2022年4月，旨在对分层公寓的管理状态给予官方认可的“管理计划认证制度”正式启动。该制度规定，若公寓管理委员会制定的管理计划符合一定标准，即可获得地方公共团体的认证（即“管理计划认证公寓”）。通过将管理状况“可视化”并向市场提供信息，预计该制度将对二手公寓的资产价值及流通产生重大影响。
管理计划认证制度的概要与目的
管理计划认证制度的概要： 公寓管理计划认证制度是指，当公寓的管理计划符合国土交通省规定的特定标准时，可获得地方公共团体官方认证的机制。该制度于2020年通过《公寓管理合理化法》修订设立，自2022年4月起正式实施。 认证主体为各地方政府（市区町村、都道府县），依据国家规定的标准※对公寓的管理状况进行审查，并向管理适当的公寓颁发“认证通知书”。
※认证标准示例： 业主委员会的运营状况（是否定期召开业主大会）、管理规约的完善情况、管理费及维修基金的会计分类及拖欠处理、长期维修计划的内容（是否包含30年以上计划周期内多次大规模维修、储备金额是否适当）等，涵盖多项内容进行检查。 满足上述5个领域、17个项目所有标准的公寓将被认定为“管理计划认证公寓”。认证有效期为5年，到期后需重新申请（申请费用因地方政府而异）。
制度设立目的： 引入管理计划认证制度的最大目的是提升全国公寓的管理水平，促进合理维护管理。 为应对公寓老旧化、高龄化问题，促进“健全管理”与“老旧公寓的顺畅再生”，国土交通省设立了该制度。过去，公寓管理主要依赖各管理委员会的自主性，但今后国家与地方政府将积极介入。 具体而言，本制度将对管理状况优良的公寓授予官方认证，同时对管理状况不佳的公寓，地方政府将提供建议、指导和劝告。认证公寓名单将在公益财团法人公寓管理中心等网站上公开，第三方（如购房者或金融机构等）也可查阅其管理状况。通过这些措施，预计将形成公寓管理委员会主动推进管理改善的良性循环。
制度导入的背景与国土交通省的意图
老旧化和高龄化问题： 管理计划认证制度的出台背景是，日本全国范围内公寓存量老旧化以及所有者和居住者高龄化这一严峻问题。 根据国土交通省的调查，截至2022年底，建筑年限超过40年的公寓约为125.7万户，预计到10年后的2032年将增至约260万户（约2.1倍），到20年后的2042年将增至约445万户（约3.5倍）。 随着老旧公寓数量激增，负责管理协会的人员也日益老化，各地普遍面临管理人员短缺的问题。实际上，表示“打算长期居住在当前公寓”的人群比例持续上升，在建筑与居民均老龄化的背景下，维修基金不足和重要事项决策困难等状况令人担忧。
若任由这种情况发展，管理不善公寓（因缺乏适当维护管理而荒废的公寓）可能进一步增加。管理不善不仅会导致建筑物和设施被弃置，还可能引发管理费拖欠增加、防灾、卫生及景观等方面对周边地区造成不良影响。 事实上，过去曾发生过因管理公司破产导致维修基金流失，公寓维护陷入困境的事件。国土交通省为防止此类情况发生，并顺畅推进未来日益增加的老旧公寓再生，特此引入本制度。
国土交通省的宗旨： 本制度旨在“在国家主导下推进公寓管理规范化，维持并提升住宅存量质量”。具体而言，国家将制定基本方针和认定标准，地方公共团体依据此标准运营认定制度，以提升公寓管理质量，建立市场认可的机制为目标。 此外，通过推进管理状况的信息公开，区分所有者（业主）能够自行掌握和认识自己公寓的状况，从而提高对适当管理的意识。国土交通省以“公寓的管理就是资产”这一口号为象征，正致力于为“住宅资产价值由管理好坏决定的时代”做好环境准备。
对二手公寓市场的影响：资产价值与流通将如何变化？
管理透明化带来的差异化： 通过引入管理计划认证制度，公寓管理质量在市场上得到评估的时代正逐步到来。过去，二手公寓的资产价值评估主要关注“地理位置”“建筑年限”“专有面积”等因素，管理状况则难以从外部掌握。然而，认证制度使“该公寓是否得到适当管理”得以公开证明，成为购房者的重要决策依据。 实际上，'该公寓是否获得认证'可能成为直接影响资产价值的指标。获得认证的公寓因被视为'管理状况良好的证明'而在市场上获得较高评价，而未获得认证的公寓则可能相对贬值。
