Umgestaltung des Hakata-Bahnhofs: Chancen für Immobilieninvestoren

Das Akkreditierungssystem "Hakata Connected Bonus" der Stadt Fukuoka ist ein innovativer Anreiz für Immobilieninvestitionen, um die Neuentwicklung des Hakata-Bahnhofsgebiets zu beschleunigen. Das System wurde 2019 eingeführt und hat bereits zur Realisierung mehrerer großer Entwicklungsprojekte beigetragen, indem es Vorteile wie eine Erhöhung der Geschossflächenzahl um maximal 50 % und Steueranreize bietet. Es ist eine zeitlich begrenzte Möglichkeit für Investoren bis 2028 und ist ein zentraler Bestandteil der strategischen Stadtplanung von Fukuoka City, von der ein jährlicher wirtschaftlicher Welleneffekt von 500 Milliarden Yen erwartet wird.

Der Kern des Programms: eine mutige Strategie zur Stadterneuerung.

Der Hakata Connected Bonus ist mehr als nur eine Deregulierung der Bauvorschriften: Es handelt sich um ein strategisches System, mit dem 40-50 Jahre alte Gebäude, die im Zuge der Verlegung des Hakata-Bahnhofs im Jahr 1963 und der Eröffnung des Sanyo Shinkansen im Jahr 1975 gebaut wurden, durch moderne, erdbebensichere Gebäude ersetzt werden.

Nach den geltenden Vorschriften war ein Haupthindernis für den Wiederaufbau die Verringerung der Nutzfläche zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus, aber dieses System hat dieses Hindernis beseitigt. In einem Radius von etwa 500 m (80 ha) um das Zentrum des Bahnhofs Hakata, dem Zielgebiet, sind bereits zahlreiche Projekte im Gange.

Die Stadt Fukuoka will über einen Zeitraum von zehn Jahren (2019-2028) etwa 20 Gebäude wiederaufbauen, und im Februar 2021 waren 15 Gebäude den Berichten zufolge bereits wiederaufgebaut oder befanden sich im Bau. Da das Programm zeitlich begrenzt ist, sind die Möglichkeiten für Investoren begrenzt.

Vorteile für Investoren: vielfältige Anreize

Die Hauptattraktion der Regelung besteht in der Kombination mehrerer Anreize:

1. Erhebliche Lockerung der Geschossflächenzahl: bis zu 50 % zusätzliche Geschossflächenzahl sind möglich.
2. Bevorzugte Bewertung von Freiflächen: bis zu 2,5 Mal höhere Bewertung von überdachten Plätzen usw.
3. Finanzierungsunterstützung: Spezielle Finanzierungsprodukte werden angeboten (von regionalen Finanzinstituten)
4. Steueranreize: Steueranreize für förderfähige Projekte
5. PR und Unterstützung bei der Mieterakquise: PR und vorrangige Vermittlung von Mietern durch die Regierung
6. Sonderausnahmen von den Höhenbeschränkungen des Luftfahrtgesetzes: Sondergenehmigung für jedes einzelne Vorhaben.

Es wird erwartet, dass diese Vorzugsmaßnahmen die Rentabilität von Projekten verbessern, die sonst nur schwer zu realisieren wären, und die Investitionsrendite erhöhen.

Bedingungen für die Anwendung: Schaffung von Verbindungen und Lebendigkeit ist der Schlüssel.

Die wichtigsten Bedingungen für eine Genehmigung sind folgende

1. Schaffung eines Verkehrsraums, der Verbindungen mit der Umgebung herstellt
2. Schaffung attraktiver Freiräume, die Lebendigkeit erzeugen, z. B. durch Veranstaltungsnutzung.
3. Förderung von Schatten spendenden Bäumen, Blumen und auffälliger Begrünung
4. Berücksichtigung von universellem Design
5. Fertigstellung bis Ende 2028

Darüber hinaus werden auch das Projekt 10.000 Bäume im Stadtwald und die Installation von Kunst im öffentlichen Raum in die Punktevergabe einbezogen. Bewerbungen werden von der Abteilung für die Gestaltung von Stadtzentren, Abteilung für die Gestaltung von Stadtzentren, Amt für Wohnungsbau und Stadtgrün, Fukuoka City (TEL: 092-711-4426) entgegengenommen und erfordern die Einreichung von Unterlagen auf der Grundlage des "Hakata Connected Bonus Certification System Outline".

