Transformation de la gare de Hakata : Opportunité d'Investissement Unique

Le système d'accréditation Hakata Connected Bonus de la ville de Fukuoka est une incitation innovante à l'investissement immobilier visant à accélérer le réaménagement du quartier de la gare de Hakata. Le système a été mis en place en 2019 et a déjà contribué à la réalisation de plusieurs grands projets de développement grâce à des avantages tels qu'une augmentation maximale de 50 % du ratio de surface de plancher et des incitations fiscales. Il s'agit d'une opportunité limitée dans le temps pour les investisseurs jusqu'en 2028 et d'un élément central de la planification urbaine stratégique de la ville de Fukuoka, qui devrait avoir un effet d'entraînement économique annuel de 500 milliards de yens.

L'essence de ce programme : une stratégie audacieuse de rénovation urbaine.

Le "Hakata Connected Bonus" est plus qu'une simple déréglementation de la construction : il s'agit d'un système stratégique visant à remplacer les bâtiments vieux de 40 à 50 ans, construits lorsque la gare de Hakata a été déplacée en 1963 et que le Sanyo Shinkansen a été mis en service en 1975, par des bâtiments modernes et résistants aux tremblements de terre.

En vertu de la réglementation en vigueur, la réduction de la surface de plancher au moment de la reconstruction constituait un obstacle majeur à la reconstruction, mais ce système a permis de lever cet obstacle. De nombreux projets sont déjà en cours dans la zone située dans un rayon d'environ 500 m (environ 80 ha) autour du centre de la gare de Hakata, la zone cible.

La ville de Fukuoka a pour objectif de reconstruire environ 20 bâtiments sur une période de 10 ans (2019-2028) et, en février 2021, 15 bâtiments avaient déjà été reconstruits ou étaient en cours de reconstruction. La nature limitée dans le temps du programme signifie que les opportunités pour les investisseurs sont limitées.

Avantages pour les investisseurs : des incitations multiples

Le principal attrait du régime réside dans la combinaison de plusieurs mesures d'incitation:

1. Assouplissement substantiel du ratio de surface de plancher: jusqu'à 50 % de surface de plancher supplémentaire est possible.
2. Évaluation préférentielle des espaces ouverts: évaluation jusqu'à 2,5 fois plus élevée des places couvertes, etc.
3. Aide au financement: des produits de financement spécifiques sont proposés (par des institutions financières régionales).
4. Incitations fiscales: incitations fiscales pour les projets éligibles
5. Soutien aux relations publiques et à l'acquisition de locataires: introduction de relations publiques et de locataires préférentiels par le gouvernement.
6. Dérogations spéciales aux restrictions de hauteur prévues par la loi sur l'aéronautique civile: approbation spéciale pour chaque plan individuel.

Ces mesures préférentielles devraient améliorer la rentabilité des projets qui seraient autrement difficiles à réaliser et augmenter les retours sur investissement.

Conditions d'application : la création de liens et l'animation sont essentielles.

Les principales conditions d'approbation sont les suivantes

1. Création d'un espace de circulation qui crée des liens avec la zone environnante
2. Création d'espaces ouverts attrayants qui créent de l'animation, comme l'organisation d'événements.
3. Promotion d'arbres d'ombrage, de fleurs et d'espaces verts attrayants.
4. Prise en compte de la conception universelle
5. Achèvement des travaux d'ici la fin de l'année 2028

En outre, le projet "10 000 arbres dans la forêt urbaine" et l'installation d'œuvres d'art public seront également pris en compte dans le calcul des points attribués. Les candidatures sont acceptées par la Division de la création du centre-ville, Département de la création du centre-ville, Bureau du logement et des espaces verts urbains, ville de Fukuoka (TEL : 092-711-4426) et nécessitent la soumission de documents basés sur le "Hakata Connected Bonus Certification System Outline" (Système de certification de la prime connectée de Hakata).

Exemples de réussite : projets avancés déjà réalisés

Hakata East Terrace (certification n° 1)

• Emplacement : 1, Hakata Station East, Hakata Ward, Fukuoka City, Fukuoka
• Développement : NTT Urban Development et Taisei Corporation
• Caractéristiques : l'un des plus grands étages de bureaux de la zone de Hakata (environ 680 tsubo), ventilation naturelle et unité de ventilation installée
• Construction achevée en août 2022

Connect Square Hakata (n° 2 certifié)

• Emplacement : Hakata Station Higashi 1-chome, Hakata Ward, Fukuoka City (ancien site du bâtiment du gouvernement général de Fukuoka Higashi)
• Développement : JR Kyushu, Fukuoka Jisho, Aso Group
• Caractéristiques : événements organisés sur une place en forme de pilotis, café vendant des spécialités de Fukuoka
• Achèvement : mars 2024

Bâtiment principal du siège de la Nishi-Nippon City Bank (n° 3 approuvé)

• Lieu : Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
• Développement : Nishi-Nippon City Bank, Fukuoka Jisho
• Caractéristiques : développement d'une grande place à plusieurs étages appelée "Connected Core".
• La construction sera achevée en janvier 2026

Projet Hakata Ekimae 3-chome (n° 4 approuvé)

• Localisation : 3-chome, Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
• Développement : Central Japan Land & Building Co.
• Caractéristiques : réutilisation partielle de la structure existante, installations de production d'énergie solaire, installation d'un port pour vélos partagés
• Achèvement de la construction prévu en juin 2025

Impact économique : opportunité d'investissement notable

Selon les estimations de la ville de Fukuoka, ce projet devrait avoir les effets suivants

• Surface au sol totale : environ 1,5 fois (498 000 m2)
• Nombre d'employés : environ 1,6 fois (51 000)
• Effet d'investissement dans la construction : 260 milliards de yens
• Effet d'entraînement économique : 500 milliards ¥/an

Ce système est un projet important pour la ville de Fukuoka, parallèlement au "Tenjin Big Bang", et fait partie d'une stratégie visant à renforcer les fonctions et l'attractivité des deux noyaux métropolitains de Fukuoka (Tenjin et Hakata).

Perspectives pour les investisseurs : échéance 2028.

Le système de primes de raccordement de Hakata offre une opportunité limitée dans le temps dans le cadre de la stratégie de développement urbain de la ville de Fukuoka. Plusieurs projets sont déjà en cours, mais étant donné que la construction doit être achevée avant la fin de 2028, le délai réel pour profiter de ce programme est encore plus court si l'on tient compte du temps qui s'écoule entre la planification et la mise en œuvre.

Pour les investisseurs immobiliers, il s'agit d'une opportunité d'investissement rare dans la zone de la gare de Hakata, la porte d'entrée de Kyushu, et en utilisant au maximum les incitations telles que les ratios de surface de plancher assouplis et le traitement fiscal préférentiel, il peut être possible d'assurer la rentabilité de projets qui seraient normalement difficiles à réaliser.

Ce projet, qui contribue à accroître la valeur de Hakata, l'une des deux villes principales de Fukuoka, tout en offrant un retour sur investissement escompté, est vraiment un bon exemple de partenariat public-privé.