Genehmigungssystem für Verwaltungspläne: Auswirkungen auf Eigentumswohnungen

Im April 2022 wurde das System zur Zertifizierung von Verwaltungsplänen eingeführt, um den Verwaltungsstatus von zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen offiziell zu bestätigen. Im Rahmen dieses Systems kann der von der Wohnungseigentumsverwaltungsgesellschaft erstellte Verwaltungsplan, wenn er bestimmte Kriterien erfüllt, von der örtlichen Behörde anerkannt werden (d. h. Eigentumswohnung mit Verwaltungsplan-Anerkennung). Es wird erwartet, dass sich das System erheblich auf den Vermögenswert und die Verteilung von gebrauchten Eigentumswohnungen auswirken wird, indem es die Verwaltungssituation "sichtbar" macht und dem Markt Informationen zur Verfügung stellt.

Überblick und Ziele des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne

Überblick über das Genehmigungssystem für Bewirtschaftungspläne: Das Genehmigungssystem für Bewirtschaftungspläne für Eigentumswohnungen ist ein System, in dessen Rahmen Bewirtschaftungspläne für Eigentumswohnungen von den lokalen Behörden offiziell genehmigt werden können, wenn sie bestimmte vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus festgelegte Standards erfüllen. Das System wurde im April 2022 in vollem Umfang in Betrieb genommen. Die Zertifizierungsstelle ist jede lokale Behörde (Gemeinde oder Präfektur), die den Verwaltungsstatus von Eigentumswohnungen anhand der von der nationalen Regierung festgelegten Kriterien* prüft und einen "Zertifizierungsbescheid" für ordnungsgemäß verwaltete Eigentumswohnungen ausstellt.

Beispiele für Zertifizierungskriterien: Verwaltung der Verwaltungsgemeinschaft (ob sie regelmäßige Mitgliederversammlungen abhält), Einhaltung der Verwaltungsregeln, buchhalterische Zuordnung der Verwaltungsgebühren und Reparaturrücklagen und Reaktion auf Zahlungsrückstände, Inhalt der langfristigen Reparaturpläne (ob mehrere Großreparaturen in dem geplanten Zeitraum von 30 Jahren oder mehr enthalten sind und ob die Höhe der Rücklagen angemessen ist) und viele andere Punkte. Eigentumswohnungen, die alle 17 Kriterien in diesen fünf Bereichen erfüllen, werden als "Eigentumswohnungen mit zertifizierten Verwaltungsplänen" zertifiziert. Die Zertifizierung ist fünf Jahre lang gültig und muss dann erneut beantragt werden (die Antragsgebühren sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich).

Zweck des Systems: Der Hauptzweck der Einführung des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne besteht darin, das Niveau der Verwaltung von Eigentumswohnungen landesweit anzuheben und die ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung zu fördern. Das System wurde vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eingeführt, um die Probleme alternder und verfallender Eigentumswohnungen anzugehen und eine "ordnungsgemäße Verwaltung" sowie die "reibungslose Sanierung alter Eigentumswohnungen" zu fördern. Bisher war die Verwaltung von Eigentumswohnungen der Autonomie der einzelnen Verwaltungsverbände überlassen, doch in Zukunft wollen sich der Staat und die lokalen Behörden aktiv einbringen. Das System sieht insbesondere die offizielle Anerkennung von Eigentumswohnungen mit hervorragender Bewirtschaftung vor, während die lokalen Behörden Eigentumswohnungen, die als unzureichend verwaltet gelten, Ratschläge, Leitlinien und Empfehlungen geben werden. Die Liste der genehmigten Eigentumswohnungen wird auf der Website des Zentrums für Eigentumswohnungsverwaltung und anderer Organisationen von öffentlichem Interesse veröffentlicht, so dass Dritte (wie potenzielle Käufer und Finanzinstitute) den Verwaltungsstatus überprüfen können. Es wird erwartet, dass diese Maßnahmen einen positiven Kreislauf schaffen , in dem die Wohnungseigentumsverwaltungsgesellschaften proaktiv an der Verbesserung ihrer Verwaltung arbeiten.

