ما الذي يجب على المستثمرين معرفته عن سوق الإيجارات السكنية في اليابان؟

في السنوات الأخيرة، شهد سوق تأجير الشقق السكنية في اليابان ازدهارًا ملحوظًا: أظهرت البيانات اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في الإيجارات في العديد من المدن الكبرى، حيث وصل عدد من المناطق إلى أعلى مستوياته منذ عام 2015. ويُعزى ذلك إلى مجموعة من العوامل، بما في ذلك عودة العودة إلى مراكز المدن، وتحول المشترين إلى المستأجرين بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، وزيادة عدد المقيمين الأجانب. ومع ذلك، على الرغم من بيئة السوق المواتية، يحتاج المستثمرون أيضاً إلى النظر في عوامل الخطر مثل ارتفاع تكاليف البناء، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض عدد السكان في المستقبل. يقدم هذا المقال تحليلاً للوضع الحالي لسوق تأجير الوحدات السكنية والتوقعات المستقبلية، بالإضافة إلى النقاط الرئيسية اللازمة لاتخاذ قرارات الاستثمار. فبدلاً من مجرد ركوب موجة "السوق القوية"، يجب تقييم المخاطر والعوائد بشكل صحيح والنظر في استراتيجيات الاستثمار لتحقيق النجاح من منظور طويل الأجل.

الوضع الحالي لسوق تأجير الشقق السكنية وخلفية السوق القوية

بيانات السوق الحالية والاتجاهات التصاعدية

في عام 2025، يواصل سوق تأجير الشقق السكنية على المستوى الوطني اتجاهه التصاعدي الثابت. وفقًا لمسح أجرته شركة At Home، سجل متوسط الإيجار المطلوب للشقق والوحدات السكنية للإيجار في 13 منطقة في جميع أنحاء البلاد اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في العديد من المناطق.

تحليل العوامل الرئيسية وراء الأداء القوي

تقف العوامل التالية وراء استمرار الأداء القوي لسوق إيجار الوحدات السكنية للإيجار

1. انتعاش العودة إلى وسط المدينة: بعد الاتجاه المؤقت للابتعاد عن وسط المدينة بسبب عدوى فيروس كورونا المستجد، هناك اتجاه متزايد للعودة إلى وسط المدينة مع عودة الأنشطة الاجتماعية إلى طبيعتها. وعلى وجه الخصوص، أدت العودة إلى العمل المكتبي واستئناف الطلاب للتدريس وجهاً لوجه إلى زيادة الطلب على الإيجار في المناطق الحضرية.

2. ارتفاع أسعار الشقق السكنية المعروضة للبيع: في عام 2024، كانت أسعار الشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو أعلى مما كانت عليه في عام 2013، كما أن أسعار البناء الجديد آخذة في الارتفاع. ونتيجة لذلك، هناك تدفق للمشترين المحتملين الذين تجاوزوا ميزانيات شراء المساكن إلى سوق الإيجار.

3. زيادة في عدد المقيمين الأجانب: وصل عدد المقيمين الأجانب إلى مستوى قياسي بلغ 3,410,992 في نهاية عام 2023 (بزيادة 10.9% عن نهاية العام السابق)، وكانت الزيادة ملحوظة بشكل خاص في المدن الكبيرة مثل طوكيو وأيتشي وأوساكا. تعد هذه الزيادة في عدد المقيمين الأجانب عاملاً يعزز الطلب على الإيجار.

4. التوسع في عقود الشركات: تتزايد عقود الشركات، حيث تستفيد الشركات من خطط دعم الإسكان، ويمكن توقع استقرار الإشغال حتى عند مستويات الإيجار المرتفعة نسبياً.

5. الوعي المتزايد بجودة المساكن: أدى انتشار العمل عن بُعد في كارثة كورونا إلى زيادة التركيز على جودة المساكن، مما زاد الطلب على المساكن المستأجرة عالية الجودة.

الاتجاهات حسب المنطقة ونوع العقار

تختلف قوة السوق حسب المنطقة ونوع العقار.