对资产价值的影响： 国土交通省自身也表示，通过本制度使公寓的管理状况实现“可视化”，有望为二手房市场建立一个能够合理评估的环境。例如，购买管理计划认证公寓时，可享受住宅贷款【フラット35】的利率下调优惠，此类金融优势可成为认证公寓更易购买（更易出售）的因素。 此外，大型房地产信息网站“AtHome”自2024年5月起，在房产信息页面明确标注“管理计划认证公寓”的标识。这意味着消费者在搜索房产时即可一目了然该公寓是否已获得认证。房地产门户网站公开管理信息实属罕见，这进一步印证了认证公寓在市场中开始受到关注的趋势。
此外，随着信息披露的推进，“管理质量反映在价格上”的趋势也通过数据得到验证。横滨市立大学的铃木准教授分析指出，在民间公寓管理适宜性评价制度（由公寓管理业协会实施的☆评价制度）中，获得5星（满分）评价的公寓，与未评价的公寓相比，买卖价格约高出11%的溢价（附加值）。 这表明管理评价较高的公寓市场价格也较高，同样地，在管理计划认证制度中，管理良好的公寓更容易维持和提升资产价值。
资产价值的提升与管理质量的改善——对业主的优势
资产价值的稳定与提升： 对于实际居住在公寓中的业主而言，管理计划认证制度的最大优势之一是资产价值的稳定或提升。 获得认证的公寓在市场上更容易获得高评价，因此在未来考虑出售时也更有利。例如，一位出售28年房龄公寓的业主表示，由于管理委员会获得了认证，评估价比预期高出80万日元，并以比周边未认证公寓更优的条件成功出售。 房地产公司解释称：“认证公寓是管理状况良好的证明，因此即使与同龄公寓相比，也更容易以高价出售”，业主回顾时表示，协助取得认证真是太好了。由此可见，认证制度可保护公寓的资产价值，甚至在某些情况下提升其价值。
居住舒适度与管理质量的提升： 为了获得认证，管理委员会的运营体制、长期维修计划、资金管理等多个方面需达到一定标准。 在此过程中，发现并改善管理中的问题，最终提升公寓整体管理质量。例如，增加业主大会召开频率、审查维修基金的长期规划并根据不足情况增额、整理名册和记录等措施，强化了建筑物和设备的维护管理体制。 这将提升日常居住舒适度和安全性，营造安心居住环境。实际上，获得认证后，有居民反馈“居住价值（舒适度）提升了”“对管理关注度提高”等积极反馈。管理得当的公寓共用部分保持清洁，设备故障和问题发生率降低，从长远来看，公寓寿命延长效果也值得期待。
税收与金融优惠措施： 获得管理计划认证的公寓可享受行政部门提供的经济支持措施。例如，符合一定条件的认证公寓可享受固定资产税减免措施（※促进老旧公寓长寿命化的税收特例）。 此外，如前所述，购买认证公寓时可享受住房贷款利率优惠（如“フラット35”利率下调），认证公寓进行共用部分翻新工程时可申请低息翻新贷款，以及对修缮积立金进行投资的“公寓居住债券”利率优惠等，多方面的金融支持措施也已到位。 直接惠及居住业主的措施包括每年缴纳的固定资产税负担减轻，以及未来进行翻新时贷款利率负担减轻等。通过获得认证，可能在长期成本方面也更具优势。
社区安全感与信用力提升： 获得认证的公寓被客观认定为“管理完善、优质的公寓”。 因此，对于业主和居住者而言，这有助于提升对居住环境的自豪感和归属感。实际上有报告指出，采用认证或评价制度的公寓中，居住者常表达“感谢管理委员会的努力”“获得认证感到高兴”“认为资产价值会提升”等积极反馈。通过全社区共享管理意识，居民间的合作机制也更易形成，有助于构建良好的社区环境。 此外，获得认证的公寓还能提升金融机构及未来买家的信用力。在以公寓作为抵押贷款或出售时进行评估时，认证能传递“该公寓管理风险较低”的安心感。总体而言，管理计划认证制度的活用能为居住业主带来资产价值提升与生活品质改善的双重优势。
潜在的缺点与担忧点
尽管优势明显，但管理计划认证制度也存在一些需要注意的缺点和担忧。
- 管理委员会负担增加： 最大的担忧是管理委员会的行政负担增加。为了获得并维持认证，除了常规管理业务外，还需准备申请文件、向地方政府提交手续、整理必要文件等额外工作。 特别是文件制作和要件检查需要专业知识，因此可能需要咨询マンション管理士等专业人士，甚至委托其处理。由此产生的时间和金钱成本将由管理组合（最终由区分所有者）承担。此外，认证有效期为5年，需定期办理更新手续，因此即使获得认证后仍需持续投入人力物力。
