Riscos e Desafios de Investir em Imóveis de Leilão: O Que Você Precisa Saber

Ao considerar o investimento em propriedades, muitas pessoas pensam que as propriedades de leilão podem ser compradas com desconto. É verdade que as propriedades de leilão podem ser compradas por um preço 20 a 30% menor do que o preço de mercado e, à primeira vista, elas parecem ser um alvo de investimento atraente.

Entretanto, com base em nossa experiência em lidar com muitos projetos de investimento imobiliário na INA & Associates, o investimento em propriedades de leilão envolve riscos que são impensáveis em transações imobiliárias normais. De fato, vimos muitos casos em que as pessoas começaram a investir em propriedades de leilão simplesmente porque são baratas e acabaram se metendo em problemas inesperados.

Neste artigo, apresentamos os motivos pelos quais não recomendamos o investimento em propriedades em leilão e exemplos de problemas reais que ocorreram. Esperamos que, com essas informações, você possa realizar um investimento imobiliário seguro e protegido.

O que é uma propriedade de leilão?

Para entender adequadamente as propriedades de leilão, primeiro explicaremos a estrutura básica.

Definição e tipos de propriedades de leilão

Uma propriedade em leilão é um imóvel que é vendido à força por um tribunal, a pedido de um credor, quando um devedor não consegue pagar uma hipoteca ou outras dívidas. Há três tipos principais de leilão.

Os leilões compulsórios são realizados quando os impostos atrasados ou as ordens judiciais de pagamento não são cumpridos. A propriedade do devedor pode ser apreendida e levada a leilão mesmo que não esteja garantida por uma hipoteca.

Os leilões de propriedade garantida são casos em que a propriedade dada como garantia de uma hipoteca ou empréstimo comercial é colocada em leilão devido à inadimplência. Essa é a forma mais comum de leilão.

Leilões formais são leilões realizados para atender às formalidades legais relacionadas à divisão de propriedade comum ou à partilha de um patrimônio. Ele difere de outros leilões pelo fato de não ter como objetivo a liquidação de dívidas.

Como verificar informações sobre propriedades leiloadas

As informações sobre a propriedade leiloada são confirmadas por documentos conhecidos como "conjunto de três peças". A descrição da propriedade descreve os direitos e as restrições legais da propriedade, bem como as condições de entrega pelo ocupante. O relatório de vistoria de status é o resultado de uma inspeção no local pelo oficial de execução e informa sobre o uso da propriedade, a presença ou ausência de ocupantes, a estrutura e os equipamentos do prédio etc., com fotografias. O relatório de avaliação é uma avaliação do valor de mercado feita por um avaliador de propriedades nomeado pelo tribunal e serve como base para o cálculo do preço de venda padrão.

Status atual e estatísticas sobre propriedades de leilão

Confira a situação atual do mercado de propriedades de leilão em termos numéricos.

Tendências em propriedades de leilão em 2024

O número de propriedades leiloadas em 2024 foi de 11.415, representando um aumento de 329 em relação ao ano anterior. Esse é o primeiro aumento desde 2009, de fato o primeiro aumento em 15 anos. Em 2009, após o colapso do Lehman Brothers, mais de 60.000 imóveis foram colocados em leilão, mas desde então o número continuou a diminuir a cada ano.

No entanto, analisando exclusivamente a área metropolitana, o número de propriedades em leilão colocadas para lances periódicos vem diminuindo, com o número de propriedades no primeiro semestre de 2024 caindo para cerca de metade do que era há 10 anos. Isso mostra que existem disparidades entre as regiões.

Tendências de preços e lances bem-sucedidos

A média de lances bem-sucedidos foi de 13,56 milhões de ienes na região de Kanto e 11,6 milhões de ienes na região de Kinki. Por outro lado, os preços das propriedades leiloadas estão em uma tendência de queda e o número de lances também está diminuindo.

