Obstacles et Solutions pour l'Installation de Serrures Intelligentes

Dans le domaine de la gestion immobilière, on entend de plus en plus souvent le mot clé "serrure intelligente". Si de nombreuses caractéristiques attrayantes sont mentionnées, telles que la commodité de déverrouiller les serrures à l'aide d'un smartphone et l'absence de remise de clés, il est également vrai que l'introduction effective des serrures intelligentes se heurte à de nombreux obstacles. Cet article explique les défis pratiques de l'introduction des serrures intelligentes et les mesures concrètes pour les surmonter du point de vue des gestionnaires immobiliers.

De nombreuses sociétés de gestion et propriétaires immobiliers souhaitent introduire des serrures intelligentes, mais hésitent à le faire. Cela s'explique non seulement par de simples questions techniques, mais aussi par l 'incertitude quant au recouvrement des coûts et à la compatibilité avec les caractéristiques de l'immeuble. D'un autre côté, de nombreux cas de réussite montrent qu'avec une stratégie et une planification adéquates, un retour sur investissement peut être obtenu dans les six mois à un an suivant l'installation.

Les serrures intelligentes ne sont pas un simple gadget informatique, mais doivent être considérées comme un outil stratégique pour améliorer l'efficacité et la rentabilité de la gestion immobilière. Cet article fournit les informations nécessaires pour prendre la décision de les introduire d'un point de vue pratique.

Avantages commerciaux de l'introduction de serrures intelligentes

Le principal avantage de l'introduction de serrures intelligentes dans la gestion immobilière est la rationalisation des tâches de gestion immobilière et la réduction des coûts humains. Le temps et les efforts traditionnellement nécessaires pour répondre aux visites et gérer les clés lors des emménagements et des déménagements peuvent être considérablement réduits. Voyons les chiffres concrets.

Exemples concrets de gains d'efficacité opérationnelle

Dans de nombreux cas, on peut s'attendre à économiser plus de 20 heures de travail par mois. Cet effet est particulièrement sensible lorsque le nombre d'unités gérées est important. Par exemple, Leopalace21 a rapporté une réduction d'environ 100 000 heures par an du travail lié aux clés en installant des serrures intelligentes dans plus de 200 000 unités en janvier 2024.

Renforcer la sécurité et créer de la valeur ajoutée

Outre l'amélioration de l'efficacité de la gestion immobilière, l'amélioration de la sécurité constitue un autre avantage majeur. L'introduction de serrures intelligentes améliore les aspects suivants

• Prévention des dommages dus au crochetage: pas ou moins d'utilisation de trous de serrure
• Réduction du risque de perte de clés: plus besoin d'émettre et de gérer des clés physiques
• Enregistrement de l'historique des entrées et sorties: détection des activités suspectes et utilisation comme preuve
• Vérification à distance des serrures: prévention de l'oubli de verrouiller la porte et contrôle à distance.

En outre, l'amélioration de la commodité pour les locataires peut constituer un point de différenciation pour un bien immobilier et une base pour l'augmentation du loyer. En fait, un appartement loué à Tokyo et géré par INA&Associates a vu son loyer mensuel augmenter de 1 000 yens et son revenu annuel de 120 000 yens grâce à l'installation de serrures intelligentes.

Obstacles pratiques à la mise en œuvre

Cependant, malgré les avantages attrayants, il existe divers obstacles à la mise en œuvre effective. D'une manière générale, il s'agit de contraintes techniques et physiques, de défis économiques et de problèmes opérationnels.

Contraintes techniques et physiques

Les problèmes de compatibilité avec la structure du bien et la géométrie du cylindre sont les plus susceptibles d'être rencontrés. Comme mentionné dans le procès-verbal, les clés spéciales, les cylindres à bouton intégré et les poignées à archet ne sont pas compatibles dans de nombreux cas, ce qui rend difficile l'introduction d'une uniformité dans tous les biens immobiliers.

