Os Três Pilares Essenciais da Gestão de Propriedades Imobiliárias

Uma gestão abrangente com foco nos três pilares de "operação", "manutenção" e "finanças" é essencial para que os proprietários gerenciem de forma estável seus imóveis para aluguel e protejam o valor de seus ativos. Em primeiro lugar, a gestão de propriedades refere-se aos esforços para maximizar o valor do ativo imobiliário por meio da gestão do aluguel e da manutenção do edifício. Especificamente, ela abrange uma ampla gama de operações, desde o recrutamento de inquilinos, gerenciamento de contratos e aluguéis até a manutenção e inspeção das instalações do edifício, para realizar um gerenciamento tranquilo da propriedade em nome do proprietário. Esse tipo de gestão não só economiza tempo e esforço, mas também é um pilar que apoia a gestão estável do aluguel a longo prazo, fornecendo o suporte adequado nas áreas de operação (relações com o locatário), manutenção (gestão do edifício) e finanças (gestão de receitas e despesas).

As funções de cada um dos três pilares estão inter-relacionadas, e os resultados da administração de aluguéis são maximizados quando eles funcionam em bom equilíbrio. A seguir, a função específica de cada pilar na administração da propriedade, os principais pontos práticos e os problemas frequentemente encontrados e suas soluções são explicados em detalhes do ponto de vista do proprietário.

Operação: relações com inquilinos, gerenciamento de aluguéis e resposta a riscos

Na administração de propriedades para aluguel, você precisa ser capaz de lidar com precisão com todas as tarefas relacionadas aos inquilinos. As principais tarefas incluem recrutar novos inquilinos, processar contratos de locação (novos contratos e renovações), cobrar o aluguel e lembrar os inquilinos em atraso, lidar com reclamações, atender e acertar as contas quando os inquilinos se mudam e providenciar a realização de reparos. O objetivo é estabelecer um sistema para aumentar a rentabilidade da propriedade por meio de todas essas tarefas de administração de aluguéis.

Dicas práticas: O segredo da administração é criar relações de confiança com os locatários e aumentar a satisfação deles. É importante responder pronta e adequadamente às dúvidas e reclamações dos locatários e resolver os problemas o mais rápido possível. Se a satisfação do locatário for aumentada por meio de um tratamento cuidadoso, isso resultará em locações mais longas e taxas de vacância mais baixas. Além disso, ao facilitar a comunicação diária e ter um sistema no qual você possa "consultar imediatamente se tiver um problema", é possível evitar que os problemas se tornem mais sérios. Se o proprietário for responsável por lidar com os problemas por conta própria, pode ser eficaz garantir um número de contato de emergência 24 horas e preparar um manual de resposta. Além disso, do ponto de vista do gerenciamento de riscos, também é importante considerar a adesão a uma apólice de seguro para se preparar para acidentes imprevistos, como incêndio ou vazamento de água, ou usar uma empresa de garantia de aluguel ao assinar um contrato com um inquilino. O uso de uma empresa de garantia garante que, mesmo no caso improvável de um inquilino não pagar o aluguel em dia, a sub-rogação será paga e o proprietário poderá garantir uma renda de aluguel estável. Nos aluguéis japoneses, os direitos dos inquilinos são fortes nos termos da lei e não é fácil forçá-los a desocupar as instalações mesmo que estejam em atraso, portanto, um bom lembrete e o uso de um sistema de garantia por meio de conhecimento profissional é uma salvaguarda. Além disso, problemas entre locatários ou com vizinhos, como barulho, odores ou violações das regras de descarte de lixo, devem ser tratados adequadamente. Lidar com essas reclamações costuma ser urgente e mentalmente desgastante, portanto, é uma boa ideia decidir como lidar com elas antecipadamente ou terceirizá-las para uma empresa de administração.