الاتجاهات حسب المنطقة:

• في المناطق الحضرية مثل المقاطعات الـ 23 في طوكيو وكاناغاوا وسايتاما وتشيبا، تتضح ارتفاعات الإيجارات في جميع مناطق المناطق.
• ترتفع الإيجارات أيضًا في المدن الإقليمية الكبرى مثل سابورو وأوساكا وفوكوكا.
• وقد لوحظ ارتفاع الإيجارات في 70 مدينة من أصل 158 مدينة، مما يوسع القاعدة الجغرافية للمناطق الصاعدة.

الاتجاهات حسب نوع العقار:

• تُظهر الشقق الإيجارية للأزواج(30-50 م2) أعلى معدل زيادة، حيث سجلت 23 منطقة في طوكيو زيادة كبيرة بنسبة 7.0% على أساس سنوي.
• كما ارتفع الطلب على الشقق المخصصةللعائلات (50-70 م2 ) على أساس سنوي في 12 منطقة، كما أن الطلب على الشقق ذات المساحات الواسعة قوي أيضًا.
• كما يظهر سوق المكاتب أيضاً علامات على الوصول إلى أدنى مستوياته، حيث بلغت معدلات الشواغر ذروتها وبدأت في الانخفاض، كما أن الإيجارات وصلت إلى أدنى مستوياتها.

مزايا ومخاطر الاستثمار في الوحدات السكنية للإيجار

آفاق الدخل والأرباح الرأسمالية

يمكن تقسيم الدخل من الاستثمار في الوحدات السكنية الإيجارية إلى فئتين رئيسيتين: مكاسب الدخل (دخل الإيجار) ومكاسب رأس المال (أرباح البيع). في بيئة السوق الحالية، تكون توقعات هذه الأرباح كما يلي

توقعات مكاسب الدخل (دخل الإيجار):

• كما ذكرنا أعلاه، فإن اتجاه ارتفاع الإيجارات مستمر في العديد من المناطق، ومن المتوقع أن يستمر في المستقبل المنظور في عام 2025.

توقعات المكاسب الرأسمالية (المكاسب من البيع):

• من المرجح أن تستمر الزيادات في أسعار العقارات السكنية في المستقبل المنظور على خلفية محدودية المعروض من المباني الجديدة وارتفاع تكاليف البناء، على الرغم من أنه من المتوقع أن يتباطأ معدل النمو في المستقبل.
• لا تزال بيئة التمويل مواتية خلال مرحلة ارتفاع أسعار الفائدة، ومن المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات بشكل طفيف أو تبقى على حالها بسبب دخول مجموعة متنوعة من الجهات الاستثمارية.
• وعلى وجه الخصوص، سيزداد "التوجه نحو الجودة"، حيث من المرجح أن تحافظ العقارات في المواقع الأفضل وجودة البناء الأفضل على أسعارها أو تزيدها.

تحليل عوامل الخطر الرئيسية

بينما يُظهر سوق تأجير الوحدات السكنية أداءً جيداً، يجب أن يكون المستثمرون على دراية بعوامل الخطر التالية

1. مخاطر الشواغر: أكبر مخاطر الاستثمار العقاري هي حدوث الشواغر. وترتفع مخاطر الشواغر بالنسبة للعقارات التي تقع في مواقع فقيرة وذات منشآت قديمة وذات إيجارات أعلى من أسعار السوق المحيطة بها.

2. ارتفاع تكاليف الإنشاءات: وصل الارتفاع في تكاليف الإنشاءات، الذي بدأ في عام 2021 تقريباً، إلى 30% إلى 40% خلال السنوات الثلاث الماضية ومن المتوقع أن يستمر. وهذا يشكل خطر تدهور ربحية الاستثمارات الجديدة.

3. التغيرات في البيئة المالية: بعد رفع سياسة أسعار الفائدة السلبية لبنك اليابان المركزي، ارتفعت معدلات الرهن العقاري. قد يؤدي ذلك إلى ارتفاع تكاليف التمويل، مما قد يكون له تأثير سلبي على التدفق النقدي.

4. خطر زيادة المعروض: في استطلاع أجرته شركة ميتسوبيشي للخدمات العقارية، كان "زيادة المعروض" هو العامل الأكثر ذكرًا الذي قد يكون له تأثير سلبي على السوق. هناك مخاوف من احتمال تفاقم التوازن بين العرض والطلب بسبب زيادة المعروض الجديد في بعض المناطق.

