Impacto do Sistema de Certificação no Mercado de Condomínios Usados

Em abril de 2022, o Sistema de Certificação do Plano de Gestão foi lançado para fornecer o endosso oficial do status de gestão dos condomínios à venda. De acordo com esse sistema, se o plano de administração elaborado pela associação de administração do condomínio atender a determinados critérios, ele poderá ser endossado pela autoridade local (ou seja, condomínio com endosso do plano de administração). Espera-se que o sistema tenha um impacto significativo no valor do patrimônio e na distribuição de condomínios usados, tornando a situação da administração "visível" e fornecendo informações ao mercado.

Visão geral e objetivos do sistema de certificação do plano de administração

Visão geral do sistema de aprovação do plano de administração: O sistema de aprovação do plano de administração de condomínios é um sistema no qual os planos de administração de condomínios podem ser oficialmente aprovados pelas autoridades locais se atenderem a determinados padrões estabelecidos pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo. O sistema começou a funcionar plenamente em abril de 2022. O órgão de certificação é cada autoridade local (município ou prefeitura), que examina o status de gestão dos condomínios com base nos critérios* estabelecidos pelo governo nacional e emite um "aviso de certificação" para os condomínios que estão sendo gerenciados adequadamente.

Exemplos de critérios de certificação: administração da associação de administração (se ela realiza assembleias gerais regulares), manutenção das regras de administração, classificação contábil das taxas de administração e fundos de reserva para reparos e resposta a atrasos, conteúdo dos planos de reparos de longo prazo (se vários reparos de grande escala estão incluídos no período planejado de 30 anos ou mais e se o valor das reservas é adequado) e muitos outros itens. Os condomínios que atendem a todos os 17 critérios nessas cinco áreas são certificados como "condomínios com planos de gestão certificados". A certificação é válida por cinco anos, e o condomínio deve solicitar novamente a renovação (as taxas de solicitação variam de município para município).

Objetivo do sistema: O principal objetivo da introdução do sistema de certificação do plano de gestão é elevar o nível de gestão dos condomínios em todo o país e promover a manutenção e a gestão adequadas. O sistema foi estabelecido pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo para tratar dos problemas de envelhecimento e deterioração dos condomínios e para promover a "boa administração" e a "reabilitação tranquila de condomínios antigos". Tradicionalmente, a administração de condomínios era deixada para a autonomia de cada associação de administração, mas, a partir de agora, o Estado e as autoridades locais demonstraram vontade de se envolver ativamente. Especificamente, o sistema fornece endosso oficial aos condomínios com excelentes condições de administração, enquanto as autoridades locais fornecerão aconselhamento, orientação e recomendações aos condomínios considerados inadequadamente administrados. A lista de condomínios aprovados será publicada no site do Condominium Management Centre e de outras organizações de interesse público, para que terceiros (como compradores em potencial e instituições financeiras) possam verificar o status da administração. Espera-se que essas medidas criem um círculo virtuoso no qual as associações de administração de condomínios trabalhem proativamente para melhorar sua administração.

Antecedentes da introdução do sistema e as intenções do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte

Desafios do envelhecimento e do envelhecimento da população: O pano de fundo para a criação do sistema de certificação do plano de gestão são os sérios desafios do envelhecimento do estoque de condomínios e do envelhecimento dos proprietários e residentes em todo o Japão. De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o número de condomínios com mais de 40 anos de idade será de aproximadamente 1.257.000 no final de 2022, e espera-se que aumente para aproximadamente 2,6 milhões (2,1 vezes mais) até 2032, 10 anos depois, e para 4,45 milhões (3,5 vezes mais) até 2042, 20 anos depois. Embora o número de condomínios mais antigos esteja aumentando rapidamente, o número de pessoas encarregadas da administração de associações também está envelhecendo, e a escassez de membros do conselho está se tornando um problema em muitas áreas. Na verdade, a proporção de pessoas que dizem que estão morando em seu condomínio atual com a intenção de morar lá permanentemente está aumentando e, à medida que tanto o edifício quanto seus moradores envelhecem, há preocupações com fundos insuficientes para reparos edificuldades em chegar a um consenso sobre questões importantes.