Plus précisément, les conditions suivantes rendent l'introduction difficile

Dans la plupart des cas, même les serrures intelligentes de type remplacement de cylindre ne sont pas compatibles avec les serrures électriques existantes ou les serrures à structure spéciale.

Problèmes économiques

Le deuxième obstacle majeur est le coût de l'installation et de l'exploitation. Les principaux éléments de coût sont les suivants

Si des serrures intelligentes sont installées dans une propriété de 100 unités, le coût initial seul est calculé à environ 3 millions de yens, avec des coûts d'exploitation annuels de plus de 1,2 million de yens. La manière de récupérer cet investissement est un problème majeur.

Problèmes opérationnels

Le fonctionnement même du système pose également un certain nombre de problèmes :

• Dépendance à l'égard du réseau: fonctionnalité limitée dans les immeubles dépourvus d'un environnement Wi-Fi.
• Décharge des téléphones : problèmes liés à la décharge des téléphones des locataires.
• Utilisation par des personnes âgées: gestion des locataires qui ne sont pas familiarisés avec les appareils numériques.
• Fonctionnement en cas de catastrophe: mesures à prendre en cas de coupure de courant et de défaillance des communications.

En particulier, le fait que de nombreuses fonctions des serrures intelligentes soient "dépendantes du réseau" constitue une contrainte majeure dans les propriétés inoccupées dépourvues d'un environnement Internet. Il y a aussi le problème pratique de l'incompatibilité de ces serrures avec les propriétés à verrouillage automatique.

La clé d'une mise en œuvre réussie : une approche pragmatique

Explorons une approche pragmatique basée sur des exemples d'installations réussies de serrures intelligentes qui ont surmonté ces obstacles.

Sélection des propriétés et approche progressive

Plutôt que de viser l'installation dans toutes les propriétés en même temps, une stratégie efficace consiste à procéder par étapes, en commençant par les propriétés qui s'y prêtent. Il est conseillé de commencer par les propriétés présentant les conditions suivantes

• Propriétés ayant une forme de cylindre standard
• Locataires ciblés ayant une bonne maîtrise des technologies de l'information (par exemple, entre 20 et 40 ans)
• Propriétés avec une fréquence de visite élevée et des coûts de livraison élevés
• Propriétés nouvellement construites ou lors de rénovations importantes (plus faciles à installer).

Il est également important de vérifier à l'avance les conditions d'installation. Avant l'installation, vérifiez la compatibilité avec votre porte d'entrée sur le tableau de compatibilité du fabricant et consultez un spécialiste si nécessaire. Dans le cas d'un logement loué, il ne faut pas oublier d'obtenir l'accord de la société de gestion ou du propriétaire.

Des choix rentables et des plans d'amortissement

Il est important de choisir le bon produit pour obtenir une efficacité élevée tout en maintenant les coûts d'installation et d'exploitation à un niveau bas. Il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants

• Sans Wi-Fi: très stable, il peut être utilisé en cas de panne de courant ou de catastrophe.
• Type de stockage corporel: peut être déverrouillé à l'aide d'un code PIN ou d'une carte, même dans un environnement hors ligne.
• Fonctionnement sur batterie: pas de travaux de câblage nécessaires, coûts d'installation réduits, fonctionne même en cas de catastrophe.

Il existe deux modèles principaux de retour sur investissement :

1. Modèle d'efficacité commerciale: retour sur investissement grâce à la réduction des coûts de main-d'œuvre et des coûts de remplacement des serrures.

2. Modèle d'augmentation de la valeur de la propriété: retour sur investissement par le biais de loyers supplémentaires.

   • Étude de cas d'INA&Associates à Tokyo : ajout de 1 000 ¥/mois/unité, augmentation du revenu annuel de 120 000 ¥ pour 10 unités, investissement initial de 300 000 ¥ récupéré en 30 mois.

Dans la planification de la mise en œuvre réelle, un modèle hybride combinant les deux est efficace.