5. الشيخوخة وانخفاض عدد السكان: على المدى الطويل، يمكن أن يؤثر انخفاض عدد سكان اليابان وشيخوختهم على الطلب على المساكن المستأجرة. ومع ذلك، فإن التغيرات في تكوين الأسر، مثل الزيادة في عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد، قد تعوض جزئياً بعض هذه العوامل.

6. عدم اليقين النا بع من الخارج: هناك عامل آخر يجب أخذه بعين الاعتبار وهو ارتفاع مستوى عدم اليقين النابع من الخارج، مثل سياسات الإدارة الأمريكية الجديدة والمخاطر الجيوسياسية في مختلف المناطق. وقد يؤثر ذلك بشكل غير مباشر على سوق العقارات اليابانية.

7. صعوبة التنبؤ بتكاليف الإصلاح: هناك خطر أن تكون تكاليف الإصلاح أعلى من المتوقع بعد الشراء، خاصة بالنسبة للعقارات المستعملة. يلزم إجراء بحث وتخطيط مالي كافٍ.

كيفية الاستعداد للمخاطر

يمكن للمستثمرين الاستعداد لهذه المخاطر باتخاذ التدابير التالية

1. تدابير ضد مخاطر الشغور:

   • اختر تصميماً للعزاب أو الأزواج، مثل استوديو أو 1LDK أو 2LDK، والتي يرتفع الطلب على الإيجار.
   • اختر عقارًا في موقع مناسب (بالقرب من المحطات ومحطات الحافلات ومحلات السوبر ماركت والمتاجر وغيرها)
   • اختر عقاراً في منطقة ذات كثافة سكانية متزايدة.
   • الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة حسنة السمعة
   • فكر في استخدام عقد إيجار من الباطن (ضمان الإيجار).

2. التخطيط المالي وإدارة التدفق النقدي:

   • خطط لمواردك المالية مسبقاً بوقت كافٍ وتأكد من أن لديك ما يكفي من الأموال للتعامل مع الإصلاحات غير المتوقعة وفترات الشغور.
   • قدّر تكاليف التشغيل (20-30% من دخل الإيجار كدليل) بشكل مناسب.
   • فكر في التمويل بسعر فائدة ثابت وتحوط ضد مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة.

3. جودة العقار وصيانته:

   • اختر العقارات ذات الجودة الممتازة من حيث هيكل المبنى والمرافق.
   • الحفاظ على قيمة العقار من خلال الإصلاحات والصيانة الدورية المخطط لها
   • توفير الخدمات لزيادة رضا المستأجرين وتعزيز الإيجار طويل الأجل.

4. التنويع وإدارة المحفظة:

   • تنويع المخاطر من خلال الاستثمار في عقارات متعددة
   • تخفيف تأثير تقلبات السوق من خلال الاستثمار في مناطق وأنواع عقارات مختلفة.

5. جمع المعلومات وتحليل السوق:

   • تحليل اتجاهات السوق بانتظام واتخاذ قرارات الاستثمار والتصفية في الوقت المناسب.
   • تحديد العوامل التي تزيد من القيمة، مثل الخصائص المحلية وخطط التطوير المستقبلية.

النقاط الرئيسية للاستثمار الناجح في الوحدات السكنية للإيجار

النقاط الرئيسية في اختيار العقار

يتطلب الاستثمار الناجح في الوحدات السكنية الإيجارية اختيار العقار المناسب. يُنصح باختيار العقار مع التركيز على النقاط التالية

1. التصميم والمساحة: تُظهر بيانات السوق الحالية أن ارتفاع الإيجار ملحوظ بشكل خاص في العقارات المخصصة للأزواج (30-50 م2). وبالنظر إلى الزيادة في عدد الأسر المكونة من شخص واحد والأسر المكونة من شخص واحد و DINKS (الأزواج الذين يعملون معًا وليس لديهم أطفال)، من المتوقع أن يظل الطلب على المخططات الطابقية لشخص واحد أو شخصين (1R، 1K، 1LDK، 2DK، إلخ) مستقرًا في المستقبل.