Se não for controlado, o número de condomínios mal administrados (condomínios que caíram em desuso sem manutenção e administração adequadas) pode aumentar. A falta de gerenciamento não só leva ao abandono do edifício e das instalações, mas também a um aumento nos atrasos das taxas de gerenciamento e pode ter um impacto negativo na área ao redor em termos de prevenção de desastres, higiene e paisagem. De fato, no passado, houve incidentes em que as reservas de reparos foram perdidas devido à falência das empresas de administração, dificultando a manutenção dos condomínios. O Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte (MLIT) introduziu esse sistema para evitar que tais situações ocorram e para facilitar a reabilitação do número crescente de condomínios antigos no futuro.

Objetivos do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo: O sistema tem a forte intenção do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo de "manter e melhorar a qualidade do estoque de moradias, promovendo o gerenciamento adequado dos condomínios sob a liderança do Estado". Especificamente, o objetivo é elevar a qualidade da administração de condomínios e estabelecer um sistema pelo qual os condomínios sejam avaliados no mercado pelo governo nacional, definindo políticas básicas e critérios de certificação, e as autoridades locais operando um sistema de certificação com base nesses critérios. Além disso, ao promover a divulgação de informações sobre o estado da administração, espera-se que o efeito seja o aumento da conscientização dos próprios proprietários de unidades condominiais (proprietários) para que compreendam e reconheçam o estado de seus próprios condomínios e garantam uma administração adequada. Como simbolizado pela frase "compre a administração do seu condomínio ", o MLIT está promovendo o desenvolvimento de um ambiente em preparação para uma era em que o valor patrimonial de uma casa é determinado pela qualidade de sua administração.

Impacto no mercado de condomínios usados: como os valores dos ativos e a distribuição mudarão?

Diferenciação por meio da visualização da gestão: com a introdução do sistema de certificação do plano de gestão, a era em que a qualidade da gestão de condomínios é avaliada no mercado está começando para valer. Até o momento, quando se tratava de avaliar o valor patrimonial de condomínios usados, a ênfase era colocada em fatores como "localização", "idade" e "área exclusiva", enquanto o estado da administração era um fator difícil de ser percebido de fora. No entanto, com o sistema de certificação, "se o condomínio é administrado adequadamente ou não" é oficialmente comprovado, o que é um importante fator de tomada de decisão para compradores em potencial. De fato, foi apontado que "o fato de o condomínio ser ou não certificado" pode ser um indicador diretamente relacionado ao valor do ativo. A opinião é que os condomínios com certificação são altamente valorizados no mercado como prova de boas condições de gestão, enquanto aqueles sem certificação podem sofrer uma queda relativa no valor.

Impacto no valor do ativo: O próprio Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo expressou a esperança de que esse sistema crie um ambiente no qual o status de gestão dos condomínios possa ser "visualizado" e, portanto, avaliado adequadamente no mercado de segunda mão. Por exemplo, já existe um sistema pelo qual os compradores de condomínios com um plano de gestão certificado podem receber reduções preferenciais na taxa de juros do empréstimo hipotecário [Flat 35], e pode-se dizer que essas vantagens financeiras facilitam a compra (ou venda) de um condomínio certificado. Além disso, a partir de maio de 2024, o principal site de informações sobre imóveis, At Home, iniciou um serviço para indicar claramente em suas páginas de informações sobre imóveis que o imóvel é um "condomínio com plano de gestão certificado". Isso permite que os consumidores saibam rapidamente se o condomínio obteve a certificação no momento da busca do imóvel. É incomum que um portal de imóveis publique informações de gestão, o que é uma evidência de que os condomínios certificados estão começando a atrair a atenção do mercado.

Além disso, os dados também mostram uma tendência de que a "qualidade da administração se reflita no preço" à medida que a divulgação de informações avança. De acordo com uma análise feita pelo Professor Associado Suzuki da Universidade da Cidade de Yokohama, os condomínios que receberam uma classificação de cinco estrelas (pontuação perfeita) no sistema de avaliação adequada da administração de condomínios privados (*Sistema de avaliação de estrelas da Associação de Administração de Condomínios) apresentaram um prêmio de aproximadamente 11% (valor agregado) no preço de venda em comparação com os condomínios que não foram avaliados. Isso indica que os condomínios com avaliações mais altas de gestão de terceiros tendem a ter preços de mercado mais altos e, da mesma forma, no sistema de certificação do plano de gestão, os condomínios bem administrados têm maior probabilidade de manter e melhorar seus valores patrimoniais.

