Inversión en condominios de alquiler en Japón: oportunidades y riesgos

En los últimos años, el mercado de alquiler de condominios en Japón se ha mostrado notablemente boyante: los datos a enero de 2025 mostraban aumentos interanuales de los alquileres en muchas ciudades importantes, con varias zonas alcanzando sus niveles más altos desde 2015. Esto se debe a una combinación de factores, como el resurgimiento del regreso al centro de las ciudades, el cambio de compradores a inquilinos debido a la subida de los precios de los condominios y el aumento del número de residentes extranjeros. Sin embargo, a pesar del entorno favorable del mercado, los inversores también deben tener en cuenta factores de riesgo como el aumento vertiginoso de los costes de construcción, la subida de los tipos de interés y el futuro descenso de la población. Este artículo ofrece un análisis del estado actual del mercado de condominios de alquiler y las previsiones para el futuro, así como los puntos clave necesarios para tomar decisiones de inversión. En lugar de limitarse a subirse a la ola de un "mercado fuerte", evalúe adecuadamente los riesgos y rendimientos y considere las estrategias de inversión para tener éxito desde una perspectiva a largo plazo.

Situación actual del mercado de alquiler de condominios y antecedentes del mercado fuerte

Datos actuales del mercado y tendencias al alza

En 2025, el mercado nacional de condominios de alquiler continúa su constante tendencia al alza. Según un estudio de At Home, el precio medio de alquiler de apartamentos y condominios en 13 zonas de todo el país en enero de 2025 registró aumentos interanuales en muchas zonas.

Análisis de los principales factores que explican el buen comportamiento

Los factores que explican el buen comportamiento del mercado de alquiler de viviendas en propiedad horizontal son los siguientes

1. Reactivación de la vuelta al centro de la ciudad: tras la tendencia temporal a alejarse del centro de la ciudad debido a la nueva infección por coronavirus, existe una tendencia creciente a volver al centro de la ciudad a medida que se normalizan las actividades sociales. En particular, la vuelta al trabajo de oficina y la reanudación de la enseñanza presencial por parte de los estudiantes ha provocado un aumento de la demanda de alquiler en las zonas urbanas.

2. Aumento de los precios de los condominios en venta: en 2024, los precios de los condominios usados en el área metropolitana de Tokio son más altos que en 2013, y los precios de nueva construcción también están aumentando. Como resultado, hay una afluencia de posibles compradores que han superado sus presupuestos de compra de vivienda al mercado de alquiler.

3. Aumento del número de residentes extranjeros: el número de residentes extranjeros alcanzó la cifra récord de 3.410.992 a finales de 2023 (un 10,9% más que a finales del año anterior), siendo el aumento especialmente notable en grandes ciudades como Tokio, Aichi y Osaka. Este aumento de residentes extranjeros es un factor que impulsa la demanda de alquiler.

4. Expansión de los contratos corporativos: los contratos corporativos van en aumento, con empresas que aprovechan los planes de subsidio de vivienda, y cabe esperar una ocupación estable incluso con niveles de alquiler relativamente altos.

5. Creciente concienciación sobre la calidad de la vivienda: la extensión del trabajo a distancia en el desastre de Corona ha llevado a un creciente énfasis en la calidad del espacio vital, aumentando la demanda de viviendas de alquiler de alta calidad.

Tendencias por región y tipo de propiedad

La fortaleza del mercado varía según la región y el tipo de propiedad.

Tendencias por regiones:

• En las áreas metropolitanas, como los 23 distritos de las prefecturas de Tokio, Kanagawa, Saitama y Chiba, el aumento de los alquileres es evidente en todas las zonas.
• Los alquileres también suben en las principales ciudades regionales, como Sapporo, Osaka y Fukuoka.
• Se han observado subidas de los alquileres en 70 de las 158 ciudades, lo que amplía la base geográfica de las zonas en alza.