Mesures pour faire face aux risques opérationnels

Les points clés permettant d'atténuer les risques opérationnels sont les suivants

• Sécuriser plusieurs méthodes de déverrouillage: smartphone, code PIN, carte, clé physique, etc.
• Choisir des produits alimentés par batterie: ils continuent à fonctionner même en cas de coupure de courant (vérifier régulièrement le niveau de la batterie).
• Stockage du code PIN dans l'unité: l'accès à l'unité est possible même dans un environnement hors ligne.
• Éducation des résidents: explication minutieuse de l'utilisation et confirmation de la réaction en cas d'urgence.

Les serrures intelligentes fonctionnant sur piles sont particulièrement efficaces en cas de catastrophe. Elles ne sont pas affectées par les coupures de courant et peuvent être déverrouillées à l'aide du code PIN ou des informations de la carte stockées dans l'unité, ce qui réduit le risque d'enfermement ou de verrouillage en cas de catastrophe.

Études de cas et analyse du retour sur investissement

Analysons le retour sur investissement (ROI) à partir des études de cas.

Étude de cas réussie 1 : Type d'efficacité du travail de gestion (société de gestion de taille moyenne)

Dans cette étude de cas, les gains d'efficacité dans le traitement des prévisualisations et la gestion des clés ont été particulièrement significatifs. Le temps du personnel a été réorienté vers d'autres tâches, ce qui a contribué à améliorer la qualité du service.

Success story 2 : Augmentation de la valeur des biens immobiliers (investisseur privé)

Dans ce cas, en présentant clairement la serrure intelligente comme un point de différenciation et en fixant le loyer en conséquence, l'investissement a été récupéré en peu de temps. Il semble qu'elle ait été particulièrement populaire auprès des jeunes locataires.

Les leçons à tirer des échecs

D'un autre côté, il y a des leçons à tirer des cas où les choses ne se sont pas bien passées :

• Confirmation insuffisante de la forme du cylindre: l'incompatibilité a été découverte après l'installation, ce qui a entraîné des coûts supplémentaires.
• Explication insuffisante aux locataires: compréhension insuffisante du fonctionnement du système, ce qui a entraîné une augmentation de l'intervention de l'équipe d'assistance.
• Erreur dans l'évaluation de l'environnement de communication: les fonctions à distance ne peuvent pas être utilisées en raison de l'instabilité de l'environnement Wi-Fi.
• Mauvaise évaluation de la rentabilité: l'augmentation du loyer n'est pas acceptée par le marché, ce qui entraîne des vacances.

Ces exemples montrent l'importance d'une planification minutieuse et d'une bonne compréhension des caractéristiques de l'immeuble à l 'avance. En particulier, le délai de récupération de l'investissement doit être fixé de manière réaliste en fonction des conditions réelles du marché.

Points spécifiques pour le choix d'une serrure intelligente

Le choix du produit est crucial lorsque l'on décide d'installer un système. Les principaux points de sélection sont expliqués ci-dessous.

Sélection en fonction de la méthode d'installation

Les serrures intelligentes peuvent être divisées en trois types selon la méthode d'installation, chacun ayant ses propres caractéristiques :

Pour les immeubles locatifs, il est important de choisir un type de cylindre qui peut être facilement remis dans son état d'origine lorsque le locataire déménage. Les types à coller et les types de remplacement de cylindre compatibles avec la forme de la porte conviennent particulièrement bien.

Sélection en fonction de la méthode de déverrouillage

Le système de déverrouillage est également un point de sélection important :

Dans le domaine de la gestion immobilière en particulier, les types d'appareils multiples augmentent la flexibilité opérationnelle. Plusieurs moyens de déverrouiller la porte, tels qu'un smartphone, un code PIN, une carte à puce ou une clé physique, peuvent être utilisés dans diverses situations.