2. جودة المباني والمرافق:

   • تميل العقارات ذات الحمام والمرحاض المنفصل (خاصةً الحمام والمرحاض المتكاملين إلى تجنبها).
   • غرف على الطراز الغربي مع أرضيات خشبية ومساحة تخزين (خزائن ملابس)
   • مرافق أمنية (أقفال تلقائية، كاميرات مراقبة، إلخ)
   • بيئة الإنترنت

3. عمر المبنى وحالة الصيانة:

   • المباني الجديدة: التكلفة الأولية مرتفعة ولكن مخاطر الإصلاح منخفضة، وسهولة توظيف مستأجرين
   • العقارات المستعملة: أسعار منخفضة، ولكن من المهم تقدير تكاليف الإصلاح، خاصةً عندما يكون قد مضى على الإصلاحات الرئيسية أكثر من 15 عاماً

4. حالة الإدارة:

   • حالة صندوق احتياطي الإصلاح (خاصة بالنسبة للوحدات السكنية المستعملة)
   • جودة وسمعة شركة الإدارة
   • حالة التنظيف والصيانة للمبنى ككل

معايير اختيار المنطقة والموقع

الموقع هو أحد أهم العوامل التي تحدد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. بالنسبة لاستثمارات الوحدات السكنية للإيجار، يجب استخدام المعايير التالية لاختيار المنطقة والموقع

1. الوصول إلى وسائل المواصلات:

   • المسافة سيراً على الأقدام من محطات القطار ومحطات الحافلات (خاصة في غضون 10 دقائق سيراً على الأقدام).
   • وقت كافٍ للتنقُّل إلى محطات القطار الرئيسية والمناطق التجارية (من الناحية المثالية في غضون 30 دقيقة)

2. الوصول إلى وسائل الراحة المعيشية:

   • القرب من محلات السوبر ماركت والمتاجر والمرافق التجارية
   • المرافق التعليمية (المدارس والجامعات وغيرها) والمرافق الطبية القريبة

3. التركيبة السكانية:

   • المناطق ذات الكثافة السكانية المتزايدة أو المستقرة.
   • المناطق التي يتدفق إليها الشباب والعاملون
   • المناطق التي يتزايد فيها عدد المقيمين الأجانب (خاصة في المناطق الحضرية).

4. المناطق ذات الإمكانات المستقبلية:

   • المناطق التي تشهد إعادة تطوير
   • المناطق التي يتم فيها التخطيط لبنية تحتية جديدة للنقل
   • المناطق التي يمكن توقع نمو الطلب المستقبلي فيها، على سبيل المثال من الشركات التي تنتقل إلى المنطقة أو الجامعات الجديدة التي يتم إنشاؤها.

5. البيئة المحيطة:

   • بيئة مشمسة وجيدة التهوية
   • البعد عن مصادر الضوضاء (المصانع والسكك الحديدية والطرق الرئيسية وغيرها)
   • السلامة العامة

6. الوضع التنافسي:

   • المناطق التي لا يوجد فيها الكثير من العقارات المنافسة في المنطقة المجاورة
   • مناطق بها عدد قليل من العقارات الشاغرة ومحدودية المعروض من العقارات الجديدة

حالياً، تشمل المناطق ذات الأهمية الخاصة ما يلي

• أحياء طوكيو الـ 23 (خاصة حول الأحياء الخمسة المركزية في طوكيو): الاتجاه إلى وسط المدينة واستمرار زيادة عدد السكان الأجانب.
• المناطق التي تتمتع بإمكانية وصول جيدة إلى مطاري هانيدا وناريتا: يمكن توقع انتعاش الطلب الداخلي وزيادة عدد العمال الأجانب.
• المناطق المركزية في المدن الإقليمية الكبرى: ترتفع الإيجارات أيضاً في سابورو وسينداي وفوكوكا.
• المناطق المحيطة بالجامعات: يتعافى الطلب على الطلاب بسبب انتعاش الفصول الدراسية وجهاً لوجه.

إدارة التكاليف وحسابات العائد

تعد الإدارة المناسبة للتكاليف وحسابات العائدات الدقيقة ضرورية لتوليد دخل ثابت من الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية.

