Investir dans la location de copropriétés au Japon : opportunités et risques

Ces dernières années, le marché de la location d'appartements en copropriété au Japon a été remarquablement dynamique : les données de janvier 2025 montrent des augmentations de loyer d'une année sur l'autre dans de nombreuses grandes villes, avec un certain nombre de zones atteignant leurs niveaux les plus élevés depuis 2015. Cette situation est due à une combinaison de facteurs, notamment une reprise du retour dans les centres-villes, un transfert des acheteurs vers les locataires en raison de la flambée des prix des copropriétés, et une augmentation du nombre de résidents étrangers. Toutefois, malgré l'environnement favorable du marché, les investisseurs doivent également tenir compte des facteurs de risque tels que la flambée des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt et le déclin futur de la population. Cet article présente une analyse de l'état actuel du marché de la location de condominiums et des prévisions pour l'avenir, ainsi que les points clés nécessaires à la prise de décision en matière d'investissement. Plutôt que de se contenter de surfer sur la vague d'un "marché fort", il convient d'évaluer correctement les risques et les rendements et d'envisager des stratégies d'investissement pour réussir dans une perspective à long terme.

Situation actuelle du marché de la location d'appartements en copropriété et contexte d'un marché fort

Données actuelles du marché et tendances à la hausse

En 2025, le marché national de la location d'appartements en copropriété poursuit sa tendance à la hausse. Selon une enquête réalisée par At Home, le loyer moyen demandé pour les appartements locatifs et les condominiums dans 13 régions du pays en janvier 2025 a enregistré des augmentations d'une année sur l'autre dans de nombreuses régions.

Analyse des principaux facteurs à l'origine de la bonne performance

Les facteurs suivants sont à l'origine de la bonne tenue du marché de la location d'appartements en copropriété

1. Retour au centre-ville : après la tendance temporaire à l'éloignement du centre-ville en raison de la nouvelle infection par le coronavirus, on observe une tendance croissante au retour au centre-ville à mesure que les activités sociales se normalisent. En particulier, le retour du travail de bureau et la reprise de l'enseignement en face à face par les étudiants ont entraîné une augmentation de la demande locative dans les zones urbaines.

2. Flambée des prix des appartements à vendre: en 2024, les prix des appartements d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo sont plus élevés qu'en 2013, et les prix des nouvelles constructions augmentent également. En conséquence, les acheteurs potentiels qui ont dépassé leur budget d'achat de logement affluent sur le marché de la location.

3. Augmentation du nombre de résidents étrangers : le nombre de résidents étrangers a atteint un niveau record de 3 410 992 à la fin de l'année 2023 (en hausse de 10,9 % par rapport à la fin de l'année précédente), l'augmentation étant particulièrement sensible dans les grandes villes telles que Tokyo, Aichi et Osaka. Cette augmentation des résidents étrangers est un facteur de stimulation de la demande locative.

4. Expansion des contrats d'entreprise : les contrats d'entreprise sont en augmentation, les entreprises profitant des programmes d'aide au logement, et l'on peut s'attendre à une occupation stable même à des niveaux de loyers relativement élevés.

5. Sensibilisation croissante à la qualité des logements: la généralisation du travail à distance dans la région sinistrée de Corona a conduit à accorder une importance croissante à la qualité de l'espace de vie, augmentant ainsi la demande de logements locatifs de haute qualité.

Tendances par région et par type de bien

La vigueur du marché varie en fonction de la région et du type de logement.

Tendances par région:

• Dans les zones métropolitaines telles que les 23 circonscriptions de Tokyo, les préfectures de Kanagawa, Saitama et Chiba, la hausse des loyers est évidente dans toutes les zones.
• Les loyers augmentent également dans les grandes villes régionales telles que Sapporo, Osaka et Fukuoka.
• Des hausses de loyers ont été observées dans 70 villes sur 158, élargissant ainsi la base géographique des zones en hausse.