Hintergrund der Einführung des Systems und der Absichten des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr

Herausforderungen der Überalterung und der alternden Bevölkerung: Der Hintergrund für die Schaffung des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne sind die ernsten Herausforderungen des alternden Wohnungsbestands und der Überalterung der Eigentümer und Bewohner in ganz Japan. Nach einer Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wird die Zahl der über 40 Jahre alten Eigentumswohnungen Ende 2022 etwa 1.257.000 betragen und bis 2032, also zehn Jahre später, auf etwa 2,6 Millionen (etwa das 2,1-fache) und bis 2042, also zwanzig Jahre später, auf 4,45 Millionen (etwa das 3,5-fache) ansteigen. Während die Zahl der älteren Eigentumswohnungen rapide zunimmt, altert auch die Zahl der Personen, die für die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften zuständig sind, und in vielen Gebieten wird ein Mangel an Verwaltungsratsmitgliedern zu einem Problem. Der Anteil derjenigen, die angeben, dass sie in ihrer jetzigen Wohnung mit der Absicht leben, dort dauerhaft zu wohnen, nimmt zu, und da sowohl das Gebäude als auch seine Bewohner altern, gibt es Bedenken wegen unzureichender Mittel für Reparaturen undSchwierigkeiten, in wichtigen Fragen einen Konsens zu finden.

Wenn nicht gegengesteuert wird, kann die Zahl der schlecht verwalteten Eigentumswohnungen (Eigentumswohnungen, die ohne ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung verfallen sind) steigen. Eine unzureichende Verwaltung führt nicht nur zur Vernachlässigung des Gebäudes und der Einrichtungen, sondern auch zu einem Anstieg der Rückstände bei den Verwaltungsgebühren und kann sich negativ auf die Umgebung auswirken, was den Katastrophenschutz, die Hygiene und das Landschaftsbild betrifft. In der Vergangenheit gab es sogar Fälle, in denen Reparaturrücklagen durch den Konkurs von Verwaltungsgesellschaften verloren gingen, was die Instandhaltung von Eigentumswohnungen erschwerte. Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MLIT) hat dieses System eingeführt, um solche Situationen zu vermeiden und die Sanierung der zunehmenden Zahl alter Eigentumswohnungen in Zukunft zu erleichtern.

Ziele des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: Mit dem System verfolgt das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus die Absicht, "die Qualität des Wohnungsbestands zu erhalten und zu verbessern, indem es die ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen unter der Leitung des Staates fördert". Konkret geht es darum, die Qualität der Verwaltung von Eigentumswohnungen zu verbessern und ein System zu schaffen, bei dem Eigentumswohnungen auf dem Markt bewertet werden, indem die nationale Regierung grundlegende Richtlinien und Zertifizierungskriterien festlegt und die lokalen Behörden ein darauf basierendes Zertifizierungssystem betreiben. Durch die Förderung der Offenlegung von Informationen über den Zustand der Verwaltung soll außerdem das Bewusstsein der Wohnungseigentümer (Eigentümer) selbst gestärkt werden, damit sie den Zustand ihrer Eigentumswohnungen verstehen und anerkennen und eine angemessene Verwaltung sicherstellen. Wie durch den Satz "Kaufen Sie die Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung " symbolisiert, fördert das MLIT die Entwicklung eines Umfelds, das auf eine Ära vorbereitet, in der der Vermögenswert einer Wohnung durch die Qualität ihrer Verwaltung bestimmt wird.

Auswirkungen auf den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen: Wie werden sich der Wert und die Verteilung der Immobilien verändern?