Tendencias por tipo de propiedad:

• Los pisos de alquiler paraparejas (30-50 m2) registran la mayor tasa de aumento, con los 23 distritos de Tokio registrando un significativo incremento del 7,0% interanual.
• La demanda de pisos parafamilias (50-70 m2 ) también aumentó interanualmente en 12 zonas, con una fuerte demanda de diseños espaciosos.
• El mercado de oficinas también muestra signos de estar tocando fondo, con unas tasas de vacantes que tocan techo y empiezan a caer y unos alquileres que tocan fondo.

Ventajas y riesgos de invertir en condominios de alquiler

Perspectivas de ingresos y plusvalías

Los ingresos procedentes de la inversión en condominios de alquiler pueden dividirse en dos categorías principales: ganancias por ingresos (ingresos por alquiler) y ganancias de capital (beneficios por venta). En el entorno actual del mercado, las perspectivas de estos ingresos son las siguientes

Perspectivas de las ganancias de renta (ingresos por alquiler ):

• Como ya se ha mencionado, la tendencia al alza de los alquileres se mantiene en muchas regiones y se espera que continúe en un futuro previsible en 2025.

Perspectivas de las plusvalías (ganancias por venta):

• Es probable que el aumento de los precios de los inmuebles residenciales continúe en un futuro previsible en un contexto de limitación de la oferta de obra nueva y de aumento de los costes de construcción, aunque se espera que el ritmo de crecimiento se ralentice en el futuro.
• El entorno de financiación sigue siendo favorable durante la fase de subida de los tipos de interés, y se espera que los precios inmobiliarios aumenten ligeramente o se mantengan debido a la entrada de una diversa gama de agentes de inversión.
• En particular, aumentará la "huida hacia la calidad", ya que es más probable que las propiedades situadas en mejores ubicaciones y de mejor calidad constructiva mantengan o aumenten su precio.

Análisis de los principales factores de riesgo

Aunque el mercado de condominios de alquiler está mostrando un buen comportamiento, los inversores también deben ser conscientes de los siguientes factores de riesgo

1. Riesgo de desocupación: el mayor riesgo de la inversión inmobiliaria es la aparición de desocupaciones. El riesgo de desocupación es mayor en los inmuebles mal situados, con instalaciones antiguas y con alquileres superiores a los del mercado circundante.

2. Aumento de los costes de construcción: el aumento de los costes de construcción, que comenzó en torno a 2021, ha alcanzado entre un 30% y un 40% en los últimos tres años y se prevé que continúe. Esto supone un riesgo de deterioro de la rentabilidad de las nuevas inversiones.

3. Cambios en el entorno financiero: tras el levantamiento de la política de tipos de interés negativos del Banco de Japón, los tipos hipotecarios han aumentado. Esto puede provocar un aumento de los costes de financiación, lo que puede tener un efecto adverso en el flujo de caja.

4. Riesgo de exceso de oferta: en una encuesta realizada por Mitsubishi Estate Real Estate Services, el "exceso de oferta" fue el factor citado con más frecuencia que podría tener un impacto negativo en el mercado. Preocupa que el equilibrio entre oferta y demanda pueda empeorar debido al aumento de la nueva oferta en algunas zonas.

5. Envejecimiento y descenso de la población: A largo plazo, el descenso y envejecimiento de la población japonesa podría afectar a la demanda de viviendas de alquiler. Sin embargo, los cambios en la composición de los hogares, como el aumento del número de hogares unipersonales, podrían compensar parcialmente algunos de estos factores.

6. Incertidumbre procedente del extranjero: otro factor a tener en cuenta es el alto nivel de incertidumbre procedente del extranjero, como las políticas de la nueva administración estadounidense y los riesgos geopolíticos en varias regiones. Esto puede afectar indirectamente al mercado inmobiliario japonés.

7. Dificultad para predecir los costes de reparación: existe el riesgo de que los costes de reparación sean más elevados de lo previsto tras la compra, especialmente en el caso de las propiedades de segunda mano. Se requiere una adecuada investigación y planificación financiera.

Cómo prepararse para los riesgos

Los inversores pueden prepararse para estos riesgos tomando las siguientes medidas

1. Medidas contra el riesgo de desocupación:

   • Elegir una distribución para solteros o parejas, como un estudio, 1LDK o 2LDK, que tienen una gran demanda de alquiler.
   • Elija un inmueble en una ubicación conveniente (cerca de estaciones, paradas de autobús, supermercados, tiendas, etc.).
   • Elija una propiedad en una zona con una población en crecimiento.
   • Contrate a una empresa de gestión de confianza
   • Considere la posibilidad de utilizar un subarriendo (garantía de alquiler).