Tendances par type de logement:

• Les appartements locatifs pourcouples (30-50 m2) affichent le taux d'augmentation le plus élevé, les 23 quartiers de Tokyo enregistrant une hausse significative de 7,0 % en glissement annuel.
• La demande d'appartements pourfamilles (50-70 m2 ) a également augmenté d'une année sur l'autre dans 12 zones, avec une forte demande d'aménagements spacieux.
• Le marché des bureaux montre également des signes de stabilisation, les taux d'inoccupation atteignant leur maximum et commençant à baisser, et les loyers atteignant leur niveau le plus bas.

Avantages et risques de l'investissement locatif en copropriété

Perspectives de revenus et de plus-values

Les revenus tirés d'un investissement locatif en copropriété peuvent être divisés en deux catégories principales : les gains en revenus (revenus locatifs) et les gains en capital (bénéfices sur la vente). Dans le contexte actuel du marché, les perspectives de ces revenus sont les suivantes

Perspectives des gains de revenus (revenus locatifs):

• Comme mentionné ci-dessus, la tendance à la hausse des loyers se poursuit dans de nombreuses régions et devrait continuer dans un avenir prévisible en 2025.

Perspectives pour les gains en capital (gains sur la vente):

• L'augmentation des prix de l'immobilier résidentiel devrait se poursuivre dans un avenir prévisible dans un contexte d'offre limitée de nouvelles constructions et d'augmentation des coûts de construction, bien que le taux de croissance devrait ralentir à l'avenir.
• L'environnement de financement reste favorable pendant la phase de hausse des taux d'intérêt, et les prix de l'immobilier devraient augmenter légèrement ou rester inchangés en raison de l'arrivée d'une gamme diversifiée d'acteurs de l'investissement.
• En particulier, la "fuite vers la qualité" s'accentuera, les biens immobiliers mieux situés et présentant une meilleure qualité de construction étant plus susceptibles de maintenir ou d'augmenter leur prix.

Analyse des principaux facteurs de risque

Si le marché de la location d'appartements en copropriété affiche de bonnes performances, les investisseurs doivent également être conscients des facteurs de risque suivants

1. Risque de vacance : le risque le plus important d'un investissement immobilier est l'apparition de logements vacants. Le risque d'inoccupation est plus élevé pour les immeubles mal situés, dont les installations sont anciennes et dont les loyers sont plus élevés que ceux du marché environnant.

2. Augmentation des coûts de construction : l'augmentation des coûts de construction, qui a commencé vers 2021, a atteint 30 à 40 % au cours des trois dernières années et devrait se poursuivre. Cela pose un risque de détérioration de la rentabilité des nouveaux investissements.

3. Changements dans l'environnement financier: à la suite de la levée de la politique de taux d'intérêt négatifs de la Banque du Japon, les taux hypothécaires ont augmenté. Cela peut entraîner une augmentation des coûts de financement, ce qui peut avoir un effet négatif sur les flux de trésorerie.

4. Risque d'offre excédentaire: dans une enquête menée par Mitsubishi Estate Real Estate Services, l'offre excédentaire est le facteur le plus souvent cité comme pouvant avoir un impact négatif sur le marché. Certains craignent que l'équilibre entre l'offre et la demande ne se détériore en raison d'une augmentation de l'offre nouvelle dans certaines régions.

5. Vieillissement et déclin de la population: à long terme, le déclin et le vieillissement de la population japonaise pourraient affecter la demande de logements locatifs. Cependant, les changements dans la composition des ménages, tels que l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne, peuvent partiellement compenser certains de ces facteurs.

6. Incertitude provenant de l'étranger : un autre facteur à prendre en compte est le niveau élevé d'incertitude provenant de l'étranger, comme les politiques de la nouvelle administration américaine et les risques géopolitiques dans diverses régions. Ces facteurs peuvent indirectement affecter le marché immobilier japonais.

7. Difficulté à prévoir les coûts de réparation: il existe un risque que les coûts de réparation soient plus élevés que prévu après l'achat, en particulier pour les biens de seconde main. Une recherche et une planification financière adéquates sont nécessaires.

Comment se préparer aux risques

Les investisseurs peuvent se préparer à ces risques en prenant les mesures suivantes

1. Mesures contre le risque d'inoccupation:

   • Choisir un logement pour une personne seule ou un couple, tel qu'un studio, un 1LDK ou un 2LDK, qui font l'objet d'une forte demande locative.
   • Choisissez un bien situé dans un endroit pratique (à proximité des gares, des arrêts de bus, des supermarchés, des magasins de proximité, etc.)
   • Choisissez un bien situé dans une zone à forte croissance démographique.
   • Confiez la gestion de votre bien à une société de gestion réputée
   • Envisager une sous-location (garantie de loyer).