Problemas e soluções comuns: Os seguintes problemas são encontrados com frequência em termos de gerenciamento

• Problemas com vagas não preenchidas: se os inquilinos não forem encontrados e a propriedade ficar vaga por um período prolongado, não haverá receita de aluguel durante esse período e os custos de manutenção e impostos sobre a propriedade poderão continuar a ser incorridos, levando a um déficit. Como solução, devem ser feitos esforços para aumentar a atratividade do imóvel (por exemplo, definir aluguéis adequados, melhorar as instalações, reformar, etc.), realizar publicidade de recrutamento eficaz e utilizar redes de corretores de imóveis para atrair mais clientes. Defina condições que se adaptem ao local e às necessidades do mercado e use relações públicas precisas para atrair possíveis locatários e fechar o negócio rapidamente. Ao terceirizar para uma empresa de administração, também é importante verificar indicadores, como o período médio de vacância e a taxa de ocupação, e selecionar uma empresa confiável com alta capacidade de atrair clientes. Os esforços para reduzir o risco de vacância ajudarão a estabilizar a receita e a despesa.

• Lidar com atrasos no aluguel: alguns inquilinos podem atrasar os pagamentos. É essencial lidar com isso prontamente, pois os atrasos podem causar perda de renda, que é a base da administração de aluguéis, e ameaçar a continuidade do negócio. Em primeiro lugar, proteja-se contra o risco associando-se a uma empresa de garantia ou estabelecendo um fiador conjunto na fase do contrato e envie imediatamente um lembrete por telefone ou por escrito quando ocorrerem atrasos. Conforme mencionado acima, se você tiver estabelecido um sistema pelo qual possa receber pagamentos de substituição para aluguéis em atraso por meio de uma empresa de garantia, pode ter certeza de que a empresa de garantia também realizará o trabalho de lembrete. O importante é entrar em contato com a pessoa nos estágios iniciais do atraso para entender a situação e incentivar o pagamento sistemático. Se os atrasos de longo prazo não forem tratados, isso pode levar a processos judiciais, aumentando o risco de incobrabilidade. A chave para uma solução é minimizar os danos por meio da intervenção precoce e do uso de agências especializadas.

• Problemas/reclamações de inquilinos: problemas entre inquilinos ou com vizinhos, como ruídos, odores, uso de áreas comuns ou animais de estimação, são comuns na administração de aluguéis. Se não forem controlados, podem levar à saída de outros inquilinos e prejudicar a reputação da propriedade, portanto, uma resposta de boa-fé pode acalmá-los rapidamente. Por exemplo, no caso de problemas de ruído, verificamos cuidadosamente os fatos e, se necessário, alertamos o inquilino ou propomos medidas de isolamento acústico. No caso de problemas com equipamentos, como vazamentos de água, providenciamos rapidamente reparos de emergência e tomamos medidas para evitar que o dano se espalhe. Como responder a reclamações é mentalmente desgastante, também é eficaz consultar a empresa de administração ou uma organização terceirizada especializada (por exemplo, centro de disputas) se for difícil para o proprietário fazer isso sozinho. Como solução, também é importante garantir que os locatários estejam cientes das regras de administração e etiqueta regularmente e tomar medidas preventivas para evitar problemas antes que eles ocorram.

• Resposta a riscos de emergência: você também deve estar preparado para riscos repentinos, como incêndio, desastres naturais e falha de equipamentos. As soluções incluem ter um seguro adequado contra incêndio e terremoto no edifício e um plano para atualizar os equipamentos à medida que envelhecem. O seguro contra incêndio fornecerá uma indenização no caso de um incêndio causado por negligência do inquilino, permitindo que os proprietários continuem administrando seus negócios com tranquilidade. Também é importante preparar uma lista de detalhes de contato para serviços de emergência (água, eletricidade, gás etc.) em caso de problemas com o equipamento, a fim de acelerar a resposta inicial. É tarde demais para pensar em respostas a riscos depois que eles aconteceram, portanto, tomar precauções em tempos normais minimizará os danos e proporcionará tranquilidade aos locatários.

Conforme mencionado acima, o aprimoramento dos aspectos operacionais leva diretamente a uma maior satisfação do locatário e à redução do risco de desocupações e atrasos. O tratamento cuidadoso dos locatários e o gerenciamento preciso dos riscos estabelecem as bases para operações de aluguel estáveis.