توزيع تكاليف التشغيل والدليل: تبلغ تكاليف التشغيل في إدارة الوحدات السكنية الإيجارية بشكل عام حوالي 20-30% من دخل الإيجار. وفيما يلي عناصر التكلفة الرئيسية

1. تكاليف إدارة المباني والصيانة:

   • تكاليف شحنة الإدارة (حوالي 3-5% من الإيجار)
   • تكاليف الإصلاح (للتعامل مع الإصلاحات غير المتوقعة)
   • صندوق احتياطي الإصلاح (احتياطي للإصلاحات الرئيسية طويلة الأجل)
   • تكاليف المرافق للمناطق المشتركة
   • تكاليف الفحص والتنظيف
   • أقساط التأمين ضد الحريق والزلازل

2. تكاليف التعامل مع المستأجرين

   • تكاليف استقدام المستأجرين (رسوم الإعلانات والوكالات عند استقدام مستأجرين جدد، وعادةً ما تكون حوالي إيجار شهر واحد)
   • خسارة الشغور (خسارة دخل الإيجار خلال فترة الشغور)
   • تكاليف الترميم (تكاليف الإصلاح عند خروج المستأجرين)

3. الضرائب

   • الضريبة العقارية (القيمة المقدرة للأرض/المبنى × 1.4% تقريباً)
   • ضريبة تخطيط المدينة (القيمة المقدرة للأرض/المبنى × 0.3% تقريباً)

4. مصاريف أخرى:

   • سداد قروض الاستثمار العقاري
   • رسوم محاسب الضرائب (مثل دعم الإقرار الضريبي)
   • رسوم الاستشارات المهنية الأخرى

طريقة حساب العائدات: هناك نوعان رئيسيان من العائدات للاستثمار العقاري: العائد السطحي والعائد الحقيقي.

1. العائد السطحي:

   العائد السطحي = دخل الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار × 100 (%)
   
   

   مثال: إذا كان دخل الإيجار السنوي 6 مليون ين ياباني وسعر اقتناء العقار 100 مليون ين ياباني العائد السطحي = 6 مليون ين ياباني ÷ 100 مليون ين ياباني × 100 = 6%.

2. العائد الحقيقي

   العائد الحقيقي = (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) ÷ (سعر شراء العقار + المصروفات عند الشراء) ×  100 (%)
   
   

   مثال: إذا كان دخل الإيجار السنوي 6 مليون ين ياباني، والمصروفات السنوية 1 مليون ين ياباني، وسعر شراء العقار 100 مليون ين ياباني والمصروفات وقت الشراء 8 مليون ين ياباني العائد الحقيقي = (6 مليون ين ياباني - 1 مليون ين ياباني) ÷ (100 مليون ين ياباني + 8 مليون ين ياباني) × 100 = 4.6% تقريبًا.

نظرًا لأن العائد الحقيقي يمثل الربحية الفعلية بشكل أكثر دقة، يجب أن يكون هذا هو محور التركيز عند اتخاذ قرارات الاستثمار. بشكل عام، بالنسبة لاستثمارات تأجير الوحدات السكنية، يكون العائد الحقيقي أقل بنسبة 1-2% من العائد السطحي.

العوائد التقريبية: العوائد التقريبية لاستثمارات تأجير الوحدات السكنية في بيئة السوق الحالية هي كما يلي

توقعات سوق تأجير الوحدات السكنية المستقبلية

توقعات السوق لعام 2025 فصاعداً

يمكن وضع التوقعات التالية لسوق تأجير الوحدات السكنية في عام 2025 وما بعده.

1. استمرار اتجاه ارتفاع الإيجارات: من المتوقع أن يستمر اتجاه ارتفاع الإيجارات في المستقبل المنظور في عام 2025. ومن المتوقع أن يظل الطلب على الإيجارات قوياً.

2. التغيرات في التركيبة السكانية للطلب:

   • زيادة الطلب على العقارات الإيجارية الراقية: من المتوقع أن يزداد الطلب على العقارات الإيجارية الراقية مع تزايد تقدير الناس لجودة أماكن معيشتهم، بسبب عوامل مثل إنشاء العمل عن بُعد.
   • زيادة الطلب على تأجير المساكن لكبار السن: من المتوقع أن يزداد الطلب على مساكن كبار السن المخدومة وأنواع أخرى من المساكن مع تزايد عدد المسنين.

