Para nós do setor imobiliário,os projetosde desenvolvimento urbanosão um sistema importante para realizar o desenvolvimento urbano e melhorar o ambiente de vida.
Entretanto, muitos membros do público podem ter perguntas como "o que são projetos de desenvolvimento urbano" e "como eles afetam minha vida".
Neste artigo, como INA & Associates Ltd, explicamos a estrutura básica, os tipos específicos, as vantagens e as desvantagens dos projetos de desenvolvimento urbano, bem como o processo processual real, de uma maneira fácil de entender para o público em geral.
Também explicamos detalhadamente termos técnicos, como planejamento urbano eredesenvolvimento, usando exemplos reais, para aprofundar sua compreensão do setor imobiliário.
Conceitos básicos de projetos de desenvolvimento urbano
O que é um projeto de desenvolvimento urbano?
Projetos de desenvolvimento de terras urbanas são projetos para a implementação concreta do desenvolvimento urbano planejado em áreas que já se tornaram áreas urbanas ou áreas que serão urbanizadas.
Ao contrário do desenvolvimento de instalações urbanas, que visa desenvolver a estrutura de uma área urbana de forma linear e pontilhada, esses projetos delimitam uma determinada área e integram o desenvolvimento de instalações públicas e terrenos residenciais dentro dessa área com base em um plano abrangente.
A Lei de Planejamento Urbano define seis tipos de projetos de desenvolvimento urbano, cada um com objetivos e métodos diferentes. Esses projetos não são meras ações de construção, mas são posicionados como iniciativas abrangentes que visam melhorar as funções da cidade como um todo e seu ambiente de vida.
Objetivos e importância dos projetos de desenvolvimento urbano
O principal objetivo dos projetos de desenvolvimento urbano é garantir o uso avançado, racional e sólido do solo na cidade e a renovação das funções urbanas.
Especificamente, eles criam espaços urbanos seguros e confortáveis com alta resistência a desastres, integrando locais subdivididos, construindo edifícios comunitários não inflamáveis e melhorando as instalações públicas, como praças e árvores de rua.
Outro objetivo importante é resolver os problemas de prevenção de desastres e de ambiente de vida nas áreas remanescentes de áreas urbanas de madeira densamente construídas e terrenos pouco subutilizados. Isso ajudará a melhorar a qualidade de vida dos moradores e o valor da cidade como um todo.
Seis tipos de projetos de desenvolvimento urbano
De acordo com o Artigo 12 da Lei de Planejamento Urbano, os projetos de desenvolvimento urbano são classificados nos seis tipos a seguir
1. projetos de readequação de terrenos
Os projetos de readequação de terrenos são o tipo mais comum de projeto de desenvolvimento urbano.
É definido como um projeto que divide uma área dentro de uma área de planejamento urbano e tem como objetivo melhorar as instalações públicas (estradas, parques, sistemas de esgoto etc.) e promover o uso de terrenos residenciais dentro dessa área.
Uma característica desse projeto é que o proprietário anterior pode continuar a possuir terras na mesma área após o projeto. A forma e a área do terreno mudam, mas os direitos são basicamente mantidos.
Ao organizar terrenos díspares e reorganizá-los em lotes organizados, as instalações públicas, como estradas e parques, podem ser organizadas adequadamente para melhorar o ambiente de vida.
2. novos projetos de desenvolvimento urbano residencial
O Novo Projeto de Desenvolvimento Habitacional e Urbano tem como objetivo desenvolver áreas residenciais saudáveis e fornecer uma grande oferta de terrenos residenciais com um bom ambiente de vida nas proximidades de áreas urbanas onde há uma concentração significativa de população.
Nesse projeto, os terrenos da área são adquiridos em sua totalidade, de acordo com o planejamento urbano, e novas áreas residenciais são sistematicamente desenvolvidas e fornecidas. O objetivo é aliviar a falta de moradia nas áreas metropolitanas e proporcionar um bom ambiente de vida.
A implementação do projeto resulta no desenvolvimento integrado de estradas bem planejadas, parques, escolas e outras instalações públicas, além de boas áreas residenciais.
