검사필증 없이 부동산 구매 시 리스크와 대처법

검사필증은 건축물의 완공 후 준공검사를 통과했음을 증명하는 서류로, 건축기준법에서 정한 건축물이 법령에 적합하다는 것을 증명하는 서류다. 예를 들어 준공 전에 '확인필증'을 받아야 착공할 수 있고, 준공 후 준공검사를 받아 합격하면 '검사필증'을 발급받게 된다. 건축기준법(제7조 등)은 공사 완료 후 4일 이내에 준공검사를 신청하도록 의무화하고 있으며, 검사필증은 처음부터 취득을 전제로 하고 있다. 최근에는 주택담보대출을 받기 위해 준공검사필증을 제출하도록 요구하고 있으며, 대부분의 신축주택에서 취득하고 있다.

검사필증의 정의와 법적 배경

준공검사필증은 건축허가 신청에 따라 공사 완료 후 받는 준공검사를 통과한 경우 발급되는 증명서입니다. 건축기준법은 '준공검사를 받을 것'을 규정하고 있으며, 검사에 적합하면 검사필증을 발급하도록 규정하고 있습니다. 검사필증의 목적은 법령 준수의 증명이며, 이를 통해 건물의 안전과 품질이 보장되는 구조입니다. 과거에는 준공검사필증이 없어도 등기나 대출이 가능하여 소유자의 인식이 낮았던 시기가 있었으나, 현재는 주택담보대출 등에 필요하기 때문에 준공검사 비율이 90% 이상으로 높아졌다.

준공검사필증이 없는 물건이 존재하는 이유

과거에는 준공검사필증 취득률이 매우 낮았던 시절이 있었다. 국토교통성 자료에 따르면, 1998년(1998) 무렵의 준공검사 비율은 약 40% 정도에 불과했다. 쇼와 시대나 헤이세이 초기에 지어진 주택의 경우, 건축허가 신청은 했지만 완공 후 준공검사를 받지 않고 그대로 사용한 물건이 매우 많이 존재합니다.

시대별 준공검사율 추이를 살펴보면:

• 1985년(1985년) 무렵: 약 12% 정도
• 1998년(1998년) 경: 약 40% 정도
• 헤이세이 15년(2003년) 무렵: 약 70% 정도
• 현재(2023년경): 약 95% 이상

2003년 국토교통성이 금융기관에 ' 신축 건축물에 대한 융자 시 검사필증을 활용하는 등의 방법으로 융자 대상 부동산이 건축기준 관련 규정을 준수하고 있는지를 고려할 것 '을 통고하면서 검사필증 취득의 중요성이 인식되어 취득률이 크게 향상되었습니다.

기타 요인을 포함하여 정리하면, 검수증이 없는 매물이 존재하는 주된 이유로는 다음과 같은 경우를 들 수 있다:

• 오래된 주택: 쇼와~헤이세이 초기에 지어진 주택의 경우, 검사에 대한 인지도가 낮아 준공검사를 받지 않고 사용 중인 물건이 다수 존재했다. 예를 들어 1998년(1998)에 완공된 건물은 준공검사 비율이 약 38%로 낮았고, 그 이전에는 그 비율이 더 낮았다. 최근 건축된 물건은 거의 대부분 준공검사를 받았지만, 20년 이상 된 중고 물건은 준공검사를 받지 않은 경우가 많은 경향이 있다.

• 확인신청 불필요 건축물(4호 건축물 등): 대지면적이 일정 이하인 창고나 소규모 주택 등 법적으로 '4호 건축물'에 해당하는 경우 건축허가 신청이나 준공검사가 면제되어 검사필증이 발급되지 않는다. 이러한 건물은 준공 후 바로 사용이 가능하므로 검사필증 취득 대상에서 제외된다.

• 미신청-불법건축: 건축허가 신청을 하지 않고 착공한 물건이나 확인도서와 다르게 증개축을 한 경우에는 법령 위반에 해당되어 준공검사를 받을 수 없습니다. 의도적으로 절차를 생략하고 건축을 하면 검사필증이 발급되지 않아 불법건축물일 가능성이 있습니다.

• 검사필증 분실: 원래 발급받았음에도 불구하고 서류를 분실하여 수중에 없는 경우도 있습니다. 분실의 경우, 시군구 건축대장에 기록이 남아있기 때문에 '대장 기재사항 증명서' 발급으로 대체할 수 있다. 한편, 대장에 기록이 없는 경우에는 건축 당시 검사 자체가 이루어지지 않은 것으로 판단됩니다.

검사필증이 없는 부동산의 주요 리스크

검사필증이 없는 부동산은 다음과 같은 리스크가 있습니다:

• 대출(주택담보대출) 제한: 많은 금융기관은 주택담보대출 신청 시 검사필증 제출을 요구하며, 2003년 국토교통성은 검사필증이 없는 건물에 대한 대출을 자제하라는 통지를 내렸으며, 현재도 대출 심사 시 검사필증이 필수적이다. 검사필증이 없으면 주택담보대출 심사가 통과되지 않아 구입자금 조달에 어려움을 겪을 가능성이 높습니다.

• 불법 건축 의심: 검사필증이 없으면 그 건물이 건축 당시 법령에 적합했는지 증명할 수 없습니다. 따라서 구매자와 은행은 '불법 건축물이 아닌가'라는 의구심을 갖게 됩니다. 특히 컴플라이언스 의식이 높은 기업이나 대출 심사 부서에서는 검사필증이 없는 건물을 취급하지 않으려는 경향이 있다.

