大宫站是埼玉县日客流量最大的车站，也是首都圈的主要终点站之一，由 JR 东日本、东武铁道和埼玉新交通三家公司运营的 12 条线路提供服务。新干线和普通线路共连接六条新干线（东北线、山形线、秋田线、北海道线、上越线和北陆线）以及众多普通线路，是埼玉县的重要交通枢纽。由于交通便利，大宫市备受瞩目，在 SUUMO 的 "2025 年首都圈最佳居住地排名 "中仅次于横滨，位居第二。
大宫站中央车站概念（GCS 概念）
在优越的地理位置和高人气的背景下，埼玉市于 2018 年制定了大宫站中央车站概念（大宫 GCS 概念）。该构想从三个方面促进车站功能的进一步提升，包括以车站广场为中心的交通基础设施建设、车站周边地区的城市发展以及换乘服务的改善。其目标是提高火车站作为东日本门户的中心地位，并加强其作为交通枢纽的功能。事实上，大宫站周边地区目前正在进行或已完成多个再开发项目，城市基础设施开发和私营部门开发正在携手合作。
主要再开发项目一览表
| 区域 | 项目名称/区域 | 主要用途构成 | 规模（层数/总楼面面积） | 开工/竣工时间 | 特别说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| 东入口 | 大门町 3 丁目中间区域 重建 | 办公楼、商业、金融机构、停车场 | 地下/地上 21 层（最高约 100 米），总建筑面积约 40,000 平方米 | 2025 年开工 2028 年竣工 |
低层为高级写字楼、银行和零售商铺、步行广场和防灾功能区 |
| 东入口 | 大宫门大街 | 公共大厅、商业 | 地上 B1/17 层 | 2020 年 开始施工 2022 年 竣工 |
以雷波克会馆为核心的文化综合体 |
| 西入口 | 3-A、D 区重建 | 住宅（塔楼，约 230 个单元）、办公楼、零售店和停车场 | 住宅楼地上 27 层，地下 2 层 商务楼地上 21 层，地下 2 层 总楼面面积约 85 000 平方米 |
将于 2025 年开工（审查中） 计划于 2027 年完工（有延误） |
建设室内通道 "Machinaka Galleria "和广场 "Machinaka Place"。 |
| 西入口 | 第 3-B 区（大宫天空与广场） | 住宅、办公、商业、公共 | 住宅 28 层/商业 13 层 | 2021 年开工 2024 年 5 月竣工 |
塔楼售罄，通过拓宽邻近道路改善交通环境 |
| 西入口 | 樱木停车场地利用项目（樱木 PPJ） | 零售、办公、健身、婚礼大厅、停车场 | 5 栋建筑（总建筑面积超过 30,000 平方米） | 2025 年 4 月 15 日开工 2027 年春竣工 |
概念 "大宫福祉站"、铁路车辆展览 "电社广场"。 |
大宫站东口附近的大门町 3 丁目中地区正在进行大规模再开发项目。该地区占地 0.6 公顷，有许多破旧的建筑物和未充分利用的土地，而且缺乏城市规划道路维护，道路狭窄，减少了游客的流通。因此，在 2023 年 12 月城市规划决策后，规划并实现了建设一个土地利用先进的大型建筑群。
这座高层建筑地下一层，地上 21 层（最高高度约 100 米），计划用于办公、银行、商业设施和停车场。未来的时间表显示，建筑工程将于 2025 年开工，2028 年竣工。下层将是银行商店、商业楼层和绿色开放空间，上层将是具有卓越环保性能的办公楼。这是一个领先的项目，还考虑到了 "步行式城市发展 "和增强防灾功能。
在东出口处，一座名为 "大宫町 "的再开发大楼将于 2022 年竣工，届时市民会馆、其他公共设施和商业场所将投入使用。Oomiyadomachi 3 丁目项目是一项加强毗邻地区城市功能的举措。
西口地区再开发计划
