民法典修正案对连带保证人制度的深远影响分析

近年来，连带保证人的使用再次成为房屋租赁市场的焦点：2020 年 4 月生效的《民法典》修正案对连带保证人制度带来了重大变化，影响了整个房地产行业。

作为 INA&Associates 的一员，我们经常为许多客户提供租赁合同方面的咨询，我们对这一制度变化对实际签约场景的影响有着第一手的经验。特别是，新的挑战和机遇也随之而来，例如与担保公司联合使用该系统以及设定最高金额。

在本文中，作为房地产行业的专家，我将详细解释民法典修正案对连带保证人制度的具体影响以及由此带来的使用变化。我们将为正在考虑租赁合同的人士、正在考虑房产投资的人士以及业内专业人士提供有用的信息。

民法典修正案对连带保证人制度的影响

2020 年 4 月《民法典》修正案的核心内容

2020 年 4 月 1 日生效的《民法典》修正案为连带保证人制度带来了根本性的变化。最重要的变化是，当个人成为循环担保合同的连带保证人时，必须设定最高限额。

最高限额是指连带保证人应支付的最高金额。在以前的制度下，连带保证人可对借款人的债务承担无限数额的责任。然而，修订后，除非以书面形式规定具体金额，否则担保合同本身将失效。

通过这一修改，共同担保人的负担变得可以预见，过度责任的风险也降低了。另一方面，贷款人一方的担保范围受到限制，需要进行新的风险管理。

设定限额的实际后果

设定最高金额不仅仅是确定金额的问题。在租赁协议中，可能会产生各种义务，如租金、公共费用、续租费用、修复费用和损害赔偿。在确定适当的最高金额时，所有这些都必须考虑在内。

在实践中，通常会将 12 至 24 个月的租金设定为最高金额。但是，根据房产的特点和租户的属性，可能需要设定更高的金额。

需要注意的是，"X 个月租金 "等相对最高金额可能无效。金额必须具体说明，如 "200 万日元 "或 "300 万日元"。

加强对保证人的保护

民法典修正案的另一个重要方面是加强了对保证人的保护。在成为商业贷款的担保人时，现在需要由公证人确认意向。向担保人提供信息的义务也得到了加强，要求提供有关主债务人财产和还款状况的更详细信息。

这些变化使成为担保人的风险更加明确，并使经过适当考虑后签订担保协议成为可能。另一方面，程序的复杂性也增加了难以找到担保人的情况。

使用共同担保人的现状和统计数据

租赁市场担保制度的变化

根据国土交通省的一项调查，约 97% 的租赁合同都要求某种形式的担保，而担保形式正在发生重大变化。尤其值得注意的是，租金责任担保公司的使用迅速增加。

2010 年，仅有 17% 的合同使用了租金责任担保公司，但到 2014 年，这一比例已增至 37%，在短短四年内翻了一番还多。如今，担保公司的使用率已达到 80% 左右，成为租赁市场的主流。

使用共同担保人的新趋势

有趣的是，虽然担保公司的使用在增加，但共同担保人的使用并未完全消失。相反，担保公司和连带保证人结合使用的新模式正在增加。

这种组合模式的背后有以下因素。

首先，从分散风险的角度出发。考虑到担保公司破产的风险和不在担保范围内的债务风险，越来越多地寻求由连带担保人提供补充担保。

其次，根据借款人的资信情况，担保方式灵活多样。对于收入不稳定的借款人和有过欠款记录的借款人，除担保公司审查外，还要求设立连带保证人，从而建立起更加安全的担保体系。

此外，修订《民法典》以设定最高金额也产生了影响，因为它明确了共同担保人的责任范围，降低了成为担保人的心理障碍。

按地区和财产类型划分的使用情况

共同担保人的使用情况因地区和财产类型的不同而大相径庭。在城市地区，使用担保公司是常态，而在农村地区，由连带保证人提供担保的情况仍然很普遍。

在高端租赁物业和商业物业中，同时使用担保公司和连带保证人的情况很普遍。这是因为租金高昂，修复成本也可能很高。

在学生房产中，亲属通常充当连带保证人，与担保公司一起使用连带保证人也很常见。特别是，从农村来到城市的学生往往需要设立一个连带保证人，并提供其父母的收入证明。

管理公司的反应情况

物业管理公司的应对措施也多种多样。根据国土交通省的一项调查，76% 的管理公司使用 "仅租金义务保证人"，其余 24% 的管理公司使用连带保证人或仅连带保证人。

特别是，长期管理租户的管理公司倾向于采用灵活的担保方案，因为他们重视与租户建立的信任。另一方面，新成立的管理公司往往注重风险管理，并强制要求使用担保公司。

实践中的影响和新挑战

合同实践中的变化

民法典》修正案导致租赁合同实践发生了重大变化。最明显的变化是对合同的描述更加详细。以前，诸如 "连带保证人保证承租人的所有债务 "这样的全面说明就足够了，但现在有必要具体说明最高金额的具体数额。