Differenzierung durch Visualisierung der Verwaltung: Mit der Einführung des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne beginnt die Ära, in der die Qualität der Verwaltung von Eigentumswohnungen auf dem Markt bewertet wird. Bislang standen bei der Bewertung von gebrauchten Eigentumswohnungen Faktoren wie Lage", Alter" und Exklusivfläche" im Vordergrund, während der Zustand der Verwaltung ein von außen schwer zu erfassender Faktor war. Mit dem Zertifizierungssystem wird jedoch offiziell nachgewiesen, "ob die Eigentumswohnung ordnungsgemäß verwaltet wird oder nicht", was für Kaufinteressenten ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist. Es wurde sogar darauf hingewiesen, dass die Frage, ob eine Eigentumswohnung zertifiziert ist oder nicht, ein Indikator sein kann, der in direktem Zusammenhang mit dem Wert der Immobilie steht. Es wird davon ausgegangen, dass Eigentumswohnungen mit einer Zertifizierung auf dem Markt als Beweis für gute Bewirtschaftungsbedingungen hoch geschätzt werden, während diejenigen ohne Zertifizierung einen relativen Wertverlust erleiden können.

Auswirkungen auf den Vermögenswert: Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus selbst hat die Hoffnung geäußert, dass mit diesem System ein Umfeld geschaffen wird, in dem der Bewirtschaftungszustand von Eigentumswohnungen "sichtbar" gemacht und somit auf dem Gebrauchtmarkt angemessen bewertet werden kann. So gibt es bereits ein System, bei dem Käufer von Eigentumswohnungen mit einem zertifizierten Bewirtschaftungsplan eine Zinsvergünstigung auf ihr Hypothekendarlehen erhalten können [Wohnung 35], und diese finanziellen Vorteile können den Kauf (oder Verkauf) einer zertifizierten Eigentumswohnung erleichtern. Darüber hinaus hat die große Immobilieninformations-Website At Home ab Mai 2024 einen Dienst gestartet, der auf den Seiten mit den Immobilieninformationen deutlich darauf hinweist, dass es sich bei der Immobilie um eine "nach dem Managementplan zertifizierte Eigentumswohnung" handelt. Auf diese Weise können die Verbraucher zum Zeitpunkt der Immobiliensuche auf einen Blick erkennen, ob die Eigentumswohnung zertifiziert ist. Es ist ungewöhnlich, dass ein Immobilienportal Informationen über die Verwaltung veröffentlicht, was ein Beweis dafür ist, dass zertifizierte Eigentumswohnungen auf dem Markt an Aufmerksamkeit gewinnen.

Darüber hinaus zeigen die Daten auch eine Tendenz, dass sich die Qualität der Verwaltung im Preis widerspiegelt, wenn die Veröffentlichung von Informationen fortschreitet. Nach einer Analyse von Associate Professor Suzuki von der Yokohama City University wiesen Eigentumswohnungen, die im Rahmen des privaten Bewertungssystems für die ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen (*Sterne-Bewertungssystem der Condominium Management Association) eine Bewertung von fünf Sternen (perfekte Punktzahl) erhielten, im Vergleich zu nicht bewerteten Eigentumswohnungen einen Aufschlag (Mehrwert) von etwa 11 % auf den Verkaufspreis auf. Dies deutet darauf hin, dass Eigentumswohnungen, deren Verwaltung durch Dritte besser bewertet wurde, tendenziell höhere Marktpreise erzielen, und ähnlich wie beim Zertifizierungssystem für Verwaltungspläne ist es bei gut verwalteten Eigentumswohnungen wahrscheinlicher, dass sie ihren Vermögenswert erhalten und verbessern.

Höherer Vermögenswert und verbesserte Qualität der Verwaltung - Vorteile für die Eigentümer

Stabilisierungoder Verbesserung des Vermögenswerts: Für die Eigentümer, die tatsächlich in den Eigentumswohnungen leben, ist einer der größten Vorteile des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne die Stabilisierung oder Verbesserung des Vermögenswerts. Zertifizierte Eigentumswohnungen werden auf dem Markt mit größerer Wahrscheinlichkeit höher bewertet, was bei einem späteren Verkauf von Vorteil sein kann. Ein Eigentümer, der eine 28 Jahre alte Eigentumswohnung verkaufte, sagte beispielsweise aus, dass der Schätzwert um 800.000 Yen höher war als erwartet, weil die Wohnung von der Verwaltungsgesellschaft zertifiziert worden war, und dass er sie zu besseren Bedingungen verkaufen konnte als nicht zertifizierte Wohnungen in der Nachbarschaft. Das Immobilienunternehmen erklärte ihm, dass zertifizierte Eigentumswohnungen auch bei gleichem Alter in der Regel zu einem höheren Preis verkauft werden, weil dies beweist, dass sie gut verwaltet werden, und er erinnert sich, dass er sehr froh war, dass er dazu beigetragen hat, die Zertifizierung zu erhalten. Auf diese Weise dürfte das Zertifizierungssystem den Vermögenswert der Eigentumswohnungen schützen und in einigen Fällen sogar steigern.