Esses dados mostram que o mercado imobiliário de leilão não é um ambiente de investimento estável. O número de propriedades flutua muito e os preços são difíceis de prever.

Razões pelas quais o investimento em propriedades leiloadas não é recomendado

Com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário, explicamos os principais motivos pelos quais não recomendamos o investimento imobiliário em propriedades leiloadas.

Isenção de responsabilidade por não conformidade contratual

A questão mais importante é que a responsabilidade por incompatibilidade contratual (antiga responsabilidade por defeitos) não se aplica a propriedades de leilão. Em uma transação normal de propriedade, se for encontrado um defeito grave na propriedade, o vendedor pode ser acionado pelos custos de reparo mesmo após a compra.

Entretanto, no caso de propriedades em leilão, o tribunal não é responsável por nenhum problema que possa surgir. Se forem descobertos vazamentos ou danos causados por cupins após a compra, ou se forem encontrados problemas sísmicos, o comprador será totalmente responsável.

Ausência de suporte profissional

Como nenhum intermediário intervém em uma propriedade de leilão, você precisa fazer tudo sozinho, desde o procedimento de licitação até a entrega. Em uma transação normal de propriedade, um intermediário investigará a propriedade, redigirá um contrato e entregará o dinheiro em seu nome, mas em uma propriedade de leilão não há esse apoio.

Se você não tiver experiência em transações imobiliárias, é mais provável que se depare com problemas inesperados. Em particular, a falta de suporte profissional em procedimentos legais e na verificação de direitos é um grande risco.

Depósito alto e dificuldades de financiamento.

É necessário um depósito equivalente a 20% do preço de venda padrão para dar lances em propriedades de leilão. Por exemplo, se o preço de venda padrão de uma propriedade for de JPY 20 milhões, um depósito de JPY 4 milhões deverá ser pago antecipadamente.

Além disso, há o problema de que é difícil obter um empréstimo para propriedades de leilão. As instituições financeiras tendem a julgar as propriedades de leilão como tendo sido colocadas em leilão devido a alguns problemas e tendem a classificar seu valor como garantia baixa. Como resultado, elas geralmente são forçadas a comprar a propriedade em um montante fixo em dinheiro.

Restrições nas buscas de propriedades

As propriedades de leilão não podem ser inspecionadas se o devedor estiver residindo na propriedade. A condição do imóvel deve ser avaliada apenas do lado de fora das instalações, o que torna extremamente difícil detectar defeitos ocultos.

A incapacidade de obter informações importantes, como problemas estruturais no prédio, defeitos nos equipamentos e problemas no ambiente ao redor, que só podem ser descobertos com uma inspeção interna, é uma restrição fatal às decisões de investimento.

Exemplos de problemas reais

A seguir estão exemplos de problemas que ocorreram de fato com propriedades de leilão. Esses casos ilustram os riscos específicos de investir em propriedades de leilão.

Caso 1: Custos inesperados de renovação

Um investidor ganhou uma propriedade em um leilão por JPY 15 milhões. Do lado de fora, o condomínio de 15 anos de idade parecia não ter problemas específicos, mas quando o interior foi verificado após a entrega, uma série de problemas graves foi descoberta.

Primeiro, o encanamento do banheiro e da cozinha havia sido danificado devido ao envelhecimento e estava vazando. Além disso, a fiação da instalação elétrica estava com defeito e precisava ser completamente substituída devido a problemas de segurança. Também foram descobertos vazamentos no telhado, que precisavam ser impermeabilizados.

Por fim , o custo desses reparos ultrapassou 5 milhões de ienes, excedendo em muito o orçamento de investimento original. O preço do imóvel e os custos de reparo juntos excederam o preço de mercado de imóveis semelhantes na vizinhança, tornando-o um fracasso total como investimento.

Estudo de caso 2: O problema de o proprietário anterior ter ficado com a propriedade

Em outro caso, um investidor que ganhou um lance para uma casa independente em um leilão enfrentou o problema de despejo do proprietário anterior. Três meses depois de vencer a licitação, o proprietário anterior ainda não havia se mudado e não podia começar a alugar o imóvel.

