중고 아파트 시장에 미치는 관리계획 인증제도의 영향과 전망

2022년 4월, 분양 아파트의 관리 상태를 공적으로 보증하는 ' 관리계획 인증제도 '가 시작됐다. 이 제도는 아파트 관리조합이 수립한 관리계획이 일정 기준을 충족하면 지자체로부터 인증(=관리계획 인증 아파트)을 받을 수 있다. 관리 상황을 '가시화'하여 시장에 정보를 제공함으로써 중고 아파트의 자산 가치와 유통에도 큰 영향을 미칠 것으로 기대되고 있다.

관리계획인증제도의 개요와 목적

관리계획 인정제도 개요: 아파트 관리계획 인정제도는 아파트 관리계획이 국토교통부가 정한 일정 기준을 충족할 경우 지방자치단체로부터 공식적인 인정을 받을 수 있는 제도로, 2020년 아파트 관리 적정화법 개정으로 신설되어 2022년 4월부터 본격적으로 운영이 시작되었습니다. 시작되었습니다. 인증의 주체는 각 지자체(시구정촌, 도도부현)로, 국가가 제시한 기준*에 따라 아파트의 관리 상태를 심사하여 적절하게 관리되고 있는 아파트에 '인증 통지서'를 교부한다.

인증 기준 예시: 관리조합의 운영 상황(총회를 정기적으로 개최하고 있는지), 관리규약의 정비 상황, 관리비-수선 적립금의 회계 구분과 체납에 대한 대응, 장기수선계획의 내용(30년 이상의 계획 기간에 여러 차례의 대규모 수선이 포함되어 있는지, 적립 금액이 적절한지) 등 다양한 항목으로 체크됩니다. 이 5개 분야 17개 항목에 걸친 기준을 모두 충족하는 아파트가 '관리계획 인증 아파트'로 인정받는 구조다. 인증의 유효기간은 5년이며, 갱신 시에는 재신청이 필요하다(신청 비용은 지자체에 따라 다르다).

제도 도입 목적: 관리계획인증제도가 도입된 가장 큰 목적은 전국 아파트의 관리수준을 높이고 적정 유지관리를 촉진하기 위함이다. 아파트의 노후화-고령화 문제에 대응하고 '건전한 관리'와 '노후 아파트의 원활한 재생'을 촉진하기 위해 국토교통부가 만들었다. 기존에는 아파트의 관리가 각 관리조합의 자율성에 맡겨져 있었으나, 앞으로는 국가와 지자체가 적극적으로 관여하겠다는 입장을 보이고 있다. 구체적으로는 이 제도에 의해 관리 상태가 우수한 아파트에 공적 보증을 부여하는 한편, 관리 상태가 부적절하다고 판단되는 아파트에 대해서는 지자체가 조언-지도-권고를 하게 되었습니다. 인증 아파트 목록은 공익재단법인 아파트관리센터 등의 사이트에 공개되기 때문에 제3자(구매 검토자나 금융기관 등)도 관리 상태를 확인할 수 있게 된다. 이러한 시책으로 아파트 관리조합이 주체적으로 관리 개선에 임하는 선순환 구조를 만들 수 있을 것으로 기대되고 있습니다.

제도 도입 배경과 국토교통부의 의도

노후화와 고령화라는 과제: 관리계획 인정제도가 탄생한 배경에는 일본 전국적으로 진행되고 있는 아파트 재고의 노후화와 소유자-거주자의 고령화라는 심각한 과제가 있다. 국토교통성의 조사에 따르면, 지은 지 40년 이상 된 아파트는 2022년 말 기준으로 약 125.7만 가구에 달하며, 10년 후인 2032년에는 약 260만 가구(약 2.1배), 20년 후인 2042년에는 약 445만 가구(약 3.5배)까지 늘어날 것으로 예상된다. 노후 아파트가 급증하는 반면, 관리조합을 담당하는 인력도 고령화되면서 곳곳에서 임원이 부족하다는 문제가 제기되고 있다. 실제로 '영구 거주할 생각으로 현재 아파트에 살고 있다'는 사람의 비율이 증가하고, 건물도 주민도 고령화되면서 수선충당금 부족과중요 사안에 대한 합의 도출이 어려워지는 상황이 우려되고 있다.

