Áreas Comuns e Privativas em Condomínios: Tudo que Você Precisa Saber

É extremamente importante que todos que estejam pensando em comprar um condomínio entendam corretamente a diferença entre áreas comuns eáreas privativas.

Essa distinção não é apenas um conceito, mas um conhecimento prático que afeta diretamente todos os aspectos da vida em condomínio, como o escopo da propriedade, o ônus das taxas de administração e dos fundos de reserva para reparos e a possibilidade ou não de renovação.

O entendimento adequado desses conceitos da Lei de Propriedade de Unidade pode evitar problemas após a compra de um condomínio e garantir uma vida condominial confortável.

Neste artigo, com base em nossa experiência em diversas transações de condomínios como INA & Associates Ltd, explicaremos tudo, desde os conceitos básicos de áreas de uso comum e áreas de uso exclusivo até pontos práticos de cautela, de maneira fácil de entender.

Conceitos básicos de áreas comuns e exclusivas em condomínios

O que são áreas exclusivas?

As partes exclusivas referem-se às partes do edifício sobre as quais os proprietários das unidades têm propriedade exclusiva.

Mais especificamente, incluem os espaços internos da unidade habitacional, como sala de estar, cozinha, banheiro e lavabo, e o proprietário da unidade tem o direito de usar, lucrar e dispor livremente das partes exclusivas.

O escopo da área exclusiva é geralmente definido como as partes internas das paredes, pisos e tetos da unidade habitacional, e não inclui a estrutura de concreto ou as paredes estruturais.

Essa divisão permite que os proprietários de unidades realizem livremente reformas e renovações nas áreas de uso exclusivo, desde que não infrinjam as regras de administração.

No entanto, mesmo nas áreas exclusivas, há restrições para obras que afetem a estrutura e a segurança do edifício como um todo, e pode ser necessária a aprovação da associação de administração.

Além disso, instalações como tubulações de abastecimento de água e drenagem e fiação elétrica instaladas em áreas privativas também devem ser gerenciadas adequadamente, levando em conta seu impacto em outras unidades.

O que são áreas comuns?

As áreas comuns referem-se às partes do edifício que são de propriedade conjunta de todos os proprietários de unidades e são essenciais para manter a funcionalidade geral do condomínio.

As áreas comuns incluem instalações do edifício, como halls de entrada, corredores, escadas, elevadores, salas de máquinas, tanques de recebimento de água e salas de bombas.

Além disso, a estrutura do edifício, as paredes externas, o telhado, a parte estrutural da varanda e todas as instalações também são tratadas como áreas comuns.

As áreas comuns são gerenciadas pela associação de administração e os custos são arcados pelos proprietários das unidades individuais como taxas de administração.

O uso das áreas comuns deve ser realizado dentro do escopo dos interesses comuns de todos os proprietários de unidades e, como regra, alterações pessoais e uso exclusivo não são permitidos.

Entretanto, com base nas regras de administração e no estatuto social, podem ser estabelecidos direitos de uso exclusivo para determinadas áreas comuns.

Por exemplo, varandas, jardins privados e estacionamentos são áreas comuns, mas, em geral, podem ser usados exclusivamente por proprietários de unidades específicas.

Base legal de acordo com a Lei de Propriedade de Unidade

A distinção entre áreas comuns e exclusivas em condomínios é claramente definida pela Lei de Propriedade de Unidades Prediais, etc. (Lei de Propriedade de Unidades).

O artigo 2 da Lei de Propriedade Compartimentada define partes exclusivas como "partes do edifício que são objeto de propriedade compartimentada", enquanto o artigo 4 da mesma lei define partes comuns como "partes do edifício que não sejam partes exclusivas, anexos ao edifício que não façam parte das partes exclusivas e anexos que sejam designados como partes comuns pelas regras".

Essa base legal esclarece o escopo das responsabilidades de propriedade e administração em condomínios e estabelece um mecanismo para evitar problemas entre os proprietários de unidades.

A Lei de Propriedade de Unidades foi promulgada em 1962 e, desde então, foi alterada várias vezes em resposta a mudanças nas condições sociais, formando a base do atual sistema de gestão de condomínios.

Para uma interpretação detalhada da lei, é possível obter um entendimento mais profundo consultando as Diretrizes para a Gestão Adequada de Condomínios e várias diretrizes emitidas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte.

Distinção específica entre áreas comuns e exclusivas

O que está incluído nas áreas exclusivas

É extremamente importante que os proprietários de condomínios tenham uma compreensão exata do escopo das áreas exclusivas.

Com relação aos espaços internos, a sala de estar, a sala de estar, a sala de jantar, a cozinha, o banheiro, o lavabo, o banheiro de serviço e o espaço de armazenamento na unidade habitacional se enquadram na categoria de áreas de uso exclusivo.