2. Planificación financiera y gestión del flujo de caja

   • Planifique sus finanzas con suficiente antelación y asegúrese de que dispone de fondos suficientes para hacer frente a reparaciones imprevistas y periodos de desocupación.
   • Calcule adecuadamente los gastos corrientes (20-30% de los ingresos por alquiler como orientación).
   • Considere la financiación a tipo fijo y cúbrase contra el riesgo de subidas de los tipos de interés.

3. Calidad y mantenimiento de los inmuebles:

   • Seleccione propiedades con una calidad excelente en cuanto a estructura del edificio e instalaciones.
   • Mantener el valor de la propiedad realizando reparaciones y mantenimiento periódicos planificados.
   • Proporcionar servicios para aumentar la satisfacción de los inquilinos y promover el arrendamiento a largo plazo.

4. Diversificación y gestión de la cartera:

   • Diversificar el riesgo invirtiendo en múltiples propiedades
   • Mitigar el impacto de las fluctuaciones del mercado invirtiendo en diferentes zonas y tipos de propiedad.

5. Recopilación de información y análisis del mercado:

   • Analizar periódicamente las tendencias del mercado y tomar decisiones de inversión y desinversión en el momento oportuno.
   • Identificar los factores que aumentan el valor, como las características locales y los planes de desarrollo futuro.

Puntos clave para invertir con éxito en condominios de alquiler

Puntos clave en la selección de propiedades

La selección correcta de la propiedad es esencial para el éxito de la inversión en condominios de alquiler. Es aconsejable seleccionar una propiedad haciendo hincapié en los siguientes puntos

1. Distribución y superficie: los datos actuales del mercado muestran que el aumento de los alquileres es especialmente notable en las propiedades para parejas (30-50 m2). Dado el aumento del número de hogares unipersonales y DINKS (parejas que trabajan juntas y no tienen hijos), se espera que la demanda de planos para una o dos personas (1R, 1K, 1LDK, 2DK, etc.) se mantenga estable en el futuro.

2. Calidad de los edificios e instalaciones:

   • Los inmuebles con baño y aseo separados (sobre todo, se tiende a rehuir el baño y el aseo integrados).
   • Habitaciones de estilo occidental con suelos de madera y espacio de almacenamiento (armarios).
   • Instalaciones de seguridad (cierres automáticos, cámaras de seguridad, etc.)
   • Entorno de Internet

3. Antigüedad del edificio y estado de mantenimiento:

   • Edificios nuevos: coste inicial elevado pero bajo riesgo de reparación, facilidad para contratar inquilinos.
   • Inmuebles de segunda mano: precios bajos, pero es importante estimar los costes de reparación, sobre todo cuando las reparaciones importantes se deben a hace más de 15 años.

4. Estado de la gestión:

   • Situación del fondo de reserva para reparaciones (especialmente en el caso de los condominios de segunda mano).
   • Calidad y reputación de la empresa gestora
   • Estado de limpieza y mantenimiento del edificio en su conjunto

Criterios de selección de la zona y la ubicación

La ubicación es uno de los factores más importantes que determinan el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria. Para las inversiones en condominios de alquiler, deben utilizarse los siguientes criterios para seleccionar la región y la ubicación

1. Acceso al transporte:

   • Distancia a pie de estaciones de tren y paradas de autobús (especialmente a menos de 10 minutos a pie).
   • Tiempo de desplazamiento adecuado a las principales estaciones de tren y distritos comerciales (idealmente en 30 minutos).

2. Acceso a las comodidades:

   • Proximidad a supermercados, tiendas de conveniencia e instalaciones comerciales.
   • Centros educativos (escuelas, universidades, etc.) y médicos cercanos.

3. Demografía:

   • Zonas con una población creciente o estable.
   • Zonas con afluencia de jóvenes y trabajadores.
   • Zonas en las que aumenta el número de residentes extranjeros (especialmente en zonas urbanas).