Tentamos negociar, mas o ex-proprietário continuou a se recusar a sair, alegando que não conseguia encontrar um lugar para onde se mudar e que não tinha custos de mudança. Por fim, tivemos que pedir a um advogado que desse andamento aos processos judiciais, o que levou cerca de oito meses até que a ação de execução fosse tomada.

As taxas legais e os custos de execução durante esse período totalizaram aproximadamente 800.000 ienes, e perdemos mais oito meses de renda de aluguel. O plano de investimento inicial era obter lucro no primeiro ano, mas, na realidade, o prejuízo continuou até o segundo ano.

Caso 3: Assumir o pagamento de taxas de administração em atraso

Em um caso, um investidor que ganhou um lance para uma propriedade de leilão de apartamento acabou assumindo as taxas de administração atrasadas do proprietário anterior. Após vencer a licitação, a associação de administração exigiu o pagamento de 1,8 milhão de ienes referentes aos últimos três anos de atraso nas taxas de administração e no fundo de reserva para reparos.

De acordo com as regras de administração, o novo proprietário era obrigado a assumir os pagamentos em atraso, mas essa informação não pôde ser verificada com antecedência. Por motivos de privacidade, a associação de gerenciamento não divulga a existência ou o valor dos pagamentos em atraso com antecedência.

Essa despesa inesperada resultou em uma deterioração significativa do saldo do investimento, que foi muito menor do que o rendimento originalmente planejado.

Caso 4: Descoberta de violações do código de construção

Em alguns casos, os investidores que adquiriram propriedades antigas em leilão se depararam com o problema de violações do código de construção. Descobriu-se que partes da propriedade não estavam em conformidade com o código de construção e não podiam ser alugadas.

Especificamente, a extensão não havia obtido uma licença de construção e não estava em conformidade com o Código de Construção atual. Para realizar as operações de aluguel, a parte ilegal da propriedade teve que ser removida ou legalizada, a um custo de mais de JPY 3 milhões.

Além disso, durante o período do trabalho de legalização, a propriedade não pôde ser oferecida para aluguel e a receita de aluguel planejada não pôde ser obtida.

Caso 5: Questões de limites e problemas de vizinhança

Em alguns casos, ocorreram problemas de limites em propriedades leiloadas de casas isoladas com terreno. O limite com o terreno vizinho não era claro e surgiu uma disputa com o proprietário do terreno vizinho sobre a extensão do uso do terreno.

Descobriu-se que o proprietário anterior havia usado parte do terreno vizinho sem permissão, e o proprietário do terreno vizinho exigiu a devolução do terreno e uma indenização por danos. Levou aproximadamente um ano para que a pesquisa de determinação de limites e os procedimentos legais fossem concluídos, período durante o qual a propriedade não pôde ser usada efetivamente.

Por fim, parte da terra teve de ser devolvida ao proprietário vizinho, resultando em uma área de terra menor do que a originalmente prevista. Isso limitou o tamanho dos edifícios que poderiam ser construídos e exigiu uma grande revisão do plano de investimento.

Tabela de análise de risco para propriedades em leilão

A tabela a seguir resume os riscos de investir em propriedades de leilão.

Como pode ser visto na tabela, o investimento em propriedade em leilão envolve vários fatores de alto risco e alto impacto, a maioria dos quais é difícil de combater.

Alternativas para investimento seguro em propriedades

Além das propriedades de leilão, há várias outras oportunidades lucrativas de investimento em propriedades.

Consideração de propriedades de venda voluntária

As propriedades de venda voluntária são propriedades vendidas por acordo entre o devedor e o credor antes de um leilão. Em comparação com as propriedades de leilão, o risco é significativamente reduzido, pois é possível a visualização prévia e as negociações podem ser conduzidas com o vendedor.