Verbesserte Wohn- und Verwaltungsqualität: Für eine Zertifizierung muss ein Mehrfamilienhaus bestimmte Standards in verschiedenen Bereichen erfüllen, wie z. B. das Verwaltungssystem der Verwaltungsgemeinschaft, langfristige Reparaturpläne und die Verwaltung der Mittel. Das Verfahren bietet die Möglichkeit, Managementprobleme zu erkennen und zu verbessern, was wiederum die Qualität des Managements der Wohnanlage insgesamt verbessert. So werden beispielsweise Initiativen wie "Erhöhung der Häufigkeit der Mitgliederversammlungen", "Überprüfung der langfristigen Prognose des Reparaturrücklagenfonds und Aufstockung des Betrags, wenn ein Defizit besteht" und "Führung von Registern und Aufzeichnungen" durchgeführt, um das Instandhaltungs- und Verwaltungssystem des Gebäudes und der Einrichtungen zu stärken. Dies erhöht den täglichen Wohnkomfort und die Sicherheit und führt zur Schaffung eines sicheren Wohnumfelds. Manche sagen sogar, dass der Erwerb der Zertifizierung zu einer "Wertsteigerung (Komfort) der Wohnung" und zu einem "erhöhten Interesse an der Verwaltung" geführt hat. In ordnungsgemäß verwalteten Eigentumswohnungen werden die Gemeinschaftsräume sauber gehalten und das Auftreten von Ausstattungsmängeln und -problemen wird verringert, was langfristig die Lebensdauer der Wohnung verlängern dürfte.

Steuerliche und finanzielle Anreize: Für Eigentumswohnungen mit einem genehmigten Bewirtschaftungsplan sind auch finanzielle Unterstützungsmaßnahmen der Regierung möglich. Wenn eine zertifizierte Eigentumswohnung bestimmte Anforderungen erfüllt, hat sie beispielsweise Anspruch auf eine Ermäßigung der Grundsteuer (*Spezielle steuerliche Maßnahmen zur Förderung der Langlebigkeit alternder Eigentumswohnungen). Darüber hinaus gibt es, wie bereits erwähnt, neben vergünstigten Hypothekenzinsen beim Kauf einer zertifizierten Eigentumswohnung (ermäßigte Zinssätze für Wohnung 35), ein System, das zinsgünstige Renovierungsdarlehen gewährt, wenn Reparaturarbeiten an Gemeinschaftsbereichen in zertifizierten Eigentumswohnungen durchgeführt werden, vergünstigte Zinssätze für Condominium Sumai-ru Bonds, die Reparaturreserven anlegen, und andere vielfältige finanzielle Unterstützung Das System bietet auch eine vielseitige finanzielle Unterstützung. Zu den unmittelbaren Vorteilen für die Wohnungseigentümer gehören eine Verringerung der jährlichen Grundsteuerzahlungen und eine Verringerung der Zinslast bei künftigen Renovierungsarbeiten; die Zertifizierung kann auch im Hinblick auf die langfristigen Kosten von Vorteil sein.