3. اتجاهات سوق الاستثمار:

   • من المتوقع أن ترتفع نسبة الاستثمار في المكاتب من 37% في عام 2024 إلى 37% في عام 2024
   • من المتوقع أن يتوسع الاستثمار الإجمالي في السوق اليابانية اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا مع استعادة المستثمرين الأجانب شهيتهم للاستثمار
   • من المتوقع أن تصل إيجارات المكاتب من الدرجة A في طوكيو إلى 35,000 ين لكل تسوبو في نهاية عام 2025، مع معدل نمو سنوي للإيجار بنسبة 3%.

4. التوقعات حسب المنطقة:

   • طوكيو وأوساكا والمناطق الحضرية الأخرى: من المتوقع أن يظل الطلب قويًا وأن يستمر اتجاه ارتفاع الإيجارات.
   • المدن الإقليمية: ستتأثر بعض المناطق بانخفاض عدد السكان، ولكن من المرجح أن يتم الحفاظ على مستوى معين من الطلب في المناطق المركزية والمناطق التي تتمتع بإمكانية وصول عالية لوسائل النقل.

عوامل الخطر المستقبلية والتدابير المضادة

عوامل الخطر التالية محتملة بالنسبة لسوق تأجير الوحدات السكنية بعد عام 2025. يجب على المستثمرين النظر في التدابير المضادة في ضوء هذه العوامل.

1. التغيرات في البيئة المالية: قد تستمر أسعار الفائدة في الارتفاع مع قيام بنك اليابان بتطبيع سياسته النقدية. وقد يؤدي ذلك إلى زيادة في عبء الفائدة على قروض الاستثمار العقاري وزيادة في معدلات الحد الأقصى (أي تعديلات أسعار العقارات).

   [تدابير الاستجابة.

   • التحوط من مخاطر تقلبات أسعار الفائدة من خلال إعطاء الأولوية لجمع الأموال بأسعار فائدة ثابتة.
   • تحديد نسبة اقتراض متحفظة (LTV) وتخطيط التدفق النقدي لتحمل ارتفاع أسعار الفائدة.
   • تقييم توقيت إعادة التمويل والنظر في إعادة التمويل بشروط مواتية.

2. مخاطر زيادة العرض: هناك قلق من احتمال تدهور التوازن بين العرض والطلب بسبب زيادة العرض الجديد في بعض المناطق. وينبغي إيلاء اهتمام خاص لزيادة المعروض من العقارات الإيجارية الراقية وفي بعض المناطق.

   [تدابير الاستجابة

   • اتخاذ قرارات استثمارية حكيمة في المناطق التي تنشط فيها عمليات التطوير الجديدة.
   • اختيار العقارات التنافسية من حيث الموقع والمرافق.
   • وجود عوامل تمييز (درجة المرافق، ومحتوى الخدمات، وما إلى ذلك).

3. التغير الديموغرافي: على المدى الطويل، قد يؤثر انخفاض عدد السكان في اليابان على الطلب على المساكن المستأجرة. ينبغي إيلاء اهتمام خاص في المدن الإقليمية ومناطق الضواحي.

   [تدابير الاستجابة.

   • التركيز على المناطق التي تشهد تدفقات سكانية مستمرة وأعداد متزايدة من المقيمين الأجانب.
   • اختيار العقارات التي تستهدف أنواع الأسر المعيشية الآخذة في الازدياد، مثل الأسر المكونة من شخص واحد والأسر المسنة.
   • تطوير استراتيجيات الاستثمار على أساس التوقعات الديموغرافية طويلة الأجل.

4. ارتفاع تكاليف البناء: من المرجح أن تظل تكاليف البناء مرتفعة بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة. قد يؤدي ذلك إلى تفاقم ربحية المشاريع الجديدة وزيادة القيمة النسبية للعقارات القائمة، في حين أن هناك خطر ارتفاع تكاليف الإصلاح أيضًا.

   [تدابير الاستجابة.

   • اختيار العقارات مع التركيز على جودة البناء وتاريخ الإصلاح.
   • تقييم كفاية صندوق احتياطي الإصلاح بعناية.
   • الحفاظ على قيمة العقارات وتحسينها من خلال الإصلاحات والتجديدات المخطط لها.

