Renovação Urbana de Shirokane: Transformação e Investimento Imobiliário

Extraído do site do distrito de Minato.

Está em andamento um projeto de renovação de uso misto em grande escala, centrado em um condomínio com torre de 39 andares e 140 m de altura, localizado a 3 minutos a pé da estação Shirokane-Takanawa. O Projeto de Reestruturação da Área Média Ocidental de Shirokane 1-chome foi planejado para criar um complexo urbano atraente, combinando funções residenciais, comerciais e industriais em uma área de aproximadamente 1,6 hectares. O projeto tem como objetivo aprimorar as funções de prevenção de desastres por meio da construção de estradas e de uma praça de aproximadamente 3.300 m2 e criar uma cidade segura e espaçosa, onde a vida e a animação estejam em harmonia.

A demolição desse projeto de renovação do distrito de Minato Ward está programada para começar em 2024 e ser concluída em 2028. A área ao redor já está repleta de propriedades residenciais de alto padrão, como o Shirokane AEL City e o Shirokane the Sky, o que deve acelerar ainda mais o aumento do valor das propriedades em Shirokane-Takanawa. O redesenvolvimento da área de Shirokane-Takanawa também está atraindo a atenção como alvo de investimento, onde se espera que os valores dos ativos sejam mantidos e aprimorados.

Esboço e características do projeto

Objetivos e histórico da reforma

O principal objetivo da reforma da Western Middle Area de Shirokane 1-chome é criar um complexo urbano atraente, onde as funções residenciais, comerciais e industriais estejam integradas, resolvendo problemas atuais, como ruas estreitas e falta de continuidade na área comercial. Especificamente, serão abordados os seguintes problemas

1. Formação de uma infraestrutura urbana segura: remodelação das atuais ruas seccionadas sem calçadas estreitas e desenvolvimento de uma infraestrutura que possa funcionar mesmo em caso de desastre.
2. Revitalização da área local: criação de uma atmosfera animada em conjunto com a reforma da área comercial de Shirokane.
3. Melhoria e aprimoramento das funções de moradia: introdução de moradias urbanas de alta qualidade (991 unidades no total)
4. Manutenção das funções da fábrica: alocação apropriada das funções da fábrica como um setor local.

Essa reforma resolverá os problemas de prevenção de desastres causados pelas ruas estreitas e pela mistura de moradias e fábricas, além de renovar as funções urbanas como um projeto de reforma portuária.

Detalhes de planejamento e configuração das instalações

A área do projeto é dividida em três blocos (Bloco A, Bloco B-1 e Bloco B-2), cada um com instalações distintas planejadas.

Particularmente notável como um condomínio de torres da estação Shirokane-Takanawa, o Bloco A foi planejado para incluir um edifício alto com 39 andares acima do solo e um abaixo, e um edifício médio com 14 andares acima do solo.

Localização e acesso ao transporte

O edifício está convenientemente localizado a apenas três minutos a pé da Estação Shirokane-Takanawa, com acesso a duas linhas, a Linha Namboku do Metrô de Tóquio e a Linha Toei Mita. A área de Shirokane, conhecida como uma área residencial de luxo no distrito de Jonan, tem excelente acesso ao centro da cidade e às principais áreas, como Roppongi, Akasaka, Shinagawa e Shibuya.

A rua comercial Shirokane está localizada nas proximidades, proporcionando acesso conveniente às compras diárias. No futuro, um deck para pedestres de dois níveis e um serviço de ônibus que ligará a estação Takanawa Gateway às estações Shirokane-Takanawa e Sengakuji estão sendo considerados, o que deve melhorar ainda mais a conveniência do transporte.

Detalhes do projeto

Plano de desenvolvimento e restrições de altura

Os seguintes planos de desenvolvimento estão planejados para esse projeto de renovação, incluindo a construção da Praça Shirokane 1-chome.

1. Desenvolvimento de estradas demarcadas

   • Estrada do lote nº 1: largura de 10 m, extensão de aproximadamente 150 m (nova construção)
   • Estrada do lote nº 2: largura de 10 m, extensão de aproximadamente 130 m (ampliada)
   • Estrada do lote nº 3: largura de 8 m, extensão de aprox. 110 m (ampliada)

2. Praças recém-construídas

   • Estabelecimento de uma praça, incluindo uma "Nigiwai Plaza" de aproximadamente 3.300 m2.
   • Usada para relaxamento e descanso na comunidade e como local de evacuação em caso de desastre.

3. Desenvolvimento de espaço aberto semelhante a uma passarela para pedestres

   • Instalar passarelas de 2 a 5 m de largura ao longo das ruas em todos os quatro lados.
   • Conduzir a instalação subterrânea de cabos de energia (sem postes de energia).

As restrições de altura dos prédios são mantidas abaixo de 60 m ao longo da Okubo Dori e 140 m no ponto mais alto da Área A, e a área voltada para a reforma da rua comercial Shirokane é mantida em um nível baixo.

Layout composto de edifícios residenciais, comerciais e industriais

O projeto é caracterizado pela harmonização das funções residenciais, comerciais e industriais como um complexo de platina.