O preço costuma ser de 10% a 20% menor do que o preço de mercado e, embora não seja tão alto quanto o de uma propriedade de leilão, há vantagens suficientes para o investimento.

Investimento na reforma de propriedades antigas

Outro método de investimento eficaz é comprar uma propriedade antiga e reformá-la. Esse é um método de investimento em que os riscos podem ser facilmente controlados, pois a condição da propriedade pode ser verificada com bastante antecedência e os planos de renovação podem ser elaborados livremente.

É possível obter altos rendimentos por meio da seleção adequada da propriedade e do planejamento da reforma.

Investir em imóveis novos e recém-construídos

Se a estabilidade for importante, investir em imóveis novos ou recém-construídos é uma opção. O risco de reparo inicial é baixo e a administração de aluguel de longo prazo pode ser estável.

Os rendimentos não são tão altos quanto os de propriedades em leilão, mas você pode realizar um investimento estável com risco reduzido.

Conclusão.

Examinamos o investimento imobiliário em propriedades de leilão de vários ângulos. É verdade que as propriedades de leilão podem ser compradas por um preço mais baixo do que o preço de mercado, mas os riscos envolvidos não são recomendados para investidores iniciantes.

De particular importância é o fato de que todos os riscos são transferidos para o comprador devido à isenção de responsabilidade por não conformidade contratual. Sem conhecimento especializado e ampla experiência, é difícil tomar decisões de risco adequadas.

Na INA&Associates Ltd, oferecemos o plano de investimento imobiliário mais adequado de acordo com suas metas de investimento e tolerância a riscos. Além das propriedades de leilão, há muitas outras oportunidades de investimento que são lucrativas e seguras.

Se estiver pensando em investir em propriedades, entre em contato conosco para obter mais informações. Com nossa vasta experiência e conhecimento, nós o apoiaremos na construção de seus ativos.

Perguntas frequentes

P1: Posso realmente comprar uma propriedade leiloada com desconto?

R1: É verdade que as propriedades leiloadas podem ser compradas por um preço 20 a 30% menor do que o preço de mercado. No entanto, quando defeitos ocultos, custos de reparo e vários custos processuais são levados em consideração, o custo final do investimento geralmente é igual ou superior ao preço de mercado.

P2: Posso obter uma hipoteca em uma propriedade leiloada?

A2: Embora estejam disponíveis no sistema, as instituições financeiras relutam em conceder empréstimos para propriedades leiloadas. O valor da garantia tende a ser avaliado em um nível mais baixo e as condições de empréstimo são mais rigorosas. Além disso, o procedimento de empréstimo deve ser concluído em um curto período de aproximadamente um mês, desde a licitação até o pagamento, o que, na prática, significa que as compras em dinheiro são forçadas em muitos casos.

P3: Onde posso encontrar informações sobre propriedades que estão sendo leiloadas?

R3: Você pode verificar as informações sobre imóveis em leilão no site do BIT operado pelos tribunais. É possível fazer o download de um "conjunto de três itens" - uma descrição da propriedade, um relatório de vistoria de condições e um relatório de avaliação - e verificar os detalhes. Observe, entretanto, que há vários riscos que não podem ser determinados apenas com essas informações.

P4: Alguns investidores não são bem-sucedidos com propriedades leiloadas?

R4: De fato, há investidores bem-sucedidos em propriedades leiloadas. Entretanto, essas pessoas têm muita experiência e conhecimento e gerenciam bem seus riscos. Não é realista esperar resultados semelhantes de iniciantes.

P5: Existem outras maneiras de comprar imóveis com desconto além dos leilões de imóveis?

R5: Há outras oportunidades de comprar uma propriedade a um preço mais baixo do que o preço de mercado além das propriedades em leilão, como vendas voluntárias, reforma de propriedades antigas ou propriedades que estão com pressa de vender. Esses métodos podem ser pesquisados com bastante antecedência e podem reduzir significativamente o risco.