大宫站西口周边地区也在同步进行大规模开发。车站西侧的大宫西口 3 区被划分为几个街区（A-E），其中 3-A 区和 3-D 区计划实施城市再开发项目。为了解决老式木质建筑密集、缺乏开放空间、街道狭窄和交叉路口复杂等问题，计划在约 9,500 平方米的土地上进行大规模综合改造，包括商业、商务、住宅和停车场。
住宅塔楼将包括约 230 个住宅单元（地上 27 层），商业塔楼将是一座 21 层的办公楼，总建筑面积约 85,000 平方米，包括约 8,000 平方米的商业楼层和 400 个停车位。该地块还将包括供行人通过的 Machinaka Galleria（室内通道）和 Machinaka Place 活动空间。该重建项目原计划于 2025 年开工，2027 年完工，但目前正在修改工期。
另一方面，西口 3-B 区的再开发项目已经完成，28 层的住宅楼 "大宫 Sky & Square The Tower "和 13 层的商业及公用设施楼 "大宫樱花广场 "已于 2024 年 5 月竣工；商业区（樱花广场购物中心）已于 7 月开业。.为配合此次再开发，在车站西口北侧新建了城市规划道路樱木 1 号和 2 号线，并拓宽了周边道路，再开发大楼周边道路预计于 2024 年 7 月通车。通过新建一个五向交叉路口，现有的狭窄道路得到了大幅拓宽，交通环境也得到了改善。
此外，在距离西出口步行 10 分钟的樱木町 3 丁目原市政停车场，JR 东日本和大和房屋集团的樱木停车场利用项目（樱木 PPJ）已于 2025 年 4 月 15 日开工。该项目占地面积约 18,000 平方米，将建设一栋商业楼、一栋办公楼、一栋停车场、一栋健身楼和一栋 MICE 兼备的婚礼大厅等五栋建筑，预计 2027 年春季竣工。该项目以'大宫幸福驿站'为开发理念，旨在打造一个全新的商业、文化和生活中心。该计划还包括利用 "铁路之城大宫 "的特点开发 "火车广场"，以及通过新干线的产品运输服务将不同地区的饮食文化联系起来的活动。
完善交通基础设施，强化城市功能
在实施各种再开发项目的同时，大宫站周边的交通基础设施也在不断完善。在西出口的 3-B 区，将开通一条新的道路，以加强车站北面的道路网络；在 3-A 区和 3-D 区，将修建町中广场和人行道式开放空间，以改善人流。此外，还将考虑在东出口重组车站广场和周边道路，将人行和车行交通线路分开，并对公共汽车和出租车上下客区进行功能完善。
大宫 GCS 概念还包括计划与铁路运营商合作，在车站内新建一条东西向自由通道（长约 260 米 x 宽约 15 米），并对老化的东武野田线（东武城市公园线）大宫站进行改造（将轨道数量从一侧的两条增加到两侧的三条，并建造一座桥梁）。预计这将改善东西出口的流通，方便今后不同交通工具之间的换乘。
对当地经济和房地产价值前景的影响
重建热潮预计将对大宫地区的地方经济产生多方面的积极影响。大规模办公空间的供应预计将吸引企业需求，为当地创造就业机会并吸引相关企业。新商业设施和交流中心的开业将增加城市游客数量，刺激消费，并为 "铁路城 "的旅游资源增添新的景点。
在房地产市场方面，重建预计将提高大宫站周边房地产的价值。大宫区的地价水平仍远高于全市平均水平，车站附近重建的塔式公寓也备受追捧。随着高品质住宅存量的增加以及交通便利性的进一步改善，该地区作为 "理想居住地 "的声誉有望进一步提升。
结论
大宫站周边的再开发项目可以说是一个城市改造项目，它充分利用了大宫站作为铁路节点的优势。车站周围先进城市功能的集中，正在为商业和住宅用途创造一个有吸引力的城市。大宫站周边地区的城市建设和公共基础设施的改善正双管齐下，预计今后还将继续发展，到 2028 年左右完成多个再开发项目后，将呈现出与 "东日本门户 "相称的新形象。