Erfolgsgeschichten: Bereits realisierte fortgeschrittene Projekte

Hakata East Terrace (Zertifizierung Nr. 1)

• Standort: 1, Hakata Station East, Hakata Ward, Fukuoka City, Fukuoka
• Entwicklung: NTT Urban Development und Taisei Corporation
• Merkmale: eine der größten Büroetagen im Hakata-Gebiet (ca. 680 tsubo), natürliche Belüftung und Lüftungsanlage installiert
• Bauabschluss im August 2022

Connect Square Hakata (Nr. 2 zertifiziert)

• Standort: Hakata Station Higashi 1-chome, Hakata Ward, Fukuoka City (ehemaliger Standort des Fukuoka Higashi General Government Building)
• Entwicklung: JR Kyushu, Fukuoka Jisho, Aso Group
• Merkmale: Veranstaltungen auf einem Platz in Form eines Piloten, Café mit Fukuoka-Spezialitäten
• Fertigstellung: März 2024

Hauptgebäude der Hauptverwaltung der Nishi-Nippon City Bank (Nr. 3 genehmigt)

• Standort: Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka-Stadt, Fukuoka
• Bauvorhaben: Nishi-Nippon City Bank, Fukuoka Jisho
• Merkmale: Entwicklung eines großen mehrstöckigen Platzes mit dem Namen 'Connected Core'.
• Der Bau soll im Januar 2026 abgeschlossen werden.

Hakata Ekimae 3-chome Projekt (Nr. 4 genehmigt)

• Standort: 3-chome, Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
• Erschließung: Central Japan Land & Building Co.
• Merkmale: Teilweise Wiederverwendung der bestehenden Struktur, Solaranlagen zur Stromerzeugung, Einrichtung eines gemeinsamen Fahrradhafens
• Der Bau soll im Juni 2025 abgeschlossen sein.

Wirtschaftliche Auswirkungen: Bemerkenswerte Investitionsmöglichkeit

Nach Schätzungen der Stadt Fukuoka werden durch dieses Vorhaben folgende Auswirkungen erwartet

• Gesamtfläche: ca. 1,5 Mal (498.000 m2)
• Anzahl der Beschäftigten: ca. 1,6-fach (51.000)
• Bauinvestitionseffekt: 260 Milliarden Yen
• Wirtschaftliche Auswirkungen: ¥ 500 Milliarden/Jahr

Dieses System ist ein wichtiges Projekt für die Stadt Fukuoka neben dem "Tenjin Big Bang" und ist Teil einer Strategie zur Stärkung der Funktionen und der Attraktivität der beiden Stadtkerne von Fukuoka (Tenjin und Hakata).

Aussichten für Investoren: Befristung bis 2028.

Das Hakata Connected Bonus Scheme bietet eine zeitlich begrenzte Möglichkeit im Rahmen der Stadtentwicklungsstrategie der Stadt Fukuoka. Mehrere Projekte sind bereits im Gange, aber da die Bauarbeiten bis Ende 2028 abgeschlossen sein müssen, ist der tatsächliche Zeitrahmen für die Nutzung dieses Programms noch kürzer, wenn man die Zeit zwischen Planung und Umsetzung berücksichtigt.

Für Immobilieninvestoren ist dies eine seltene Investitionsmöglichkeit im Gebiet der Hakata Station, dem Tor zu Kyushu, und durch die maximale Nutzung von Anreizen wie gelockerten Flächenverhältnissen und steuerlicher Vorzugsbehandlung kann es möglich sein, die Rentabilität von Projekten zu sichern, die normalerweise schwer zu realisieren wären.

Dieses Vorhaben, das zur Aufwertung von Hakata, einer der beiden Kernstädte von Fukuoka City, beiträgt und gleichzeitig eine erwartete Investitionsrendite bietet, ist wirklich ein gutes Beispiel für eine öffentlich-private Partnerschaft.