Sélection en fonction de la méthode de communication

L'environnement de communication est également un point important à prendre en compte :

Les produits dotés d'une fonctionnalité hors ligne qui ne nécessitent pas de Wi-Fi sont particulièrement sûrs, surtout si l'on tient compte de la préparation aux catastrophes. Les unités fonctionnant sur piles qui peuvent stocker les codes PIN et les informations relatives aux cartes dans l'unité principale peuvent être déverrouillées en cas de coupure de courant ou de panne de réseau.

Meilleures pratiques pour l'installation et le fonctionnement

Enfin, voici quelques conseils pratiques pour l'installation et l'utilisation des serrures intelligentes.

Préparation avant l'installation

1. Diagnostic de la propriété: vérifiez la forme de la porte et du cylindre de chaque propriété et contrôlez la compatibilité.
2. Estimation des coûts: clarifiez les coûts initiaux et opérationnels et élaborez un plan de retour sur investissement.
3. Planification opérationnelle: établir le flux opérationnel, y compris les méthodes de consultation interne, les procédures d'emménagement et de déménagement, les interventions en cas d'urgence, etc.
4. Documents d'information pour les locataires: préparer des documents qui résument les méthodes de fonctionnement et les avantages d'une manière facile à comprendre.
5. Démarrage à petite échelle: tester l'installation dans quelques unités pour identifier les problèmes avant de l'étendre

Il est particulièrement important de confirmer au préalable la forme du cylindre. De nombreux fabricants de serrures intelligentes proposent un outil de vérification de la compatibilité des cylindres sur leur site web.

Mise en place d'un système opérationnel

1. Clarifier les responsabilités: nommer un responsable de la serrure intelligente et gérer les serrures intelligentes de manière centralisée.
2. Système d'assistance: établir un point de contact pour les demandes des locataires.
3. Maintenance régulière: prévoyez une maintenance régulière telle que le remplacement des piles.
4. Mesures de sécurité: changer régulièrement les codes PIN, vérifier l'historique d'utilisation.
5. Intervention d'urgence: prévoir des moyens de communication alternatifs en cas de panne d'électricité ou de communication.

En ce qui concerne le fonctionnement, il convient de noter la question de la dépendance vis-à-vis du réseau: dans les pièces vacantes dépourvues d'environnement Wi-Fi, les fonctions de contrôle à distance et d'historique ne peuvent pas être utilisées, ce qui peut limiter l'utilisation du système pour répondre aux demandes de prévisualisation.

Conclusion.

Si l'introduction de serrures intelligentes dans la gestion immobilière présente de nombreux avantages, elle se heurte également à des obstacles pratiques. Les points suivants sont particulièrement importants

• Compatibilité avec les caractéristiques du bien: vérifier la compatibilité avec la forme du cylindre et la structure du bien.
• Approche progressive: plan réaliste pour une introduction progressive, en commençant par les propriétés compatibles.
• Planification du retour sur investissement : maximiser le retour sur investissement en termes d'efficacité opérationnelle et d'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
• Mesures de risque opérationnel: mesures de protection telles que des systèmes de déverrouillage multiples, une assistance hors ligne, etc.

Avec une planification adéquate et une approche pragmatique, les serrures intelligentes peuvent contribuer de manière significative à l'amélioration de l 'efficacité et de la rentabilité de la gestion immobilière. En particulier, plus le nombre d'unités gérées est élevé, plus l'efficacité des opérations d'inspection interne et la réduction des coûts de gestion des clés sont importantes.

S'il n'est pas réaliste d'introduire les serrures intelligentes de manière uniforme dans tous les immeubles, une introduction sélective en fonction des caractéristiques de l'immeuble et la création d'une valeur ajoutée en tenant compte des besoins des locataires feront des serrures intelligentes un outil puissant pour la gestion immobilière.

Questions fréquemment posées

Q1 : Les serrures intelligentes peuvent-elles être installées dans des immeubles locatifs ?