이렇게 방치하면 관리 부실 아파트 (적절한 유지관리가 이루어지지 않아 황폐화된 아파트)가 늘어날 수 있다. 관리 부실에 빠지면 건물과 설비가 방치될 뿐만 아니라 관리비 체납 증가, 방재-위생-경관 측면에서 주변 지역에도 악영향을 끼칠 수 있다. 실제로 과거에는 관리회사 부도로 인해 수선 적립금이 없어져 아파트 유지관리가 어려워지는 사건도 발생하기도 했다. 국토교통성은 이러한 사태를 미연에 방지하고, 앞으로 늘어날 노후 아파트의 재생을 원활하게 진행하기 위해 본 제도를 도입한 것이다.

국토교통성의 목적: 본 제도에는 '아파트 관리의 적정화를 국가 주도로 추진하여 주택 재고의 질을 유지-향상시키겠다'는 국토교통성의 강한 의도가 담겨 있습니다. 구체적으로는 국가가 기본방침과 인증기준을 정하고, 지방자치단체가 이를 바탕으로 인증제도를 운영함으로써 아파트 관리의 질을 높이고 시장에서 평가받을 수 있는 구조를 마련하는 것을 목표로 하고 있습니다. 또한 관리 현황의 정보 공개를 통해 구분소유자(소유자) 스스로 자신의 아파트 상태를 파악-인식하고 적절한 관리에 대한 인식을 높이는 효과도 기대되고 있다. 국토부는 ' 아파트는 관리를 사라 '는 말로 상징되는 것처럼 '주거의 자산가치가 관리의 좋고 나쁨에 따라 결정되는 시대'에 대비한 환경 정비를 추진하고 있는 것이다.

중고 아파트 시장에 미치는 영향: 자산가치와 유통은 어떻게 달라질까?

관리의 가시화를 통한 차별화: 관리계획 인증제도 도입으로 아파트 관리의 질이 시장에서 평가받는 시대가 본격적으로 시작되고 있다. 지금까지 중고 아파트의 자산가치 평가는 '입지', '지은 지 오래됨', '전용면적' 등이 중시되어 관리 상태는 외부에서 파악하기 어려운 요소였다. 하지만 인증제도를 통해 '해당 아파트가 제대로 관리되고 있는지'가 공식적으로 증명되기 때문에 구매 희망자에게는 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다. 실제로 '해당 아파트가 인증을 받았는지 여부'는 자산 가치와 직결되는 지표가 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 인증을 받은 아파트는 관리 상태가 양호하다는 증거로 시장에서 높은 평가를 받고, 반대로 인증이 없는 경우 상대적으로 평가가 떨어질 수 있다는 견해다.

자산 가치에 미치는 영향: 국토교통부 스스로도 이 제도로 인해 아파트의 관리 상태가 '가시화'됨으로써 중고 시장에서 제대로 평가받을 수 있는 환경이 조성될 것으로 기대감을 나타내고 있다. 예를 들어, 관리계획 인정 아파트를 구입하는 경우 주택담보대출[플랫 35]의 금리 인하 혜택을 받을 수 있는 제도가 이미 마련돼 있으며, 이러한 금융상의 혜택은 인정 아파트를 구입하기 쉽게(팔기 쉽게) 만드는 요인이라고 할 수 있다. 또한 대형 부동산 정보 사이트 앳홈은 2024년 5월부터 매물 정보 페이지에 '관리계획 인정 아파트'임을 명시하는 서비스를 시작했다. 이를 통해 소비자는 매물 검색 시점에 해당 아파트가 관리계획인가를 한 눈에 알 수 있게 되었다. 부동산 포털에서 관리 정보를 게재하는 것은 이례적인 일로, 그만큼 시장에서도 인증 아파트가 주목받기 시작했다는 증거라고 할 수 있다.

또한 정보공개의 진전에 따라 '관리의 질이 가격에 반영되는' 경향도 데이터로 나타나고 있다. 요코하마시립대학 스즈키 준교수의 분석에 따르면, 민간 아파트 관리 적정성 평가제도(※아파트관리업협회의 ☆평가제도)에서 별 5개(만점)의 평가를 받은 아파트는 미평가 아파트에 비해 매매가격에 약 11%의 프리미엄(가산)이 붙는 것을 확인할 수 있었다고 한다. 이는 제3자의 관리평가가 높은 아파트일수록 시장가격이 높은 경향을 보이고 있으며, 관리계획 인증제도에서도 마찬가지로 관리가 잘 된 아파트일수록 자산가치를 유지-향상시키기 쉽다고 볼 수 있다.