Esses espaços referem-se às áreas internas dos materiais de acabamento das paredes, pisos e tetos, e não incluem as áreas de estrutura de concreto.

Com relação aos equipamentos, os aparelhos de ar-condicionado, aquecedores de água, equipamentos de cozinha, equipamentos de banheiro, lavatórios e equipamentos de toalete instalados na unidade habitacional são considerados partes privadas.

No entanto, a tubulação e a fiação conectadas a essas instalações que afetam outras unidades ou áreas comuns podem ser tratadas como áreas comuns.

Com relação aos materiais internos, os materiais de acabamento, como pisos, tatames, carpetes, papel de parede, azulejos e tinta, estão incluídos nas áreas de uso exclusivo.

Esses materiais podem ser alterados livremente pelos proprietários das unidades, mas podem ser restringidos pelas regras de administração, portanto, você deve sempre verificar antes de reformar.

O que está incluído nas áreas comuns

O escopo das áreas comuns é amplo e é um elemento importante da função geral e da segurança do condomínio.

A parte estrutural do edifício inclui a estrutura de concreto, as paredes estruturais, as vigas, as colunas e as fundações, que afetam diretamente a segurança do edifício e, portanto, não são permitidas alterações individuais.

As instalações comuns incluem elevadores, sistemas de abastecimento de água e drenagem, sistemas elétricos, sistemas de gás, sistemas de combate a incêndio, sistemas de intercomunicação, sistemas de travamento automático, câmeras de segurança e estacionamento mecânico.

Essas instalações exigem conhecimento e habilidades especializadas para serem gerenciadas, e a manutenção regular é realizada por empresas de administração e empreiteiras especializadas.

Quanto ao local, todo o terreno em que o edifício se encontra é uma área comum, e todos os proprietários de unidades têm direitos de propriedade proporcionais às suas participações.

Caminhos, plantações, dependências, portões e cercas no local também estão incluídos nas áreas comuns e são mantidos adequadamente pela associação de administração.

Partes difíceis de determinar

Nos condomínios, há áreas em que o limite entre as áreas comuns e as áreas privadas é ambíguo e difícil de determinar.

No caso das portas de entrada, a porta em si é geralmente considerada uma parte comum, enquanto o acabamento interno e a chave são partes exclusivas, mas o tratamento pode ser diferente dependendo das regras de administração.

Ao considerar a substituição ou alteração da porta de entrada, você deve verificar com antecedência com a associação de administração.

Os vidros e as folhas das janelas geralmente são tratados como partes comuns, pois afetam a aparência do edifício, e a substituição ou alteração por indivíduos é restrita.

No entanto, medidas de isolamento e anticondensação no interior podem ser permitidas dentro do escopo das regras de administração.

Varandas e jardins privativos são áreas especiais que são áreas comuns, mas para as quais determinadas unidades têm o direito de uso exclusivo.

A parte estrutural e sua função como rota de fuga devem ser mantidas como área comum e há restrições quanto a alterações pessoais.

O encanamento e a fiação são classificados como partes exclusivas se estiverem diretamente conectados aos equipamentos da unidade habitacional e como partes comuns se afetarem outras unidades habitacionais ou áreas comuns.

Essa classificação requer julgamento técnico, portanto, é importante consultar um especialista antes da construção.

Relação entre taxas de administração e reserva para reparos

Escopo das taxas de administração

As taxas de administração são necessárias para a manutenção e o gerenciamento adequados das áreas comuns dos condomínios e são uma despesa mensal importante a ser arcada pelos proprietários das unidades.

Os principais usos das taxas de administração incluem custos de limpeza das áreas comuns, custos de manutenção e inspeção de equipamentos, custos de pessoal para a equipe de administração, custos de serviços públicos, prêmios de seguro e custos de terceirização para empresas de administração.

Os custos de limpeza são cobrados para manter a estética e a higiene gerais das áreas comuns, incluindo halls de entrada, corredores, escadas, elevadores internos, áreas de armazenamento de resíduos, estacionamentos e manutenção das instalações.

Os custos de manutenção e inspeção das instalações incluem inspeções regulares e pequenos reparos em elevadores, sistemas de abastecimento de água e drenagem, sistemas elétricos, equipamentos de combate a incêndio e estacionamentos mecânicos, que são essenciais para garantir a segurança e a funcionalidade do edifício.

Os custos de pessoal para a equipe de gestão incluem salários e prêmios de seguro social para a equipe de gestão que realiza as tarefas diárias de gestão e é um fator importante para apoiar a segurança e o conforto dos residentes.