1. Funções residenciais

   • Bloco A: 973 apartamentos de alto e médio porte
   • Blocos B-1 e B-2: 18 condomínios baixos no total
   • Habitações urbanas de alta qualidade para uma variedade de estilos de vida.

2. Funções comerciais

   • Layout de loja com ênfase na continuidade com a rua comercial Shirokane.
   • Espaço comercial que cria um burburinho na área

3. Funções de fábrica

   • As funções de fábrica da indústria local estão concentradas no Bloco B-1.
   • Manter a indústria local em harmonia com o ambiente residencial.

4. Instalações de apoio a creches

   • Uma instalação de apoio a creches com capacidade para aproximadamente 60 crianças está localizada no 2º andar do Bloco A.
   • Estabelecimento de um ambiente de moradia que acomode famílias com dois salários

Espaço público e funções de prevenção de desastres

Um dos principais objetivos do projeto é reforçar a função de prevenção de desastres do redesenvolvimento. A praça de aproximadamente 3.300 m2 servirá não apenas como um local de relaxamento em tempos normais, mas também como um local de evacuação em caso de desastre.

As seguintes instalações também foram planejadas como medidas de prevenção de desastres

1. Armazéns de estoque para prevenção de desastres

   • Os armazéns de estoque para prevenção de desastres dos moradores (classe de aproximadamente 100 m2 ) estão instalados em uma proporção de um para cada dois andares.

2. Instalações privadas de geração de energia

   • Aproximadamente 870 kW de instalações privadas de geração de energia são instaladas para garantir energia em caso de desastre.

3. Controle de escoamento de águas pluviais

   • Instalações de controle de escoamento de águas pluviais com capacidade de aproximadamente 960 toneladas foram instaladas para evitar chuvas torrenciais.

4. Garantia de resistência a terremotos

   • O projeto do edifício atende aos mais recentes padrões de resistência a terremotos.

Com essas instalações, o Projeto de Reestruturação da Área Central Oeste de Shirokane 1-chome também desempenhará um papel de centro local de prevenção de desastres.

Progresso e cronograma do projeto

Histórico até o momento

Os principais marcos da reforma da Área Central Oeste de Shirokane 1-chome são os seguintes

A Tokyu Land Corporation e outros membros participantes (Taisei Corporation, Mitsui Fudosan Residential, Taisei Yuraku Real Estate e Japan Post Real Estate) estão promovendo o projeto.

Cronograma futuro

O cronograma de desenvolvimento futuro é o seguinte

Os trabalhos de demolição estão em andamento (em maio de 2025) e continuarão até o final de julho de 2025. O trabalho de construção principal está planejado para começar em junho de 2025.

Resumo do plano de conversão de direitos

O plano de conversão de direitos foi aprovado pelo governador de Tóquio em 9 de fevereiro de 2024. A conversão de direitos refere-se à conversão dos direitos de proprietários de terrenos e edifícios anteriores em um projeto de renovação em andares de uma instalação recém-construída. Na conversão de direitos desse projeto, foi alcançado um layout ideal de funções residenciais, comerciais e industriais, levando em consideração os desejos dos proprietários de terras.

O plano de uso da terra aumenta o terreno para instalações públicas de aproximadamente 2.381 m2 para aproximadamente 3.695 m2 e também expande o terreno para estradas. Os terrenos residenciais foram reduzidos de aproximadamente 13.460 m² para aproximadamente 12.146 m², com uma redução de aproximadamente 10%. A taxa de vacância efetiva é alta, de aproximadamente 66,4%, caracterizada por uma estrutura espacial espaçosa.

Ambiente ao redor e potencial futuro

Ligação com a reforma do entorno

A reforma da Área Central Oeste de Shirokane 1-chome está progredindo em conjunto com os projetos de reforma da área ao redor. Os principais projetos relacionados incluem

1. Shirokane AEL City.

   • Um empreendimento de uso misto concluído por volta de 2005
   • Consiste na Shirokane Tower (torre residencial de 42 andares) e na NBF Platinum Tower (torre de escritórios de 26 andares)

2. Distrito Leste Norte de Shirokane 1-chome (SHIROKANETheSKY)

   • Condomínio de torres altas a ser concluído em 2022
   • O valor aumentou de aproximadamente 6,8 milhões de ienes/m² quando recém-construído para aproximadamente 9 milhões de ienes/m² atualmente

3. Desenvolvimento da área da estação Takanawa Gateway

   • Promover a transformação de toda a área de Shinagawa-Takanawa em um centro de negócios internacional
   • Efeitos sinérgicos esperados com a área de Shirokane-Takanawa

A progressão em fases desses vários projetos de renovação está promovendo o uso avançado e o aumento do valor de toda a área.

Valores imobiliários da área de Shirokane-Takanawa

Os valores dos imóveis de Shirokane-Takanawa estão bem acima da média de Tóquio para condomínios usados existentes. O aumento médio no valor dos condomínios usados na área chega a 60%, e o Shirokane AEL City Shirokane Tower e o SHIROKANETheSKY, que estão diretamente conectados à estação, tendem a ter aumentos de preço particularmente altos.

