapasionadamente el impacto del establecimiento del sistema". Es importante tomar una decisión estratégica basada en la situación del propio piso y del mercado circundante, en lugar de ser extremadamente optimista y forzarse a adquirir la certificación.

Como ya se ha dicho, el sistema de certificación conlleva ciertos costes y riesgos, así como ventajas. Especialmente en las comunidades de propietarios con asociaciones de gestión débiles (por ejemplo, con una población envejecida y falta de miembros en la junta directiva), los obstáculos para obtener la certificación pueden parecer elevados. Sin embargo, puede decirse que cuantos más condominios de este tipo se certifiquen, más valdrá la pena trabajar para mejorar la situación de la gestión haciendo referencia a los criterios de certificación. Es aconsejable considerar medidas acordes con la situación real del condominio, al tiempo que se comprenden las desventajas.

Reacciones del mercado y ejemplos actuales

Difusión de la certificación: Aunque ha pasado poco tiempo desde el lanzamiento del sistema de certificación del plan de gestión, el conocimiento del sistema está aumentando gradualmente en el mercado. En mayo de 2024, dos años después del lanzamiento del sistema , se habían acreditado más de 800 condominios en todo el país, frente a los 400 de principios de 2023, lo que significa que el número se ha duplicado en el último año aproximadamente. En particular, las propiedades a gran escala con un gran número de unidades de condominio y una asociación de gestión bien estructurada, así como las asociaciones de gestión que confían en su estado de gestión, tienden a tomar la iniciativa en la búsqueda de la certificación. Por ejemplo, el primer condominio de Yokohama (con más de 35 años de antigüedad y unas 600 unidades) en acreditar su plan de gestión fue el propio presidente del consejo de administración, que decidió solicitar la acreditación sin dudarlo tras conocer el sistema y la obtuvo con éxito. Al mismo tiempo, también desafió al sistema de evaluación de la idoneidad de la gestión del sector privado y obtuvo cinco estrellas (sobre 100), y se esfuerza por una gestión avanzada solicitando asesoramiento a expertos (abogados, arquitectos, gestores de condominios, contables, etc.) y esforzándose por optimizar las operaciones de la asociación de gestión. El condominio ha mejorado continuamente su gestión, incluyendo una revisión de la fórmula de financiación de la reserva para reparaciones hace cinco años, que ha llevado a una alta evaluación de los resultados. Los residentes también comentaron que estaban agradecidos por los esfuerzos de la junta directiva, se alegraban de recibir la certificación y pensaban que el valor de la propiedad aumentaría como consecuencia de ello.

Evaluación del mercado: En el mercado de los condominios de segunda mano, la atención al sistema de certificación del plan de gestión no deja de aumentar. En el sector inmobiliario también se dice que ha llegado el momento de evaluar la calidad de la gestión en el mercado, y existe una clara tendencia a que los posibles compradores se fijen en el estado de la gestión a la hora de seleccionar un inmueble. De hecho, el hecho de que la información sobre la acreditación haya comenzado a aparecer en los portales, como se ha mencionado anteriormente, y que las encuestas especializadas muestren una prima en el precio de los condominios con altas calificaciones de gestión, es una prueba de que el mercado ha comenzado a reconocer el alto valor de los condominios bien gestionados. Además, las autoridades nacionales y locales también se esfuerzan por dar a conocer el sistema a través de seminarios y directrices, y la imagen de "condominios certificados = condominios seguros que mantienen el valor de sus activos" se está extendiendo gradualmente.

Por otra parte, la mayoría de los condominios aún no han adquirido la certificación, y el impacto en el mercado en su conjunto dependerá de la difusión del sistema en el futuro. En particular, la adquisición de la certificación no es muy activa en los condominios pequeños y nuevos, y muchas asociaciones de gestión adoptan una actitud de espera, pensando que no necesitan tomarse tantas molestias. Sin embargo, desde la perspectiva de la promoción de la distribución de condominios usados y la formación de un parque de viviendas seguro, este sistema desempeña un papel importante, y se espera que el número de propiedades certificadas siga aumentando en el futuro. Merece la pena que los propietarios de condominios consideren positivamente desafiar el sistema de certificación del plan de gestión como medio de proteger y aumentar el valor de su propio activo.

Resumen: El sistema de certificación del plan de gestión es una iniciativa innovadora que visualiza la "calidad invisible de la gestión" de las comunidades de propietarios y genera confianza en el mercado. Ha llegado el momento en que los condominios que estén correctamente gestionados tendrán un sólido valor patrimonial y se diferenciarán de los que no lo estén. De hecho, se han registrado casos positivos desde el inicio del sistema, aunque sólo unos pocos han sido positivos, y los efectos del sistema están empezando a surgir poco a poco. Por supuesto, hay obstáculos y cargas que superar para adquirir un condominio, pero si se comprenden bien las ventajas y desventajas y se toman medidas con la ayuda de expertos, será una gran arma para proteger el valor futuro de los condominios y asegurar la vida. Como propietario, espero que haga un uso prudente del sistema y lo utilice para aumentar el valor de su propio condominio.