2. Planification financière et gestion des flux de trésorerie:

   • Planifiez vos finances bien à l'avance et assurez-vous que vous disposez de suffisamment de fonds pour faire face aux réparations imprévues et aux périodes d'inoccupation.
   • Estimez correctement les coûts de fonctionnement (20 à 30 % des revenus locatifs à titre indicatif).
   • Envisagez un financement à taux fixe et protégez-vous contre le risque de hausse des taux d'intérêt.

3. Qualité et entretien des biens immobiliers:

   • Sélectionnez des biens d'excellente qualité en termes de structure du bâtiment et d'équipements.
   • Maintenir la valeur du bien en effectuant des réparations et un entretien réguliers et planifiés.
   • Fournir des services pour améliorer la satisfaction des locataires et promouvoir la location à long terme.

4. Diversification et gestion de portefeuille:

   • Diversifier les risques en investissant dans plusieurs biens immobiliers
   • Atténuer l'impact des fluctuations du marché en investissant dans différentes zones et différents types de biens.

5. Collecte d'informations et analyse du marché:

   • Analyser régulièrement les tendances du marché et prendre des décisions d'investissement et de désinvestissement au bon moment.
   • Identifier les facteurs qui augmentent la valeur, tels que les caractéristiques locales et les plans de développement futurs.

Points clés d'un investissement locatif en copropriété réussi

Points clés de la sélection des biens immobiliers

Pour réussir un investissement locatif en copropriété, il est essentiel de sélectionner un bien immobilier approprié. Il est conseillé de sélectionner un bien en mettant l'accent sur les points suivants

1. L'agencement et la surface: les données actuelles du marché montrent que les hausses de loyer sont particulièrement sensibles dans les logements pour couples (30-50 m2). Compte tenu de l'augmentation du nombre de ménages d'une personne et de DINKS (couples qui travaillent ensemble et n'ont pas d'enfants), la demande de plans d'étage pour une ou deux personnes (1R, 1K, 1LDK, 2DK, etc.) devrait rester stable à l'avenir.

2. Qualité des bâtiments et équipements:

   • Propriétés avec salle de bain et toilettes séparées (en particulier, les salles de bain et toilettes intégrées ont tendance à être délaissées).
   • Chambres de style occidental avec parquet et espace de rangement (armoires).
   • Installations de sécurité (serrures automatiques, caméras de sécurité, etc.)
   • Environnement Internet

3. Âge du bâtiment et état d'entretien:

   • Immeubles neufs : coût initial élevé mais faible risque de réparation, facilité à recruter des locataires
   • Immeubles de seconde main : prix bas, mais il est important d'estimer les coûts de réparation, en particulier lorsque les réparations majeures ont été effectuées il y a plus de 15 ans.

4. Statut de gestion:

   • Statut du fonds de réserve pour les réparations (en particulier pour les copropriétés de seconde main).
   • Qualité et réputation de la société de gestion
   • L'état de nettoyage et d'entretien de l'immeuble dans son ensemble.

Critères de sélection de la zone et de l'emplacement

L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants qui déterminent le succès ou l'échec d'un investissement immobilier. Pour les investissements locatifs en copropriété, les critères suivants devraient être utilisés pour sélectionner la région et l'emplacement

1. Accès aux transports:

   • Distance à pied des gares ferroviaires et des arrêts de bus (en particulier à moins de 10 minutes de marche).
   • Temps de trajet suffisant pour rejoindre les principales gares et les quartiers d'affaires (idéalement en moins de 30 minutes).

2. Accès aux commodités de la vie quotidienne:

   • Proximité des supermarchés, des magasins de proximité et des commerces
   • Établissements d'enseignement (écoles, universités, etc.) et établissements médicaux à proximité.

3. la démographie:

   • Zones avec une population croissante ou stable.
   • Zones avec un afflux de jeunes et de travailleurs
   • Zones où le nombre de résidents étrangers augmente (en particulier dans les zones urbaines).