4. Potencial de futuro:

   • Zonas en reconversión
   • Zonas en las que se están planificando nuevas infraestructuras de transporte
   • Zonas en las que cabe esperar un crecimiento futuro de la demanda, por ejemplo, por la implantación de empresas o la creación de nuevas universidades.

5. Entorno:

   • Entorno soleado y bien ventilado
   • Distancia de fuentes de ruido (fábricas, ferrocarriles, carreteras principales, etc.)
   • Seguridad ciudadana

6. Situación competitiva:

   • Zonas en las que no hay demasiadas propiedades competidoras en las inmediaciones
   • Zonas con pocos solares vacíos y oferta limitada de nuevas propiedades

Actualmente, las zonas de especial interés son las siguientes

• Los 23 distritos de Tokio (especialmente alrededor de los cinco distritos centrales de Tokio): la tendencia es volver al centro de la ciudad y el número de residentes extranjeros sigue aumentando.
• Zonas con buen acceso a los aeropuertos de Haneda y Narita: cabe esperar una recuperación de la demanda entrante y un aumento de los trabajadores extranjeros.
• Zonas céntricas de las principales ciudades regionales: los alquileres también están subiendo en Sapporo, Sendai y Fukuoka.
• Zonas alrededor de las universidades: la demanda estudiantil se está recuperando debido al resurgimiento de las clases presenciales.

Gestión de costes y cálculo del rendimiento

Una gestión adecuada de los costes y unos cálculos precisos del rendimiento son esenciales para generar ingresos estables de la inversión en condominios de alquiler.

Desglose de los costes de explotación y guía: Los costes de explotación en la gestión de condominios de alquiler suelen rondar el 20-30% de los ingresos por alquiler. Las principales partidas de gastos son las siguientes

1. Gastos de gestión y mantenimiento del edificio:

   • Gastos de consignación de la administración (en torno al 3-5% del alquiler)
   • Gastos de reparación (para hacer frente a reparaciones imprevistas)
   • Fondo de reserva para reparaciones (reserva para reparaciones importantes a largo plazo)
   • Costes de servicios públicos para las zonas comunes
   • Gastos de inspección y limpieza
   • Primas de seguro contra incendios y terremotos

2. Gastos de gestión de inquilinos:

   • Costes de captación de inquilinos (publicidad y honorarios de agencia al captar nuevos inquilinos, normalmente alrededor de un mes de alquiler)
   • Pérdida por desocupación (pérdida de ingresos por alquiler durante el periodo de desocupación)
   • Gastos de restauración (gastos de reparación cuando los inquilinos se marchan)

3. Impuestos:

   • Impuesto sobre bienes inmuebles (valor catastral del terreno/edificio x aprox. 1,4%)
   • Impuesto urbanístico (valor catastral del terreno/edificio x aprox. 0,3%)

4. Otros gastos:

   • Reembolso de préstamos de inversión inmobiliaria
   • Honorarios de contables fiscales (por ejemplo, asistencia en la declaración de la renta)
   • Otros honorarios profesionales

Método de cálculo de los rendimientos: Existen dos tipos principales de rendimientos para la inversión inmobiliaria: rendimientos superficiales y rendimientos reales.

1. Rendimiento superficial:

   Rendimiento superficial = Renta anual ÷ Precio de adquisición del inmueble × 100 (%)
   
   

   Ejemplo: Si los ingresos anuales por alquiler son de 6 millones de yenes y el precio de adquisición del inmueble es de 100 millones de yenes, el rendimiento superficial = 6 millones de yenes ÷ 100 millones de yenes × 100 = 6%.

2. Rendimiento real:

   Rendimiento real = (Renta anual - Gastos anuales) ÷ (Precio de adquisición del inmueble + Gastos en la compra) ×  100 (%)
   
   

   Ejemplo: Si los ingresos anuales por alquiler son de 6 millones de JPY, los gastos anuales son de 1 millón de JPY, el precio de adquisición del inmueble es de 100 millones de JPY y los gastos en el momento de la compra son de 8 millones de JPY Rendimiento real = (6 millones de JPY - 1 millón de JPY) ÷ (100 millones de JPY + 8 millones de JPY) × 100 = aprox. 4,6%.