此外，现在还需要更清楚地说明担保所涵盖的义务范围。有必要具体列出哪些债务属于担保范围，如租金、公共服务费、续租费用、修复费用和损害赔偿。

在签订合同时进行解释的义务也得到了加强。重要的是要向连带保证人充分说明最高金额和担保范围的含义，并在获得其理解后签订合同。

设定最高金额的实际问题

最高金额的设定是一个出借人、借款人和连带保证人利益错综复杂的问题。作为放款人，放款人希望设定的金额能够充分覆盖所承担的风险。另一方面，作为联署人，自然希望尽量减轻负担。

在实际设定时，需要综合考虑以下因素

房产租金水平是最基本的因素。一般来说，标准租金水平约为 12 至 24 个月的月租金，但价格较高的房产可能会设定相对较低的倍数。

房产特点也是一个重要因素。设施齐全或用途特殊的房产可能需要更高的最高金额，因为修复成本可能很高。

承租人的属性是另一个需要考虑的因素。收入稳定的借款人可能需要相对较低的最高额度，而收入不稳定的借款人则需要较高的额度。

与担保公司关系的变化

担保公司与共同担保人之间的关系也因《民法典》的修订而发生了变化。虽然双方以前是替代关系，但现在往往被定位为互补关系。

担保公司提供专业服务，如及时处理拖欠租金和代理法律诉讼。而共同担保人则为超出担保公司担保范围的债务或担保公司无法处理的特殊情况提供担保。

这种互补关系使担保结构更加全面和稳定。然而，借款人却面临着担保费和要求联合担保人的双重负担。

应对老龄化社会

日本社会的老龄化也对联合担保人制度产生了重大影响。传统上，由亲属担任连带保证人的情况很普遍，但由于保证人本身的老龄化，导致他们担心自己支付能力的情况越来越多。

根据国土交通省的一项调查，约有 60% 的房东对老年人有排斥感，主要原因是担心他们拖欠房租。在这种情况下，老年人共同担保人往往需要提供额外的担保措施。

此外，由于单身老人数量的增加，首先找到共同担保人的难度也越来越大。在这种情况下，必须使用担保公司，但担保公司对老年人的筛选过程往往更为严格。

数字化和效率的进步

房地产业日益数字化也影响着联合担保人制度的运作。随着在线签约程序的普及，连带保证人意向的确认和文件的交换也越来越数字化。

电子合同的广泛使用使签约程序得以顺利进行，即使连带保证人居住在很远的地方。此外，担保人收入证明文件的提交现在也可以在网上完成，使整个过程更加高效。

不过，由于许多管理公司更重视面对面的解释和确认，因此共同担保这一重要合同的完全数字化预计尚需时日。

未来展望与措施

担保计划的多样化

预计未来租赁市场的担保方案将进一步多样化。除了联合担保人和担保公司的传统组合外，新的担保手段也在开发中。

例如，利用人工智能技术的信用评分系统的引入使得风险评估更加精确。这使得根据借款人的属性提供量身定制的担保计划成为可能。

利用区块链技术的去中心化担保系统也在研究之中，这可能在未来从根本上改变传统的担保体系。

加强对住房保障需求者的支持

解决老年人、残疾人、外国人和抚养子女家庭等有特殊住房保障需求的人群的问题，是未来的一个重要课题。这些人往往很难找到担保人，需要特别考虑。

国家和地方政府正在努力完善住房保障需求者的担保计划。目前正在开展多种努力，包括利用公共担保计划和非营利组织的担保支持。

从社会责任的角度来看，房地产业也应积极参与这些举措，为营造人人都能安心住房的环境做出贡献。

技术应用

物联网技术的广泛应用正在改变出租物业的管理方式。智能锁和传感器技术的引入使实时监控租户的居住条件成为可能，从而能够及早发现和预防问题。

这些技术的使用有望降低担保风险，从而降低担保费用，放宽担保条件。

此外，大数据的使用将使风险评估更加精确，并为个别借款人提供最优化的担保方案。

不断审查法律制度

民法典》修订已过去数年，其影响和挑战也越来越清晰。预计将根据社会条件和实际问题的变化，继续不断地对法律制度进行审查。

特别是，设定最高信贷限额的标准和对担保人的保护需要根据实践情况进一步审议。

业内人士必须密切关注这些立法动态，并采取适当行动。

结论。

民法典修正案的主要影响

2020 年 4 月的《民法典》修正案为连带保证人制度带来了根本性的变化。通过强制设定极端金额，明确了担保人的责任范围，并建立了防止负担过重的机制。

另一方面，对贷款方而言，担保范围受到限制，需要进行新的风险管理。因此，联合使用担保公司和共同担保人的新模式越来越多。

使用方式的变化

统计数据显示，虽然担保公司的使用在迅速增加，但共同担保人的使用并未完全消失。相反，两者之间的互补关系使担保制度更加全面。

如今，约有 37% 的租赁协议同时使用担保公司和连带保证人，预计这一趋势将继续下去。

未来的挑战和对策