자산가치 향상과 관리의 질적 향상 - 소유주에게 주는 이점

자산 가치의 안정 및 향상: 실제 아파트에 거주하는 소유자에게 관리계획 인증제도의 가장 큰 장점 중 하나는 자산 가치의 안정 또는 향상이다. 인증을 받은 아파트는 시장에서 높은 평가를 받기 쉬워지기 때문에 향후 매각을 고려할 때에도 유리하게 작용한다. 예를 들어, 28년 된 아파트를 매각한 한 소유자는 관리조합에서 인가를 받은 덕분에 예상보다 80만 엔이나 높은 평가액이 책정되어 인근의 미인증 아파트보다 좋은 조건으로 매각할 수 있었다고 증언한다. 부동산업체로부터 ' 인증 아파트는 관리 상태가 좋다는 증거가 되기 때문에 같은 연식이라도 더 비싸게 팔리는 경향이 있다 '는 설명을 들었다며, 인증 취득에 협조해줘서 정말 다행이었다고 회상했다. 이처럼 인증제도를 통해 아파트의 자산가치를 보호하고 경우에 따라서는 상승을 기대할 수 있다.

주거 쾌적성 및 관리 품질 향상: 인증을 받기 위해서는 관리조합의 운영체계, 장기수선계획, 자금관리 등 다양한 측면에서 일정 수준을 충족해야 한다. 이 과정에서 관리상의 문제점을 파악하고 개선하는 계기가 되어 결과적으로 아파트 전체 관리의 질이 향상된다. 예를 들어 '총회 개최 횟수를 늘리고', '수선충당금의 장기 전망을 면밀히 검토해 부족분이 있으면 증액하고', '명부나 기록류를 정비하는 등 건물과 시설의 유지관리 체계를 강화하는 등의 노력이 이뤄진다. 이를 통해 일상의 쾌적함과 안전성이 높아져 안심하고 살 수 있는 환경을 조성할 수 있다. 실제로 인증 취득을 계기로 '거주 가치(쾌적성)가 높아졌다', '관리에 대한 관심이 높아졌다'는 목소리도 들려온다. 적절한 관리가 이뤄지는 아파트는 공용부분이 깨끗하게 유지되고, 설비 결함이나 트러블 발생도 억제되기 때문에 장기적으로 아파트의 수명 연장 효과도 기대할 수 있다.

세제 및 금융 우대: 관리계획 인증 아파트에는 행정의 경제적 지원책도 마련돼 있다. 예를 들어, 인증 아파트가 일정 요건을 충족하는 경우 고정자산세 감면 혜택을 받을 수 있는 제도가 있다(※노후 아파트의 장수명화를 촉진하는 세제 특례). 또한, 앞서 언급한 바와 같이 인증 맨션을 구입할 때 주택 융자 금리 우대(플랫 35의 금리 인하)에 더해, 인증 맨션에서 공용부 개수 공사를 할 경우 저리의 리폼 융자를 받을 수 있는 제도, 수선 적립금을 운용하는 '맨션 스마이-루 채권'의 금리 우대 등 다각적인 금융 지원도 준비되어 있습니다. 도 준비되어 있습니다. 거주 소유자에게 직접적으로 혜택이 돌아가는 것으로는 매년 납부하는 고정자산세 부담 경감, 향후 리모델링 실시 시 이자 부담 경감 등을 들 수 있으며, 인증을 받아두면 장기적인 비용 측면에서도 유리 할 수 있다.

커뮤니티에 대한 안정감과 신뢰도 향상: 인증을 받은 아파트는 객관적으로 볼 때 '잘 관리된 우량 아파트'임이 입증된 것이다. 따라서 소유자나 거주자에게는 자신의 집에 대한 자부심과 애착이 높아지는 효과도 있다. 실제로 인증 및 평가제도를 이용하는 아파트에서는 '이사회의 노력에 감사하다', '인증을 받아 기쁘다', '자산가치가 상승할 것 같다'는 입주민들의 목소리가 많았다는 보고가 있다. 아파트 전체가 관리 의식을 공유하게 되면 입주민 간 협력 체계도 강화되기 쉬워져 좋은 커뮤니티 형성에도 긍정적으로 작용한다. 또한, 인증 아파트라는 것은 금융기관이나 예비 구매자의 신용도를 높이는 데도 기여한다. 아파트를 담보로 대출을 받을 때나 매각 시 평가 시에도 '이 아파트라면 관리상 리스크가 낮다'는 안심감을 줄 수 있기 때문이다. 종합적으로 볼 때, 관리계획 인정제도의 활용은 거주 소유자에게 자산적 장점과 생활상의 장점을 모두 가져다 준다고 할 수 있습니다.