Dado que el rendimiento real representa con mayor exactitud la rentabilidad real, conviene hacer hincapié en él a la hora de tomar decisiones de inversión. Por lo general, en las inversiones en condominios de alquiler, el rendimiento real es un 1-2% inferior al rendimiento superficial.

Rendimientos aproximados: los rendimientos aproximados de las inversiones en condominios de alquiler en el actual entorno de mercado son los siguientes

Perspectivas futuras del mercado de condominios de alquiler

Previsiones del mercado a partir de 2025

Se pueden hacer las siguientes previsiones para el mercado de condominios de alquiler en 2025 y más adelante.

1. Continuación de la tendencia al alza de los alquileres: se espera que la tendencia al alza de los alquileres continúe en un futuro previsible en 2025. Se espera que la demanda de alquiler siga siendo fuerte.

2. Cambios en la demografía de la demanda:

   • Aumento de la demanda de viviendas de alquiler de gama alta: se espera que aumente la demanda de viviendas de alquiler de gama alta, ya que la gente valora cada vez más la calidad de su espacio vital, debido a factores como la implantación del teletrabajo.
   • Aumento de la demanda de viviendas de alquiler para personas mayores: se espera que aumente la demanda de viviendas con servicios para personas mayores y otros tipos de viviendas a medida que crezca la población de edad avanzada.

3. Tendencias del mercado de inversión:

   • Se espera que la proporción de inversión en oficinas siga aumentando desde el 37% en 2024
   • Se espera que la inversión global en el mercado japonés crezca a partir de 2025 a medida que los inversores extranjeros recuperen su apetito inversor
   • Se prevé que los alquileres de oficinas de categoría A en Tokio se sitúen en 35.000 yenes por tsubo a finales de 2025, con una tasa de crecimiento anual de los alquileres del 3%.

4. Perspectivas por zonas:

   • Tokio, Osaka y otras áreas metropolitanas: se espera que la demanda siga siendo fuerte y se mantenga la tendencia al alza de los alquileres.
   • Ciudades regionales: algunas zonas se verán afectadas por el descenso de la población, pero es probable que se mantenga un cierto nivel de demanda en las zonas céntricas y en las zonas con alta accesibilidad de transporte.

Futuros factores de riesgo y contramedidas

Los siguientes factores de riesgo son posibles para el mercado de condominios de alquiler después de 2025. Los inversores deberían considerar contramedidas en vista de los mismos.

1. Cambios en el entorno financiero: los tipos de interés pueden seguir subiendo a medida que el Banco de Japón normalice su política monetaria. Esto puede dar lugar a un aumento de la carga de intereses sobre los préstamos de inversión inmobiliaria y un aumento de las tasas cap (es decir, los ajustes de precios de la propiedad).

   [Medidas de respuesta.

   • Cubrir el riesgo de fluctuación de los tipos de interés dando prioridad a la captación de fondos a tipos de interés fijos.
   • Fijar un coeficiente de endeudamiento (LTV) conservador y planificar el flujo de caja para soportar la subida de los tipos de interés.
   • Evaluar el calendario de refinanciación y considerar la posibilidad de refinanciación en condiciones favorables.

2. Riesgo de exceso de oferta: existe la preocupación de que el equilibrio entre la oferta y la demanda pueda deteriorarse debido al aumento de la nueva oferta en algunas zonas. Debe prestarse especial atención al exceso de oferta de viviendas de alquiler de gama alta y en determinadas zonas.

   [Medidas de respuesta

   • Tomar decisiones de inversión prudentes en zonas en las que haya un desarrollo nuevo activo.
   • Seleccionar propiedades que sean competitivas en términos de ubicación e instalaciones.
   • Contar con factores diferenciadores (grado de las instalaciones, contenido de los servicios, etc.).

3. Cambio demográfico: A largo plazo, el descenso de la población japonesa puede afectar a la demanda de viviendas de alquiler. Debe prestarse especial atención a las ciudades regionales y a las zonas suburbanas.

   [Medidas de respuesta.