5. تقلبات السوق بسبب عوامل خارجية: قد تؤثر زيادة حالة عدم اليقين بسبب عوامل خارجية، مثل سياسات الإدارة الأمريكية الجديدة والصراعات العالمية، على سوق العقارات اليابانية.

   [تدابير الاستجابة

   • مراقبة الاتجاهات الاقتصادية العالمية والنظر في اتخاذ تدابير للاستجابة في أقرب وقت ممكن.
   • تنويع المحافظ الاستثمارية وتقليل المخاطر في أسواق محددة.
   • التركيز على العقارات التي تولد تدفقات نقدية مستقرة.

الخلاصة.

يزدهر سوق تأجير الوحدات السكنية في الوقت الحالي على خلفية انتعاش العودة إلى مراكز المدن، وتحول المشترين إلى مستأجرين بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، وزيادة عدد المقيمين الأجانب تُظهر البيانات اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في الإيجارات في العديد من المدن الكبرى، مع وصول عدد من المناطق إلى مستويات قياسية جديدة. بالإضافة إلى ذلك، أصبح السوق أيضاً أكثر جاذبية للمستثمرين.

في حين أن بيئة السوق هذه توفر فرصاً جذابة للمستثمرين، إلا أنه يجب أيضاً تسليط الضوء على عدد من عوامل الخطر. ومع وجود مخاطر مثلارتفاع أسعار الفائدة،وارتفاع تكاليف البناء،وانخفاض عدد السكان في المستقبل، يركز المستثمرون الناجحون على ما يلي

1. اختيار العقار المناسب: اختيار العقار المناسب: اختيار عقار يتمتع بالعوامل التي من شأنها تحفيز طلب الشاغلين، مثل سهولة الوصول، والقرب من المرافق، وجودة البناء والمرافق.

2. قرارات الاستثمار التي تركز على الموقع: اختيار المناطق ذات الإمكانات المستقبلية من حيث التركيبة السكانية وخطط إعادة التطوير والبنية التحتية للنقل.

3. الفهم الدقيق للتكاليف: تقدير تكاليف التشغيل (20-30% من دخل الإيجار كدليل إرشادي) بشكل مناسب وتحليل الربحية على أساس العوائد الحقيقية.

4. تنفيذ تدابير التحوط من المخاطر: الاستعداد لمختلف المخاطر باستخدام أسعار الفائدة الثابتة والتخطيط لهيكل رأسمالي مريح وتنويع الاستثمارات.

5. اتبع منظوراً طويل الأجل: استهدف بناء الأصول وتوليد الدخل على المدى الطويل دون التأثر بتقلبات السوق على المدى القصير.

وفي حين أنه من المتوقع أن يستمر الطلب القوي على الإيجارات وارتفاع الإيجارات في المستقبل المنظور بعد عام 2025، إلا أنه يجب اتخاذ قرارات استثمارية أكثر حصافة مع إدراك أن السوق يتحول من "مرحلة التوسع" إلى "مرحلة الذروة". وبدلاً من مجرد ركوب موجة "السوق القوية"، من المهم تقييم المخاطر والعائد بشكل صحيح وبناء استراتيجية ناجحة من منظور طويل الأجل عند الاستثمار في الوحدات السكنية للإيجار.

الأسئلة المتداولة

س1: ما هي أهم عوامل النجاح في الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية؟

ج1: أهم عوامل النجاح في الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية هو الموقع. من المهم اختيار عقار في منطقة قريبة جداً من محطات القطار ومحطات الحافلات ومحلات السوبر ماركت والمتاجر وغيرها من المرافق الملائمة، وحيث يمكن توقع طلب مستقر على الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، فإن جودة المبنى، وتحديد الإيجار المناسب، والإدارة والتشغيل الفعال هي أيضاً مفاتيح النجاح.

س2: هناك مخاوف من أن سوق الوحدات السكنية الإيجارية الحالية في "فقاعة".

ج2: للحكم على ما إذا كان سوق الوحدات السكنية الإيجارية الحالية "فقاعة" أم لا، من الضروري تقييم قوة الطلب الحقيقي والبيئة المالية وراء ارتفاع الأسعار. في حين أن هناك عوامل تؤدي إلى ارتفاع الإيجارات بناءً على الطلب الحقيقي، مثل عودة العودة إلى مراكز المدن وزيادة عدد المقيمين الأجانب، فإن غالبية الخبراء في سوق الاستثمار العقاري يرون أن السوق "مستمر في التوسع ويقترب من ذروته". ومن المنطقي أن نفترض أن السوق يدخل "مرحلة النضج" حيث من غير المرجح حدوث زيادات سريعة أخرى، إن لم تكن فقاعة.