目前存在许多挑战和机遇，如人口老龄化、解决住房保障需求和技术应用等。整个行业需要积极应对这些挑战，努力为每个人创造安全的住房环境。

对从业人员的建议

请房地产行业从业者注意以下几点。

首先，在设定最高额度时，一定要充分考虑房产的特点和借款人的属性，设定一个合适的额度。此外，请确保合同内容详尽，并考虑到法律修订的目的。

其次，要根据借款人的具体情况灵活选择担保方式。针对不同情况提出最合适的担保制度，而不是一刀切，这样既能提高承租人的满意度，又能确保稳定的租金管理。

最后，有必要不断收集信息，顺应法律制度的发展趋势。重要的是要及时了解最新信息并采取适当行动，例如参加行业协会的培训课程和订阅专业杂志。

给客户的信息

在 INA&Associates 有限公司，我们会根据每位客户的具体情况提供最合适的担保计划。如果您在设立连带保证人时遇到困难，或考虑使用担保公司，请随时联系我们进行咨询。

常见问题

问 1：我应该如何确定最高金额？

答 1：要综合考虑房产的租金水平、特点和租户的属性来确定最高金额。一般来说，最高金额估计为 12 至 24 个月的月租金，但需要考虑以下因素。

首先，除了租金和公共费用等月度支出外，还应考虑续约费、修复费和损坏费等一次性费用。尤其是设施齐全或有特殊用途的房产，由于修复费用可能很高，因此需要更高的最高金额。

租户收入的稳定性和以往的租房记录也是需要考虑的因素。收入稳定的租户可能需要相对较低的最高金额，而收入不稳定的租户则需要较高的金额。

需要注意的是，金额不应以相对数来表示，如 "X 个月的租金"，而应以具体金额来表示，如 "200 万日元 "或 "300 万日元"。

问 2：为什么需要担保公司和连带保证人？

答 2：越来越多地同时使用担保公司和连带保证人的原因是利用两者的特点分散风险。

担保公司提供专业服务，如代表承租人及时处理拖欠租金和法律程序。担保公司还提供个人联署人难以处理的领域，如 24/7/365 响应系统和在全国范围内提供服务。

另一方面，联署人对超出担保人担保范围的债务或担保人破产时的风险提供担保。基于他们与借款人的个人关系，他们还可望起到心理约束作用。

特别是在高价值房产和商业房产方面，由于承担的风险较大，往往需要将两者结合起来使用，作为一种更为可靠的担保制度。

不过，重要的是要根据房产的特点和借款人的情况灵活处理，因为借款人要承担担保费和向连带保证人提出要求的双重负担。

问题 3：如果找不到连带保证人，该怎么办？

答 3：即使找不到连带保证人，也有几种签订租赁协议的方法。

最常见的方法是使用房租债务担保公司。

一些城市还为需要确保住房的人提供公共担保计划。老年人、残疾人、外国人和抚养子女的家庭可能符合条件，条件可能比私人担保公司宽松。

此外，还有非营利组织提供的担保援助计划。这些计划从社会支持的角度出发，即使是那些难以通过普通担保公司审查的人也可以参加。

重要的是尽早咨询您的房地产中介，收集有关现有计划的信息。许多房地产中介公司都有各种担保计划的信息，能够根据借款人的情况提出最合适的方法。

问 4：《民法典》修订后，作为连带保证人的风险是否降低了？

答 4：《民法典》修正案在一定程度上降低了作为连带保证人的风险，但风险并未完全消失。

最重要的变化是通过设定最高金额，明确了责任上限。以前有可能对借款人的债务承担无限责任，而现在超过设定的最高金额就不承担任何责任。

不过，在最高限额范围内，借款人仍需承担重大责任。此外，即使借款人破产，连带保证人的责任依然存在。

此外，即使现在越来越多地使用担保公司的连带保证人，连带保证人的责任也不会减轻。连带保证人仍要对担保公司无法承担的部分负责。

因此，在成为连带保证人时，一定要充分确认担保额度和担保范围，并慎重考虑自己的支付能力。

问 5：预计连带保证人制度今后会有什么变化？

答 5：随着社会条件的变化和技术的进步，预计连带保证人制度今后会不断变化。

首先，随着社会老龄化的加剧，传统的亲属担保将变得越来越困难。为此，将加强公共担保计划并开发新的担保工具。

技术的使用也是一个重要因素：采用人工智能技术的信用评分系统将使风险评估更加精确，并为个人借款人提供最优化的担保方案。

利用区块链技术的去中心化担保系统的研究也在进行之中，这可能在未来从根本上改变传统的担保体系。

在法律制度方面，预计将根据实践情况不断进行审查。特别是，设定最高金额和担保人保护的标准需要进一步研究。

不过，共同担保人制度的基本价值--基于人际关系的信任--预计将继续发挥重要作用。即使该制度可能会因技术进步而发生变化，但其基本价值将得以保持。

作为行业参与者，必须灵活应对这些变化，并始终牢记出借人和借款人的利益在该系统的运行中至关重要。