Aumento do valor do patrimônio e melhoria da qualidade da gestão - benefícios para os proprietários

Estabilizaçãoou melhoria dovalor do ativo: para os proprietários que realmente moram nos condomínios, um dos maiores benefícios do sistema de certificação do plano de gestão é a estabilização ou melhoria do valor do ativo. Os condomínios certificados têm maior probabilidade de serem altamente valorizados no mercado, o que pode ser vantajoso quando se pensa em vendê-los no futuro. Por exemplo, um proprietário que vendeu um condomínio de 28 anos testemunhou que o valor da avaliação foi 800.000 ienes mais alto do que o esperado porque o condomínio havia sido certificado pela associação de administração e que ele conseguiu vendê-lo em melhores condições do que os condomínios não certificados da vizinhança. A empresa imobiliária explicou a ele que os condomínios certificados tendem a ser vendidos por um preço mais alto, mesmo que tenham a mesma idade, porque isso prova que estão em bom estado de administração, e ele lembra que ficou muito feliz por ter ajudado a obter a certificação. Dessa forma, é de se esperar que o sistema de certificação proteja e, em alguns casos, aumente o valor patrimonial dos condomínios.

Melhoria da qualidade de vida e da gestão: para ser credenciado, um edifício de apartamentos deve atender a determinados padrões em vários aspectos, como o sistema de gestão da associação de gestão, planos de reparo de longo prazo e gestão de fundos. No processo, ele oferece uma oportunidade de identificar e melhorar os problemas de gestão, o que, por sua vez, melhora a qualidade da gestão do condomínio como um todo. Por exemplo, iniciativas como "aumentar a frequência das assembleias gerais", "examinar a previsão de longo prazo do fundo de reserva para reparos e aumentar o valor se houver um déficit" e "manter registros e cadastros" são realizadas para fortalecer o sistema de manutenção e gerenciamento do edifício e das instalações. Isso aumenta o conforto e a segurança da vida diária e leva à criação de um ambiente de vida seguro e protegido. De fato, algumas pessoas dizem que a aquisição da certificação levou a um "aumento no valor (conforto) da residência" e a um "maior interesse na administração". Em condomínios administrados adequadamente, as áreas comuns são mantidas limpas e a ocorrência de defeitos e problemas nos equipamentos é reduzida, o que pode prolongar a vida útil do condomínio a longo prazo.

Incentivos fiscais e financeiros:medidas de apoio financeiro do governo também estão disponíveis para condomínios com um plano de gestão aprovado. Por exemplo, se um condomínio certificado atender a determinados requisitos, ele se qualifica para uma redução no imposto predial (*Medidas especiais de tributação para promover a longevidade de condomínios envelhecidos). Além disso, conforme mencionado acima, além das taxas de juros preferenciais para hipotecas na compra de um condomínio certificado (taxas de juros reduzidas para o Flat 35), um sistema que oferece empréstimos para reformas a juros baixos quando são realizados reparos nas áreas comuns dos condomínios certificados, taxas de juros preferenciais para os Títulos do Condomínio Sumai-ru, que investem fundos de reserva para reparos, e outros apoios financeiros multifacetados O sistema também oferece suporte financeiro multifacetado. Os benefícios diretos para os proprietários residentes incluem a redução do ônus do pagamento anual do imposto predial e a redução do ônus dos juros quando uma futura reforma for realizada, e a certificação também pode ser vantajosa em termos de custos de longo prazo.

Maior segurança e credibilidade para a comunidade: os condomínios certificados são objetivamente certificados como condomínios "bem administrados e bem gerenciados". Isso aumenta o orgulho e o apego dos proprietários e moradores às suas casas. De fato, foi relatado que, nos condomínios que usam o sistema de certificação e avaliação, muitos moradores expressaram seu apreço pelos esforços do conselho de administração, estão felizes por receber a certificação e acham que o valor de suas propriedades aumentará. O fato de a conscientização sobre a gestão ser compartilhada por todo o condomínio facilita a cooperação entre os moradores, o que também tem um efeito positivo na formação de uma boa comunidade. Além disso, o fato de ser um condomínio certificado também contribui para melhorar a capacidade de crédito junto a instituições financeiras e compradores em potencial. Isso porque dá uma sensação de segurança ao tomar um empréstimo com o condomínio como garantia ou em uma avaliação no momento da venda, de que o condomínio é de baixo risco em termos de gestão. De modo geral, pode-se dizer que o uso de um sistema de certificação de plano de gestão traz benefícios tanto para o patrimônio quanto para o estilo de vida do proprietário residente.