예상되는 단점 및 우려되는 사항

장점이 많은 반면, 관리처분계획인가제도에는 몇 가지 주의해야 할 단점이나 우려 사항도 지적되고 있습니다.

• 관리조합의 부담 증가: 가장 큰 우려는 관리조합의 업무 부담이 증가 한다는 점이다. 인가를 취득하고 유지하기 위해서는 신청 서류 준비, 지자체 제출 절차, 필요 서류 정비 등 일반적인 관리 업무 외에 추가적인 업무가 발생한다. 특히 서류 작성과 요건 확인에는 전문 지식도 필요하기 때문에 아파트 관리사 등 전문가에게 자문을 구하거나 경우에 따라서는 위탁하는 경우도 있다. 이에 따른 시간적, 금전적 비용은 관리조합(나아가 구분소유자)이 부담하게 된다. 또한, 인증 유효기간은 5년으로 정기적인 갱신 절차가 필요하기 때문에 한 번 인증을 받은 이후에도 지속적으로 번거로움을 감수해야 한다.

• 관리 내용 재검토에 따른 부담: 인증 기준을 충족하기 위해 현재의 관리 체제를 재검토해야 하는 아파트도 적지 않습니다. 예를 들어, 수선충당금 부족이 확인되면 충당금 증액(가격 인상)을 고려해야 한다. 물론 추가 금전적 부담에 대한 입주민의 동의를 구하는 과정이 쉽지 않을 수도 있다. 고령자나 경제적 부담 증가를 우려하는 분들이 반대한다면 조합 내에서 조정이 필요할 것이다. 이처럼 인증 취득을 위한 장애물을 넘기 위해서는 조합 내 합의 형성, 추가 부담 등 현실적인 문제가 수반된다.

• 미인증 아파트의 리스크: 인증제도는 어디까지나 임의 취득이며, 인증을 받지 않아도 직접적인 페널티(벌칙)가 부과되는 것은 아니다. 하지만 시장 입장에서는 향후 '인증 아파트'인지 아닌지에 따라 평가가 달라질 수 있는 리스크가 있습니다. 주변의 유사 아파트들이 속속 인증을 취득하는 상황에서 자신의 아파트만 인증을 받지 못하면 구매 희망자로부터 '관리에 불안감이 있는 것 아니냐'는 시선을 받거나 자산가치가 상대적으로 하락할 우려가 있습니다. 특히 건축 연수가 오래되어 시설이나 구조에 불안감이 있는 물건일수록 인증이 없는 것으로 인해 외면당할 가능성이 높아질 것이다. 또한 이 제도의 운영으로 각 지자체는 관리 부실로 판단되는 아파트에 대해 조언-지도-권고를 하게 되어 있습니다. 만약 자신의 아파트가 권고 대상이 되면 사회적으로 '관리 부실 아파트'라는 낙인이 찍히게 되는 셈이다. 그렇게 되면 자산 가치 하락을 피할 수 없고, 향후 재건축이나 매각이 더욱 어려워질 위험이 있다.

• 제도 효과에 대한 불투명성: 관리계획인가 제도 자체의 시장에서의 효과는 미지수라는 지적도 있다. 제도 시행 후 아직 몇 년이 지나지 않아 인증 취득이 장기적으로 어느 정도 아파트 가치 상승으로 이어질지는 앞으로의 시장 흐름에 따라 달라질 수 있다. 현재로서는 '자산 가치가 상승하는 사례가 늘고 있다'는 긍정적인 보고가 있는 반면, '제도 신설의 영향은 냉정하게 따져볼 필요가 있다'는 신중한 의견도 있다. 극단적인 낙관론으로 무리하게 인증 취득을 목표로 하기보다는 자신의 아파트 상황과 주변 시세를 고려해 전략적으로 판단하는 것이 중요하다.

위와 같이 인증제도는 장점뿐만 아니라 일정한 비용과 위험도 수반한다. 특히 관리조합의 운영력이 취약한 아파트(고령화가 진행되어 임원이 부족한 등)의 경우, 인증 취득의 문턱이 높게 느껴질 수 있습니다. 하지만 그런 아파트일수록 인증 기준을 참고하여 관리 상태를 개선할 가치가 있다고 할 수 있습니다. 단점도 파악하면서 아파트의 실정에 맞는 대응 방안을 검토하는 것이 바람직하다.