4. Potentiel futur:

   • Zones en cours de réaménagement
   • Zones où de nouvelles infrastructures de transport sont en cours de planification
   • Zones où l'on peut s'attendre à une croissance future de la demande, par exemple en raison de l'installation d'entreprises dans la région ou de la création de nouvelles universités.

5. Environnement immédiat:

   • Environnement ensoleillé et bien ventilé
   • Distance par rapport aux sources de bruit (usines, voies ferrées, routes principales, etc.)
   • Sécurité publique

6. Situation concurrentielle:

   • Zones où il n'y a pas trop de biens immobiliers concurrents dans les environs
   • Zones où il y a peu de terrains vacants et où l'offre de nouveaux biens immobiliers est limitée.

Actuellement, les zones présentant un intérêt particulier sont les suivantes

• Les 23 quartiers de Tokyo (en particulier autour des cinq quartiers centraux de Tokyo) : la tendance au retour vers le centre-ville et le nombre de résidents étrangers continuent d'augmenter.
• Les zones bien desservies par les aéroports de Haneda et de Narita : on peut s'attendre à une reprise de la demande entrante et à une augmentation du nombre de travailleurs étrangers.
• Les zones centrales des grandes villes régionales : les loyers augmentent également à Sapporo, Sendai et Fukuoka.
• Zones autour des universités : la demande des étudiants se redresse grâce à la reprise des cours en face à face.

Gestion des coûts et calcul des rendements

Une gestion appropriée des coûts et un calcul précis des rendements sont essentiels pour générer des revenus stables à partir d'un investissement locatif en copropriété.

Ventilation des coûts de fonctionnement et guide: les coûts de fonctionnement dans la gestion des copropriétés locatives sont généralement de l'ordre de 20 à 30 % des revenus locatifs. Les principaux postes de dépenses sont les suivants

1. Frais de gestion et d'entretien de l'immeuble:

   • Frais de consignation de la gestion (environ 3 à 5 % du loyer)
   • Frais de réparation (pour faire face aux réparations imprévues)
   • Fonds de réserve pour les réparations (réserve pour les réparations majeures à long terme)
   • Coûts des services publics pour les parties communes
   • Frais d'inspection et de nettoyage
   • Primes d'assurance contre les incendies et les tremblements de terre

2. les frais de gestion des locataires:

   • Frais de recrutement des locataires (frais de publicité et d'agence pour le recrutement de nouveaux locataires, généralement environ un mois de loyer)
   • Perte d'inoccupation (perte de revenus locatifs pendant la période d'inoccupation)
   • Frais de remise en état (frais de réparation lorsque les locataires quittent les lieux)

3. les impôts:

   • Taxe foncière (valeur imposable du terrain/bâtiment x environ 1,4 %)
   • Taxe d'urbanisme (valeur imposable du terrain/bâtiment x environ 0,3 %)

4. Autres dépenses:

   • Remboursement des crédits d'investissement immobilier
   • Frais de comptabilité fiscale (par exemple, aide à la déclaration d'impôts)
   • Autres frais de consultation professionnelle

Méthode de calcul des rendements: Il existe deux grands types de rendements pour les investissements immobiliers : les rendements surfaciques et les rendements réels.

1. Le rendement surfacique:

   Rendement surfacique = Revenu locatif annuel ÷ Prix d'acquisition du bien × 100 (%)
   
   

   Exemple : Si le revenu locatif annuel est de 6 millions de JPY et le prix d'acquisition du bien de 100 millions de JPY, le rendement surfacique = 6 millions de JPY ÷ 100 millions de JPY × 100 = 6 %.

2. Rendement réel:

   Rendement réel = (revenus locatifs annuels - dépenses annuelles) ÷ (prix d'acquisition du bien + dépenses à l'achat) ×  100 (%)
   
   

   Exemple : Si les revenus locatifs annuels sont de 6 millions de JPY, les dépenses annuelles de 1 million de JPY, le prix d'acquisition du bien est de 100 millions de JPY et les dépenses au moment de l'achat sont de 8 millions de JPY, le rendement réel = (6 millions de JPY - 1 million de JPY) ÷ (100 millions de JPY + 8 millions de JPY) × 100 = environ 4,6 %.

