Transformação da Estação Hakata: Oportunidades de Investimento até 2028

O sistema de credenciamento Hakata Connected Bonus da cidade de Fukuoka é um incentivo inovador de investimento imobiliário para acelerar o redesenvolvimento da área da estação de Hakata. O sistema foi estabelecido em 2019 e já ajudou a realizar vários projetos de desenvolvimento importantes por meio de benefícios como um aumento máximo de 50% na proporção de área útil e incentivos fiscais. É uma oportunidade de tempo limitado para os investidores até 2028 e é uma parte essencial do planejamento urbano estratégico da cidade de Fukuoka, que deve ter um efeito cascata econômico anual de 500 bilhões de ienes.

A essência do esquema: uma estratégia ousada de renovação urbana.

O Hakata Connected Bonus é mais do que uma simples desregulamentação da construção: é um sistema estratégico para substituir edifícios de 40 a 50 anos construídos quando a estação de Hakata foi realocada em 1963 e o Sanyo Shinkansen foi inaugurado em 1975, por edifícios avançados e resistentes a terremotos.

De acordo com as normas legais atuais, um grande obstáculo à reconstrução era a redução da área útil durante a reconstrução, mas esse sistema eliminou essa barreira. Muitos projetos já estão em andamento na área em um raio de aproximadamente 500 m (80 ha) do centro da estação de Hakata, a área-alvo.

A cidade de Fukuoka pretende reconstruir aproximadamente 20 edifícios em um período de 10 anos (2019-2028) e, em fevereiro de 2021, 15 edifícios já haviam sido reconstruídos ou estavam em andamento. A natureza limitada de tempo do esquema significa oportunidades limitadas para os investidores.

Benefícios para os investidores: vários incentivos

A principal atração do programa é a combinação de vários incentivos:

1. Flexibilização substancial do coeficiente de área útil: é possível aumentar o coeficiente de área útil em até 50%.
2. Avaliação preferencial de espaço aberto: avaliação até 2,5 vezes maior de praças cobertas, etc.
3. Apoio financeiro: produtos de financiamento dedicados oferecidos (por instituições financeiras regionais)
4. Incentivos fiscais: incentivos fiscais para projetos qualificados
5. Suporte para aquisição de RP e inquilinos: RP e introdução de inquilinos preferenciais pelo governo
6. Exceções especiais às restrições de altura de acordo com a Lei de Aeronáutica Civil: aprovação especial para cada plano individual.

Espera-se que essas medidas preferenciais melhorem a lucratividade de projetos que, de outra forma, seriam difíceis de realizar e aumentem os retornos de investimento.

Condições para aplicação: a criação de vínculos e a vivacidade são fundamentais.

As principais condições para receber aprovação são as seguintes

1. Criação de um espaço de circulação que crie vínculos com a área circundante
2. Criação de espaços abertos atraentes que gerem animação, como o uso para eventos.
3. Promoção de árvores de sombra, flores e vegetação atraente
4. Considerações de design universal
5. Conclusão até o final de 2028

Além disso, o Projeto 10.000 Árvores na Floresta Urbana e a instalação de arte pública também serão adicionados aos pontos concedidos. As inscrições são aceitas na City Centre Creation Division, City Centre Creation Department, Housing and Urban Green Bureau, Fukuoka City (TEL: 092-711-4426) e exigem o envio de documentos com base no "Hakata Connected Bonus Certification System Outline".

Histórias de sucesso: projetos avançados já realizados

Hakata East Terrace (certificação nº 1)

• Localização: 1, Hakata Station East, Hakata Ward, cidade de Fukuoka, Fukuoka
• Empreendimento: NTT Urban Development e Taisei Corporation
• Características: um dos maiores andares de escritórios na área de Hakata (aprox. 680 tsubo), ventilação natural e unidade de ventilação instalada
• Construção concluída em agosto de 2022

Connect Square Hakata (certificado nº 2)

• Localização: Estação de Hakata Higashi 1-chome, bairro de Hakata, cidade de Fukuoka (antigo local do Edifício do Governo Geral de Fukuoka Higashi)
• Empreendimento: JR Kyushu, Fukuoka Jisho, Grupo Aso
• Características: eventos realizados em uma praça em forma de pilotis, café que vende especialidades de Fukuoka
• Conclusão: março de 2024

Edifício principal da sede do Nishi-Nippon City Bank (nº 3 aprovado)

• Localização: Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
• Empreendimento: Nishi-Nippon City Bank, Fukuoka Jisho
• Características: desenvolvimento de uma praça de vários andares em grande escala chamada "Connected Core".
• Construção a ser concluída em janeiro de 2026

Projeto Hakata Ekimae 3-chome (nº 4 aprovado)

• Localização: 3-chome, Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
• Empreendimento: Central Japan Land & Building Co.
• Características: reutilização parcial da estrutura existente, instalações de geração de energia solar, instalação de porto de ciclo compartilhado
• Construção programada para ser concluída em junho de 2025

Impacto econômico: notável oportunidade de investimento

De acordo com estimativas da cidade de Fukuoka, os seguintes efeitos são esperados com esse projeto

• Área útil total: aproximadamente 1,5 vezes (498.000 m2)
• Número de funcionários: aprox. 1,6 vezes (51.000)
• Efeito do investimento em construção: 260 bilhões de ienes
• Efeito de ondulação econômica: ¥ 500 bilhões/ano

Esse sistema é um projeto importante para a cidade de Fukuoka, juntamente com o "Tenjin Big Bang", e faz parte de uma estratégia para fortalecer as funções e a atratividade dos dois núcleos metropolitanos de Fukuoka (Tenjin e Hakata).

Perspectivas para investidores: limite de tempo até 2028.

O Hakata Connected Bonus Scheme oferece uma oportunidade com prazo limitado na estratégia de desenvolvimento urbano da cidade de Fukuoka. Vários projetos já estão em andamento, mas como a construção deve ser concluída até o final de 2028, o prazo real para aproveitar esse esquema é ainda mais curto quando se considera o tempo entre o planejamento e a implementação.

Para os investidores imobiliários, essa é uma rara oportunidade de investimento na área da estação de Hakata, a porta de entrada para Kyushu, e, ao aproveitar ao máximo os incentivos, como a redução da proporção de área construída e o tratamento fiscal preferencial, pode ser possível garantir a lucratividade de projetos que normalmente seriam difíceis de realizar.

Esse esquema, que contribui para aumentar o valor de Hakata, uma das duas principais cidades da cidade de Fukuoka, e ao mesmo tempo oferece um retorno esperado sobre o investimento, é realmente um bom exemplo de parceria público-privada.