- 管理内容调整带来的负担： 为满足认证标准，不少公寓需重新评估现有管理体制。例如，若发现维修基金不足，需考虑增加基金（即涨价）。显然，获得住户对额外经济负担的同意并非易事。若老年住户或担心经济负担增加的住户反对，则需在业主委员会内进行协调。 因此，要克服认证获取的障碍，必须面对业主大会共识形成和额外负担等现实问题。
- 未获认证的公寓风险： 认证制度仅为自愿取得，未获认证不会直接面临处罚。然而，从市场角度看，未来可能因是否为“认证公寓”而产生评价差异的风险。 在周边类似公寓相继获得认证的情况下，若自家公寓未能获得认证，可能被购房者视为“管理存在隐患”，或导致资产价值相对下降。特别是对于建筑年限较长、设备或结构存在隐患的房产，未获得认证可能使其更容易被购房者回避。 此外，根据本制度，各地方政府将对被认定为管理不善的公寓进行建议、指导或劝告。若自己的公寓被列为劝告对象，相当于被贴上“管理不善公寓”的标签。此举将不可避免地导致资产价值下降，未来进行重建或出售也将面临更大困难。
- 制度效果的不确定性： 有人指出，管理计划认证制度本身在市场中的效果尚不明确。该制度实施仅数年，认证取得是否能长期提升公寓价值，仍需视未来市场走势而定。目前虽有“资产价值上升的案例增加”等积极报告，但也有“需冷静评估制度创设的影响”的谨慎观点。 不应盲目乐观地追求认证，而应根据自身マンション的实际情况和周边市场行情，进行战略性判断。
如上所述，认证制度不仅存在优势，同时也伴随一定的成本和风险。特别是管理能力较弱的公寓（如老年人比例高、管理人员不足等），可能觉得认证获取的门槛较高。然而，这类公寓恰恰更应以认证标准为参考，致力于改善管理状况，这本身就具有价值。在充分了解缺点的同时，根据公寓的实际情况制定相应的应对策略是值得期待的。
当前市场反应与案例
认证取得的扩展： 尽管管理计划认证制度刚启动不久，但其市场认知度正逐步提升。截至制度实施两年后的2024年5月，全国已有超过800个公寓获得认证。与2023年初的400多个相比，过去一年间认证数量翻了一番。 特别是户数较多、管理委员会体制健全的大型物业，以及对管理状况有信心的管理委员会，正积极申请认证。例如，横滨市首个获得管理计划认证的公寓（建龄35年以上、约600户）中，理事长主动了解制度后果断决定申请，最终成功获得认证。 同时，该公寓还参与了民间管理适性评估制度，并获得了五星（满分100分）的评价。在专家（律师、建筑师、公寓管理师、会计师等）的建议下，努力优化管理委员会的运营，开展了先进的管理举措。该公寓在5年前就对维修基金的积累方式进行了调整，并持续推进管理改善，这些努力为获得高评价奠定了基础。 住户也纷纷表示：“感谢理事会的努力”“获得认证令人欣喜”“资产价值应该会提升吧”等，认证取得对提升居民士气也起到了积极作用，堪称良好案例。
市场评价： 在二手公寓市场中，对管理计划认证制度的关注度正稳步提升。房地产行业内也出现“管理质量终于开始在市场上得到认可的时代来了”的声音，购房者在选择房产时愈发重视管理状况的趋势愈发明显。 事实上，如前所述，认证信息开始在门户网站上发布，以及专家调查显示管理评价较高的公寓获得价格溢价，这些都是市场开始认可管理良好的公寓具有较高价值的证据。此外，国家和地方政府也通过举办研讨会和发布指南等方式，积极推广和普及该制度，“认证公寓=资产价值得到保障的安心公寓”这一形象正逐渐深入人心。
另一方面，目前尚未获得认证的公寓仍占多数，该制度对整个市场产生的影响将取决于未来普及程度。特别是小型公寓和新建公寓，认证申请活动并不活跃，许多管理委员会持观望态度，认为“无需花费太多精力”。然而，从促进二手房流通和形成安心住宅存量的角度来看，该制度发挥的作用重大，预计未来获得认证的公寓数量将逐步增加。 对于公寓业主而言，将管理计划认证制度作为提升自身资产价值的手段之一，积极考虑参与该制度具有一定价值。
总结： 管理计划认证制度是将分售公寓“难以察觉的管理质量”可视化，并提升市场信任度的开创性举措。管理得当的公寓将具备可靠的资产价值，与管理不善的公寓之间的差异化将日益明显。 实际上，自制度实施以来，已出现少量积极案例，制度效果正逐步显现。当然，取得认证面临一定门槛和负担，但只要正确理解利弊，借助专业人士的力量制定应对策略，便可将该制度转化为守护公寓未来价值与安心生活的强大工具。在“公寓管理决定价值”的当下，希望业主们能智慧地利用该制度，为提升自身公寓价值贡献力量。