Erhöhte Sicherheit und Glaubwürdigkeit für die Gemeinschaft: Zertifizierte Eigentumswohnungen werden objektiv als "gut verwaltete und gut geführte" Eigentumswohnungen zertifiziert. Dies führt dazu, dass die Eigentümer und Bewohner stolzer auf ihre Häuser sind und sich mit ihnen verbunden fühlen. In Eigentumswohnungen, die das Zertifizierungs- und Bewertungssystem anwenden, wurde berichtet, dass viele Bewohner ihre Anerkennung für die Bemühungen des Verwaltungsrats zum Ausdruck gebracht haben, sich über die Zertifizierung freuen und glauben, dass der Wert ihrer Immobilien steigen wird. Die Tatsache, dass das Bewusstsein für die Verwaltung in der gesamten Wohnanlage vorhanden ist, erleichtert den Bewohnern die Zusammenarbeit untereinander, was sich ebenfalls positiv auf die Bildung einer guten Gemeinschaft auswirkt. Darüber hinaus trägt eine zertifizierte Wohnanlage auch zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit bei Finanzinstituten und Kaufinteressenten bei. Denn sie gibt bei der Aufnahme eines Kredits auf die Eigentumswohnung als Sicherheit oder bei einer Bewertung zum Zeitpunkt des Verkaufs das Gefühl der Sicherheit, dass die Eigentumswohnung in Bezug auf die Verwaltung ein geringes Risiko darstellt. Insgesamt lässt sich sagen, dass die Verwendung eines Zertifizierungssystems für den Verwaltungsplan sowohl Vorteile für den Vermögenswert als auch für den Lebensstil des Eigentümers mit sich bringt.

Mögliche Nachteile und Bedenken

Neben den vielen Vorteilen gibt es auch einige Nachteile und Bedenken, die im Zusammenhang mit dem Zertifizierungssystem für Verwaltungspläne zu beachten sind.

• Erhöhter Aufwand für Verwaltungsgesellschaften: Die größte Sorge ist der erhöhte Verwaltungsaufwand für Verwaltungsgesellschaften. Um die Zertifizierung zu erlangen und aufrechtzuerhalten, ist neben den üblichen Verwaltungsaufgaben wie der Erstellung der Antragsunterlagen, der Einreichung bei den örtlichen Behörden und der Führung der erforderlichen Dokumentation zusätzliche Arbeit erforderlich. Insbesondere die Erstellung der Unterlagen und die Prüfung der Anforderungen erfordern auch Fachwissen, so dass in einigen Fällen Experten wie z. B. Hausverwalter hinzugezogen oder in einigen Fällen auch ausgelagert werden. Der zeitliche und finanzielle Aufwand hierfür wird von der Verwaltungsgemeinschaft (und damit den Wohnungseigentümern) getragen. Außerdem ist die Zertifizierung fünf Jahre lang gültig und muss regelmäßig erneuert werden, so dass auch nach einer einmaligen Zertifizierung ein ständiger Aufwand entsteht.

• Belastung durch die Überprüfung von Verwaltungsdetails: Viele Wohnungseigentümer müssen ihr derzeitiges Verwaltungssystem überprüfen, um die Zertifizierungskriterien zu erfüllen. Wird beispielsweise ein Defizit im Reparaturrücklagenfonds festgestellt, muss eine Erhöhung des Rücklagenfonds (Preiserhöhung) in Betracht gezogen werden. In der Tat ist es natürlich nicht immer einfach, die Zustimmung der Bewohner zu zusätzlichen finanziellen Belastungen zu erlangen. Wenn ältere Bewohner oder diejenigen, die sich über die erhöhte finanzielle Belastung Sorgen machen, Einspruch erheben, müssen möglicherweise Anpassungen innerhalb der Vereinigung vorgenommen werden. Die Überwindung der Hürden für eine Zertifizierung ist also mit praktischen Herausforderungen verbunden , wie z. B. der Konsensfindung innerhalb der Genossenschaft und zusätzlichen Belastungen.