Manutenção: planejamento de reparos, manutenção de equipamentos e manutenção do valor do ativo a longo prazo

A manutenção de imóveis para aluguel é um pilar importante para proteger o valor do edifício como um ativo e prolongar sua lucratividade. Não é exagero dizer que o valor de um edifício, que é um ativo importante para o proprietário, é mantido por meio de manutenção de rotina. As tarefas específicas incluem inspeções regulares do exterior do edifício e das áreas comuns, manutenção das instalações de infraestrutura, como abastecimento de água, drenagem e eletricidade, inspeções obrigatórias de equipamentos de combate a incêndio, elevadores e outros equipamentos, conforme exigido por lei, limpeza diária completa e descarte de resíduos, gerenciamento de plantio no local e medidas de segurança, entre muitas outras. Por exemplo, os azulejos das paredes externas devem ser verificados regularmente quanto a descascamento, as lâmpadas dos corredores compartilhados devem ser desligadas e o pavimento dos estacionamentos não deve se deteriorar, e qualquer anormalidade deve ser reparada o mais rápido possível. Também é essencial acompanhar as inspeções e a manutenção de vários equipamentos, como condicionadores de ar e aquecedores de água, e ficar atento a sinais de avarias.

Dicas práticas:reparos planejados emanutenção de um ambiente limpo são particularmente importantes na manutenção. Os edifícios e equipamentos se deterioram com o tempo, mas a realização dos reparos necessários no momento certo pode evitar a deterioração funcional e reduzir o custo de grandes reparos no futuro. Portanto, deve-se elaborar um plano de reparos de longo prazo e definir quais partes do edifício devem ser reparadas e quando, com vistas a cinco ou dez anos. Por exemplo, no caso de condomínios RC, o plano pode incluir a pintura das paredes externas e a limpeza dos canos de esgoto entre o quinto e o décimo ano, e a impermeabilização e atualização das instalações por volta do 15º ano. Ao reservar um fundo de reserva para reparos e um orçamento para cada período com base nesse plano, você pode evitar uma situação em que não seja capaz de responder devido à falta de fundos no momento de uma emergência. A limpeza também é uma tarefa importante para manter a estética e a higiene. Além da limpeza diária das áreas comuns (varrer, passar pano etc.), é aconselhável que as superfícies do piso sejam lavadas à máquina e que os vidros sejam limpos regularmente por uma empresa especializada. Se o edifício for mantido limpo o tempo todo, isso aumentará o conforto dos inquilinos e evitará uma queda no valor da propriedade. Por outro lado, um imóvel que não esteja bem limpo causa uma má impressão, o que pode levar à saída dos inquilinos e a um aumento no número de vagas.

Além disso, não negligencie a manutenção e a inspeção das instalações. Itens de inspeção estatutários, como inspeções de segurança contra incêndio e inspeções de qualidade da água das instalações de abastecimento de água, devem ser realizados de acordo com a lei, e os relatórios devem ser armazenados adequadamente. Isso garante que, no caso de um acidente, o proprietário possa provar que cumpriu suas responsabilidades e que também pode cumprir sua responsabilidade social de garantir a segurança dos inquilinos. No caso de equipamentos altamente especializados, como elevadores e tanques de água, é aconselhável contratar uma empresa de manutenção qualificada e ter um sistema em vigor para manutenção regular e resposta a emergências.

Problemas comuns e soluções: Os seguintes problemas tendem a surgir na manutenção

• Deterioração do edifício devido a reparos adiados: se os reparos necessários forem adiados devido a restrições orçamentárias, o edifício se deteriorará e os defeitos ocorrerão com mais frequência. Como resultado, o risco de desocupação aumenta e os valores dos ativos diminuem. A solução é cuidar do problema o mais rápido possível. É fundamental adotar uma atitude de "manutenção preventiva ", em que mesmo os pequenos defeitos não sejam deixados de lado, mas reparados imediatamente. Por exemplo, reparos parciais na impermeabilização do telhado, sem ignorar os sinais de vazamentos, ou a renovação sistemática do equipamento de fornecimento de água quente quando estiver próximo do fim de sua vida útil, podem evitar a ocorrência de grandes avarias e despejos. Os reparos regulares são realizados de acordo com os planos de reparo de longo prazo, garantindo que o gerenciamento seja "agir antes de quebrar" em vez de "consertar depois de quebrar". Isso reduz aumentos repentinos nos custos de reparos e proporciona aos locatários um ambiente de vida seguro e protegido.