현재 시장의 반응과 사례

인증 취득의 확산: 관리계획 인증제도가 시작된 지 얼마 되지 않았지만, 점차 시장에서 인지도가 높아지고 있다. 제도 시행 2년이 지난 2024년 5월 현재 전국적으로 800여 개의 아파트가 인증을 취득했으며, 2023년 초에는 400여 개였으니 최근 1년 사이에 두 배 가량 증가한 셈이다. 특히 아파트 세대수가 많고 관리조합의 체제가 탄탄한 대규모 단지나 관리 상황에 자신감이 있는 관리조합이 주도적으로 인증에 도전하는 경향이 있다. 예를 들어, 요코하마시에서 관리계획 인증 1호인 아파트(35년 이상, 약 600세대)의 경우, 이사장이 직접 제도를 알고 망설임 없이 신청을 결정해 인증을 획득했다. 동시에 민간 관리 적정성 평가제도에도 도전하여 별 5개(100점 만점)를 획득했으며, 전문가(변호사, 건축사, 아파트 관리사, 회계사 등)의 자문을 구하면서 관리조합 운영의 적정화에 힘쓰는 등 선진적인 관리에 힘쓰고 있다. 이 아파트에서는 5년 전 수선충당금 적립방식을 재검토하는 등 지속적으로 관리 개선을 거듭해 왔으며, 그 성과가 높은 평가로 이어졌다고 한다. 입주민들도 '이사회의 노력에 감사하다', '인증을 받아 기쁘다', '역시 자산가치가 올라가는 것 아니냐'는 반응을 보이고 있어, 인증 획득이 입주민들의 사기 진작에도 도움이 된 좋은 사례라고 할 수 있다.

시장의 평가: 중고 아파트 시장에서 관리계획 인증제도에 대한 관심은 확실히 높아지고 있다. 부동산 업계에서도 "이제 관리의 질이 시장에서 평가받는 시대가 왔다"는 목소리가 나오고 있으며, 구매 희망자들이 매물을 고를 때 관리 상태를 중요하게 생각하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 실제로 앞서 언급한 바와 같이 포털사이트에 인증정보가 게재되기 시작했고, 전문가 조사에서 관리평가가 높은 아파트에 가격 프리미엄이 붙는 것은 시장이 관리 잘하는 아파트에 높은 가치를 인정하기 시작했다는 증거라고 할 수 있다. 또한 국가나 지자체에서도 세미나나 가이드라인을 통해 본 제도의 홍보와 계몽에 힘쓰고 있어 '인증 아파트=자산가치가 유지되고 안심할 수 있는 아파트'라는 인식이 점차 확산되고 있다.

반면, 아직 인증을 취득하지 않은 아파트가 대다수인 만큼 시장 전체에 미치는 영향은 앞으로의 보급에 따라 달라질 것으로 보인다. 특히 소규모 아파트나 지은 지 얼마 되지 않은 아파트의 경우 인증 취득 움직임이 활발하지 않아 '굳이 그렇게까지 수고를 들이지 않아도...'라며 관망하는 관리조합도 많은 것이 현실이다. 하지만 중고 아파트의 유통 촉진과 안심할 수 있는 주택 재고 형성의 관점에서 본 제도의 역할은 매우 크며, 앞으로 더욱 더 많은 인증 매물이 늘어날 것으로 예상됩니다. 아파트 소유자 입장에서는 자신의 자산가치를 지키고 높이는 하나의 수단으로 관리계획인증제도에 도전하는 것을 긍정적으로 검토해 볼 가치가 있을 것입니다.

요약: 관리계획 인증제도는 분양 아파트의 '보이지 않던 관리의 질'을 가시화하여 시장의 신뢰로 이어지게 하는 획기적인 제도입니다. 제대로 관리되고 있는 아파트는 확실한 자산가치가 있고, 그렇지 않은 아파트와의 차별화가 진행되는 시대가 도래하고 있다. 실제로 제도 시행 이후 조금씩 긍정적인 사례가 보고되고 있으며, 제도의 효과가 서서히 나타나기 시작했다. 물론 취득을 위한 장애물과 부담은 있지만, 장점과 단점을 제대로 이해하고 전문가의 도움을 받아 대책을 마련한다면 아파트의 미래가치와 안전한 삶을 지키는 큰 무기가 될 수 있을 것이다. '아파트는 관리를 산다'는 말이 있는 지금, 오너로서 현명하게 제도를 활용하여 자신의 아파트 가치 향상에 도움이 되었으면 합니다.