• Risiken für nicht zertifizierte Eigentumswohnungen: Das Zertifizierungssystem ist freiwillig, und es werden keine direkten Strafen für die Nicht-Zertifizierung verhängt. Aus der Marktperspektive besteht jedoch das Risiko, dass es in Zukunft einen Unterschied in der Bewertung geben wird, je nachdem, ob ein Gebäude eine "zertifizierte Eigentumswohnung" ist oder nicht. Wenn Ihre Eigentumswohnung nicht zertifiziert ist, während ähnliche Eigentumswohnungen in der Nachbarschaft nacheinander zertifiziert werden, besteht die Gefahr, dass potenzielle Käufer Sie für bedenklich halten, was die Verwaltung angeht, oder dass Ihr Vermögenswert relativ sinkt. Insbesondere je älter die Immobilie ist und je unsicherer die Einrichtungen und die Struktur sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie wegen der fehlenden Zertifizierung gemieden werden. Darüber hinaus soll jede Gemeinde im Rahmen dieses Systems Eigentumswohnungen, die als schlecht verwaltet gelten, Ratschläge, Hinweise und Empfehlungen geben. Wenn Ihre Wohnanlage Gegenstand einer Empfehlung ist, werden Sie gesellschaftlich als "schlecht verwaltete Wohnanlage" gebrandmarkt. Dies würde unweigerlich zu einem Rückgang der Vermögenswerte führen und die Gefahr mit sich bringen, dass es schwieriger wird, die Eigentumswohnung in Zukunft wieder aufzubauen oder zu verkaufen.

• Ungewissheit über die Wirksamkeit des Systems: Es wurde darauf hingewiesen, dass die Wirksamkeit des Zertifizierungssystems für Bewirtschaftungspläne selbst auf dem Markt unbekannt ist. Das System wurde erst vor wenigen Jahren eingeführt, und es hängt von der künftigen Marktentwicklung ab, inwieweit der Erwerb der Zertifizierung langfristig zu einer Wertsteigerung der Eigentumswohnungen führen wird. Derzeit gibt es zwar positive Berichte wie "es gibt mehr Fälle, in denen die Immobilienwerte steigen", aber es gibt auch vorsichtige Meinungen, dass "die Auswirkungen der Einführung des Systems sachlich bewertet werden müssen". Es ist wichtig, eine strategische Entscheidung auf der Grundlage der Situation der eigenen Wohnung und des umliegenden Marktes zu treffen, anstatt extrem optimistisch zu sein und sich zu einer Zertifizierung zu zwingen.

Wie bereits erwähnt, bringt das Zertifizierungssystem neben den Vorteilen auch gewisse Kosten und Risiken mit sich. Insbesondere bei Eigentumswohnungen mit schwachen Verwaltungsgemeinschaften (z. B. mit einer alternden Bevölkerung und einem Mangel an Vorstandsmitgliedern) können die Hürden für eine Zertifizierung hoch erscheinen. Es lässt sich jedoch sagen, dass es sich umso mehr lohnt, an der Verbesserung der Bewirtschaftungssituation unter Bezugnahme auf die Zertifizierungskriterien zu arbeiten, je mehr solcher Eigentumswohnungen zertifiziert sind. Es ist ratsam, die Maßnahmen auf die tatsächliche Situation der Wohnanlage abzustimmen und dabei auch die Nachteile zu berücksichtigen.

Aktuelle Marktreaktionen und Beispiele

Verbreitung der Zertifizierung: Obwohl das System zur Zertifizierung von Bewirtschaftungsplänen erst vor kurzem eingeführt wurde, nimmt die Bekanntheit des Systems auf dem Markt allmählich zu. Im Mai 2024, zwei Jahre nach dem Start des Systems, waren landesweit mehr als 800 Eigentumswohnungen akkreditiert, Anfang 2023 waren es noch 400. Vor allem große Objekte mit einer großen Anzahl von Eigentumswohnungen und einer gut strukturierten Verwaltungsgemeinschaft sowie Verwaltungsgemeinschaften, die von ihrem Verwaltungsstatus überzeugt sind, ergreifen die Initiative zur Zertifizierung. Die erste Wohnanlage in Yokohama (mehr als 35 Jahre alt, ca. 600 Einheiten), deren Verwaltungsplan zertifiziert wurde, war beispielsweise der Vorsitzende des Verwaltungsrats selbst, der sich ohne zu zögern für die Zertifizierung entschied, nachdem er sich über das System informiert hatte, und diese erfolgreich erhielt. Gleichzeitig stellte sie sich dem Bewertungssystem für die Angemessenheit der Verwaltung des privaten Sektors und erhielt fünf Sterne (von 100). Sie bemüht sich um eine fortschrittliche Verwaltung, indem sie sich von Fachleuten (Anwälten, Architekten, Verwaltern, Buchhaltern usw.) beraten lässt und sich um eine Optimierung des Betriebs der Verwaltungsgemeinschaft bemüht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ihre Verwaltung kontinuierlich verbessert, u. a. durch eine Überprüfung der Finanzierungsformel für die Reparaturrücklagen vor fünf Jahren, was zu einer hohen Bewertung der Ergebnisse geführt hat. Die Bewohner äußerten auch, dass sie für die Bemühungen des Verwaltungsrats dankbar seien, sich über die Zertifizierung freuten und davon ausgingen, dass der Immobilienwert dadurch steigen würde.