Os custos de serviços públicos incluem os custos de eletricidade para iluminação das áreas comuns, elevadores, bombas de abastecimento de água e drenagem, estacionamentos mecânicos, etc., bem como taxas de água e esgoto para abastecimento de água e drenagem nas áreas comuns.

As taxas de terceirização para uma empresa de administração são os custos de terceirização de tarefas de administração profissional para uma empresa de administração e incluem suporte administrativo para a associação de administração, trabalho de contabilidade e vários procedimentos em nome da associação.

Mecanismo do fundo de reserva para reparos

O fundo de reserva para reparos é um fundo acumulado por proprietários compartimentados em preparação para futuras obras de reparo em grande escala e é um sistema importante diretamente ligado à manutenção do valor patrimonial dos condomínios.

As obras de reparo de grande porte incluem pintura e reparo de paredes externas, impermeabilização de telhados, renovação de tubulações de abastecimento de água e drenagem, atualização de elevadores e renovação de instalações externas, etc. Essas obras são essenciais para prolongar a vida útil do edifício e melhorar o ambiente de vida.

O valor da reserva para reparos é calculado com base no plano de reparos de longo prazo, que leva em conta o tamanho, a estrutura, o tipo de equipamento e a idade do edifício.

O plano de reparo de longo prazo é preparado de acordo com as Diretrizes para a Preparação de Planos de Reparo de Longo Prazo do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte e prevê o cronograma e os custos dos trabalhos de reparo necessários durante um período de aproximadamente 30 anos.

O nível adequado do fundo de reserva para reparos pode ser consultado nas Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reparos em Condomínios, publicadas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, que fornece um valor de referência de acordo com a área total do andar e a estrutura do edifício.

Se houver um déficit no fundo de reserva para reparos, será necessário cobrar uma quantia fixa ou pedir dinheiro emprestado, o que aumentará o ônus financeiro dos proprietários das unidades, por isso é importante formular e implementar um plano de reserva adequado.

Pontos a serem observados ao reformar/renovar

Reforma de áreas privadas

A reforma e a renovação em áreas exclusivas são reconhecidas como um direito dos proprietários de unidades, mas é necessário entender que há restrições de uso de acordo com as regras de administração e o estatuto.

Com relação ao escopo da liberdade, as reformas podem ser realizadas na medida em que não afetem a estrutura, como a alteração do layout do cômodo, a alteração dos materiais internos e a substituição de equipamentos e dispositivos.

A substituição do piso, a troca do papel de parede, a atualização dos equipamentos da cozinha e do banheiro e a adição de espaço de armazenamento geralmente podem ser realizadas livremente.

No entanto, é necessária uma confirmação prévia para mudanças no piso, pois alguns regulamentos de gerenciamento podem estipular padrões relativos ao desempenho do isolamento acústico, com o objetivo de evitar ruídos no andar inferior.

Em reformas que envolvam alterações na planta baixa, é importante distinguir entre paredes estruturais e não estruturais, e a remoção ou alteração de paredes estruturais é proibida, pois afeta a segurança do edifício.

Quanto às alterações nos equipamentos elétricos e de encanamento, é possível fazer alterações na fiação e na tubulação dentro das áreas privativas, mas o trabalho que afeta as áreas comuns exige a aprovação da associação de administração.

As restrições no contrato de administração podem incluir limites de horas de construção, a obrigação de notificar o empreiteiro de construção, notificação prévia às unidades vizinhas e métodos de descarte de materiais residuais.

Essas restrições estão em vigor para manter o ambiente geral do condomínio e evitar problemas entre os moradores, e é importante verificá-las cuidadosamente na fase de planejamento da reforma.

Trabalhos de construção envolvendo áreas comuns

As obras que envolvem áreas comuns requerem a aprovação da associação de administração e não podem ser realizadas a critério de um indivíduo.

As obras que exigem a aprovação da associação de administração incluem obras em paredes externas, remodelação de varandas, jardins privados, substituição de portas de entrada e mudanças nos vidros e caixilhos das janelas.

Como essas obras podem afetar a aparência e a estrutura do edifício, elas exigem uma análise minuciosa e procedimentos de aprovação pela associação de administração.

Quanto às varandas, embora tenham o direito de uso exclusivo, elas são áreas comuns, portanto, alterações nas grades, nos materiais do piso e a instalação de galpões de armazenamento exigem a aprovação da associação de administração.

Além disso, não são permitidas modificações que prejudiquem a função de rota de fuga, e a segurança em caso de emergência é a principal prioridade.

O trabalho de encanamento e fiação também requer a aprovação da associação de administração e a instalação por um empreiteiro especializado se houver a possibilidade de afetar outras unidades habitacionais ou áreas comuns.