Le rendement réel représentant plus précisément la rentabilité réelle, c'est sur lui qu'il convient de se concentrer lors de la prise de décision d'investissement. En général, pour les investissements locatifs en copropriété, le rendement réel est inférieur de 1 à 2 % au rendement surfacique.

Rendements approximatifs: les rendements approximatifs des investissements locatifs en copropriété dans l'environnement de marché actuel sont les suivants

Perspectives du marché de la location d'appartements en copropriété

Prévisions du marché à partir de 2025

Les prévisions suivantes peuvent être faites pour le marché de la location d'appartements en copropriété en 2025 et au-delà.

1. Poursuite de la tendance à la hausse des loyers : la tendance à la hausse des loyers devrait se poursuivre dans un avenir prévisible en 2025. La demande locative devrait rester forte.

2. Changements dans la démographie de la demande:

   • Augmentation de la demande de logements locatifs haut de gamme : la demande de logements locatifs haut de gamme devrait augmenter car les gens accordent de plus en plus d'importance à la qualité de leur espace de vie, en raison de facteurs tels que la mise en place du télétravail.
   • Augmentation de la demande de logements locatifs pour les personnes âgées: la demande de logements avec services pour les personnes âgées et d'autres types de logements devrait augmenter en raison de la croissance de la population âgée.

3. Tendances du marché de l'investissement:

   • La proportion d'investissements dans les bureaux devrait continuer à augmenter, passant de 37 % en 2024.
   • L'investissement global sur le marché japonais devrait augmenter à partir de 2025, les investisseurs étrangers retrouvant leur appétit pour l'investissement.
   • Les loyers des bureaux de catégorie A à Tokyo devraient s'élever à 35 000 ¥ par tsubo à la fin de 2025, avec un taux de croissance annuel des loyers de 3 %.

4. Perspectives par région:

   • Tokyo, Osaka et autres zones métropolitaines : la demande devrait rester forte et la tendance à la hausse des loyers se maintenir.
   • Villes régionales : certaines zones seront affectées par le déclin de la population, mais un certain niveau de demande devrait être maintenu dans les zones centrales et les zones très accessibles par les transports.

Facteurs de risque futurs et contre-mesures

Les facteurs de risque suivants sont possibles pour le marché de la location d'appartements en copropriété après 2025. Les investisseurs doivent envisager des contre-mesures en conséquence.

1. Changements dans l'environnement financier: les taux d'intérêt pourraient continuer à augmenter à mesure que la Banque du Japon normalise sa politique monétaire. Cela peut entraîner une augmentation de la charge d'intérêt sur les prêts d'investissement immobilier et une augmentation des taux plafonds (c'est-à-dire des ajustements des prix de l'immobilier).

   [Mesures d'intervention.

   • Se couvrir contre le risque de fluctuation des taux d'intérêt en privilégiant la collecte de fonds à taux d'intérêt fixe.
   • Fixer un ratio d'emprunt (LTV) prudent et planifier les flux de trésorerie pour résister à la hausse des taux d'intérêt.
   • Évaluer le moment du refinancement et envisager un refinancement à des conditions favorables.

2. Risque de surabondance de l'offre : il est à craindre que l'équilibre entre l'offre et la demande ne se détériore en raison de l'augmentation de l'offre nouvelle dans certaines régions. Une attention particulière doit être accordée à l'offre excédentaire de biens locatifs haut de gamme et dans certaines zones.

   [Mesures d'intervention

   • Prendre des décisions d'investissement prudentes dans les zones où le développement est actif.
   • Sélectionner des biens compétitifs en termes d'emplacement et d'équipements.
   • Disposer de facteurs de différenciation (qualité des équipements, contenu des services, etc.).

3. Changement démographique: à long terme, le déclin de la population japonaise pourrait affecter la demande de logements locatifs. Une attention particulière doit être accordée aux villes régionales et aux zones suburbaines.

   [Mesures d'intervention.

   • Se concentrer sur les zones où l'afflux de population se poursuit et où le nombre de résidents étrangers augmente.
   • Sélectionner des biens immobiliers ciblant des types de ménages en augmentation, tels que les ménages d'une seule personne et les ménages âgés.
   • Développer des stratégies d'investissement basées sur des projections démographiques à long terme.