3. projetos de desenvolvimento de parques industriais
Os projetos de desenvolvimento de parques industriais são projetados para desenvolver sistematicamente áreas urbanas nas zonas de desenvolvimento suburbanas da área metropolitana ou para desenvolver zonas de desenvolvimento urbano como cidades industriais, a fim de reduzir a concentração da indústria e da população nas áreas urbanas existentes.
Por meio desses projetos, promove-se o fornecimento planejado de terrenos industriais e a criação de ambientes urbanos em que a indústria e a habitação estão harmonizadas. Também promove o desenvolvimento equilibrado da cidade como um todo, dispersando as funções industriais das áreas urbanas existentes.
4. projetos de renovação de áreas urbanas
Os projetos de renovação de áreas urbanas são implementados em áreas onde há risco de desastres, por exemplo, onde prédios baixos de madeira são densamente construídos.
Ele é definido como um projeto que consolida terrenos subdivididos e os reconstrói em edifícios comunitários (prédios) não inflamáveis, de médio e alto porte, ao mesmo tempo em que oferece instalações públicas.
A característica distintiva desse projeto é que ele é realizado no "espaço", enquanto os projetos de readequação de terrenos são realizados na "superfície". Os custos do projeto são cobertos pela alienação do espaço de piso recém-criado (espaço de piso reservado).
Os proprietários do edifício e do terreno existentes podem adquirir andares no novo edifício reformado proporcionalmente ao valor de seus ativos existentes.
5. novos projetos de infraestrutura urbana
Os Novos Projetos de Infraestrutura Urbana são projetos para reduzir a concentração populacional em grandes cidades e fornecer áreas residenciais por meio do desenvolvimento da infraestrutura de novas cidades (estradas, ferrovias, parques, sistemas de esgoto e outras instalações) na periferia das grandes cidades.
Esses projetos envolvem a construção de instalações de infraestrutura urbana em grande escala e o desenvolvimento de áreas residenciais em conjunto com elas, formando o núcleo de novas áreas urbanas.
6. projetos de desenvolvimento residencial
Os projetos de desenvolvimento de zonas residenciais oferecem moradias comunitárias e instalações públicas em áreas designadas no planejamento urbano como áreas a serem desenvolvidas e melhoradas como boas áreas residenciais, bem como áreas verdes coletivas, quando necessário.
Há relativamente poucos exemplos desse projeto sendo implementado, e o desenvolvimento é realizado em resposta à demanda por moradia em áreas específicas.
Vantagens e desvantagens dos projetos de desenvolvimento urbano
Vantagens.
1. Maior resistência a desastres
Uma das vantagens mais importantes dos projetos de desenvolvimento urbano é a melhoria da preparação para desastres.
Ao eliminar áreas urbanas densas de madeira e tornar os edifícios não inflamáveis, a segurança contra desastres, como incêndios e terremotos, é muito maior. Além disso, a capacidade de resposta a desastres é fortalecida pela segurança das rotas de evacuação e pelo estabelecimento de centros de prevenção de desastres.
2. uso avançado do solo
O uso avançado da terra permite que o espaço urbano limitado seja utilizado de forma eficaz.
Em projetos de renovação urbana, em particular, é possível criar um novo espaço físico aumentando a altura dos edifícios e consolidando várias funções, como instalações comerciais, residências e escritórios.
3. renovação das funções urbanas
As funções urbanas são renovadas com a atualização de edifícios e instalações antigos.
A construção de edifícios com os equipamentos e a tecnologia mais recentes melhora a conveniência e o conforto e aumenta a atratividade da cidade como um todo.
4. Melhoria do ambiente de vida
As melhorias no ambiente de vida serão alcançadas por meio do desenvolvimento de parques e áreas verdes, ampliação de estradas, abastecimento de água e sistemas de esgoto.
Isso melhora a qualidade de vida dos residentes e aumenta a atratividade da área.
5. Aumento do valor dos ativos
Espera-se que a implementação do projeto aumente o valor patrimonial da área-alvo.