• Seleção de empreiteiros e custos de reparos: Ao solicitar reparos, pode ser difícil selecionar um empreiteiro confiável e saber o custo adequado. Uma solução é obter cotações e selecionar cuidadosamente a empreiteira. Se você tiver uma empresa de administração, ela poderá apresentá-lo a uma empreiteira parceira com histórico comprovado ou, se você mesmo estiver organizando o trabalho, poderá buscar a orientação de um terceiro com conhecimento especializado. Como o custo de alguns reparos varia muito, dependendo do grau e da especificação, várias opções devem ser consideradas e um método que equilibre orçamento e eficácia deve ser adotado. Também é importante avaliar o momento dos reparos. Por exemplo, as reformas internas podem ser realizadas ao mesmo tempo que as vagas, ou os reparos externos podem ser concluídos antes da estação movimentada para que estejam prontos para o período de locação.

• Falta de limpeza diária completa: se os proprietários administram suas próprias propriedades, geralmente estão muito ocupados para mantê-las limpas. Áreas comuns empoeiradas e cheias de detritos podem fazer com que os inquilinos desconfiem da propriedade, levando a reclamações e despejos. Como solução, o trabalho de limpeza deve ser terceirizado, de preferência para um serviço de limpeza profissional, ou deve ser estabelecido um sistema para que a limpeza seja feita regularmente, pelo menos várias vezes por semana. As propriedades menores também podem reduzir a carga usando um serviço de limpeza itinerante. Como é fácil detectar anormalidades nos equipamentos durante a limpeza, você pode matar dois coelhos com uma cajadada só se fizer isso com cuidado e com a mentalidade de que "limpeza = inspeção". A manutenção de um ambiente comunitário limpo e confortável em todos os momentos está diretamente ligada à ocupação de longo prazo e à manutenção do valor da propriedade.

A manutenção pode parecer pouco glamourosa, mas é a base para manter uma propriedade competitiva e gerar renda por um longo período. A manutenção adequada prolonga a vida útil do edifício e melhora a satisfação dos inquilinos, o que, por sua vez, leva a uma gestão estável dos aluguéis e a valores mais altos dos ativos. Em outras palavras, o investimento em manutenção é uma importante estratégia de gerenciamento que gera retornos futuros.

Finanças: gestão de receitas e despesas, gestão de caixa e conformidade fiscal

A gestão financeira, o terceiro pilar, é a base que sustenta a gestão de aluguéis. Para maximizar a lucratividade de uma propriedade, é necessário compreender com precisão o equilíbrio entre receitas e despesas, inclusive a receita mensal de aluguel, as taxas de administração, os custos de manutenção e os pagamentos de empréstimos, para garantir uma gestão financeira eficiente. As tarefas específicas incluem contabilidade, orçamento, planejamento de fluxo de caixa e relatórios fiscais. Prepare uma conta bancária para o arrendamento a fim de gerenciar centralmente os pagamentos recebidos e efetuados e acompanhe o fluxo de caixa registrando as receitas e despesas mensais nos livros contábeis e no software de gerenciamento. O objetivo é garantir uma renda estável e, ao mesmo tempo, controlar as despesas (otimizando o fluxo de caixa) por meio de uma gestão financeira adequada. A conformidade com os impostos também é importante para maximizar a renda residual do proprietário. A depreciação e várias despesas devem ser registradas sem omissão para garantir que a carga tributária sobre a renda e o habitante seja adequada.

Dicas práticas: o primeiro e mais importante aspecto financeiro é o registro e a análise precisos. Organize os itens de renda, como aluguel mensal, taxas de serviços comuns, reembolsos de serviços públicos e renda do estacionamento, ao mesmo tempo em que identifica e lista os itens de despesas, como imposto predial, prêmios de seguro, taxas de administração, custos de limpeza, custos de reparos e juros sobre empréstimos. Isso permite planejar a receita e a despesa ao longo do ano e preparar os fundos prevendo quando e quanto será gasto. Por exemplo, se os pagamentos de impostos sobre a propriedade estiverem concentrados na primavera de cada ano, podem ser tomadas medidas de fluxo de caixa, como reservar dinheiro para isso antes da temporada. Em termos de fluxo de caixa, é aconselhável reunir vários meses de capital de giro como reserva, levando em conta o risco de perda de receita de aluguel (vacâncias e atrasos). Um bom fluxo de caixa aumenta a estabilidade da administração, já que os reparos necessários podem ser iniciados em tempo hábil e as despesas inesperadas podem ser resistidas.