4. Coûts de construction élevés: les coûts de construction devraient rester élevés en raison de la hausse des prix des matériaux de construction et des coûts de la main-d'œuvre. Cette situation peut nuire à la rentabilité des nouveaux développements et augmenter la valeur relative des propriétés existantes, tandis que les coûts de réparation risquent également d'augmenter.

   [Mesures d'intervention.

   • Sélectionner les biens immobiliers en mettant l'accent sur la qualité du bâtiment et l'historique des réparations.
   • Évaluer soigneusement l'adéquation du fonds de réserve pour les réparations.
   • Maintenir et améliorer la valeur des biens immobiliers en planifiant les réparations et les rénovations.

5. Fluctuations du marché dues à des facteurs étrangers : L'incertitude accrue due à des facteurs étrangers, tels que la politique de la nouvelle administration américaine et les conflits mondiaux, peut également affecter le marché immobilier japonais.

   [Mesures d'intervention

   • Surveiller les tendances économiques mondiales et envisager des mesures pour y répondre dès que possible.
   • Diversifier les portefeuilles d'investissement et réduire les risques sur des marchés spécifiques.
   • Se concentrer sur les biens immobiliers qui génèrent des flux de trésorerie stables.

Conclusion.

Le marché de la location d'appartements en copropriété est actuellement très dynamique en raison d'une reprise du retour dans les centres-villes, d'un transfert des acheteurs vers les locataires dû à la flambée des prix des appartements en copropriété, et d'une augmentation du nombre de résidents étrangers. Les données de janvier 2025 montrent des augmentations de loyer d'une année sur l'autre dans de nombreuses grandes villes, avec un certain nombre de zones atteignant de nouveaux sommets. En outre, le marché devient de plus en plus attrayant pour les investisseurs.

Si cet environnement de marché offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, un certain nombre de facteurs de risque doivent également être soulignés. Face à des risques tels que lahausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction et le déclin futur de la population, les investisseurs qui réussissent se concentrent sur les points suivants

1. Choisir le bon bien immobilier : choisir un bien immobilier présentant des facteurs qui stimuleront la demande des occupants, tels que l'accessibilité, la proximité des commodités, la qualité de la construction et les équipements.

2. Décisions d'investissement axées sur l'emplacement: sélectionner des zones présentant un potentiel futur en termes de démographie, de plans de réaménagement et d'infrastructures de transport.

3. Comprendre précisément les coûts : estimer les coûts d'exploitation (20 à 30 % des revenus locatifs à titre indicatif) de manière appropriée et analyser la rentabilité sur la base des rendements réels.

4. Mettre en œuvre des mesures de couverture des risques: se préparer à divers risques en utilisant des taux d'intérêt fixes, en prévoyant une structure de capital confortable et en diversifiant les investissements.

5. Adopter une perspective à long terme: viser la constitution d'un patrimoine à long terme et la génération de revenus sans se laisser influencer par les fluctuations à court terme du marché.

Même si l'on s'attend à ce que la forte demande locative et les tendances à la hausse des loyers se poursuivent dans un avenir prévisible au-delà de 2025, des décisions d'investissement plus prudentes seront nécessaires, en reconnaissant que le marché passe d'une "phase d'expansion" à une "phase d'apogée". Plutôt que de simplement surfer sur la vague d'un "marché fort", il est important d'évaluer correctement le risque et le rendement et d'élaborer une stratégie fructueuse dans une perspective à long terme lorsqu'on investit dans des immeubles locatifs en copropriété.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quels sont les principaux facteurs de réussite d'un investissement locatif en copropriété ?

R1: Le facteur de réussite le plus important dans l'investissement locatif en copropriété est l'emplacement. Il est important de choisir un bien immobilier dans une zone très proche des gares, des arrêts de bus, des supermarchés, des magasins de proximité et d'autres installations pratiques, et où l'on peut s'attendre à une demande de location stable. En outre, la qualité du bâtiment, la fixation d'un loyer approprié et l'efficacité de la gestion et de l'exploitation sont également des facteurs de réussite.