س3: ما هي تكاليف التشغيل ونقاط الإدارة لاستثمارات تأجير الوحدات السكنية؟

ج3: تبلغ التكاليف التشغيلية لاستثمارات الوحدات السكنية الإيجارية بشكل عام حوالي 20-30% من دخل الإيجار. تشمل بنود التكلفة الرئيسية رسوم الإيداع الإدارية، ورسوم الإصلاح، وصناديق احتياطي الإصلاح، وتكاليف المرافق للمناطق المشتركة، وأقساط التأمين على غير الحياة، وتكاليف توظيف المستأجرين، وخسائر الشواغر، وضريبة العقارات، وضريبة تخطيط المدينة. تشمل نقاط الإدارة الرئيسية (1) اختيار شركة إدارة عالية الجودة، (2) تنفيذ الإصلاحات والصيانة المخطط لها، (3) توفير الخدمات لزيادة رضا المستأجرين، (4) تحديد الإيجار ومراجعته بشكل مناسب، (5) إدارة الضرائب والمحاسبة بشكل صحيح.

س4: كيف أثرت الزيادة في عدد المقيمين الأجانب على سوق تأجير الوحدات السكنية؟

ج4: أثرت الزيادة في عدد المقيمين الأجانب على سوق تأجير الوحدات السكنية بالطرق التالية. (1) زيادة الطلب الإجمالي على الإيجارات: وصل عدد المقيمين الأجانب إلى مستوى قياسي بلغ 3.41 مليون مقيم في نهاية عام 2023، مما زاد الطلب على الإيجارات، لا سيما في المناطق الحضرية. (2) تنويع الاحتياجات حسب الجنسية والغرض: ظهرت احتياجات متنوعة، تتراوح بين العقارات منخفضة السعر للطلاب الأجانب إلى العقارات الراقية للمهنيين المتخصصين للغاية. (3) التوسع في خدمات إدارة الإيجار للأجانب: يجري تعزيز الخدمات المقدمة للمستأجرين الأجانب، مثل الدعم متعدد اللغات ودعم نمط الحياة. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه بسبب الانتعاش الوافد وزيادة قبول العمال الأجانب.

س5: ما هي التوقعات لسوق تأجير الوحدات السكنية خلال السنوات العشر القادمة؟

ج5: من المتوقع أن يشهد سوق تأجير الوحدات السكنية خلال العقد القادم مزيجًا من الازدهار قصير الأجل والتغيرات الهيكلية طويلة الأجل: حتى حوالي 2025-2027، سيظل الطلب على الإيجار قويًا، خاصة في المناطق الحضرية، بسبب العودة إلى مراكز المدن وزيادة عدد المقيمين الأجانب. على المدى المتوسط، قد يؤدي التطبيع المستمر لأسعار الفائدة وارتفاع تكاليف البناء إلى الحد من المعروض الجديد وزيادة القيمة النسبية للعقارات القائمة. على المدى الطويل، ومع استمرار انخفاض عدد سكان اليابان، سيكون هناك "هروب إلى الجودة" واستقطاب بين العقارات التي تتفوق من حيث الموقع وجودة البناء وتلك التي لا تتفوق. ومن المتوقع أيضًا أن يزداد الطلب على العقارات التي تلبي احتياجات مجموعات مستهدفة محددة، مثل تلك المخصصة للأسر العازبة والأسر المسنة والمقيمين الأجانب.

الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية ليس مجرد "إدارة أصول"، بل هو أيضاً "عمل" يدعم حياة المستأجرين. فبالإضافة إلى تحليل بيئة السوق والبيانات، فإن فهم احتياجات المستأجرين والإدارة التشغيلية السليمة هما مفتاح النجاح على المدى الطويل. يوصى أولاً بتوضيح أهدافك الاستثمارية ووضعك المالي، ثم اتخاذ قرار دقيق، مع مراعاة مشورة الخبراء.