Possíveis desvantagens e preocupações

Embora existam muitas vantagens, há também algumas desvantagens e preocupações que devem ser observadas com relação ao sistema de certificação do plano de gestão.

• Aumento da carga sobre as associações de administração: a maior preocupação é o aumento da carga administrativa sobre as associações de administração. Para obter e manter a certificação, é necessário trabalho adicional além das tarefas habituais de gerenciamento, como preparar os documentos de solicitação, enviá-los às autoridades locais e manter a documentação necessária. Em particular, a preparação dos documentos e a verificação dos requisitos também exigem conhecimento especializado, portanto, em alguns casos, especialistas como gerentes de condomínio são consultados ou, em alguns casos, terceirizados. O tempo e os custos financeiros para isso são arcados pela associação de administração (e, portanto, pelos proprietários das unidades). Além disso, a certificação é válida por cinco anos e exige procedimentos regulares de renovação, portanto, há um incômodo contínuo mesmo depois que a certificação foi obtida uma vez.

• Encargos decorrentes da revisão dos detalhes da gestão: muitos condomínios precisam revisar seu sistema de gestão atual para atender aos critérios de certificação. Por exemplo, se for constatado um déficit no fundo de reserva para reparos, será necessário considerar um aumento no fundo de reserva (aumento de preço). De fato, naturalmente, o processo de obter a concordância dos residentes sobre encargos financeiros adicionais nem sempre é fácil. Se os residentes mais velhos ou aqueles preocupados com o aumento do ônus financeiro se opuserem, talvez seja necessário fazer ajustes na associação. Portanto, superar os obstáculos para a certificação envolve desafios práticos , como a criação de consenso dentro da associação e encargos adicionais.

• Riscos de condomínios não certificados: o sistema de certificação é voluntário e nenhuma penalidade direta é imposta por não ser certificado. No entanto, do ponto de vista do mercado, existe o risco de que, no futuro, haja uma diferença na avaliação, dependendo do fato de um edifício ser ou não um "condomínio certificado". Se o seu condomínio não for certificado enquanto condomínios semelhantes nas proximidades estiverem sendo certificados um após o outro, existe a preocupação de que os possíveis compradores possam considerá-lo preocupado com a administração ou que o valor do seu ativo possa diminuir relativamente. Em particular, quanto mais antiga for a propriedade e quanto mais inseguras forem as instalações e a estrutura, maior será a probabilidade de ela ser rejeitada por não ser credenciada. Além disso, por meio da operação desse sistema, cada município deve fornecer aconselhamento, orientação e recomendações aos condomínios considerados mal administrados. Se o seu condomínio for objeto de uma recomendação, você será socialmente marcado como um "condomínio mal administrado". Isso inevitavelmente levaria a um declínio nos valores dos ativos e ao risco de dificultar a reconstrução ou a venda do condomínio no futuro.

• Incerteza sobre a eficácia do sistema: foi apontado que a eficácia do próprio sistema de certificação do plano de gestão no mercado é desconhecida. Faz apenas alguns anos que o sistema foi lançado, e depende das tendências futuras do mercado até que ponto a aquisição da certificação levará a um aumento no valor dos condomínios no longo prazo. No momento, embora haja relatos positivos, como "há mais casos de aumento no valor das propriedades", também há opiniões cautelosas de que "o impacto do estabelecimento do sistema precisa ser avaliado de forma imparcial". É importante tomar uma decisão estratégica com base na situação de seu próprio apartamento e do mercado ao redor, em vez de ser extremamente otimista e se forçar a adquirir a certificação.

Conforme mencionado acima, o sistema de certificação envolve certos custos e riscos, bem como vantagens. Especialmente em condomínios com associações de administração fracas (por exemplo, com uma população idosa e falta de membros do conselho), os obstáculos para obter a certificação podem parecer altos. No entanto, pode-se dizer que, quanto mais esses condomínios forem certificados, mais valerá a pena trabalhar para melhorar a situação da administração com base nos critérios de certificação. É aconselhável considerar medidas de acordo com a situação real do condomínio e, ao mesmo tempo, compreender as desvantagens.