   • Centrarse en zonas con afluencia continua de población y creciente número de residentes extranjeros.
   • Seleccionar propiedades dirigidas a tipos de hogares en aumento, como los unipersonales y los de la tercera edad.
   • Desarrollar estrategias de inversión basadas en proyecciones demográficas a largo plazo.

4. Costes de construcción elevados: es probable que los costes de construcción sigan siendo elevados debido al aumento de los precios de los materiales de construcción y de la mano de obra. Esto puede empeorar la rentabilidad de los nuevos desarrollos y aumentar el valor relativo de las propiedades existentes, mientras que existe el riesgo de que los costes de reparación también aumenten.

   [Medidas de respuesta.

   • Seleccionar las propiedades prestando atención a la calidad del edificio y al historial de reparaciones.
   • Evaluar cuidadosamente la suficiencia del fondo de reserva para reparaciones.
   • Mantener y mejorar el valor de las propiedades mediante reparaciones y renovaciones planificadas.

5. Fluctuaciones del mercado debidas a factores exteriores: El aumento de la incertidumbre debido a factores exteriores, como las políticas de la nueva administración estadounidense y los conflictos mundiales, también puede afectar al mercado inmobiliario japonés.

   [Medidas de respuesta

   • Vigile las tendencias económicas mundiales y estudie medidas para responder lo antes posible.
   • Diversificar las carteras de inversión y reducir los riesgos en mercados específicos.
   • Centrarse en propiedades que generen flujos de caja estables.

Conclusiones.

El mercado de alquiler de condominios es actualmente boyante gracias al resurgimiento de la vuelta al centro de las ciudades, el cambio de compradores a inquilinos debido a la subida de los precios de los condominios y el aumento de residentes extranjeros Los datos de enero de 2025 muestran aumentos interanuales de los alquileres en muchas de las principales ciudades, con varias zonas alcanzando nuevos máximos históricos. Además, el mercado también se está volviendo más atractivo para los inversores.

Aunque este entorno de mercado ofrece oportunidades atractivas para los inversores, también hay que destacar una serie de factores de riesgo. Con riesgos como lasubida de los tipos de interés, elaumento de los costes de construcción y el futuro descenso de la población, los inversores de éxito se centran en lo siguiente

1. Seleccionar el inmueble adecuado: elegir un inmueble con factores que estimulen la demanda de los ocupantes, como la accesibilidad, la proximidad a los servicios, la calidad de los edificios y las instalaciones.

2. Decisiones de inversión centradas en la ubicación: seleccionar zonas con potencial de futuro en términos demográficos, planes de reurbanización e infraestructuras de transporte.

3. Conocimiento preciso de los costes: estimar adecuadamente los costes de explotación (20-30% de los ingresos por alquiler como orientación) y analizar la rentabilidad en función de los rendimientos reales.

4. Aplicar medidas de cobertura de riesgos: prepararse para diversos riesgos utilizando tipos de interés fijos, planificando una estructura de capital cómoda y diversificando las inversiones.

5. Adoptar una visión a largo plazo: aspirar a la creación de activos y la generación de ingresos a largo plazo sin dejarse influir por las fluctuaciones del mercado a corto plazo.

Aunque se espera que la fuerte demanda de alquileres y las tendencias alcistas de los mismos continúen en un futuro previsible más allá de 2025, será necesario tomar decisiones de inversión más prudentes, reconociendo que el mercado está pasando de una "fase de expansión" a una "fase álgida". En lugar de simplemente subirse a la ola de un "mercado fuerte", es importante evaluar adecuadamente el riesgo y el rendimiento y construir una estrategia exitosa desde una perspectiva a largo plazo cuando se invierte en condominios de alquiler.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuáles son los factores de éxito más importantes en la inversión en condominios de alquiler?

R1: El factor de éxito más importante en la inversión en condominios de alquiler es la ubicación. Es importante elegir una propiedad en una zona con gran proximidad a estaciones de tren, paradas de autobús, supermercados, tiendas de comestibles y otras instalaciones convenientes, y donde se pueda esperar una demanda de alquiler estable. Además, la calidad del edificio, la fijación de alquileres adecuados y una gestión y explotación eficientes son también claves para el éxito.