Marktbewertung: Auf dem Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen nimmt die Aufmerksamkeit für das Zertifizierungssystem für Managementpläne stetig zu. Auch die Immobilienbranche vertritt die Auffassung, dass es an der Zeit ist, die Qualität des Managements auf dem Markt zu bewerten, und es gibt eine klare Tendenz, dass potenzielle Käufer bei der Auswahl einer Immobilie auf den Status des Managements achten. Die Tatsache, dass, wie bereits erwähnt, Informationen über die Akkreditierung auf Portalseiten erscheinen und dass spezialisierte Erhebungen einen Preisaufschlag für Eigentumswohnungen mit hoher Managementbewertung zeigen, ist ein Beweis dafür, dass der Markt begonnen hat, den hohen Wert von gut verwalteten Eigentumswohnungen zu erkennen. Darüber hinaus bemühen sich die nationalen und lokalen Behörden, das System durch Seminare und Leitfäden bekannt zu machen, und das Image "zertifizierte Eigentumswohnungen = sichere und werterhaltende Eigentumswohnungen" verbreitet sich allmählich.

Andererseits hat die Mehrheit der Eigentumswohnungen noch keine Zertifizierung erhalten, und die Auswirkungen auf den gesamten Markt werden von der künftigen Verbreitung des Systems abhängen. Insbesondere bei kleinen und neuen Eigentumswohnungen ist der Erwerb der Zertifizierung noch nicht sehr aktiv, und viele Verwaltungsverbände nehmen eine abwartende Haltung ein, da sie der Meinung sind, dass sie sich nicht so viel Mühe machen müssen. Unter dem Gesichtspunkt der Förderung des Vertriebs von gebrauchten Eigentumswohnungen und der Bildung eines sicheren Wohnungsbestandes spielt dieses System jedoch eine wichtige Rolle, und es ist zu erwarten, dass die Zahl der zertifizierten Objekte in Zukunft weiter steigen wird. Es lohnt sich für die Wohnungseigentümer, eine Infragestellung des Zertifizierungssystems für Verwaltungspläne als Mittel zum Schutz und zur Steigerung des eigenen Vermögenswertes positiv zu bewerten.

Fazit: Das Zertifizierungssystem für Bewirtschaftungspläne ist eine bahnbrechende Initiative, die die "unsichtbare Qualität der Bewirtschaftung" von Eigentumswohnungen sichtbar macht und zu Vertrauen auf dem Markt führt. Es ist an der Zeit, dass Eigentumswohnungen, die ordnungsgemäß verwaltet werden, einen soliden Vermögenswert haben und sich von solchen unterscheiden, bei denen dies nicht der Fall ist. In der Tat sind seit dem Start des Systems positive Fälle gemeldet worden, wenn auch nur wenige, und die Auswirkungen des Systems beginnen sich allmählich abzuzeichnen. Natürlich gibt es Hürden und Belastungen zu überwinden, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, aber wenn man die Vor- und Nachteile richtig versteht und mit Hilfe von Fachleuten Maßnahmen ergreift, wird es eine große Waffe sein, um den zukünftigen Wert von Eigentumswohnungen zu schützen und das Wohnen zu sichern. Ich wünsche Ihnen als Eigentümer, dass Sie das System klug nutzen und es zur Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung einsetzen.