Reações do mercado e exemplos atuais

Difusão da certificação: Embora tenha passado pouco tempo desde que o sistema de certificação do plano de gestão foi lançado, a conscientização sobre o sistema está aumentando gradualmente no mercado. Em maio de 2024, dois anos após o lançamento do sistema , mais de 800 condomínios em todo o país haviam sido credenciados, em comparação com 400 no início de 2023, o que significa que o número dobrou no último ano. Em particular, propriedades de grande porte com um grande número de unidades de condomínio e uma associação de administração bem estruturada, bem como associações de administração confiantes em seu status de administração, tendem a tomar a iniciativa de buscar a certificação. Por exemplo, o primeiro condomínio em Yokohama (com mais de 35 anos de existência e aproximadamente 600 unidades) a ter seu plano de gestão credenciado foi o próprio presidente do conselho de administração, que decidiu solicitar o credenciamento sem hesitar depois de conhecer o sistema e obtê-lo com sucesso. Ao mesmo tempo, também desafiou o sistema de avaliação de adequação da gestão do setor privado e recebeu cinco estrelas (de um total de 100), e está se esforçando para obter uma gestão avançada, buscando aconselhamento de especialistas (advogados, arquitetos, administradores de condomínios, contadores, etc.) e se esforçando para otimizar as operações da associação de gestão. O condomínio tem melhorado continuamente sua gestão, incluindo uma revisão da fórmula de financiamento da reserva de reparos há cinco anos, o que levou a uma alta avaliação dos resultados. Os moradores também comentaram que eram gratos pelos esforços da diretoria, estavam felizes por receber a certificação e achavam que o valor da propriedade aumentaria como resultado.

Avaliação do mercado: No mercado de condomínios usados, a atenção ao sistema de certificação do plano de gestão está aumentando constantemente. O setor imobiliário também está dizendo que chegou a hora de a qualidade da gestão ser avaliada no mercado, e há uma clara tendência de os compradores em potencial se concentrarem no status da gestão ao selecionar uma propriedade. Na verdade, o fato de as informações de credenciamento terem começado a aparecer em sites de portais, conforme mencionado acima, e de as pesquisas especializadas mostrarem um prêmio de preço para condomínios com altas classificações de administração, é uma evidência de que o mercado começou a reconhecer o alto valor de condomínios bem administrados. Além disso, as autoridades nacionais e locais também estão se esforçando para aumentar a conscientização sobre o sistema por meio de seminários e diretrizes, e a imagem de "condomínios certificados = condomínios seguros que mantêm seu valor patrimonial" está se espalhando gradualmente.

Por outro lado, a maioria dos condomínios ainda não adquiriu a certificação, e o impacto no mercado como um todo dependerá da disseminação do sistema no futuro. Em particular, a aquisição da certificação não é muito ativa em condomínios pequenos e novos, e muitas associações de administração estão adotando uma atitude de esperar para ver, achando que não precisam ter tanto trabalho. Entretanto, do ponto de vista da promoção da distribuição de condomínios usados e da formação de um estoque seguro de moradias, esse sistema desempenha um papel importante, e espera-se que o número de propriedades certificadas aumente ainda mais no futuro. Vale a pena que os proprietários de condomínios considerem positivamente a possibilidade de desafiar o sistema de certificação do plano de gestão como um meio de proteger e aumentar o valor de seu próprio patrimônio.

Resumo: O sistema de certificação do plano de gestão é uma iniciativa inovadora que visualiza a "qualidade invisível da gestão" dos condomínios e gera confiança no mercado. Chegou o momento em que os condomínios que são gerenciados adequadamente terão um valor patrimonial sólido e serão diferenciados daqueles que não o são. De fato, casos positivos foram relatados desde o início do sistema, embora apenas alguns tenham sido positivos, e os efeitos do sistema estão gradualmente começando a surgir. É claro que há obstáculos e ônus a serem superados para adquirir um condomínio, mas se as vantagens e desvantagens forem devidamente compreendidas e medidas forem tomadas com a ajuda de especialistas, essa será uma grande arma para proteger o valor futuro dos condomínios e garantir a moradia. Como proprietário, espero que você faça uso inteligente do sistema e o utilize para aumentar o valor do seu próprio condomínio.