O desenvolvimento da infraestrutura e a renovação dos edifícios aumentarão o valor das propriedades e contribuirão para a revitalização da economia local.
Desvantagens e desafios
1. longos períodos de projeto
Os projetos de desenvolvimento urbano levam um longo período de tempo desde o planejamento até a conclusão, variando de vários anos a mais de uma década.
Durante esse período, os residentes e os desenvolvedores podem ser colocados em uma situação instável, o que pode afetar suas vidas e atividades comerciais.
2. dificuldades para chegar a um consenso entre os moradores
Como o projeto envolve um grande número de titulares de direitos, pode ser difícil chegar a um consenso entre os residentes.
Em projetos de redesenvolvimento urbano em particular, a Lei de Redesenvolvimento Urbano exige o consentimento de pelo menos dois terços dos residentes ao estabelecer uma associação de redesenvolvimento, o que pode levar tempo para se chegar a um consenso.
3. compartilhamento dos custos do projeto
Os custos do projeto consistem em custos de construção, projeto, administração e remuneração.
O financiamento é fornecido por contribuições de gerentes de instalações públicas, subsídios do governo e fundos de descarte de pisos reservados, mas os detentores de direitos também podem ser solicitados a arcar com uma certa quantia dos custos.
4. impacto temporário nos meios de subsistência
Os impactos temporários sobre os meios de subsistência são inevitáveis durante o período do projeto.
A vida cotidiana e as atividades comerciais podem ser interrompidas por realocação, moradia temporária, suspensão temporária dos negócios, etc.
Procedimentos e fluxo de projetos de desenvolvimento urbano
A implementação de projetos de desenvolvimento urbano está sujeita a procedimentos estatutários. O fluxo processual geral é mostrado abaixo.
| Etapa | Conteúdo | Duração aproximada |
|---|---|---|
| 1. formulação de um conceito básico | Formulação de um conceito básico para o redesenvolvimento pelas autoridades locais | 1 a 2 anos |
| 2. decisão de planejamento urbano | Decisão de planejamento urbano sobre a área do projeto e o conteúdo do projeto | 1-2 anos 3. |
| 3.3 Aprovação do projeto | Obter aprovação para o plano do projeto | 6 meses - 1 ano |
| 4. Aprovação da conversão de direitos | Obter a aprovação do plano de conversão de direitos (para projetos de redesenvolvimento) | 6 meses - 1 ano |
| 5. Implementação da construção | Implementação das obras de construção | 2 a 5 anos |
| 6. Ocupação e liquidação | Ocupação e liquidação do projeto após a conclusão do edifício | 1 a 2 anos |
1. Formulação de um conceito básico
A autoridade local formula um conceito básico para o projeto de renovação com base nos problemas e na visão futura da área.
Nesse estágio, a necessidade e a direção básica do projeto são examinadas e as opiniões são trocadas com os residentes.
2. decisão de planejamento urbano
O procedimento de decisão de planejamento urbano é realizado para a área do projeto e o conteúdo do projeto.
Depois que a minuta do plano urbano é elaborada, anunciada e publicada publicamente e deliberada pelo Conselho de Planejamento Urbano, o plano urbano é oficialmente decidido.
3. Aprovação do projeto
A aprovação do projeto é obtida para o plano específico do projeto.
O plano do projeto, o plano financeiro, os documentos de design, etc. devem ser enviados e examinados pela administração.
4. Aprovação de conversão de direitos
No caso de projetos de renovação urbana, a aprovação é obtida para um plano de conversão de direitos para converter os direitos anteriores em direitos para um novo edifício.
O acordo dos detentores de direitos é obtido e são feitos ajustes detalhados nos direitos.
5. implementação da construção
O trabalho de construção é realizado de acordo com o plano aprovado.
Durante o período de construção, também é fornecido suporte para a realocação temporária dos detentores de direitos e a continuação dos negócios.
6 - Mudança e assentamento
Após a conclusão da construção, os detentores de direitos se mudam e o projeto é liquidado.
O projeto é concluído com o descarte do andar reservado e a liquidação final dos custos.