Além disso, o registro de despesas e aapresentação de declarações de impostos são importantes em termos de conformidade fiscal. Se as despesas necessárias incorridas na administração do aluguel (depreciação, juros de empréstimos, imposto predial, seguro contra incêndio, custos de reparos, taxas de administração, taxas de publicidade, custos de transporte etc.) forem devidamente contabilizadas e os lucros forem reduzidos, o valor do imposto a ser pago será reduzido e os ganhos do proprietário serão maximizados. Por outro lado, se as despesas não forem contabilizadas, o lucro final pode ser reduzido, independentemente de quão bem a operação esteja funcionando. Portanto, é essencial guardar recibos e faturas, mesmo os menores, e incluí-los nas despesas necessárias sem omissão ao preencher sua declaração de imposto de renda. Se você apresentar uma declaração de imposto de renda azul, poderá transportar as perdas do ano em que incorrer em um déficit e receber várias deduções; portanto, se quiser aumentar sua economia fiscal, procure a orientação de um especialista (contador fiscal) e faça uso do sistema.

Problemas comuns e soluções: A seguir, alguns dos problemas comuns enfrentados na gestão financeira e como lidar com eles.

• Falta de compreensão e planejamento de receitas e despesas: uma gestão desleixada dos recebimentos e desembolsos de caixa significa que é difícil determinar com precisão se a empresa está realmente tendo lucro ou prejuízo, o que atrasa a implementação de contramedidas. Por exemplo, se pequenos reparos e despesas diversas não forem registrados e os lucros forem superestimados, há o risco de não haver fundos suficientes em caixa. A solução é a contabilidade eos relatóriosregulares. Sempre feche as receitas e despesas de cada mês e prepare uma demonstração de lucros e perdas, e compare a previsão anual de receitas e despesas com os resultados reais. Recentemente, estão disponíveis softwares de contabilidade em nuvem e softwares dedicados de gerenciamento de propriedades, que podem importar automaticamente dados de receitas e despesas e gerar relatórios. Essas ferramentas podem ajudá-lo a gerenciar receitas e despesas de forma eficiente e precisa. Também é importante calcular a taxa de retorno (ROI) e a taxa de ocupação de cada propriedade e avaliar objetivamente a eficiência do investimento. Os números o ajudarão a identificar problemas e a informar suas próximas decisões de gerenciamento (por exemplo, revisões de aluguel e medidas de corte de custos).

• Pressão sobre os lucros devido ao aumento dos custos: o aumento dos custos de reparo ao longo dos anos e o aumento dos custos de serviços públicos e de administração podem levar a despesas mais altas do que o planejado originalmente, pressionando os lucros. Mesmo que a receita de aluguel seja gerada, o edifício pode cair no vermelho se os custos de manutenção forem muito altos. Esse desafio é enfrentado por meio de revisões orçamentárias regulares eotimização de custos. Especificamente, cada item de custo é examinado em busca de desperdício e as despesas que podem ser reduzidas por meio de cotações competitivas e revisões de contratos são cortadas. Os exemplos incluem a revisão das taxas dos contratos de manutenção e inspeção e dos prêmios de seguro, a redução dos custos de serviços públicos com a instalação de equipamentos que economizam energia e a negociação das taxas dos contratos de gerenciamento. Por outro lado, se os padrões de serviço forem reduzidos por meio de um fácil corte de custos, isso afetará a satisfação do locatário, portanto, é importante otimizar o equilíbrio entre a redução de despesas e a manutenção do valor da propriedade. Se necessário, são consideradas revisões no aluguel e nas taxas de serviços comuns, mas as decisões são tomadas com cuidado depois de analisar o mercado ao redor e a situação das propriedades concorrentes.