Os condomínios construídos em áreas de renovação tendem a manter altos valores de ativos pelos seguintes motivos

1. Paisagens urbanas bem desenvolvidas

   • Todo o quarteirão da cidade, incluindo calçadas e praças, foi desenvolvido, criando uma bela paisagem
   • Um ambiente de vida conveniente é garantido

2. Funções complexas

   • Parques, instalações comerciais, creches e outras instalações necessárias para a vida cotidiana são desenvolvidas a uma curta distância
   • A conveniência da vida cotidiana é alta

3. Acesso ao transporte

   • Convenientemente localizado a 3 minutos a pé da estação Shirokane-Takanawa
   • Bom acesso ao centro da cidade

Esses fatores significam que os condomínios de torres do projeto provavelmente também manterão e aumentarão seus altos valores de ativos.

Atratividade como um investimento imobiliário

As propriedades em desenvolvimento na área da estação Shirokane-Takanawa são atraentes do ponto de vista do investimento imobiliário. As razões para isso incluem

1. Marca da área

   • A força da marca de Minato-ku como uma área residencial de luxo
   • Bom ambiente de vida e alta reputação social

2. Escassez

   • Terrenos limitados disponíveis para desenvolvimento em grande escala nas proximidades do centro da cidade
   • Alta probabilidade de oferta limitada de novos imóveis após a conclusão

3. Planos futuros

   • Linha linear central do Shinkansen programada para ser inaugurada na estação de Shinagawa no início da década de 2030
   • Desenvolvimento da infraestrutura de transporte contribuindo para o aumento do valor em toda a área de Takanawa

Esses fatores tornam o Shirokane 1-chome Western Central Area Redevelopment um alvo de investimento imobiliário em uma perspectiva de longo prazo.

Conclusão.

O Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área Central Oeste de Shirokane 1-chome é um projeto de grande escala que visa criar um complexo urbano que combina funções residenciais, comerciais e industriais em uma localização privilegiada, a apenas três minutos de caminhada da estação Shirokane-Takanawa. Em uma área de aproximadamente 1,6 hectare, será desenvolvido um total de 991 unidades residenciais, incluindo um prédio de apartamentos com 39 andares, lojas, instalações de apoio a crianças e fábricas.

As características do projeto podem ser resumidas da seguinte forma

1. Layout funcional composto: criação de uma cidade vibrante por meio da integração de funções residenciais, comerciais e fabris.
2. Desenvolvimento de uma praça de 3.300 m2: um local para relaxamento em tempos normais e um local de refúgio em caso de desastre.
3. Expansão de estradas e trilhas para pedestres: garantindo espaço seguro para caminhadas e fluxo suave de veículos.
4. Reforço das funções de prevenção de desastres: instalação de instalações privadas de geração de energia e armazéns de estoque de prevenção de desastres, etc.
5. Ligação com a galeria comercial de Shirokane: criar uma comunidade animada e melhorar a circulação.

A demolição da reforma está programada para começar em março de 2024, com o início das principais obras de construção em junho de 2025 e a conclusão no ano fiscal de 2028. Espera-se que o valor de toda a área de Shirokane-Takanawa aumente em conjunto com a reforma existente na área circundante.

Os valores das propriedades de Shirokane-Takanawa já estão em um nível alto, mas espera-se que aumentem ainda mais com a conclusão dessa reforma. A área também está atraindo atenção como um investimento imobiliário devido ao seu ambiente de vida de alta qualidade e fácil acesso ao centro da cidade.

Perguntas frequentes

P1: Quando está prevista a conclusão do projeto de renovação da área urbana tipo 1 da área central oeste de Shirokane 1-chome?

R: O projeto está programado para ser concluído no ano fiscal de 2028, com o trabalho de demolição começando em março de 2024 e o trabalho de construção principal planejado para começar em junho de 2025.

P2: Qual é o número total de unidades na área de desenvolvimento?

R: O número total de unidades é 991. A divisão é de 973 unidades na Área A, 12 unidades na Área B-1 e 6 unidades na Área B-2.

P3: Quais empresas estão participando do projeto de renovação?

R: As associações participantes são a Tokyu Land Corporation, a Mitsui Fudosan Residential, a Taisei Corporation, a Taisei Yuraku Real Estate e a Japan Post Real Estate. A Taisei Corporation é o agente comercial específico e o UD Urban Architecture Institute é o coordenador.

P4: Qual é a acessibilidade do local do empreendimento?

R: O local está convenientemente localizado a apenas três minutos a pé da estação Shirokane-Takanawa da linha Namboku do metrô de Tóquio e da linha Toei Mita. É um ambiente altamente conveniente, com bom acesso a todas as principais estações do centro da cidade.

P5: Qual será o impacto da reforma nos valores das propriedades ao redor?

R: O aumento médio do preço dos condomínios usados na área da estação Shirokane-Takanawa é alto, aproximadamente 60%, e espera-se que a conclusão da reforma aumente ainda mais o valor dos imóveis na área. Devido ao ambiente de alta qualidade e ao bom acesso ao centro da cidade, espera-se que os valores dos ativos sejam mantidos e aumentados.

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