Q2 : Certains craignent que le marché actuel de la location de condominiums ne soit une "bulle".

R2 : Pour déterminer si le marché actuel de la location d'appartements en copropriété est une "bulle" ou non, il est nécessaire d'évaluer la force de la demande réelle et l'environnement financier à l'origine des augmentations de prix. Bien qu'il existe des facteurs de hausse des loyers basés sur la demande réelle, tels que la résurgence du retour dans les centres-villes et l'augmentation des résidents étrangers, la majorité des experts du marché de l'investissement immobilier sont d'avis que le marché "continue à se développer et approche de son apogée". Il est raisonnable de penser que le marché entre dans une "phase de maturité" où de nouvelles augmentations rapides sont peu probables, voire une bulle.

Q3 : Quels sont les coûts de fonctionnement et les points de gestion des investissements locatifs en copropriété ?

R3: Les frais de fonctionnement des investissements locatifs en copropriété s'élèvent généralement à environ 20-30% des revenus locatifs. Les principaux postes de coûts comprennent les frais de consignation de la gestion, les frais de réparation, les fonds de réserve pour les réparations, les coûts des services publics pour les parties communes, les primes d'assurance non-vie, les coûts de recrutement des locataires, les pertes dues à la vacance, l'impôt foncier et la taxe d'aménagement urbain. Les points clés de la gestion comprennent (1) la sélection d'une société de gestion de qualité, (2) l'exécution des réparations et de l'entretien planifiés, (3) la fourniture de services visant à accroître la satisfaction des locataires, (4) la fixation et la révision des loyers de manière appropriée, et (5) la gestion correcte de la fiscalité et de la comptabilité.

Q4 : Comment l'augmentation du nombre de résidents étrangers a-t-elle affecté le marché de la location d'appartements en copropriété ?

A4 : L'augmentation du nombre de résidents étrangers a eu les effets suivants sur le marché de la location d'appartements en copropriété. (1) Stimulation de la demande globale de location : le nombre de résidents étrangers a atteint le chiffre record de 3,41 millions à la fin de l'année 2023, augmentant ainsi la demande de location, en particulier dans les zones urbaines. (2) Diversification des besoins par nationalité et par objectif : des besoins divers sont apparus, allant de propriétés à bas prix pour les étudiants internationaux à des propriétés haut de gamme pour des professionnels hautement spécialisés. (3) Développement des services de gestion locative pour les étrangers : les services destinés aux locataires étrangers, tels que l'assistance multilingue et le soutien au mode de vie, sont en train d'être améliorés. Cette tendance devrait se poursuivre en raison de la reprise de l'immigration et de l'acceptation accrue des travailleurs étrangers.

Q5 : Quelles sont les perspectives du marché de la location d'appartements en copropriété pour les dix prochaines années ?

A5 : Au cours de la prochaine décennie, le marché de la location d'appartements en copropriété devrait connaître un mélange de dynamisme à court terme et de changements structurels à long terme : jusqu'en 2025-2027 environ, la demande de location restera forte, en particulier dans les zones urbaines, en raison d'un retour dans les centres-villes et d'une augmentation du nombre de résidents étrangers. À moyen terme, la normalisation en cours des taux d'intérêt et les coûts de construction élevés pourraient freiner l'offre nouvelle et augmenter la valeur relative des biens existants. À plus long terme, la population japonaise continuant à diminuer, on assistera à une "fuite vers la qualité" et à une polarisation entre les biens qui excellent en termes d'emplacement et de qualité de construction et ceux qui n'excellent pas. On s'attend également à une augmentation de la demande de biens immobiliers destinés à des groupes cibles spécifiques, tels que ceux destinés aux ménages célibataires, aux ménages âgés et aux résidents étrangers.

L'investissement locatif en copropriété n'est pas seulement une "gestion d'actifs", c'est aussi une "entreprise" qui soutient la vie des locataires. Outre l'analyse de l'environnement et des données du marché, la compréhension des besoins des locataires et une gestion opérationnelle appropriée sont les clés de la réussite à long terme. Il est recommandé de clarifier d'abord ses objectifs d'investissement et sa situation financière, puis de prendre une décision réfléchie en tenant compte des conseils d'un expert.