• Quedas no fluxo de caixa : vagas contínuas, grandes reparos e quebras inesperadas de equipamentos podem levar a uma crise temporária no fluxo de caixa. Em particular, os pagamentos de empréstimos e impostos não podem esperar, e a falta de reservas de caixa pode levar à inadimplência ou, pior ainda, à venda da propriedade. A solução é garantir capital de giro suficiente euma linha de crédito. Em tempos normais, reserve uma parte da sua renda de aluguel em um depósito de reserva e junte dinheiro equivalente a pelo menos vários meses de despesas. Ao mesmo tempo, estabeleça uma linha de crédito (saque a descoberto ou empréstimo) em uma instituição financeira para que você possa atender a despesas repentinas sem ficar sem fundos. A chave para o gerenciamento do fluxo de caixa é a prudência: mesmo em meses de alta renda, não gaste todo o valor e esteja preparado para pagamentos futuros. Mesmo para proprietários que trabalham em empresas com renda regular, é mais fácil entender a situação real dos negócios considerando o setor de aluguel como uma operação independente e não como um complemento fácil de seus próprios fundos.

• Erros fiscais: se não registrar as despesas ou a depreciação na declaração de imposto de renda, você corre o risco de pagar mais impostos ou de ser autuado pela Receita Federal. Também há penalidades pesadas para quem não apresentar a declaração. Uma maneira de evitar isso é adquirir conhecimento tributário econsultar um especialista. Também é útil participar de seminários sobre impostos para proprietários de aluguéis ou pedir a um contador confiável que faça a contabilidade e o arquivamento. O suporte profissional pode ajudá-lo a desenvolver a melhor estratégia tributária de longo prazo, especialmente quando o número de propriedades aumenta e a contabilidade se torna mais complexa, ou quando você está considerando a tributação do consumo ou a incorporação. Garantir que a tributação seja precisa e legal e evitar encargos fiscais desnecessários está diretamente ligado à maximização da lucratividade do seu negócio de aluguel.

O gerenciamento financeiro adequado torna a administração de aluguéis mais estável e lucrativa do ponto de vista numérico. Você poderá alocar recursos suficientes para operar e manter um equilíbrio entre receitas e despesas, e também poderá tomar decisões de investimento para o futuro (por exemplo, comprar mais propriedades ou reformá-las) com base sólida. Embora as finanças estejam nos bastidores dos três pilares, elas são extremamente importantes como uma pedra angular que sustenta os outros pilares.

Mecanismos para maximizar a receita por meio da cooperação entre os três pilares

Os três pilares mencionados acima - operação, manutenção e finanças - têm funções independentes, mas estão profundamente inter-relacionados. Se um deles estiver ausente ou for negligenciado, outras áreas serão afetadas negativamente, o que, por sua vez, levará a um declínio na lucratividade do negócio de aluguel como um todo. Por outro lado, quando as três partes funcionam em equilíbrio e trabalham juntas, é possível gerar sinergias que não podem ser alcançadas isoladamente, maximizando o desempenho dos negócios.

Por exemplo, melhorar o lado operacional do negócio (melhor atendimento ao locatário) aumenta a satisfação do locatário e contribui para a manutenção de altas taxas de ocupação, enquanto a redução das perdas por desocupação leva à estabilidade financeira (garantindo uma renda de aluguel estável). Ao mesmo tempo, se as receitas forem garantidas, será mais fácil investir os fundos em manutenção (reparos e renovação de equipamentos), o que pode melhorar ainda mais a condição do edifício. Como resultado, o valor do ativo da propriedade aumenta e o nível do aluguel pode ser mantido ou até mesmo aumentado. Esse círculo virtuoso cria uma base de receita estável a longo prazo. Por outro lado, a manutenção e o gerenciamento completos (realização de reparos planejados e manutenção de um ambiente limpo) aumentam a atratividade do imóvel e levam diretamente a taxas mais altas de retenção de inquilinos. Se você puder oferecer um ambiente confortável com poucos defeitos, os locatários confiarão mais em você e a taxa de renovação de contratos aumentará. Como resultado, os custos de recrutamento e os riscos de vacância são reduzidos em termos de operações, o que também se traduz em estabilidade financeira.