• 매각 및 자산 가치 하락: 검사필증이 없는 부동산은 팔기 어렵고, 시세보다 싸게 팔지 않으면 팔리지 않는 경우가 많다. 검사필증 유무는 매수 희망자의 반응에 큰 영향을 미치며, 검사필증이 없으면 매수자가 기피하기 때문에 가격 협상에서 가격 할인을 요구할 위험이 높아진다.

• 증개축-재건축 제한: 검사필증이 없는 건물은 법령 적합성 증명이 없기 때문에 증축이나 용도변경 등 추가 공사 시 관공서에서 확인신청을 받아주지 않는 경우가 있다. 또한, 재건축 시에는 현행 기준에 적합하지 않은 부분에 대해 기존 부적격으로 판단되어 새로운 확인 절차 및 조사가 필요할 수 있습니다. 특히 '재건축 제한'이 걸리거나 제진 내진 등의 보강이 요구될 수 있는 리스크가 있습니다.

대출 측면에서의 영향

점검필증 유무는 주택대출 심사와 직결된다. 앞서 언급했듯이 대부분의 은행에서는 신청 시 검사필증을 제출하도록 요구하고 있으며, 그렇지 않은 경우 심사가 통과되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 예를 들어 플랫 35 등 공적 대출에서도 적합증명서가 필요한 경우가 많으며, 검사필증이 없는 물건은 이용이 불가능합니다. 지역 신용금고나 지방은행에서는 경우에 따라서는 건물의 내진 진단이나 적합성 조사 보고서를 조건으로 대출을 검토하는 경우도 있지만, 일반적으로는 검사필증 없이는 주택 대출을 받을 수 없다는 것이 상식입니다. 따라서 자기 자금으로 구입하거나 중고 주택을 대상으로 한 리폼 대출 등 다른 상품을 고려해야 할 필요가 생깁니다.

검사필증이 없는 매물의 장점

검수증이 없는 매물은 주로 가격적인 측면에서 장점이 있다. 인스팩션이 없는 매물은 시장에서의 경쟁이 적고, 매각 시에도 매수자가 제한적이기 때문에 시세보다 저렴하게 거래되는 경향이 있다. 이는 구매자에게는 협상의 여지가 되어 가격을 낮춰서 구매할 수 있는 기회가 될 수 있다. 또한, 오래된 건물은 역사적인 분위기나 입지 조건이 매력적일 수 있어 리노베이션을 위해 저렴하게 구입할 수 있는 기회이기도 합니다. 물론 후술할 리스크와 대책을 충분히 검토한 후 판단해야 한다.

검사필증이 없는 부동산을 구입할 때의 대책

검사필증이 없는 부동산을 구입할 때는 다음과 같은 대책이 중요합니다:

• 건축사 현황 조사: 신뢰할 수 있는 건축사에게 의뢰하여 건물 상태를 자세히 조사해 달라고 요청한다. 내진성이나 위법 사항의 유무, 수리의 필요성 등을 파악하여 '건물 상태 조사 보고서' 등의 형태로 정리해 달라고 요청한다. 이를 통해 향후 보강 공사 비용과 법 적합성 판단 자료를 얻을 수 있다.

• 행정 상담 및 확인 절차: 사전에 시군구 건축지도과에 상담하고 상황을 확인한다. 검사필증을 분실한 경우, 관공서에서 건축대장 기재사항 증명서를 발급받아 발급 기록을 확인할 수 있다. 검사 자체가 미실시된 경우에도 건물이 법령에 적합하다고 추정되는 경우, 건축기준법 제12조 제5항 신고나 국토교통부 가이드라인에 의한 적합성 조사를 할 수 있습니다. 이러한 조사 결과를 확인필증 대체 서류로 제출하면 증개축이나 융자 심사가 수월해집니다.

• 재취득 및 대체서류 취득: 이미 검사필증을 발급받은 건물에서 분실했을 경우, 앞서 언급한 '대장 기재사항 증명서'가 공식적인 대체 증명서가 됩니다. 검사필증 자체의 재발급은 법적으로 불가능하므로, 대신 적합성 조사 보고서나 건축사 작성의 복원 도면 등을 활용합니다.

• 대출 조건 상담: 은행에 문의하여 조건부 대출을 검토해 보는 방법도 있다. 경우에 따라서는 검사필증이 없어도 내진진단서나 조사보고서 제출로 심사 통과를 검토하는 금융기관이 있다. 특히 지역 신용금고나 플랫35(주택지원기구) 등은 중고물건에 대해 융통성 있게 대응하는 경우도 있다.

정리하자면

검사필증은 건축물이 건축기준법에 적합하다는 것을 증명하는 중요한 서류이지만, 특히 오래된 매물에서는 검사필증이 없는 경우가 많다. 검사필증이 없는 부동산은 주택담보대출 심사가 까다로워지고, 향후 증축이나 용도변경이 제한되며, 매각 시 가치가 하락하는 등의 리스크가 있습니다.

반면, 인감증명서가 없는 부동산은 시세보다 저렴하게 구입할 수 있어 자금 여유가 있거나 투자 목적의 구매자에게는 매력적인 선택이 될 수 있다.

미검수 매물을 구입할 때는 건축사에게 현황 조사를 받고 건축법 적합성 조사 보고서를 받는 등 리스크를 줄이기 위한 조치를 취하는 것이 중요하다. 또한, 대출에 대해서는 사전에 금융기관과 협의하여 조사보고서나 내진진단서 등의 제출을 조건으로 한 주택담보대출의 가능성을 타진해 보는 것이 좋다.

검사필증 유무는 부동산 구입 시 중요한 체크 포인트 중 하나이다. 이 글의 정보를 참고하여 부동산 선택 및 구매 결정 시, 내진설계에 대한 올바른 이해와 적절한 대처를 통해 안심하고 부동산 구매를 진행할 수 있기를 바랍니다.