P2: Existe la preocupación de que el actual mercado de condominios de alquiler se encuentre en una "burbuja".

A2: Para juzgar si el actual mercado de condominios de alquiler es una "burbuja" o no, es necesario evaluar la fuerza de la demanda real y el entorno financiero que subyace a los aumentos de precios. Si bien hay factores que impulsan la subida de los alquileres en función de la demanda real, como el resurgimiento de la vuelta al centro de las ciudades y el aumento de residentes extranjeros, la mayoría de los expertos en el mercado de la inversión inmobiliaria opinan que el mercado "sigue expandiéndose y se acerca a su punto álgido". Es razonable suponer que el mercado está entrando en una "fase de madurez" en la que es improbable que se produzcan nuevos aumentos rápidos, si no se trata de una burbuja.

P3: ¿Cuáles son los costes de explotación y gestión de las inversiones en condominios de alquiler?

A3: Los costes de explotación de las inversiones en condominios de alquiler suelen rondar el 20-30% de los ingresos por alquiler. Las principales partidas de costes incluyen los gastos de consignación de la gestión, los gastos de reparación, los fondos de reserva para reparaciones, los costes de los servicios públicos para las zonas comunes, las primas de seguros no de vida, los costes de contratación de inquilinos, las pérdidas por desocupación, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico. Los puntos clave de la gestión incluyen (1) seleccionar una empresa de gestión de calidad, (2) llevar a cabo las reparaciones y el mantenimiento previstos, (3) prestar servicios para aumentar la satisfacción de los inquilinos, (4) fijar y revisar los alquileres adecuadamente, y (5) gestionar los impuestos y la contabilidad correctamente.

P4: ¿Cómo ha afectado el aumento de residentes extranjeros al mercado de alquiler de condominios?

A4: El aumento de residentes extranjeros ha afectado al mercado de condominios de alquiler de las siguientes maneras. (1) Impulso de la demanda global de alquiler: el número de residentes extranjeros alcanzó la cifra récord de 3,41 millones a finales de 2023, aumentando la demanda de alquiler, especialmente en las zonas urbanas. (2) Diversificación de las necesidades por nacionalidad y finalidad: han surgido diversas necesidades, desde propiedades de bajo precio para estudiantes internacionales hasta propiedades de alta gama para profesionales altamente especializados. (3) Ampliación de los servicios de gestión de alquileres para extranjeros: se están potenciando los servicios para inquilinos extranjeros, como la asistencia multilingüe y el apoyo al estilo de vida. Se espera que esta tendencia continúe debido a la recuperación entrante y a la mayor aceptación de trabajadores extranjeros.

P5: ¿Cuáles son las perspectivas del mercado de condominios de alquiler para los próximos 10 años?

R5: Se prevé que el mercado de alquiler de condominios experimente en la próxima década una mezcla de dinamismo a corto plazo y cambios estructurales a largo plazo: hasta 2025-2027 aproximadamente, la demanda de alquiler seguirá siendo fuerte, sobre todo en las zonas urbanas, debido a la vuelta al centro de las ciudades y al aumento de residentes extranjeros. A medio plazo, la normalización en curso de los tipos de interés y los elevados costes de construcción pueden frenar la nueva oferta y aumentar el valor relativo de los inmuebles existentes. A largo plazo, a medida que la población japonesa siga disminuyendo, se producirá una "huida hacia la calidad" y una polarización entre las propiedades que destaquen por su ubicación y calidad de construcción y las que no. También se espera que aumente la demanda de inmuebles destinados a grupos específicos, como familias monoparentales, hogares de ancianos y residentes extranjeros.

La inversión en condominios de alquiler no es sólo "gestión de activos", sino también un "negocio" que sustenta la vida de los inquilinos. Además de analizar el entorno y los datos del mercado, comprender las necesidades de los inquilinos y una gestión operativa adecuada son claves para el éxito a largo plazo. Se recomienda aclarar primero los objetivos de inversión y la situación financiera, y luego tomar una decisión cuidadosa, teniendo en cuenta el asesoramiento de los expertos.