R : Oui, c'est possible . En particulier, les serrures à clipser et les serrures à cylindre de remplacement peuvent être installées dans des immeubles locatifs, car elles peuvent être remises dans leur état d'origine lorsque le locataire déménage. Toutefois, n'oubliez pas d'obtenir l'accord de la société de gestion ou du propriétaire. Si le cylindre doit être remplacé, le cylindre existant peut être stocké et remplacé à nouveau lorsque vous déménagez.

Q2 : Les serrures intelligentes peuvent-elles être utilisées en cas de panne de courant ou de défaillance du réseau ?

R : L'assistance varie en fonction du produit . Les serrures intelligentes à piles ne sont pas affectées par les pannes de courant, tandis que les serrures intelligentes à branchement électrique cessent de fonctionner en cas de panne de courant s'il n'y a pas d'alimentation électrique de secours. La dépendance vis-à-vis du réseau varie d'un modèle à l'autre, et les modèles qui stockent les codes PIN et les informations de la carte dans l'unité principale peuvent être utilisés dans un environnement hors ligne. Lors de l'installation du système, il est recommandé de choisir un produit qui peut être sauvegardé et déverrouillé à l'aide d'une clé physique, en tenant compte des interventions d'urgence.

Q3 : Est-il possible de percevoir des frais supplémentaires auprès des locataires ?

R : C'est possible , mais il est important de tenir compte des conditions du marché et des besoins des locataires. Les principaux moyens sont les suivants

1. En supplément du loyer (frais mensuels d'environ 500 JPY - 1 200 JPY)
2. Offrir un service optionnel (frais mensuels)
3. en tant que valeur ajoutée (différenciation par le report du loyer).

Dans certains cas réels, un supplément de 1 000 JPY par mois a été ajouté avec succès au loyer. La clé de l'acceptation est de promouvoir le fait qu'il n'y a pas besoin de s'inquiéter de la perte des clés ou du remplacement des serrures, et la commodité de verrouiller et déverrouiller la porte avec un smartphone.

Q4 : Quels types de cylindres ne peuvent pas être installés ?

R : De nombreuses serrures intelligentes ne peuvent pas être installées avec les types de cylindres et les formes de porte suivants

1. Serrures de construction spéciale
2. Serrures à double verrouillage avec trous de serrure en haut et en bas
3. modèles dans lesquels la béquille et le cylindre sont intégrés
4. Portes dont l'épaisseur est extrêmement fine ou épaisse
5. Portes avec poignées en arc

Avant l'installation, il est recommandé de vérifier la compatibilité avec la porte de votre maison dans le tableau de compatibilité du fabricant. Une confirmation préalable est essentielle, en particulier pour les propriétés anciennes et les portes de forme particulière.

Q5 : Comment assurer la sécurité lors des visites ?

R: La fonction de mot de passe unique est importante. Elle permet de prendre les mesures de sécurité suivantes

1. Délivrer des mots de passe qui ne sont valables qu'une seule fois ou pour une durée limitée.
2. Enregistrement et vérification de l'historique des accès
3. Détection et notification des accès anormaux
4. Désactivation immédiate des privilèges après une consultation.

SmartLock associé à un système de gestion en nuage peut également être utilisé avec un système de réservation de visionnage pour délivrer et gérer automatiquement des mots de passe à usage unique.

Informations de référence

• Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme : Loi sur la gestion appropriée des logements locatifs, etc.
• Association pour la gestion des logements locatifs : Lignes directrices pour la gestion locative
• Ministère des affaires intérieures et des communications : Gestion appropriée des dispositifs IdO, etc.

Si vous envisagez d'installer des serrures intelligentes dans votre propre propriété, nous vous recommandons de tester d'abord l'efficacité du système dans un petit nombre de propriétés. La sélection des produits et la planification opérationnelle adaptées aux caractéristiques de la propriété sont la clé d'une mise en œuvre réussie des serrures intelligentes. N'hésitez pas à contacter INA&Associates si vous avez des questions ou si vous souhaitez en discuter plus en détail.