Além disso, um ambiente financeiramente sólido (planejamento adequado de receitas e despesas e gerenciamento de caixa) permite que os investimentos necessários sejam feitos quando necessário e fornece os recursos para melhorar a qualidade da operação e da manutenção. Com fundos suficientes em reserva, você pode tomar medidas mais agressivas, como investir em renovação (manutenção) para diferenciar sua propriedade da concorrência ou expandir os serviços para os locatários (administração). Essas medidas se tornarão novamente um fator positivo no lado financeiro, na forma de taxas de ocupação mais altas e aluguéis mais altos, e um círculo virtuoso começará a girar.

Em resumo, os três pilares da administração de aluguéis - taxa de ocupação, condição do edifício e receita/despesa - são responsáveis, cada um, por um dos principais fatores da administração de aluguéis e, ao administrar os três de forma equilibrada, é possível obter uma administração estável e maximizar a receita. Por exemplo, se o número de vagas aumentar e a operação se inclinar, a receita de aluguel diminuirá e a situação financeira se deteriorará; se os reparos não puderem ser feitos por falta de fundos, o edifício perderá sua atratividade e os inquilinos irão embora. Por outro lado, se a taxa de ocupação for alta e a renda for estável, é possível investir em amplos reparos, e cria-se um ciclo positivo no qual o valor do edifício e a satisfação do locatário são mantidos e melhorados. Independentemente de o proprietário administrar a propriedade por conta própria ou terceirizá-la para uma empresa de administração profissional, é essencial ficar de olho em cada uma dessas três áreas e coordenar todo o processo. Em particular, em uma empresa de administração, o departamento de administração de aluguéis, o departamento de administração predial e o departamento de contabilidade e finanças trabalham juntos dentro da empresa e compartilham informações para maximizar o valor do ativo do proprietário. Como proprietário, você pode maximizar o potencial de sua propriedade compreendendo a função de cada departamento e elaborando uma estratégia de gestão integrada.

Conclusão: a importância de manter o valor do ativo em uma perspectiva de longo prazo

Na administração de aluguéis de imóveis, é extremamente importante administrar as propriedades a partir de uma perspectiva de longo prazo, e não apenas na busca de lucros de curto prazo. Os três pilares discutidos neste artigo - operação, manutenção e finanças - são todos elementos fundamentais que sustentam a lucratividade e o valor de uma propriedade no longo prazo. O acúmulo de cuidados diários com os inquilinos, a manutenção do edifício e o gerenciamento meticuloso de receitas e despesas farão uma grande diferença ao longo dos anos e repercutirão nos valores e retornos futuros dos ativos.

Em particular, quanto mais antigo for um imóvel, mais ele poderá ser transformado em um ativo que "resista ao teste do tempo" se continuar a gerenciá-lo adequadamente. Se você mantiver o edifício em boas condições por meio de reparos regulares, poderá manter as necessidades dos inquilinos, e os inquilinos que construíram uma relação de confiança tendem a permanecer por mais tempo. Além disso, se você mantiver uma boa situação financeira, poderá responder com flexibilidade às mudanças do mercado e aos riscos repentinos, o que lhe dará uma sensação de estabilidade no comando dos negócios. É fundamental tomar decisões estratégicas, mesmo que isso custe um pouco mais de dinheiro e esforço no curto prazo, pois isso é visto como um investimento inicial que levará à redução de riscos futuros e ao aumento dos lucros.

Em última análise, o gerenciamento de propriedades é um processo constante de "proteger e nutrir ativos", e o senso de equilíbrio do proprietário entre operação, manutenção e finanças para esse fim é a habilidade do proprietário. Concentrar-se nos três pilares a partir de uma perspectiva de longo prazo criará uma base sólida de gerenciamento de aluguéis que é menos suscetível às flutuações econômicas e aos ciclos de vida da propriedade. Para manter e aumentar o valor do ativo e, ao mesmo tempo, gerar renda estável no futuro, gostaríamos que você começasse hoje e fizesse valer cada prática de gerenciamento. O texto acima é uma explicação dos três pilares e dos pontos a serem considerados, que servirão como referência prática para os proprietários de imóveis. Com uma estratégia de gerenciamento de aluguéis de longo prazo baseada nos três pilares, você pode proteger e nutrir seus valiosos ativos imobiliários por muito tempo.