Perguntas frequentes
P1: Como são determinadas as áreas-alvo para projetos de desenvolvimento urbano?
As áreas-alvo para projetos de desenvolvimento urbano são determinadas dentro de zonas de urbanização ou zonas de planejamento urbano que não tenham sido demarcadas de acordo com a Lei de Planejamento Urbano.
Especificamente, as áreas-alvo incluem áreas urbanas de madeira densamente construídas, áreas remanescentes de terrenos subutilizados, áreas com problemas de prevenção de desastres e áreas que precisam de renovação das funções urbanas. A autoridade local decide sobre a necessidade do projeto com base nos problemas e na visão futura da área, e o projeto é oficialmente decidido por meio do procedimento de decisão de planejamento urbano.
P2: O que acontece com meu terreno e meus edifícios como resultado de um projeto de desenvolvimento urbano?
Depende do tipo de projeto, mas, no caso de projetos de reajuste de terrenos, o proprietário anterior pode continuar a possuir terrenos na mesma área após o projeto. Entretanto, a forma e a área do terreno podem mudar.
No caso de projetos de renovação urbana, os direitos sobre o terreno e o edifício anteriores são convertidos em direitos sobre o piso do novo edifício renovado. Dependendo do valor do ativo anterior, o piso do novo edifício pode ser adquirido. Recomendamos que você consulte seu gerente de projeto para obter mais informações.
P3: O que acontecerá com minha vida e meus negócios durante o período do projeto?
Durante o período do projeto, talvez você precise se mudar temporariamente. No caso de uma casa, a empresa pode continuar a operar em uma acomodação temporária e, no caso de uma loja ou escritório, em instalações temporárias.
A empresa compensará os custos associados à realocação. A indenização da empresa e as despesas de realocação de bens móveis também são fornecidas. A operadora fornecerá suporte detalhado para minimizar o impacto sobre a vida e os negócios dos titulares de direitos.
P4: Posso me opor a projetos de desenvolvimento urbano?
Os projetos de desenvolvimento urbano são implementados por meio de procedimentos estatutários, mas os residentes têm a oportunidade de expressar suas opiniões no estágio das decisões de planejamento urbano.
Os residentes podem enviar suas opiniões durante o período de aviso público e inspeção pública da proposta de planejamento urbano, e suas opiniões são levadas em consideração nas deliberações do Conselho de Planejamento Urbano. Entretanto, os projetos que foram decididos por meio de procedimentos legais serão basicamente implementados.
P5: E quanto à manutenção e ao gerenciamento após a conclusão do projeto?
A manutenção e o gerenciamento das instalações após a conclusão de um projeto dependem do tipo de instalação.
Instalações públicas, como estradas e parques, são mantidas e gerenciadas pelas autoridades locais. No caso de edifícios, como prédios em reforma, a manutenção e o gerenciamento são realizados pela associação ou empresa de gerenciamento. A manutenção e o gerenciamento adequados garantem que os efeitos do projeto sejam sustentados e que os valores dos ativos sejam mantidos.
Conclusão.
Os projetos de desenvolvimento urbano são um sistema importante para resolver problemas urbanos e realizar o desenvolvimento sustentável.
Cada um dos seis tipos de projeto tem objetivos e métodos diferentes, e o projeto adequado é selecionado de acordo com as características e os problemas locais. Pode-se esperar que a implementação de projetos melhore a prevenção de desastres, aprimore o uso da terra, renove as funções urbanas, melhore o ambiente de vida e aumente os valores das propriedades.
Por outro lado, também há desafios, como longos períodos de projeto, dificuldades em chegar a um consenso entre os residentes, o ônus dos custos do projeto e os impactos temporários sobre os meios de subsistência. É importante abordar essas questões por meio de explicações adequadas, construção cuidadosa de consenso e compensação e apoio apropriados.
Aqueles que possuem imóveis ou que estão pensando em adquiri-los são aconselhados a prestar atenção às tendências dos projetos de desenvolvimento urbano e a tomar as decisões apropriadas, recebendo orientação de especialistas.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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