Em consideração às residências vizinhas, deve-se tomar cuidado para minimizar as emissões de ruído, vibração e poeira durante o período de construção.

Antes do início da obra, as residências vizinhas devem ser recebidas e informadas sobre o trabalho de construção, o horário de construção deve ser limitado ao estipulado nas regras de gerenciamento e deve-se considerar cuidadosamente o trabalho de construção nos finais de semana e feriados.

O estacionamento de veículos de construção também deve estar de acordo com as regras de uso das áreas comuns, e deve-se tomar cuidado para não impedir a passagem e o estacionamento de outros residentes.

Para o carregamento e descarregamento de materiais por meio de elevadores, é importante que seja feita a cura adequada e que sejam tomadas medidas para evitar danos às áreas comuns.

Conclusão.

Entender as áreascomuns eexclusivas de um edifício de apartamentos é um conhecimento importante para todos os aspectos do condomínio, desde a compra do condomínio até a vida cotidiana e a manutenção futura dos valores da propriedade.

É importante entender que, embora as áreas exclusivas possam ser usadas livremente pelos condôminos, há restrições impostas pelas regras de administração, e compreender que as áreas comuns devem ser administradas adequadamente como propriedade comum de todos os condôminos.

Como pontos a serem verificados antes de comprar um condomínio, recomenda-se examinar completamente o conteúdo das regras de administração, o nível das taxas de administração e o fundo de reserva para reparos, a adequação do plano de reparos de longo prazo e o status de administração da associação de administração.

Em particular, é importante tomar uma decisão cuidadosa sobre o estado do fundo de reserva para reparos e o futuro plano de reparos em larga escala, recebendo orientação especializada, pois isso afeta diretamente o valor do ativo do condomínio.

Com relação à importância da gestão adequada da associação de gestão, a manutenção de um bom ambiente de vida e do valor patrimonial pode ser alcançada se todos os proprietários de unidades tiverem um senso de propriedade e participarem ativamente das atividades da associação de gestão.

A INA&Associates K.K. oferece suporte abrangente para a proteção de seus valiosos ativos, desde a compra do condomínio até a administração.

Caso tenha alguma dúvida ou pergunta sobre condomínios, nossa equipe experiente e profissional terá o prazer de lhe oferecer a melhor solução para suas necessidades individuais.

Perguntas frequentes

P1: As varandas são áreas privativas?

R1: As varandas são áreas comuns, mas são áreas especiais que certas unidades têm o direito de usar exclusivamente. A parte estrutural e sua função como rota de fuga devem ser mantidas como uma área comum, e qualquer alteração pessoal requer a aprovação da associação de gerenciamento. Antes de alterar os corrimãos ou os materiais do piso, verifique as regras de administração e envie uma solicitação à associação de administração, se necessário.

P2: A porta da frente pode ser substituída livremente?

A2: A porta da frente em si é geralmente tratada como uma área comum e não pode ser substituída a critério de um indivíduo. Se desejar substituir a porta, você deverá solicitar e obter a aprovação da associação de administração. No entanto, o acabamento na parte interna da porta e a chave podem ser tratados como partes privadas e são tratados de forma diferente de acordo com as regras da administração, portanto, é importante verificar com antecedência.

P3: Devo evitar apartamentos com altas taxas de administração?

R3: É importante não julgar apenas o nível das taxas de administração, mas avaliar o equilíbrio geral entre os detalhes e os custos da administração. Em um condomínio adequadamente administrado, o valor patrimonial do edifício será mantido e os benefícios econômicos serão maiores no longo prazo. Considere cuidadosamente a relação custo-benefício verificando o uso das taxas de administração, o histórico da empresa de administração e a associação de administração.

P4: Quem paga pelos reparos nas áreas comuns?

R4: Os custos de reparo das áreas comuns são pagos com o fundo de reserva de reparos. O fundo de reserva de reparos é um fundo mensal reservado por proprietários compartimentados para prever futuros trabalhos de reparos em grande escala. Se houver um déficit no fundo de reserva para reparos, será necessário cobrar uma quantia fixa ou pedir dinheiro emprestado, portanto, é importante manter um plano de financiamento adequado.

P5: Há alguma restrição quanto à reforma das áreas exclusivas?

R5: A reforma das áreas privativas é basicamente livre, mas há restrições de acordo com as regras de gerenciamento. As principais restrições incluem limites de tempo de construção, padrões de desempenho de isolamento acústico para materiais de piso, proibição de alterações nas paredes estruturais e a obrigação de notificar as unidades vizinhas com antecedência. Recomenda-se verificar minuciosamente o contrato de administração na fase de planejamento da reforma e consultar a associação de administração, se necessário.